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相続した不動産にかかる税金を全て紹介!計算方法と節税に使える特例控除

【更新日】2020-04-08
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相続した不動産の売却でかかる税金

相続した不動産はどうすればいいのか、売却時に税金はどれくらい課されるのか不安に感じている方は多いと思います。

新たに自分の資産となるものですから、税金の計算、手続きのことは知っておいて損はないはずです。

ここでは、相続税がどのように計算されるのか、相続後の不動産に関して手続きについて紹介していきます。!

相続した不動産を売却する方法・流れについて知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

相続した不動産売却の流れとは?手続きの手順と注意点を徹底解説

不動産の相続税はいくら?放棄と売却どちらがお得?

相続税は、遺産の総額から基礎控除額を引いた額に課せられます。

基礎控除額=3000万円+相続人の人数×600万円

上記の計算式で基礎控除額が定められており、この額に遺産の総額が満たない場合は免除ということになります。

基礎控除額を超過した分に関しては、以下の税率をかけて相続税額を算出します。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

遺産とは預金の金額だけのことでなく、不動産、株なども含まれます。

不動産の値段は、土地の場合、路線価方式、倍率方式により値段が決定され、建物の場合は固定資産税の評価額がそのまま相続における評価額となり、マンションは土地と建物の評価額に登記簿謄本に記されている持ち分割合の評価額をかけた額が評価額になります。

相続した不動産は放棄より売却がおすすめな理由

相続税が高くなりすぎる場合は、不動産の相続を放棄するのも一つの手です。

ただし、遺産放棄を選ぶと全ての資産の相続を放棄しなければいけなくなります。

特に不動産は基準となる資産価値が他の資産に比べて高額で、売却をすれば負担分を補填し、プラスアルファで利益を得られる可能性は十分あります。

後述しますが早めに売却を実施した場合は高い確率で譲渡所得税の発生を0に抑えることが出来るので、不動産の状態・築年数によって大きな利益を期待することができます。

相続した不動産の売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる

相続した不動産の売却で利益が出ると、譲渡所得税が課されます。

課税額が非常に高額になるケースも多いので、事前に税金が発生するかどうか、いくら発生するのか把握しておく必要があります。

もし税金が発生したとしても特例控除によって税金を抑えることができるので、そちらの条件についても把握しておく必要があります。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は不動産を取得した時にかかった費用より、売却で得た収益のほうが大きかった場合、その差額に対して課される税金のことです。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

譲渡価格は成約価格のことであり、売却費用には仲介手数料なども幅広く含まれます。

相続不動産の取得費は売却価額の5%で計算することが多い

取得費というのは不動産を取得した際にかかった費用のことですが、相続した不動産は契約書のありかが分からず、取得費が不明なケースも多々あります。

この場合は、取得費を売却価額の5%として計算するのが一般的です。

築古の物件で物価が現在よりも安い時代の場合、当時の取得額で税金を計算したら、非常に高額になってしまいます。

この計算方法は譲渡所得税の節税にも非常に有効です。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なる

譲渡所得税率は、不動産の所有期間が5年以内(短期譲渡)か、5年超(長期譲渡)かによって異なります。

所有期間 税率
短期譲渡 年39.63%
長期譲渡 年20.315%

相続不動産の所有期間は、被相続人が取得をした段階から売却をした年の1月1日までになるので、注意が必要です。

相続した不動産の売却時にかかるその他の税金

相続した不動産を売却する際にかかる税金は、譲渡所得税だけではありません。

その他にも、こちらの税金がかかってきます。

  • 印紙税
  • 登録免許税

一つひとつ見ていきましょう。

印紙税

印紙税は国・自治体が公正な不動産取引を担保してくれた見返りで納める税金であり、その名の通り売買契約書に相応額の印紙を貼り付けて納付します。

印紙税額は、不動産の売却価格に比例して以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

印紙はコンビニでも売っているので、自分で調達することができます。

ただ、不動産売却で用いられるような高額の印紙は取り揃えていない可能性もあるので、売却代金が高額になる際は郵便局で購入することをおすすめします。

登録免許税

土地や建物のような不動産情報を変更する際にかかるお金のことです。

相続を受けた不動産は所有者が変わるので、この変更手続きが必要となり、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税が発生します。

