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不動産を売る手段・手順とは?不動産を売るなら最低限知っておきたい基本知識

【更新日】2020-07-14
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不動産を売る手段・手順

一生住むつもりで購入したマイホームも、離婚や転勤、リストラなどの急なイベントで売ることになるかもしれません。

しかし、「不動産を売りたい!」と思っても、何から手を付ければ良いかわかりませんよね?

不動産を売ることなんて人生に一度あるかないかですから、なかなか難しい手続きになります。

だからといって、不動産会社に作業を丸投げするのも危険です。数百万円、数千万円が動く手続きなので、失敗した時も非常に大きいからです。

今回は、不動産を売りたいと思っている人が事前にチェックすべき注意点を紹介していきます!ぜひ参考にして、安全でお得に不動産を売っていきましょう!

不動産を売りたい!事前に知っておきたい売却の注意点10選

不動産を売る手段・方法が分かっていればもしもの時に役立つ!

不動産は一生の買い物なんて言う人が今でもいますが、必ずしもそんなことはありません。

実際にスーモなどのポータルサイトで検索してみると、かなりの数の中古物件が売り出されているのが分かります。

流石に中古なので、建てた時の価格以上で売れるケースは稀ですが、それでも売れば数千万円の利益を得ることができます。

その一方で、相続した空き家がそのまま放置されているケースが増加し、空き家問題として社会問題となっています。

いくら放置をしても所有者に固定資産税や管理費はかかり続けますし、放置することで劣化が進み、買ってくれる人がいなくなります。

結局、維持コストを損切するために無償で第三者や自治体に寄付をする羽目になります。

空き家を放置していた人が不動産売却の方法を知っていて、早めに手続きをしていればこんな損する事態は起こらなかったかもしれません。

このように、不動産を売る方法を知っているのといないのでは、大きな経済格差が生まれてしますのです。

いらない不動産はどう処分する?放置状態を解消する方法

今は住み替えや生活費のために不動産を売る人が増えている

ひと昔前は40歳前後でマイホームを建てて、そこに一生住むのが当たり前でした。

しかし現在は、最初に手頃な分譲マンションを購入し、お金が貯まったらマンションを売って、それを元手に一戸建てを新築する…というような柔軟な対応をする人が増えてきました。

現在は中古物件を売却する理由の半数近くが「住み替えのため」「生活費に充てるため」となっており、一度購入した家に皆そこまで執着していないのが分かります。

中古マンション・家の売却理由ランキングと売る理由を聞かれた際の対処法

昔は住まいを売るというのは大変なことで、周囲にバレれば避難されましたが、今の人はもっと気軽に住まいを変えているのが分かります。

不動産を売る人の心構え!「高く早く売る」のは非常に難しい

不動産を売る際は、誰もが「出来るだけ早く、高値で売れてほしい」と思うでしょう。

ただ、不動産売却では成約までのスピードと成約価格というものが、非常に両立しにくくなっています。

仲介売却では、売り出し価格を一旦付けたら、全国に売り出して希望者が出るまで待ちます。

不動産の質に対して価格がお得なら、購入者はすぐ現れます。

一方、相場よりも高値に売り出せば、買い手が現れるまで時間と労力を要します。

そのため、高く早く売るには都心部や別荘地のような、高くても富裕層の買い手が殺到する立地の家など以外は難しいのです。

自分は利益とスピードのどちらを優先したいか、手続き前に決めておく必要があるでしょう。

不動産が売れるまで平均3~6か月かかる

不動産が売れるまでにかかる時間は、平均3~6ヶ月です。

ただ、不動産売却はマッチングが重要なので、いくら良い物件でも運やタイミングが悪ければ、6ヶ月以上売れないこともあり得ます。

また、地域の不動産市場がどれだけ大きいかによっても、売却期間は変わります。

都心だと中古不動産の需要も高いので、平均2~3ヶ月ほどで成約が取れます。

一方、地方の大都市なら3~4ヶ月、郊外なら5~6ヶ月かかることが多いです。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

