TOP > 不動産売却の基礎知識 > 不動産を売るタイミング・時期を見極めるコツと6つのポイント【2020年4月最新】

不動産を売るタイミング・時期を見極めるコツと6つのポイント【2020年4月最新】

【更新日】2020-04-02
このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産を売るタイミング

不動産を高く売るためには、良いタイミングで売ることが大切です。

価格の相場は様々な要因で前後するので見極めがかなり難しいのですが、これができると高額売却の成功率が格段に上がりますし、手続き中も迷いや不安が無くなります。

今回は、不動産売却のタイミングを見極めるにはどうすれば良いのかを初心者にも分かりやすく解説していきます。

「すぐにとは言わないけど、いつか家を売ろうかなあと考えている」という方もぜひ参考にしてください!

※2020年開催予定だった東京オリンピックが新型コロナウィルスにより延期になったことで、相場も大きく変化しています。この記事はそうした最新の内容にも触れています。

不動産を売るには?はじめて売る時に最低限知っておきたい基本知識

2020年の東京オリンピックが延期に…コロナウィルス感染拡大中の不動産売却が危険な理由

ここ10年ほどは2020年の東京オリンピックに向けて不動産業界全体が活況を増しているので、その盛り上がりがピークに達したタイミングでの売却がおすすめだと言われてきました。

しかし、新型コロナウィルスの世界的な流行によって同年3月に五輪開催の1年延期が決定。不動産のプロが立てていた売り時の見通しがひっくりかえってしまうことになりました。

ここからは、コロナウィルスの蔓延とオリンピック延期を受けて、不動産の売り時をどう考えれば良いのか、詳しく解説していきます。

コロナウィルスが収束するまでは不動産売却は回避すべき

コロナショックにより様々な業界に影響が出ていると言われていますが、不動産業界はその中でも影響は大きくないと言われています。

ただしこれは、新築やリフォームのように、着工から完了まで数年かかる事業が不動産業界には多いためです。

コロナウィルスが蔓延していても、引っ越し予定が2、3年後なら、恐らくコロナウィルスも収束しているであろうという安心感があります。

一方で、仲介売買は完了まで平均3~6か月ほどしかかかりません。

つまり、今申し込んでも、引き渡しをするタイミングでコロナウィルスが100%収束しているとは考えにくいのです。

多くの買主がいま不動産を購入することをリスクに感じているので、成約率が低くなりやすいので注意しましょう。

住み替え先選びが難航する可能性も

今お住まいの売却を検討している方は、その多くが住み替えを検討している方だと思います。

住み替えは住まいの売却と新居の契約を同時に進めていく必要があるので、スケジュール設定が非常に重要です。

しかし現在はコロナウィルスの影響で物資も集まりにくくなっており、新築物件の完成が予定を大幅に遅れる事例が多発しています。

新居の完成がズレれば、予定通り売却ができたとしても、今度は住む家がないという事態に陥ってしまいます。

その他にも引っ越し作業は様々な業者・機関が絡んでくるため、例えば不動産会社、ハウスメーカー、引っ越し業者、役所などのうち、どこかしらがコロナウィルスの影響を受けているものと考えられます。

自分の100%理想的な引っ越しが出来る可能性は低いので、出来れば売却・住み替え時期をズラすのが賢明だと言えます。

2021年東京オリンピックまでに売り時は再びやってくる?

2020年の五輪開催が予定されていた時は、そこに向けて不動産相場がどんどん上がっていきました。

コロナショックで1年延期になったとしても、2021年に東京五輪という歴史的イベントが開催されるのに向けて、再び相場が上昇する可能性はあるのでしょうか?

再び売り時がやってくるかどうかは、コロナウィルスの収束タイミングが大きく影響するというのが正直なところでしょう。

2020年までの不動産業界の活況は人々が五輪ムードで高揚していたことが原因というよりは、以下の3点の影響が強いと考えられます。

  • 不動産投資ブーム・海外投資家の多数参入
  • んマイナス金利政策により住宅ローン金利が低調推移
  • 長年の不況からの回復・東日本大震災からの復興

そして上記の3要素の基盤になっているのは、五輪開催に伴う首都圏の大規模な開発にあります。

大規模開発はすでに2020年に向けて大方完了していますから、これ以上の伸びしろというのはないと考えて良いでしょう。

2019年以前のような売り時は、残念ですが当面訪れない可能性が高いです。

2022年問題や少子高齢化の進展が追い打ちになる可能性も

2020年を境に進展すると言われているのが、日本の本格的な少子高齢化です。

子ども連れ家族の数が減少していけば、マイホーム需要は一気に下がり、賃貸居住者の割合が持ち家に住む人の数を急速に追い抜いていくと考えられます。

更に懸念されているのが2022年問題です。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?オリンピック後の市場・市況の動向・見通し【2020年最新版】