評価額については毎年地域の役所から送られてくる固定資産税納税通知書に明記されているので確認してみてください。

この手続きを代行で行っている業者もいるのですが1件当たり3万円ほどかかるので、時間のある方はご自身で手続きすることをおすすめします。

登録免許税

土地や建物のような不動産情報を変更する際にかかるお金のことです。

相続を受けた不動産は所有者が変わるので、この変更手続きが必要となり、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税が発生します。

評価額については毎年地域の役所から送られてくる固定資産税納税通知書に明記されているので確認してみてください。

この手続きを代行で行っている業者もいるのですが1件当たり3万円ほどかかるので、時間のある方はご自身で手続きすることをおすすめします。

相続した不動産の売却では3,000万円特例控除を活用しよう

相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却すると、課税額のうち最大3,000万円分を控除する特例が利用できます。

これを利用すれば、譲渡所得税の課税をほとんどの場合0に抑えることが可能です。

ただこの特例は別名マイホーム特例といって、売主自身がマイホームとして利用していた住宅を売却する際に利用できる特例になっています。

相続した不動産の売却で3,000万円特例控除を利用する場合は、生前に相続人と同居していた、相続後に住まいとして利用していたということが条件となるので注意しましょう。

家の売却でかかる税金には3,000万円特例控除を活用しよう!使わないと損する特例控除の内容・適用条件

相続した不動産売却にかかる税金を安くできる取得費加算の特例

相続税が発生してから3年以来の不動産売却なら、取得費加算の特例というものを利用することで、税負担をおさえることができます。

この特例では、相続税を取得費に加算することができるので、譲渡所得を低く抑えることができます。

通常の譲渡取得税の計算では、こちらの計算式が適用されます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

これが取得費計算の特例を使った場合、以下のように変化します。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+不動産に対する相続税額+売却費用) }

譲渡価格がより大きく引かれてくれるので、場合によってはこれだけで課税が0になる可能性もあります。

取得費加算の特例の利用条件
  1. 相続の申告から3年以内の売却であること
  2. 相続税をしっかりおさめていること
  3. 確定申告をしていること

また、取得費加算の特例を利用する際は、以下の書類を準備する必要があります。

  1. 相続税の申告書(写し)
  2. 相続税の計算明細書
  3. 譲渡所得の内訳書

詳しくはこちらの記事に詳細が載っているので、合わせてご確認ください!

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

相続した不動産の売却で利用できるその他の特例

軽減税率の特例

譲渡所得税率は所有期間5年を境に減率されますが、10年を超えた時、特例で更に減率をすることが可能です。

この時の税率は、以下の通り計算します。

  • 6,000万円以下の部分:年14%(所得税:10% 住民税:4%)
  • 6,000万円を超える部分:年20%(所得税15% 住民税:5%)

この特例は3,000万円控除と併用することが可能で、組み合わせることで大きな効果を発揮します。

特定居住用財産の買換え特例

相続後に不動産を住まいとして利用しており、売却後に新居を購入した場合に使える特例です。

今までの住まいを売却して発生した税金の支払いを、新居売却時に支払いを先延ばしにすることができる制度です。

税金を繰り延べても将来的に負担がのしかかってくる点は十分注意したいですが、納税+新居購入+引っ越しで負担が大きくなりすぎるのを避けることができます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住まいとして利用していた相続不動産を売却して損失が出た場合は、この特例を利用して他の所得と相殺をし、税金を還付してもらうことができます。

不動産売却で損失が出たら特別な手続きは原則不要ですが、この制度を利用することでコストを最小限に減らすことが可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンの残債が残る相続不動産を売却して損失が出た際に、上と同じ方法で損益通算をすることができる制度です。

売却後に賃貸物件に引っ越す(買い替えない)場合でも、この制度は問題なく利用することができます。

相続した不動産の売却は3年10か月以内だと税金がお得!

相続した不動産の売却で税金が発生した時は、前述の通り多くの特例控除を利用することができます。

ただ、その中でもメインで利用したいのが3,000万円特例控除と取得費加算の特例です。

2つの特例は相続(死後)から3年10か月以内に売却をしないと利用することができないので、売却のタイミングに関しては十分注意が必要です。

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