とにかく早く売りたい人には不動産買取がおすすめ

一般的に中古不動産を売る際は業者の仲介で第三者に売っていきます。

しかし、この方法は前述の通り時間がかかるので、「とにかく早く売りたい」という方には不動産買取がおすすめです。

不動産買取は、中古物件をそのまま不動産会社に買い取ってもらう方法です。

買い取った物件はリフォームをした上で、業者によって販売されます。

早ければ1ヵ月弱で引き渡せるだけでなく、不動産会社が決めたスケジュール通りに手続きが進むので、仲介売却のように「いつ売れるか分からない」ということがありません。

ただ、不動産買取は仲介手数料の6割ほどしか価格が付きません。これは、再販に必要なリフォーム代を確保するために差し引かれているからです。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

便利だと思って買取を選んだ結果、損をするということのないようにしましょう。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

不動産を売る流れ・手順は全部で8ステップ

不動産を売る流れは、こちらの8ステップとなっています。

  1. 不動産会社への相談
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 販売活動・部屋のクリーニング
  5. 内覧対応
  6. 買付(購入申込書)をもらう
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

大変そうに感じますが、中には不動産会社が代行してくれる手続きもあるので、労力がそこまで必要なわけではありません。

ただ、途中に提出書類や費用の支払いが必要なこともあるので、大体の流れは事前にしっかりつかんでおきましょう。

【Step1】不動産会社への相談・

まず、どれくらいの価格でいつまでに売れるのか、そもそも売って問題ない不動産なのかを不動産会社に聞いてみましょう。

不動産会社によって意見はそれぞれなので、なるべく多くの会社に相談することをお勧めします。

相談に納得がいったら、次に査定(見積もり)をお願いします。

【Step2】査定依頼・業者選び

不動産会社に査定を依頼すると、「ウチならこれくらいで売れる」という見積もり額が届きます。

査定額を比較すれば、どこが高く売ってくれるかが分かります。

※査定額以下で売れるケースも多いので注意しましょう。

査定額が気に入った業者を何社かピックアップしたら、実際に担当者と話してみましょう。

実績や感じた人柄なども総合的に判断して、最終的にどこと契約するかを決めていきます。

【Step3】媒介契約

不動産を売る際に業者と結ぶのが、媒介契約です。

媒介契約は、家の売主が不動産会社へ販売活動をお願いする代わりに、売買が無事に成立したあかつきには、売上の一部を仲介手数料として支払うという、ギブアンドテイクの契約内容になっています。

ちなみに、媒介契約には3種類の契約方法があり、内容が微妙に異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

【Step4】販売活動・部屋のクリーニング

媒介契約を結ぶと、広告作成・販売営業などの販売活動がおこなわれます。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

この時、売主は内覧に向けて、部屋の掃除や整理整頓を進めていきます。

【Step5】内覧対応

広告PRを進めていくと、購入希望者から連絡が来るようになります。

スケジュールを調整して、内覧(内見)を実施しましょう。

当日は売主が同席する必要は必ずしもありません。同席するか出払うかは業者と話し合って決めましょう。

内覧にかかる時間は長くても1時間ほどです。

家を売る際の内覧ポイント16選!売却成功のための準備と心構え

【Step6】買付(購入申込書)をもらう

内覧の結果、気に入ってくれたら買付(購入申込書)をもらいます。

これをもらったら、正式に売買契約のスケジュールを決めます。

【Step7】売買契約

売買契約で行われるのは、主に契約書の読み合わせとなります。

契約内容は自由なので、お互いの要望を聞いた上で結ぶことができます。

ただ、話し合いで決めた内容を契約書にちゃんと記載していないと、後々トラブルが起きてしまうので注意しましょう。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

