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住み替えの時にかかる税金はいくら?節税方法と特例控除

【更新日】2019-11-26
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住み替えにかかる税金

住み替えをしようとしたときには税金の負担が気にかかる人もいるでしょう。

どのくらいの税金がかかるかによって予算を確保しておかなければなりません。

税金の基本的な計算の仕方を学んでどのくらいの予算が必要かを考えておきましょう。

また、節税することはできるのか、特別控除を受けられるのかという点についても紹介します。

住み替え成功ガイド!不動産の買い替えで後悔しないポイント・注意点を徹底解説

住み替えは売却・購入で二重に税金がかかる

住宅を購入するときや売却するときに比べて住み替えのときには税金の負担が大きくなりがちなので注意が必要です。

売却と購入の両方を経ることになるので、どちらに対しても税金がかかることになるからです。

一般的には購入する住宅の売り手や一戸建てを建てるときに依頼する業者と、売却先になる買い手は同じではありません。

そのため、それぞれと独立した取引をすることになります。

売却も購入も同じ不動産業者に依頼して手続きを進めることができますが、どちらに対しても仲介手数料の負担があるのが普通です。

税金についても売却と購入を同時にしたからといって一方だけ払えば良いという仕組みにはなっていないので気をつけなければなりません。

税金がいくらか分からないと資金不足に陥る

住み替えのときには住宅を売るにも買うにも費用がかかってしまうため、予算が十分にないと払えなくて困ることになりがちです。

特に税金は納めなければならないタイミングもそれぞれ違うので、後になって支払う税金を忘れていて資金不足に陥るというケースもあります。

住宅の住み替えをするときには税金がいくらになるのかをできるだけ正確に計算しておくのが大切です。

それに合わせて資金計画を立てることでトラブルが発生しにくくなります。

住み替えでかかる税金の内容・計算方法を解説

それでは具体的に住み替えでかかる税金を計算できるようになりましょう。

納めることになる税金の内容とその計算方法について紹介します。

場合によってかかるものとかからないものもあるので十分に注意して学びましょう。

印紙税

印紙税は売買契約書のように印紙税法で定められた課税文書に対して課されている税金です。

買い替えのときには購入時、売却時の両方で必要になります。

契約書の印紙税は取引金額として書面に記載されているものがいくらかによって決まる仕組みになっています。

具体的には下記の表にしたがっていくらになるかを判断することが可能です。

基本的には取引金額が大きいほど印紙税額も高くなっています。

取引金額 印紙税額
1万円未満 0円
10万円以下 200円
50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円
5億円以下 60,000円
10億円以下 160,000円
50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載金額のないもの 200円

登録免許税

登録免許税は不動産の所有権を移転するときなどに登記簿の記載事項を変更するために必要になる税金です。

一般的には不動産売買をしたときには買い手が登録免許税を負担することになっているため、買い替えのときにも購入分の登録免許税を納めることになります。

土地や建物を購入した場合には所有権移転登記が必要で、固定資産税評価額に比例する金額になるのが特徴です。

土地は2021年3月31日までは1.5%、同4月1日以降は2%です。

建物については2%ですが、中古住宅の場合には条件を満たせば0.3%になります。

住宅を建てた場合には所有権保存登記が必要になり、法務局による認定価格の0.4%の税金というのが原則です。

ただ、条件を満たせば0.15%に軽減され、さらに認定長期優良住宅、認定低炭素住宅であれば2020年3月31日まで0.1%になります。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入したり住宅を建てたりしたときにかかる税金で購入時にのみ負担することになります。

不動産取得税は固定資産税評価額の4%が原則となっていますが、軽減税率が2021年3月31日まで適用されているので負担は少なくて済むのが現状です。

軽減税率では土地については固定資産税評価額の1.5%、建物については3%になっています。

また、住宅については条件を満たしていると以下の控除を適用可能です。

新築日 控除額
1997年4月1日以降 1200万円
1989年4月1日~1997年3月31日 1000万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1981年7月1日~1985年6月30日 420万円
1976年1月1日~1981年6月30日 350万円
1973年1月1日~1975年12月31日 230万円
1964年1月1日~1972年12月31日 150万円
1954年7月1日~1963年12月31日 100万円

土地についても、土地1平方メートル当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200平方メートル以下)×住宅の取得持ち分×税率と、4万5000円の大きな方を適用して控除可能です。

都市計画税

都市計画税は毎年1月1日における固定資産課税台帳に登録されている所有者が支払う税金で、固定資産税評価額の0.3%というのが標準的ですが、市区町村によって税率には違いがあります。

