TOP > 不動産売却の基礎知識 > 不動産売却のタイミングはいつ?ベストな売り時を見極めるポイント

不動産売却のタイミングはいつ?ベストな売り時を見極めるポイント

このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産売却のタイミングはいつ?ベストな売り時を見極めるポイント

不動産を高く売るためには、良いタイミングで売ることが大切です。

価格の相場は様々な要因で前後するので見極めがかなり難しいのですが、これができると高額売却の成功率が格段に上がりますし、手続き中も迷いや不安が無くなります。

今回は、不動産売却のタイミングを見極めるにはどうすれば良いのかを初心者にも分かりやすく解説していきます。

「すぐにとは言わないけど、いつか家を売ろうかなあと考えている」という方もぜひ参考にしてください!

不動産を売るには?はじめて売る時に最低限知っておきたい基本知識

不動産売却のタイミングを測る3つの指標

不動産売却のタイミングを測るためには、相場の推移に気を配る必要があります。

しかし、相場の動きが分かったところで、その意味が分からなければ意味がありません。

相場の動きでチェックしてほしいポイントは、こちらの3つです。

  • 値上がり
  • 値崩れ
  • 手残り

ここからは、それぞれの要素をわかりやすく解説していきます。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

①値上がり

値上がりとはその名の通り、不動産の価格が上がることです。

特定の物件ではなく、ある地域の相場が全般的に上がっている場合は、市場が活発化すると見て良いでしょう。

不動産が高く売れる要素はその他にもたくさんありますが、市況を活発にすることはプロの業者も出来ません。

市場が盛り上がっているということは買い手が多いということなので、早期成約も見込みやすくなります。

②値崩れ

値崩れとは、供給が需要を上回ることによって、価格が急に下がることを指します。

例えば市況が盛り上がっているからと周辺地域で不動産がどんどん売り出されれば、全体の相場が一気に下がる可能性があるということです。

競合が増えると買主に比較されてしまい、内見で手応えをつかみにくくなります。

相場に常に敏感になり、上がりきらない段階で売却してしまうのが理想的です。

また、値崩れは築年数の経過によっても起きます。

戸建てなら築20年以降、マンションなら築40年以降を目安に一気に値崩れが起きると言われているので、その前に売るのがベストです。

③手残り

手残りとは、お金などが手元に残る分を指します。

不動産が高く売れたとしても、そこから税金や仲介手数料を払えば結構な額が引かれてしまいます。

さらに新居の購入や引っ越し代をそこから捻出するとなれば、手元に残る額はほとんどないこともあり得ます。

売り時というのは相場や築年数だけでなく、このように売主の事情も考慮しなければいけないのです。

不動産売却のタイミング見極めは可能なのか

ここまで、不動産相場のチェックポイントを3つ紹介しましたが、相場は誰の目にも分かりやすく推移することはほとんどありません。

相場は細かく上がり下がりを繰り返すので、値上がりをしていると判断するのは難しいです。

かなり長いスパンで推移を見れば値上がりが分かりますが、売り時の判断は短期間でしないといけないので気を付けましょう。

売り時の見極めはプロでも難しい

そもそも、不動産売却のタイミングの見極めはプロでも判断が難しいです。

セオリーは相場が底を打つときに不動産を購入し、ピークに達した時に売るのが最もお得です。

ただ、相場の底とピークの見極めは過去の事例を見ていれば分かるというものでもなく、プロの投資家でも成功する人と失敗する人が出てきます。

もし誰が見ても売り時というケースがあったとしても、そこに売り出しが集中すれば値崩れが起きる可能性が高くなります。

結局、他者の思考・動向をイメージしないといけないので、100%正解ということがないのです。

不動産売却のタイミングを判断する6つのポイント

相場の推移を通して売り時を比較するのが難しいとなれば、他のポイントで売り時を判断するしかありません。

ここからは、初心者でも比較的簡単に売り時をチェックする6つのポイントをわかりやすく解説していきます。

①周辺の物件価格が上がっていれば売り時

スーモやライフルホームズといったサイトで売り出し物件の価格をこまめに見て、値上がりしていれば売り時と考えることができます。

価格の推移は土地総合情報システムやレインズなどでも見ることができるので、やり方やデータには困らないと思います。

ただ、不動産には一つとして同じものがありませんし、設備やキズ・凹みの状況などはデータでチェックすることができないので注意しましょう。

②季節は春と秋がおすすめ

中古の戸建て住宅は、人の流入が多い時期に売り出すのがおすすめです。

最も人の流入が見込めるのは春頃でしょう。

特に転職・転勤をする30~40代の家族連れが多ければ、売れる可能性は高くなります。

次に転職・転勤が多いのが、9~10月です。

多くの会社は4~9月が上期、10~3月が下期となるので、この変わり目で異動を言い渡されるケースが多いです。

その次に異動の多いタイミングは四半期の変わり目である6月や12月でしょう。

ただ、昔は不動産に来店しないと質の高い情報が得られないということがありましたが、現在はWEBサイトでいつでも物件の情報をチェックできますし、数か月前に良い物件を購入しておくケースも多いです。