【Step8】引き渡し・決済

売買契約から約1.5ヶ月後に、ローンや手数料の残金決済と物件の引き渡しをおこないます。

2つの手続きは司法書士同席のもと、銀行の一室などを借りて同日に行われることが多いです。

引き渡し日当日の流れは、以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

引き渡し・決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

不動産を売るには一括査定サイトの仕組みとメリット・デメリットを知っておこう

不動産売却を成功させるには、一括査定サイトの利用が今は不可欠です。

一括査定サイトとは、簡単な物件情報を入力することで対応している複数社に一括で査定依頼ができる優れものです。

利用料が完全無料なので、まだ売却を検討している段階の方も気軽に利用することができます。

一括査定サイトを利用せずに複数社へ査定依頼をする場合は、各社それぞれに連絡を取らなければならず、時間と手間がかかります。

また、他県にも査定・売却に対応する業者があったりもするので、一括査定サイトを使えば自力で見つけられない隠れた優良業者を発見することができます。

一括査定サイトで比較すれば高く売ってくれる業者が見つかる

一括査定サイトを利用すれば、複数社の査定額比較が容易になります。

査定額は100%その通りに売れる訳ではないですが、「ウチの会社ならこれくらいの金額で売れる」という見積もり価格なので、比較して高値を付けた業者に依頼すれば、その分だけ高く売れる可能性は高まります。

不動産を高く売るために不可欠な査定額の比較を、簡単かつ確実におこなえるので、利用しない手はありません。

査定額を吊り上げる悪徳業者に注意

一括査定サイトは査定額を気軽に比較できる優れものですが、登録業者のほうも査定額を比較されることを分かっているので、わざと査定額を吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者も少なからず存在します。

他の業者と比べて明らかに査定額が高い業者がいたら、喜んで契約を結ぶ前に一度その業者の実績などをチェックしましょう。

不動産査定は基準地価をもとに適正価格を算出するので、1社だけ飛びぬけて高いということはあまり考えられません。

悪徳業者との契約を防ぐには、事前に自分で相場を調べておくことをおすすめします。

不動産を売るならまず相場調査から始めよう

不動産を売る際、いきなり不動産会社へ査定を依頼する人がいます。

この行動は間違いではないですが、なかには査定額を相場の2割以上に高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者もいます。

こうした業者を避けるためにも、最初に相場の調査をしましょう。

家の相場は、以下のようなサイトで調べることができます。

  • スーモやライフルホームズといったポータルサイト
  • 不動産会社の公式HP
  • 国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などのサイト

複数のサイトを使って相場を調べることで、より相場のイメージが付きやすくなりますよ!

家の売却相場と築年数・立地の関係!築10年から価格が付かない?

