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不動産を売るには?はじめて売る時に最低限知っておきたい基本知識

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不動産を売るには?はじめて売る時に最低限知っておきたい基本知識

一生住むつもりで購入したマイホームも、離婚や転勤、リストラなどの急なイベントで売ることになるかもしれません。

しかし、「不動産を売りたい!」と思っても、何から手を付ければ良いかわかりませんよね?

不動産を売ることなんて人生に一度あるかないかですから、なかなか難しい手続きになります。

だからといって、不動産会社に作業を丸投げするのも危険です。数百万円、数千万円が動く手続きなので、失敗した時も非常に大きいからです。

今回は、不動産を売りたいと思っている人が事前にチェックすべき注意点を紹介していきます!ぜひ参考にして、安全でお得に不動産を売っていきましょう!

不動産を売りたい!事前に知っておきたい売却の注意点10選

不動産を売る方法が分かっていればもしもの時に役立つ!

不動産は一生の買い物なんて言う人が今でもいますが、必ずしもそんなことはありません。

実際にスーモなどのポータルサイトで検索してみると、かなりの数の中古物件が売り出されているのが分かります。

流石に中古なので、建てた時の価格以上で売れるケースは稀ですが、それでも売れば数千万円の利益を得ることができます。

その一方で、相続した空き家がそのまま放置されているケースが増加し、空き家問題として社会問題となっています。

いくら放置をしても所有者に固定資産税や管理費はかかり続けますし、放置することで劣化が進み、買ってくれる人がいなくなります。

結局、維持コストを損切するために無償で第三者や自治体に寄付をする羽目になります。

空き家を放置していた人が不動産売却の方法を知っていて、早めに手続きをしていればこんな損する事態は起こらなかったかもしれません。

このように、不動産を売る方法を知っているのといないのでは、大きな経済格差が生まれてしますのです。

いらない不動産はどう処分する?放置状態を解消する方法

今は住み替えや生活費のために不動産を売る人が増えている

ひと昔前は40歳前後でマイホームを建てて、そこに一生住むのが当たり前でした。

しかし現在は、最初に手頃な分譲マンションを購入し、お金が貯まったらマンションを売って、それを元手に一戸建てを新築する…というような柔軟な対応をする人が増えてきました。

現在は中古物件を売却する理由の半数近くが「住み替えのため」「生活費に充てるため」となっており、一度購入した家に皆そこまで執着していないのが分かります。

中古マンション・家の売却理由ランキングと売る理由を聞かれた際の対処法

昔は住まいを売るというのは大変なことで、周囲にバレれば避難されましたが、今の人はもっと気軽に住まいを変えているのが分かります。

不動産を売る人の心構え!「高く早く売る」のは非常に難しい

不動産を売る際は、誰もが「出来るだけ早く、高値で売れてほしい」と思うでしょう。

ただ、不動産売却では成約までのスピードと成約価格というものが、非常に両立しにくくなっています。

仲介売却では、売り出し価格を一旦付けたら、全国に売り出して希望者が出るまで待ちます。

不動産の質に対して価格がお得なら、購入者はすぐ現れます。

一方、相場よりも高値に売り出せば、買い手が現れるまで時間と労力を要します。

そのため、高く早く売るには都心部や別荘地のような、高くても富裕層の買い手が殺到する立地の家など以外は難しいのです。

自分は利益とスピードのどちらを優先したいか、手続き前に決めておく必要があるでしょう。

不動産が売れるまで平均3~6か月かかる

不動産が売れるまでにかかる時間は、平均3~6ヶ月です。

ただ、不動産売却はマッチングが重要なので、いくら良い物件でも運やタイミングが悪ければ、6ヶ月以上売れないこともあり得ます。

また、地域の不動産市場がどれだけ大きいかによっても、売却期間は変わります。

都心だと中古不動産の需要も高いので、平均2~3ヶ月ほどで成約が取れます。

一方、地方の大都市なら3~4ヶ月、郊外なら5~6ヶ月かかることが多いです。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

とにかく早く売りたい人には不動産買取がおすすめ

一般的に中古不動産を売る際は業者の仲介で第三者に売っていきます。

しかし、この方法は前述の通り時間がかかるので、「とにかく早く売りたい」という方には不動産買取がおすすめです。

不動産買取は、中古物件をそのまま不動産会社に買い取ってもらう方法です。

買い取った物件はリフォームをした上で、業者によって販売されます。

早ければ1ヵ月弱で引き渡せるだけでなく、不動産会社が決めたスケジュール通りに手続きが進むので、仲介売却のように「いつ売れるか分からない」ということがありません。

ただ、不動産買取は仲介手数料の6割ほどしか価格が付きません。これは、再販に必要なリフォーム代を確保するために差し引かれているからです。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

便利だと思って買取を選んだ結果、損をするということのないようにしましょう。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

不動産を売る流れは全部で8ステップ

不動産を売る流れは、こちらの8ステップとなっています。

  1. 不動産会社への相談
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 販売活動・部屋のクリーニング
  5. 内覧対応
  6. 買付(購入申込書)をもらう
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