生産緑地法の失効と共に、国内で大量の空き地が売り出されて相場を大幅に下げるのではないかと言われています。

コロナショックとのダブルパンチで相場が底をつく可能性も十分考えられます。

築年数の経過による劣化とどう向き合うか

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

上は、首都圏のマンション価格と築年数の関係を示したものです。

これを見れば、だいたい築1年経過につき100万円ほど価値がげらくしていることが分かります。

皆さんの中には不動産会社に早く売ったほうが良いと言われて、コロナショックの今でも売りに出したほうが良いのではないか?と悩まれる方も多いと思います。

たとえ築年数が経過してもコロナウィルス感染拡大中の売り出しをやめたほうが良いのは、動いている購入希望者が減少しているためです。

不動産売却にかかる期間は3~6か月と言われていますが、この期間内で売れる物件は、売り出し広告に対して毎日2~5件ほどの問い合わせが来ているのが一般的です。

こうした高い需要が見込めないのであれば、売り時かどうかを判断することすら難しいというのが現実です。

計算上は築浅のほうが高く売れるとしても、買い手が急激に減少している今売り出すのはやはり得策ではありません。

ウィルスによる下落は前代未聞…プロも売り時を判断しかねる状況

国内でデフレが起き、その後経済と連動して不動産の相場が下がるというケースはこれまでにも多々ありました。

ただ現在の新型コロナのようにウィルスによる不動産相場の下落というのはほとんどの方が想定していない事態であり、いつ収束するのか、収束後に相場が回復するのかというのは、誰も正確に判断できない状況にあります。

コロナショック後の不動産の売り時は人の活動状況で判断する

コロナショック以降の不動産の売り時は、まず購入してくれる方がいるかどうかで考えていきましょう。

不動産は人々の生活に密接に関わっているものなので、不況下でも件数が急激に落ちるということは考えられません。

しかし、2020年4月現在のように外出事態を制限されていたり、今後より大きな被害拡大が起こるかもしれないという恐怖が人々の頭をよぎったりすると、人々の活動自体がストップしてしまう恐れは十分あります。

今後感染抑止のために都市のロックダウンが起きれば人の移動自体が制限されてしまうので、不動産売却のタイミングはズラさざるを得なくなります。

前述の通り今の局面は不動産のプロでも判断が難しい状況です。一旦手続きをストップし、状況を静観することをおすすめします。

不動産売却のタイミングを測る3つの指標

不動産売却のタイミングを測るためには、相場の推移に気を配る必要があります。

しかし、相場の動きが分かったところで、その意味が分からなければ意味がありません。

相場の動きでチェックしてほしいポイントは、こちらの3つです。

  • 値上がり
  • 値崩れ
  • 手残り

ここからは、それぞれの要素をわかりやすく解説していきます。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