業者選びは調べた相場の1割以内まででおこなう

一括査定サイトなどで複数社の査定額を比較すれば、最も高く見積もってくれた業者に魅力を感じがちです。

ただ、他社に比べてあまりに査定額が高いと詐欺や調査力不足の可能性が出てきます。

そのため、高く査定してくれた業者がいても、”常識の範囲内”で選ぶことが大事です。

目安としては、事前に調べた相場のプラス1割までの範囲で選ぶのがおすすめです。

不動産ポータルサイトを活用する

スーモなどの不動産ポータルサイトは、賃貸物件の情報だけでなく、売り出し中の不動産情報も掲載されています。

地域や築年数などを入力して絞込検索すると、周辺地域で売り出されている類似物件の金額を知ることができます。

いくつかのデータをチェックすれば、ある程度の価格のイメージを掴むことができますよ。

ただ、ポータルサイトに掲載されている売り出し価格は成約価格と異なるので、値引き交渉などを乗り越えて最終的にかなり金額が下がっている可能性もあります。

土地情報総合システムを活用する

国土交通省が提供しているデータベース「土地情報総合システム」は、直近5年間の成約事例をチェックすることができます。

上記のポータルサイトとは違って最終的な成約価格が掲載されているので、より参考にすることができます。

ただ、数年前の成約事例を参考にする場合、経済状況や都市開発などの外的要因の変化によって価格が変わる可能性もあるので、その点は十分注意しましょう。

路線価図を活用する

国土交通省が提供している路線価図は、各路線(道路)の価値が記載されており、それと接している土地の価格が分かる仕組みになっています。

国が発表しているデータを読むことができれば、より精度の高い方法で売却相場を調べることができます。

ただ、路線価図の読み取り方にはルールがあり、初心者がいきなり実行できる訳ではありません。

こちらの記事も参考にしながら、チャレンジしてみましょう。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!路線価図の見方・計算方法

不動産を売るとさまざまな税金・費用がかかるので注意

不動産を売ると、代金がそのまま手元に入るわけではありません。

不動産を売ると以下のような費用がかかってしまうので注意しましょう。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 測量費用
  6. 不用品の処分費用
  7. 各種書類の発行費用
  8. ハウスクリーニング費
  9. リフォーム費
  10. 建物の解体費(必要に応じて)

費用がいくらかかるかは不動産がいくらで売れるかにも大きく関わりますが、少なくとも100万円以上にはなります。

不動産を売る際は、費用がかかることを頭に入れておかないと、無意味に物件を手放すことにもなりかねないので注意しましょう。

不動産売却にかかる税金・手数料・費用一覧!いくらかかるのか解説

不動産を売る時にかかる仲介手数料の仕組み・計算方法を解説

不動産を売る時に注意したいのが、仲介手数料の存在です。

仲介業者に販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには売り上げの一部を報酬として業者へ支払うのが仲介手数料となります。

仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて以下のように計算されます。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えば売却価格が1,000万円の場合、仲介手数料は1,000万円×3%+6万円=36万円となります。

この仲介手数料は、売買契約を結んだ時と不動産を引き渡す時の2回に分けて支払うのが一般的です。

仲介手数料は法定の上限額を求められるのが一般的

上記のテーブルは仲介手数料の法定上限額を求める計算式になります。

つまり、算出した金額をそのまま求められる根拠はないのですが、慣習として、そのままの金額を求められるケースが多いです。

仲介手数料を値切るのも不可能ではありませんが、基本的に不動産会社は販売活動の段階では自腹で費用を支払っていますし、不動産売買で業者が得られる唯一の利益が仲介手数料となります。

そのため、仲介手数料を値切ることで業者のモチベーションが減少したり、PRの規模が縮小したりする可能性も十分あります。

こうした事態を防ぐためにも、仲介手数料は出来るだけ気前よく支払うことをおすすめします。

不動産売却と贈与の違いとは?税法上の差を知って安全に取引しよう

不動産売却と不動産贈与の違いを正しく把握していることも、安全に不動産を売るためには大切です。

その名の通り、引き渡しに代金の支払いが伴うのを不動産売却、代金がかからないのを不動産贈与と理解している方も多いでしょうが、代金が発生しても贈与とみなされるケースがあるので、十分注意しなければいけません。

特に、近しい間柄での不動産売却や、金額が一定基準以下でおこなう売買などは、税務署から贈与税の支払い要請を受ける可能性が十分あるので注意しましょう。

不動産の売却相場を自分で調べる方法

不動産売却で良くある質問が「住宅ローンが残ってる家でも売れるんですか?」というものです。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても不動産は売りに出すことができます。

ただ、厄介なのは不動産を引き渡す際は必ずローンを完済していないといけないという点です。

住宅ローンを借りる際は、物件を担保にして抵当権を設定します。これは、ローンが期限内に完済できなかった時に物件を差し押さえて競売にかけ、資金を回収できるというものです。