大変そうに感じますが、中には不動産会社が代行してくれる手続きもあるので、労力がそこまで必要なわけではありません。

ただ、途中に提出書類や費用の支払いが必要なこともあるので、大体の流れは事前にしっかりつかんでおきましょう。

【Step1】不動産会社への相談・

まず、どれくらいの価格でいつまでに売れるのか、そもそも売って問題ない不動産なのかを不動産会社に聞いてみましょう。

不動産会社によって意見はそれぞれなので、なるべく多くの会社に相談することをお勧めします。

相談に納得がいったら、次に査定(見積もり)をお願いします。

【Step2】査定依頼・業者選び

不動産会社に査定を依頼すると、「ウチならこれくらいで売れる」という見積もり額が届きます。

査定額を比較すれば、どこが高く売ってくれるかが分かります。

※査定額以下で売れるケースも多いので注意しましょう。

査定額が気に入った業者を何社かピックアップしたら、実際に担当者と話してみましょう。

実績や感じた人柄なども総合的に判断して、最終的にどこと契約するかを決めていきます。

【Step3】媒介契約

不動産を売る際に業者と結ぶのが、媒介契約です。

媒介契約は、家の売主が不動産会社へ販売活動をお願いする代わりに、売買が無事に成立したあかつきには、売上の一部を仲介手数料として支払うという、ギブアンドテイクの契約内容になっています。

ちなみに、媒介契約には3種類の契約方法があり、内容が微妙に異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

【Step4】販売活動・部屋のクリーニング

媒介契約を結ぶと、広告作成・販売営業などの販売活動がおこなわれます。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

この時、売主は内覧に向けて、部屋の掃除や整理整頓を進めていきます。

【Step5】内覧対応

広告PRを進めていくと、購入希望者から連絡が来るようになります。

スケジュールを調整して、内覧(内見)を実施しましょう。

当日は売主が同席する必要は必ずしもありません。同席するか出払うかは業者と話し合って決めましょう。

内覧にかかる時間は長くても1時間ほどです。

家を売る際の内覧ポイント16選!売却成功のための準備と心構え

【Step6】買付(購入申込書)をもらう

内覧の結果、気に入ってくれたら買付(購入申込書)をもらいます。

これをもらったら、正式に売買契約のスケジュールを決めます。

【Step7】売買契約

売買契約で行われるのは、主に契約書の読み合わせとなります。

契約内容は自由なので、お互いの要望を聞いた上で結ぶことができます。

ただ、話し合いで決めた内容を契約書にちゃんと記載していないと、後々トラブルが起きてしまうので注意しましょう。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

【Step8】引き渡し・決済

売買契約から約1.5ヶ月後に、ローンや手数料の残金決済と物件の引き渡しをおこないます。

2つの手続きは司法書士同席のもと、銀行の一室などを借りて同日に行われることが多いです。

引き渡し日当日の流れは、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

引き渡し・決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

不動産を売るならまず相場調査から始めよう

不動産を売る際、いきなり不動産会社へ査定を依頼する人がいます。

この行動は間違いではないですが、なかには査定額を相場の2割以上に高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者もいます。

こうした業者を避けるためにも、最初に相場の調査をしましょう。

家の相場は、以下のようなサイトで調べることができます。

  • スーモやライフルホームズといったポータルサイト
  • 不動産会社の公式HP
  • 国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などのサイト

複数のサイトを使って相場を調べることで、より相場のイメージが付きやすくなりますよ!

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

業者選びは調べた相場の1割以内まででおこなう

一括査定サイトなどで複数社の査定額を比較すれば、最も高く見積もってくれた業者に魅力を感じがちです。

ただ、他社に比べてあまりに査定額が高いと詐欺や調査力不足の可能性が出てきます。

そのため、高く査定してくれた業者がいても、”常識の範囲内”で選ぶことが大事です。

目安としては、事前に調べた相場のプラス1割までの範囲で選ぶのがおすすめです。

不動産を売るとさまざまな税金・費用がかかるので注意

不動産を売ると、代金がそのまま手元に入るわけではありません。

不動産を売ると以下のような費用がかかってしまうので注意しましょう。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 測量費用
  6. 不用品の処分費用
  7. 各種書類の発行費用
  8. ハウスクリーニング費
  9. リフォーム費
  10. 建物の解体費(必要に応じて)

費用がいくらかかるかは不動産がいくらで売れるかにも大きく関わりますが、少なくとも100万円以上にはなります。

不動産を売る際は、費用がかかることを頭に入れておかないと、無意味に物件を手放すことにもなりかねないので注意しましょう。

不動産売却にかかる税金・手数料・費用一覧!いくらかかるのか解説

不動産を売る際は住宅ローン残高をチェック

不動産売却で良くある質問が「住宅ローンが残ってる家でも売れるんですか?」というものです。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても不動産は売りに出すことができます。

ただ、厄介なのは不動産を引き渡す際は必ずローンを完済していないといけないという点です。

住宅ローンを借りる際は、物件を担保にして抵当権を設定します。これは、ローンが期限内に完済できなかった時に物件を差し押さえて競売にかけ、資金を回収できるというものです。

この抵当権はローンを完済しないと取り外すことができず、抵当権付きのまま誰かに物件を引き渡すことはできません。そのため、ローンは必ず完済する必要があるのです。

この時、売り出し前に査定額-(住宅ローン残高+各種税金・費用)を計算して、しっかりプラスになるかをチェックする必要があります。

ローン残高は金融機関が契約時にくれた返済表を確認すればだいたい分かります。ただ、直接電話で問い合わせてしまったほうが早いでしょう。

ローンの残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

不動産はトラブルなく売ることが一番大事

不動産を売る際に一番注意してほしいのが、売買契約などのトラブルです。

不動産売買はどうしても大金を払ってくれる買主の優位で進むので、こちらに落ち度があれば高額の賠償金を支払わないといけなくなります。

雨漏りや腐食を隠して売るといったことも、後々のペナルティを考えるとやめた方が良いです。

まずは、こうしたリスクをなくすことから始めていきましょう。

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