①値上がり

値上がりとはその名の通り、不動産の価格が上がることです。

特定の物件ではなく、ある地域の相場が全般的に上がっている場合は、市場が活発化すると見て良いでしょう。

不動産が高く売れる要素はその他にもたくさんありますが、市況を活発にすることはプロの業者も出来ません。

市場が盛り上がっているということは買い手が多いということなので、早期成約も見込みやすくなります。

②値崩れ

値崩れとは、供給が需要を上回ることによって、価格が急に下がることを指します。

例えば市況が盛り上がっているからと周辺地域で不動産がどんどん売り出されれば、全体の相場が一気に下がる可能性があるということです。

競合が増えると買主に比較されてしまい、内見で手応えをつかみにくくなります。

相場に常に敏感になり、上がりきらない段階で売却してしまうのが理想的です。

また、値崩れは築年数の経過によっても起きます。

戸建てなら築20年以降、マンションなら築40年以降を目安に一気に値崩れが起きると言われているので、その前に売るのがベストです。

③手残り

手残りとは、お金などが手元に残る分を指します。

不動産が高く売れたとしても、そこから税金や仲介手数料を払えば結構な額が引かれてしまいます。

さらに新居の購入や引っ越し代をそこから捻出するとなれば、手元に残る額はほとんどないこともあり得ます。

売り時というのは相場や築年数だけでなく、このように売主の事情も考慮しなければいけないのです。

不動産を売るタイミングの見極めは可能なのか?実際はプロの不動産会社でも難しい

ここまで、不動産相場のチェックポイントを3つ紹介しましたが、相場は誰の目にも分かりやすく推移することはほとんどありません。

相場は細かく上がり下がりを繰り返すので、値上がりをしていると判断するのは難しいです。

かなり長いスパンで推移を見れば値上がりが分かりますが、売り時の判断は短期間でしないといけないので気を付けましょう。

売り時の見極めはプロでも難しい

そもそも、不動産売却のタイミングの見極めはプロでも判断が難しいです。

セオリーは相場が底を打つときに不動産を購入し、ピークに達した時に売るのが最もお得です。

ただ、相場の底とピークの見極めは過去の事例を見ていれば分かるというものでもなく、プロの投資家でも成功する人と失敗する人が出てきます。

もし誰が見ても売り時というケースがあったとしても、そこに売り出しが集中すれば値崩れが起きる可能性が高くなります。

結局、他者の思考・動向をイメージしないといけないので、100%正解ということがないのです。

不動産を売るタイミングを判断する6つのポイント

相場の推移を通して売り時を比較するのが難しいとなれば、他のポイントで売り時を判断するしかありません。

ここからは、初心者でも比較的簡単に売り時をチェックする6つのポイントをわかりやすく解説していきます。

①周辺の物件価格が上がっていれば売り時

スーモやライフルホームズといったサイトで売り出し物件の価格をこまめに見て、値上がりしていれば売り時と考えることができます。

価格の推移は土地総合情報システムやレインズなどでも見ることができるので、やり方やデータには困らないと思います。

ただ、不動産には一つとして同じものがありませんし、設備やキズ・凹みの状況などはデータでチェックすることができないので注意しましょう。

②季節は春と秋がおすすめ

中古の戸建て住宅は、人の流入が多い時期に売り出すのがおすすめです。

最も人の流入が見込めるのは春頃でしょう。

特に転職・転勤をする30~40代の家族連れが多ければ、売れる可能性は高くなります。

次に転職・転勤が多いのが、9~10月です。

多くの会社は4~9月が上期、10~3月が下期となるので、この変わり目で異動を言い渡されるケースが多いです。

その次に異動の多いタイミングは四半期の変わり目である6月や12月でしょう。

ただ、昔は不動産に来店しないと質の高い情報が得られないということがありましたが、現在はWEBサイトでいつでも物件の情報をチェックできますし、数か月前に良い物件を購入しておくケースも多いです。

そのため、昔ほど季節と売り時の関係はないと言われていますが、それでも頭には入れておきましょう。

③築年数が古くなる前に売り払う

不動産の価格に最も影響するのは、築年数と言われています。

戸建て住宅は、築10年で価格が半減し、築15年で購入額の2割程度まで減少、20年を超えると価値が0になると言われています。

高価格で売るためには、出来るだけ早く売ることが大前提なのです。

売却を検討中の方は、なるべく早く必要書類や情報を集めてスムーズに手続きをしていきましょう。

しかし、家やマンションはそこに一生住むことを目的として買う人がほとんどなので、売らざるを得ないケースは突然やってきます。

買ったらすぐ売らなければいけないという訳ではなく、売ると決めたら出来るだけ早く手続きを進めること、築古なら買取に出す、解体して更地にするなどの最善の策を取ることが重要です。

④修繕履歴で売り時を見測る

中古戸建を購入する際に最も重視する要素の一つが、修繕履歴が残っているかどうかです。

特に築20年超の戸建てで修繕履歴が残っていない(新築から今までリフォームをした痕跡がない)となると、見映えが良くても購入後に故障があったり、高額のリフォーム費を払わないといけなかったりするので損です。

リフォームは15~20年周期で必要になるので、買主のコストがかかる時期が遅いタイミングで売ることをおすすめします。

⑤税金がお得なうちに売る

2019年10月から消費税が8%から10%に増税すると言われています。

不動産の中には売却価格に消費税がかかるケースもあるので、当てはまる場合は早めに売るほうがお得です。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

また、不動産の売却益が購入費用よりも高額な場合は譲渡所得税が発生しますが、こちらの税金は所有期間が5年を超えると税率がほぼ半減します。

そのため、所有期間が4年〇ヶ月の場合はあえて売却を遅らせるのも一つの手です。

このように、税金対策をして手残りを増やせる時期に売るのも一つの手です。

⑥自分の経済状況を鑑みて売る

例えばアパートを賃貸経営している時は、満室になっている最初のうちは良いですが、築年数が経過するとコストが増加してしまいます。

空室もどんどん目立ってくるので、いつかコストが収益を逆転するようになるので、収益とコストをシミュレーションして、利益が最大化するタイミングで売るのがおすすめです。

ただ、古くなったアパートをすぐ売ってしまうのか、それとも入居者の募集をかけるのかは投資家の経験による部分が大きくなります。

この判断は経験がものを言う部分なので、初心者は慎重に判断しましょう。

アパート経営の出口戦略!売り時のベストタイミングを見つけるポイント11選

不動産を売るタイミングは一括査定サイトを使って見極めよう

一括査定サイト

売る絶好のタイミングを見つけたら、次にいくらで売れるか査定してもらうことが必要になります。

不動産の査定を依頼する際におすすめのサービスが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは、簡単な不動産情報を60秒ほどで入力・送信すれば、査定に対応する業者6社以上に一括で査定依頼ができる優れものです。

査定額は各社が「ウチならこの値段で売れる」という予測額なので、高値を出してくれたところと契約したら相場以上で売れる可能性は高いです。

サイトの利用料は完全無料なので、気軽に活用しましょう!

※一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

不動産売買契約書の書式・ひな形と作成時の注意点
不動産売却時に作成する売買契約書は、作る流れがあります。これを事前に知っておくと参考資料の準備など…
不動産評価額の調べ方4選!価格を簡単に計算する方法とは?
不動産評価額の調べ方を徹底解説!簡単に評価額がわかる4つの方法を詳しく紹介していきます。ふと自宅の…
不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう
不動産売却はマイナスとなってしまう場合がほとんどですが、売却をすることで処理が適切にできるというメ…
不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説
不動産売却は、一般的に専任媒介契約を選んだ方が良いです。理由としては、業者のモチベーションが高くな…

おすすめ・特集記事!

【2020年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…