この抵当権はローンを完済しないと取り外すことができず、抵当権付きのまま誰かに物件を引き渡すことはできません。そのため、ローンは必ず完済する必要があるのです。

この時、売り出し前に査定額-(住宅ローン残高+各種税金・費用)を計算して、しっかりプラスになるかをチェックする必要があります。

ローン残高は金融機関が契約時にくれた返済表を確認すればだいたい分かります。ただ、直接電話で問い合わせてしまったほうが早いでしょう。

ローンの残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

不動産を売るならまず住宅ローン残高をチェック

不動産売却で良くある質問が「住宅ローンが残ってる家でも売れるんですか?」というものです。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても不動産は売りに出すことができます。

ただ、厄介なのは不動産を引き渡す際は必ずローンを完済していないといけないという点です。

住宅ローンを借りる際は、物件を担保にして抵当権を設定します。これは、ローンが期限内に完済できなかった時に物件を差し押さえて競売にかけ、資金を回収できるというものです。

この抵当権はローンを完済しないと取り外すことができず、抵当権付きのまま誰かに物件を引き渡すことはできません。そのため、ローンは必ず完済する必要があるのです。

この時、売り出し前に査定額-(住宅ローン残高+各種税金・費用)を計算して、しっかりプラスになるかをチェックする必要があります。

ローン残高は金融機関が契約時にくれた返済表を確認すればだいたい分かります。ただ、直接電話で問い合わせてしまったほうが早いでしょう。

ローンの残る不動産を売却!銀行へ連絡するタイミングはいつ?

不動産を売るリスクを知っておこう

不動産を売るのは決してプラスばかりではなく、売却によるリスクも存在します。

不動産を売る時にはこうしたリスクも頭に入れておき、しっかり決断する必要があります。

不動産売却のプラスの面だけでなく、マイナスの面もしっかり頭に入れておきましょう。

売った不動産は2度と手元に戻らない

不動産を売ってしまうと、また購入するしか取り戻す方法はありません。

しかし、一度他人の手に渡ってしまえば入居者の趣味で増改築やリフォームをされますし、乱暴に利用される可能性だってあります。

また、戸建て物件は築年数の経過による劣化が激しいので、手放した当時の物件が再び手に入ることはないと考えて良いでしょう。

売却価格がそのまま手に入る訳ではない

不動産を売ると、各種税金・手数料がかかります。

状況によって費用の総額に違いはありますが、売却価格の1割前後が引かれるケースも珍しくありません。

税金・費用がいくらかかるかを予め知っておかないと、住み替えなどの計画が大きく狂います。

家を失った上で目標額も得られないという状況は避けたいので、事前に税金・費用のシミュレーションもしておきましょう。

査定価格は不動産会社によってバラバラ

不動産の売却価格を見極める上で重要なのが、不動産会社が算出する査定価格です。

プロの見積もりなので信用性が高いと思いきや、計算の仕方や評価のポイントもバラバラですし、見積もり額も各社でブレがあります。

査定価格は「うちの会社ならこれくらいで売却可能」という、あくまで私見になるので、実際の売却益を保証するものでもありません。

実際、不動産を売った方の約4分の1が、査定額を下回る価格で成約をしています。

1社にだけ査定依頼をせず、複数社の査定額を比較して業者を選ぶことが重要になります。

売れ残る可能性も高い

どんなに状態が良い不動産でも、運・タイミング次第で売れ残る可能性があります。

不動産売買は買い手がいて初めて成立するものなので、買い手が現れなければいつまで経っても売れない訳です。

特に、不動産は一つとして同じものはありません。

やっと買主が現れたと思っても、彼らの家族構成や趣味嗜好に合わなければ成約は見込めません。

賃貸ニーズの増加も背景にある

中古の不動産が売れる見込みは、時代によってどんどん薄くなっています。

その大きな要因に持ち家需要の低下があります。

一昔前はサラリーマンが30、40代で持ち家を購入するというのは一種のステータスでしたが、現在は主要産業の拠点がどんどん都市の中心部に集まってきたことや、核家族化が進行していることもあり、郊外に持ち家を買おうという人口が確実に減少しています。

