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初心者におすすめの土地信託!仕組みとメリット・デメリット解説

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土地信託イメージ

「土地活用」とは言えないかもしれませんが、土地を第三者に管理・運用をさせて、貸主が賃料の一部を得るという土地信託という方法があります。

下記の記事にまとめてあるような代表的な土地活用は、ある程度コストが必要で運用も初心者にとっては難しいです。

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

土地信託は経験豊かなプロに任せるので、損失が少ないのが強みですよ。

今回は、そんな土地信託の内容を詳しく解説していきます!

土地信託は専門の金融機関に委託してアパート経営などをしてもらうこと

皆さんは○○信託や○○信託銀行という名前を聞いたことがあるでしょうか。

これらの金融機関は、さまざまな財産の委託(委託)を受けて運用・管理をおこなっています。

この財産の中には土地などの不動産も含まれ、運用を委託してもらうことが可能です。

土地信託の強みは安定して収益をあげやすいところですが、中小の信託会社などは今後どうなるかわからない不安もあります。

どちらに依頼するかは自由ですが、将来性・安定感を考えて、大手の信託銀行に依頼をするのがおすすめです。

アパート経営の委託が基本

土地信託の定義は「土地利用を委託して最適な活用をしてもらう」ことですが、基本的には土地にアパートを建てて運営するケースがほとんどです。

アパートの運営にはテナント募集をする業者や物件の管理会社は信託会社と別になり、それぞれに費用を払わないといけません。

賃料に対してどれくらいの費用を彼らに支払うかは土地の広さなどによって変わりますが、だいたい5%~20%ほどが費用となります。

収入と費用の割があわないと感じたら、信託会社と協議をして途中解約することもできます。

アパート付きで返ってくる!土地信託にはメリットが満載

土地信託をすると、信託会社がアパートを建てて賃貸運営しますが、信託期間が終わると、このアパート付きで土地が戻ってきます。

相続した土地なども、いくら不要な土地とはいえ高額な固定資産ですからカンタンに手放すのは危険です。

売却・処分に悩むなら、賃貸や信託を選ぶようにしましょう。

ただ、アパートの建物は利益から引かれているので、何も無料で建物が付いてくるわけではないことは理解しておきましょう!

事業資金を信託会社が借り入れてくれるのでコストがかからない!

土地信託は信託会社が事業資金を借り入れてくれるので、コストがかかりません。

不要な土地にアパートを新築する時には数千万円、マンション規模なら数億円のコストがかかります。

いくら土地を担保に借り入れたとしても結局返さなければならないので、一般の人には手が出しにくいです。

土地信託の場合は資金がなくても高リターンのアパート経営にチャレンジできるのが強みですね!

知識0でも土地活用にチャレンジできる!

土地信託をすると、不動産のプロに土地を運営してもらえます。

信託会社には長年のデータも蓄積されているので、個人がいくら勉強しても手に入らないノウハウを持っています。

利益の2割弱が引かれるのは辛いところですが、そもそも土地活用は利益を発生させること自体が難しいので、トータルで見れば安いコストで済むといえるでしょう。

信託受益権自体を売買することも可能!

信託会社と契約をすると、土地の所有者は受益権を得ます。

これは、「この土地の運用は信託しており、それによって売り上げが出れば一部を貰える」という権利です。

土地の運用は所有者が口出しできなくなるので、資金が必要になっても土地を売却することはできませんが、代わりにこの受益権を取引することができます。

この点は重要で、土地所有者が個人でアパート経営をする場合、急に売却することになっても借り手がいれば強制立ち退きをすることはできませんし、それに代わる権利も持っていません。

もしもの事態に備えたい方にも、土地信託はおすすめです。

 

土地信託のデメリットは第三者に運用を任せてしまうこと!会社選びはしっかりと

メリットと表裏一体ではありますが、土地信託のデメリットもまた、運営を信託会社に委託してしまうことです。

前述の通り、土地信託は基本的にアパート賃貸をおこないますが、宣伝戦略や賃料の設定などは委託した会社によって異なります。

成功するかどうかは委託者次第なところもあるので、失敗してから「あっちの会社にすればよかった」と後悔するのだけは避けたいところです。

また、個人で土地活用をすればリスクも大きいですが利益も大きいです。一方で土地信託はリスクも少ないですが利益も少なくなっています。

よくWebに「アパート賃貸で月○○万円の利益!」といったブログ記事があがっていますが、こうしたケースはほとんどが委託でなく個人で運営をしていることは頭に入れておきましょう。

全ての土地が委託できるわけではありません!

そもそも、どんな土地でも委託できるわけでなく、収益を見込めなければ契約は結べません。

アクセスの悪い郊外など、需要のない土地は契約できないことが多いです。

それでも、プロの目線から見てアパート経営に向いていないと判断されれば、方針を変える必要があると気付くので、チャレンジするのは無駄というわけではありません。

太陽光発電のように、人気が無くアクセスの悪い土地でも収益をあげられる方法はあるので、こうした方法を再検討していきましょう。

土地信託が常に最善の策ではないことを知っておこう

土地活用はビジネスマンとしてのスキルも問われる方法なので、経験のない方は土地信託がおすすめです。

ただ、土地信託をしたから常に安定した収益をあげられるというわけではありません。

今から委託をすれば2020年以降の相場低下や人口減少の影響を受けるわけですから、プロといえど簡単ではないことを理解しておきましょう。

信託だけでなく、土地活用は長期的なスパンで利益を計算する必要があること、売却も含めて幅広い方法を検討しておくことが大切ですよ。

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