そのため、昔ほど季節と売り時の関係はないと言われていますが、それでも頭には入れておきましょう。

③築年数が古くなる前に売り払う

不動産の価格に最も影響するのは、築年数と言われています。

戸建て住宅は、築10年で価格が半減し、築15年で購入額の2割程度まで減少、20年を超えると価値が0になると言われています。

高価格で売るためには、出来るだけ早く売ることが大前提なのです。

売却を検討中の方は、なるべく早く必要書類や情報を集めてスムーズに手続きをしていきましょう。

しかし、家やマンションはそこに一生住むことを目的として買う人がほとんどなので、売らざるを得ないケースは突然やってきます。

買ったらすぐ売らなければいけないという訳ではなく、売ると決めたら出来るだけ早く手続きを進めること、築古なら買取に出す、解体して更地にするなどの最善の策を取ることが重要です。

④修繕履歴で売り時を見測る

中古戸建を購入する際に最も重視する要素の一つが、修繕履歴が残っているかどうかです。

特に築20年超の戸建てで修繕履歴が残っていない(新築から今までリフォームをした痕跡がない)となると、見映えが良くても購入後に故障があったり、高額のリフォーム費を払わないといけなかったりするので損です。

リフォームは15~20年周期で必要になるので、買主のコストがかかる時期が遅いタイミングで売ることをおすすめします。

⑤税金がお得なうちに売る

2019年10月から消費税が8%から10%に増税すると言われています。

不動産の中には売却価格に消費税がかかるケースもあるので、当てはまる場合は早めに売るほうがお得です。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

また、不動産の売却益が購入費用よりも高額な場合は譲渡所得税が発生しますが、こちらの税金は所有期間が5年を超えると税率がほぼ半減します。

そのため、所有期間が4年〇ヶ月の場合はあえて売却を遅らせるのも一つの手です。

このように、税金対策をして手残りを増やせる時期に売るのも一つの手です。

⑥自分の経済状況を鑑みて売る

例えばアパートを賃貸経営している時は、満室になっている最初のうちは良いですが、築年数が経過するとコストが増加してしまいます。

空室もどんどん目立ってくるので、いつかコストが収益を逆転するようになるので、収益とコストをシミュレーションして、利益が最大化するタイミングで売るのがおすすめです。

ただ、古くなったアパートをすぐ売ってしまうのか、それとも入居者の募集をかけるのかは投資家の経験による部分が大きくなります。

この判断は経験がものを言う部分なので、初心者は慎重に判断しましょう。

アパート経営の出口戦略!売り時のベストタイミングを見つけるポイント11選

2020年までは不動産の絶好の売り時?

ここまで不動産を売るタイミングについて解説しましたが、2019年現在はまさに絶好の売り時だと言われています。

その大きな要因に挙げられるのが、2020年に開催される東京オリンピックへの期待です。

特に開催地となる東京や首都圏の相場が一気に高くなっており、更に海外の投資家も参入することで需要も高まっています。

相場が全体的に高くローンも低金利

オリンピック特需で不動産相場は全体的に上昇しており、特に首都圏の相場はバブル期を超えるほど高騰しています。

また、2016年に日銀が提唱したマイナス金利政策により、金利が10年で平均2%も低くなっています。

2%と聞くと大したことないと思うかも知れませんが、例えば30年ローンなら総返済額が1000万円以上違ってきます。

つまり、2020年までは売り時であると同時に買い時でもあるのです。

オリンピックをすぎると売れにくくなる可能性も

逆にオリンピック特需が収まったあとは、不動産が売れにくくなると言われます。

加えて2020年以降は本格的な少子高齢化、結婚率の減少が起こると言われており、中古物件のメインターゲットであるファミリー層自体の数が減ってしまいます。

また、2022年になると生産緑地法の効力が切れることで、都市部で大量の空き地が売り出されるとも考えられています。(2022年問題)

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

オリンピック後の不動産相場の見通しは決して明るくないので、早めに売ってしまうことをおすすめします。

不動産を売る時は一括査定サイトを使おう

一括査定サイト

売る絶好のタイミングを見つけたら、次にいくらで売れるか査定してもらうことが必要になります。

不動産の査定を依頼する際におすすめのサービスが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは、簡単な不動産情報を60秒ほどで入力・送信すれば、査定に対応する業者6社以上に一括で査定依頼ができる優れものです。

査定額は各社が「ウチならこの値段で売れる」という予測額なので、高値を出してくれたところと契約したら相場以上で売れる可能性は高いです。

サイトの利用料は完全無料なので、気軽に活用しましょう!

※一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

家を売るにはどうしたらいい?初めての売却手続きの方法・手順を解説!
家を高く売るには、売り手も積極的に売り出しに参加する事が大切。不動産売却で効率的に効果を出したい場…
マンションを売るのと貸すのはどっちがお得?売却・賃貸を費用と将来性で比較!
マンションは、売却の場合は価値の高い間に取引できる一方で、賃貸の場合は税金を抑えられる、計画的収入…
土地売却の3つの成功パターンを解説!目的によって売り方を変えよう
土地を売却することでどのようなメリット・デメリットがあるのかを知っておくと決断もしやすいです。ここ…
マンション査定の方法ガイド!高く売るポイントと失敗しない注意点
マンションの査定方法から見られるポイント、気になる疑問を徹底解説!これからマンションを売りたい方に…

おすすめ・特集記事!

【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…