この傾向はどんどん進み、2040年代には持ち家率が50%を切ると言われています。

つまり、中古の不動産はじっくり売れば必ずいつか売れるという時代ではなくなってきているのです。

逆に言えば、売却がより難しくなる前に、早めに手続きを進めていくことが重要になるでしょう。

不動産売却と贈与の違いとは?税法上の差を知って安全に取引しよう

不動産売却と不動産贈与の違いを正しく把握していることも、安全に不動産を売るためには大切です。

その名の通り、引き渡しに代金の支払いが伴うのを不動産売却、代金がかからないのを不動産贈与と理解している方も多いでしょうが、代金が発生しても贈与とみなされるケースがあるので、十分注意しなければいけません。

特に、近しい間柄での不動産売却や、金額が一定基準以下でおこなう売買などは、税務署から贈与税の支払い要請を受ける可能性が十分あるので注意しましょう。

不動産を売る時は業者選びが重要!囲い込みには注意が必要

不動産を売る時は、何よりも業者選びが重要になります。

なぜなら、「不動産売却を成功させるぞ!」と意気込んでも、実際の販売活動のほとんどは依頼した仲介業者によっておこなわれるからです。

不動産売却を成功させるためには質の高い仲介業者に依頼するのが不可欠です。ただ、どの業者に依頼をしてもだいたい相場前後に価格は収まり、そこまで大失敗をすることはありません。

しかし、業者によっては契約をして大失敗になる可能性が十分あります。

ここからは、そんなNG業者の特徴を紹介していきます。

最も警戒しなければいけない「囲い込み」とは?

仲介業者と契約する際に、最も注意したいのが囲い込みです。

一般的に、仲介売買は売主が契約している業者と買主が契約している業者が異なります。(片手仲介)

しかし、どちらの仲介もしている大手の場合、売主と買主の契約先が同じ業者になるケースがあります。(両手仲介)

この両手仲介を結ばせるために、わざと外部への情報を遮断したり、レインズに登録しなかったりする悪徳手法が囲い込みです。

囲い込みを受けている場合、営業マンはあの手この手で「値下げを検討すべきだ」などと言い、このままでは売れないと言ってきます。

その後、結果的に自社で契約する買主とのマッチングをはかります。

仲介業者の報酬は仲介手数料ですが、手数料の金額は売却価格に比例して高くなってきます。

しかし、多少手数料の金額が下がっても、両手仲介によって2倍報酬をもらうことが出来るので、業者にとっては得しかないのです。

囲い込みを受けると広告の出稿を制限されたりして、高く早く売る可能性を遮断されてしまいます。

囲い込みは今でも横行している

売主にとって明らかにデメリットな囲い込みは、アメリカなど海外では明確に禁止されています。

ただし、日本ではまだまだ取り締まりが甘く、かつ売主も「今、囲い込みを受けている」と気づきにくい現状があります。

その理由のひとつは、日本の不動産業界がまだまだ閉鎖的なこと。一般の方も不動産に関する知識が甘かったり、不動産会社に全般的な信頼をおいていることも閉鎖性を助長しています。

