結論から言うと、訳あり物件の明確な定義はありません。

そのためどのような物件を訳あり物件と呼んでいるかは不動産会社によって異なります。

建物の中で人が亡くなった場合や水漏れなどがある物件は訳あり物件とみなされています。

重要なのは、賃貸の借主や不動産を購入した人が不動産を不動産の様に供する際に不利益を被るかどうかが大きな判断基準の一つになります。

この不利益には、経済的な面だけでなく精神的な面も含まれており、人によって不利益として感じるかどうかは異なるため、明確な定義づけがなされておらず広義の意味に当てはまります。

訳あり物件は大きく次の3種類に分類することができます。

• 心理的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

訳あり物件は瑕疵物件とも呼ばれ、瑕疵物件は売買や賃貸として貸し出す際に告知義務があります。

告知義務を果たさないと最悪の場合契約解除や損害賠償などを問われてしまう可能性があります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

心理的瑕疵物件

訳あり物件、瑕疵物件、事故物件という多くの人がイメージするものは、心理的瑕疵物件に当てはまります。

突然死や自殺、殺人事件などが起きて不動産としては問題がなくても次に利用する人が心理的負担を受けてしまいます。

ただし、老衰や突然死などが起きてすぐに発見された場合は心理的瑕疵物件に該当しない場合もあります。

亡くなってから何分経過したら心理的瑕疵物件になるかは、具体的に決まっておらず、不動産会社によって解釈が異なるのが現状です。

訳あり物件は大きく次の3種類に分類することができます。

• 心理的瑕疵物件
• 法的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

訳あり物件は瑕疵物件とも呼ばれ、瑕疵物件は売買や賃貸として貸し出す際に告知義務があります。

告知義務を果たさないと最悪の場合契約解除や損害賠償などを問われてしまう可能性があります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

心理的瑕疵物件

訳あり物件、瑕疵物件、事故物件という多くの人がイメージするものは、心理的瑕疵物件に当てはまります。

突然死や自殺、殺人事件などが起きて不動産としては問題がなくても次に利用する人が心理的負担を受けてしまいます。

ただし、老衰や突然死などが起きてすぐに発見された場合は心理的瑕疵物件に該当しない場合もあります。

亡くなってから何分経過したら心理的瑕疵物件になるかは、具体的に決まっておらず、不動産会社によって解釈が異なるのが現状です。

訳あり物件の中でも特に、事故物件をめぐるトラブルが頻発したことから国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。

ガイドラインが策定されたため、居住用に利用する不動産の取引において人の死を告知するかどうかの判断基準が示されました。

ただし、ガイドラインは現在の社会情勢や法律・判例に習った現時点でのガイドラインであるため社会情勢の動きや法律の変更によってガイドラインが見直される可能性は十二分にあります。

また、告知義務は口頭での告知だけでなく契約書の中に「告知事項」として明記する必要がある点にも注意が必要です。

訳あり物件かどうか見極めるポイントは次の通りです。

• 「告知事項あり」と記載されている
• 家賃・価格が相場よりも安い
• 定期借家になっている
• 部分的なリフォームが行われている
• 物件名が変更されている
• フリーレント付き物件になっている
• 事故物件サイトにある
• 近所の噂になっている

それぞれを詳しく見ていきましょう。

「告知事項あり」と記載されている

賃貸や不動産を探している際に、物件情報の欄に「告知事項あり」と記載がある物件は、訳あり物件である可能性が非常に高いです。

備考欄や目に付きにくい所に記載されている可能性があるので、不動産の情報等は詳細までしっかりと確認をするようにしましょう。

また、告知事項ありではなく「心理的瑕疵あり」と記載されている場合もあります。

家賃・価格が相場よりも安い

物件があるエリアの相場価格と比較して明らかに値段に差がある場合も訳あり物件である可能性があります。

物件の設計ミスやなんらかの原因があり、値段が異なる可能性もありますが家賃・価格が相場価格と比較してかけ離れている場合は注意が必要です。

相場価格の半分くらいの価格であれば、事件や殺人などの思い犯罪に関係ある可能性があるので注意が必要です。

特に、同じ物件同じ間取りで1室だけ価格が異なる場合は事故物件の可能性があります。

定期借家になっている

賃貸物件の場合は告知義務のおおむねの目安は3年で、告知義務に該当する何らかの事件・事故が起きた際に告知をする必要があります。

賃貸のオーナーは、この告知義務の目安になっている期間に限定して、家賃を安く設定するために契約年数が決まっている定期借家として貸し出しを行います。

賃貸物件の告知義務期間を経過した後は、エリア相場の価格で改めて貸し出しを行うためです。

部分的なリフォームが行われている

通常リフォームを行う際は、リフォームを行った箇所と行っていない箇所になってしまうと目立つためある程度まとまった範囲のリフォームを行います。

告知義務となるような事態が発生した際は、賃貸物件として貸し出しをそもそも行う事が出来なくなってしまうため、変色や破損がある部分のリフォームを行って安値で貸し出しを行います。

水回りの設備が老朽化したことによるリフォームなど第三者の視点から見てもリフォームを行う目的が明らかな場合は問題ありません。

しかし、フローリングの部分的なリフォームや畳の部分的なリフォームの場合は、リフォームを行った箇所でご遺体が見つかったなどの可能性があります、

物件名が変更されている

告知義務の対象となる事件や事故が発生した場合は、次の人に賃貸物件として貸し出しを行う際は、評判が落ちてしまっているため、マンション・アパート名を変更してインターネットの検索に引っかからないようにする手段を取る不動産業者もいます。

物件の住所で調べるなどすることで、穴抜けのような対策を見過ごすことなく、瑕疵物件と調べることができます。

物件名が変更されている場合は、特に注意をしましょう。

フリーレント付き物件になっている

ある一定期間賃料が無料になるのが、フリーレント付き物件です。

人気の無い物件や立地の悪い物件で、借主が入居しやすいように家賃を取らない仕組みです。

通常フリーレントは1カ月になっているものが多く、2ヶ月や3ヶ月になっている物件は訳あり物件の可能性があります。

フリーレントが長く違和感を感じる場合は、貸主や不動産を管理している会社に聞くのも判断するポイントの1つです。

事故物件サイトにあがっている

事故物件の情報をまとめているサイトがあります、

サイト内で購入や賃貸として利用する予定の物件を調べることができます。

事故物件サイトにあがっている場合は、事故物件つまりは訳あり物件の可能性があります。

ただし、ネットの情報には誤ったものもあるためその情報が信頼に足るものかどうかは慎重に判断する必要があります。

近所の噂になっている

近所の人に聞いてしまうのは最もシンプルかつ早く訳あり物件かどうか判断することが出来る判断基準の一つです。

事故や殺人などが自分の家の近くであった場合は、聞こうとしていなくてもそのエリアで生活をしていれば自然に耳に入ってきます。

自分がここに住む予定だけどどうかと周囲の人に聞いてみましょう。

ただし、その不動産を所有している人や関係のある人の場合は口を濁されてしまう可能性もあります。

訳あり物件は明確な定義はないですが、訳あり物件に該当する告知義務の物件かどうかはガイドラインがあります。

ガイドラインが策定されるまでは、不動産を管理している物件や所有者によって訳あり物件かどうかは判断基準が異なります。

賃貸契約や売買契約を結んだ後に告知義務違反であることが判明した場合は契約の取り消しなどになることもあり、損害賠償請求にまでことが大きくなることもあります。

訳あり物件を正しく理解して快適な生活を送るようにしましょう。