また、日本の不動産業界は慣例・慣習が多く、業界のルールに素人の依頼者が丸めこまれてしまうケースも多々あります。

囲い込みを受けないためには、自分は素人、相手はプロだなど余計なことは考えず、分からないことは分からないとズバッと言う必要があります。

また、現在はソニー不動産など片手仲介専門の業者も増えているので、そちらに依頼するのも一つの手です。

どんな理由でも売却を急かす業者はNG

業者によっては、増税するので早く売ったほうが良い、相場が下がるので早く売ったほうが良いなど、何らかの理由をつけて売却を急かすところがあります。

ただ、本当に良い業者なら売主のスケジュールなども鑑みて、最大限早く高く売る努力をしてくれます。

業者が早く売るよう急かすのは、値下げの口実を作る可能性があります。

成約がとれず売れ残った場合、業者がかけた営業コストはムダになってしまいます。

コストをムダにしないためには、値下げをさせて成約率を増やし、確実に売る必要もあるのです。

とにかく早く売れと言ってくる業者には警戒をして、契約を避けるようにしましょう。

不動産を売る時は絶対知っておきたい!業者を選ぶポイント・方法

前述の通り、不動産売却を成功させるためには業者選びが不可欠になります。

ただ、素人目に見たらどの業者も同じように見えて、結局どこと契約すれば良いのか分からないですよね。

どのポイントで業者を選べばよいのでしょうか。

査定依頼時の条件は同じにする

不動産会社を選ぶ際は、まず複数社に査定を依頼して、その結果を比べるのことをおすすめします。

この時、依頼する業者によって査定の方法を変えたり、提出書類を追加したりしないようにしましょう。

査定の条件を変えると、その分査定結果も変わってしまい、フラットな視点で比較することができなくなります。

査定額は同じタイミングで依頼・比較をする

複数社の査定額を比較する際は、依頼のタイミングをずらさないことが前提です。

不動産の市場は常に動いていますし、経済状況によっても査定額は変わってきます。

特に春、秋など転勤が多い時期は物件需要が高まり、査定額も高くなりやすいと言われています。

複数社に査定を依頼する際は、一括査定サイトを使い同時に依頼することをおすすめします。

同じような規模の不動産会社だけに査定を依頼しない

複数の不動産会社を比較する際、三井のリハウスや東急リバブルといった大手のみ比較する方や、最寄の不動産会社のみ比較する方がいます。

このように大手のみ、中小のみで比較をするのはおすすめできません。

規模が小さい会社の査定額が高いケースも十分あるので、先入観にとらわれず様々なタイプの業者を比較することをおすすめします。

不動産査定書を比較してみる

査定を依頼したら、結果が不動産査定書という形で届きます。

この時、査定額だけをチェックしていてはダメです。

不動産査定書には、それぞれの業者がなぜこの金額で査定したのかの根拠がしっかり書かれています。こちらを確認せずに金額のみを見るのは危険です。

また、査定書の中には自由記入欄もあり、それぞれの業者のコメントも掲載されています。

このコメント欄に定型文しか書いていない業者もあれば、ちゃんと売主に向けた内容を記載している業者もいます。

この内容で業者のモチベーションも測れるので、しっかりチェックしましょう。

不動産を売る時に必要なものとは?必要書類まとめ

不動産を売る時には、書類の提出が必要になってきます。

どの書類が必要かを事前に知っておかないと、途中で売却にブレーキがかかる可能性もあるので注意しましょう。

ここからは、不動産を売る時に必要な書類を、ケース別にまとめて紹介していきます。

※必要書類の詳しい内容・取得方法はこちらにまとめています。併せて参考にしてください。

不動産売却の必要書類の内容と取得方法を徹底解説【完全ガイド】

査定から内覧までの間に必要な書類

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 固定資産税評価証明書
  • ※マンション情報が確認できる書類
  • その他書類(お持ちの場合提出)

売買契約で必要な書類

  • 本人確認書類
  • 印鑑証明書・実印
  • 登記済証または登記識別情報
  • 固定資産税関連書類
  • 建築協定書
  • 印紙代
  • 仲介手数料の半金
  • 建築確認通知書
  • マンションの管理規約等

不動産を売る時のチェックポイント

不動産を売る時には、そもそも売って大丈夫なのか、今のまま売って成功できるのかの2点をしっかりチェックする必要があります。

ここからは、不動産を売る時にチェックしておきたいポイントを解説していきます。

①地域や自治体の制限・ルールを知っておく

農地や再建築不可物件など、特殊な不動産は気軽に売却できない決まりになっています。

まずは自分の売りたい不動産が売却可能なのか、不動産会社に問い合わせてみましょう。

京都や軽井沢のように、景観の変化を冒さないように売却を制限されているケースもあります。

②今後利用する可能性があるかチェック

前述の通り、不動産を一度売れば、もう二度と戻ってはきません。

経済的な事情も鑑みて、本当に物件を手放しても良いのか考えてみましょう。

単身赴任中の方や、親族が相続した実家付近に多く住む方などは、今後不動産が必要になる可能性も0ではありません。

③複数社の査定額を比較する

不動産会社の査定額は業者によってバラバラですが、高い査定額をつけてくれた業者に依頼すれば高く売れる可能性がアップする傾向にあります。

少しでも高く売りたいのであれば、必ず複数社に査定依頼をして、その金額を比較しましょう。

とは言え、1社ずつ電話をして査定依頼をしていくのは手間と時間がかかります。

そこでおすすめのサービスが一括査定サイトです。

不動産のカンタンな情報を入力するだけで、複数社に一括で査定依頼が可能。

結果もほぼ同時に返ってくるので、どこに依頼すれば高く売れるのかが一目瞭然です。

利用料は完全無料なので、まだ売るかどうか決めかねている方も気軽に利用できますよ!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

不動産を売った人の口コミ・評判

不動産を売る大変さは、実際にやった人しか分からない部分が多々あります。

今回は、じっさいに不動産を売った方の口コミ・評判を限定公開します!

みんなはどこでつまずいたのか、どうやって成功したのかをチェックして、参考にしてください!

古い実家も高額で売れた!

親が亡くなった時に、築40年の実家を相続しました。

ひいき目に見てもキレイな家ではなく、高く売れるか不安でしたが、不動産会社さんの協力によって何とか高く売ることに成功しました。

一番力を入れたのは不動産会社選びです。

妥協せず選んだことで、信頼できる営業マンの方に依頼することができました。

また、自分でもたまに実家に赴いて、こまめに掃除をしました。

その結果、3回目の内覧で高評価をいただき、すぐに成約することができました!

(30代・女性)

不動産会社を変えて成功

最初はセールストークに流されるがまま、新興の不動産会社と契約していましたがなかなか売れず。

自分なりに掃除とかしていましたが、それでもダメでした。

この時、知り合いからたまたま紹介された不動産会社に相談したところ、かなり信用できるようす!

ためしに業者を変更したところ、3週間弱で満足いく額で売ってくれました!

(40代・男性)

中小の不動産会社が高く売ってくれた

不動産売却を検討した時は、CMで見るような大きな業者しか候補に入っていませんでした。

ただ、なかなか業者選びが上手くいかず、候補の範囲を広げて、地元の業者にも査定を依頼してみました。

すると、意外と老舗の地元業者が高く査定してくれたのでおどろき!

話を聞いてみると親身になって対応してくれるので、信頼して契約を結びました。

それから1か月半で成約が取れて、価格も相場以上だったので大満足です!

業者を選ぶ際は、固定観念にとらわれず、とにかく多くの業者を比較してみるということが大切だとかんじました。

(30代・女性)

業者の得意・不得意を実感

友人がおすすめする不動産会社に話を聞きにいきましたが、その業者はマンションの取り扱いが主らしく、戸建ての売り方を聞いても曖昧な回答しかきかれず。

他の不動産会社を探して、結局戸建てをメインに扱っているところと契約しました。

実績があって人気がある会社でも得意・不得意があるんだなーと実感しました。

(30代・女性)

不動産はトラブルなく売ることが一番大事

不動産を売る際に一番注意してほしいのが、売買契約などのトラブルです。

不動産売買はどうしても大金を払ってくれる買主の優位で進むので、こちらに落ち度があれば高額の賠償金を支払わないといけなくなります。

雨漏りや腐食を隠して売るといったことも、後々のペナルティを考えるとやめた方が良いです。

まずは、こうしたリスクをなくすことから始めていきましょう。

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