ただし、居住用の場合には評価額が軽減される措置が取られているので注意が必要です。

200平方メートル以下の小規模住宅用地では評価額が1/3になり、200平方メートルを超える住宅用地では2/3になります。

購入時にも売却時にも購入者と按分するのが一般的です。

1月1日から起算して所有していた期間に応じて日割りまたは月割りで按分して納めることになります。

売却する住宅の都市計画税をすでに納めてある場合には買い手から負担分をもらい受けることが可能です。

譲渡所得税

譲渡所得税は住宅を売却したときに売却益を得られていた場合に納める税金です。

課税対象となるのは売却金額から取得費と譲渡費用を引き去り、控除を適用した金額になります。

取得費は住宅の購入や建築にかかった費用に加え、仲介手数料や購入時に支払った税金などの諸費用を合わせたものです。

譲渡費用は売るのにかかった諸費用で、印紙税や仲介手数料、場合によっては土地測量費用などが含まれます。

課税譲渡所得に対して適用する税率は所有期間により異なり、5年以下の場合には短期譲渡所得で39.63%、5年を超える場合には長期譲渡所得で20.415%です。

住み替えで譲渡所得税がかかったら軽減税率の特例を使おう!

住み替えで譲渡所得税がかかったときには軽減税率の特例を使える場合があります。

短期譲渡所得に比べて長期譲渡所得の方が税率が低いですが、さらに長期所有していたマイホームを売るときには軽減税率を適用することが可能です。

条件を満たしている場合には次のような税率になります。

  • 譲渡所得の6,000万円以下の部分・・・14.21%
  • 譲渡所得の6,000万円を超える部分・・・20.315%
つまり、6,000万円分について5.095%だけ税率が下がることになります。

控除をした上で残った金額に対して適用できるので、場合によっては全額が軽減税率の対象になるでしょう。

軽減税率の特例の利用条件

譲渡所得税の軽減税率を適用するためには満たさなければならない条件があります。

代表的な項目として押さえておくと良いのが以下の通りです。

  • 売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 自分が住んでいる住宅または済まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること
  • 売却した年の前年または前々年に同じ特例を受けていないこと
  • 売却した住宅について国によって挙げられているいくつかの特例を適用していないこと

住み替えで新居を購入した時は住宅ローン控除がおすすめ

住み替えで新居を取得したときには住宅ローン控除で節税をするのが効果的です。

住宅ローン控除とはローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除できる制度です。

所得税で控除しきれない場合には住民税も一部控除することができます。

また、消費税増税の影響を受けて控除期間が特例として13年に延長されているのが現状です。

この控除期間の延長は令和元年10月から令和2年12月までに消費税を支払う必要がある住宅を取得した場合に適用される仕組みになっています。

入居した年の翌年の確定申告で申請することが必要で、その後は給与所得者であれば年末調整のときに適用することができるのが特徴です。

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除を利用できる条件は以下の通りです。

  • 床面積が50平方メートル以上あること
  • 住宅ローンの償還期間が10年以上であること
  • 所得金額が3,000万円以下であること
  • 居住用に購入した住宅で、引き渡しまたは工事の完了から6ヶ月以内に住み始めていること

この他に中古住宅の場合には一定の耐震基準に適合していることが求められていますが、新築の場合には条件を満たしているので心配ありません。

一戸建てからの住み替えなら3,000万円特別控除を使おう!

一戸建てを売却して住み替えるときには3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。

居住用に使用してきた住宅を売却したときに譲渡所得から最大3,000万円の控除を適用できるのがこの特例です。

条件さえ満たしていれば課税譲渡所得が高くても低くても一律で控除される仕組みになっています。

一般的には普通に住んでいた住宅を売るときに3,000万円以上もの譲渡所得が発生することはあまりないため、この特例を適用することができれば譲渡所得税を納める必要がなくなる場合がほとんどです。

ただ、土地の価格が大幅に上がったときなどには3,000万円の控除をしても譲渡所得税が必要になることもあります。

3,000万円特別控除の利用条件

3,000万円の特別控除を適用するための条件は以下の通りです。

  • 所有者が住んでいるときか、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
  • 住宅を売却した年の前年または前々年に同じ特例や、国が定めるいくつかの特例を適用していないこと
  • 固定資産の交換の特例などの国が定める特例を適用していないこと

特に重要なのが住んでいるということで、別荘や一時的な仮住まいに対しては適用できないので注意しましょう。

マイホームの買い替え特例で課税の繰り延べも可能

マイホームの買い替え特例を使うと課税を繰り延べて、一時的とはいえ税金の負担を軽減することができます。

損益通算及び繰越控除の特例とも言われるこの特例は譲渡所得税がかかるケースで適用可能なもので、売却益があって課税される場合にも住宅を取得した時点では納める必要がなくなるのが特徴です。

控除や免除をされるというわけではなく、買い替えて手に入れた住宅を売却するときに納めることになります。

なお、マイホームの買い替え特例は2019年12月31日までが適用期間となっているので注意しましょう。

この時点で買い替えをしておかないと、特例が延長されない限りは課税の繰り延べをすることはできません。

「損益通算及び繰越控除の特例」の利用条件

マイホームを買い替えたときに適用できる損益通算及び繰越控除の特例の利用条件は以下の通りです。

  • 売買した住宅が国内にあること
  • 売買した住宅に対して前年あるいは前々年に3,000万円の特別控除の特例などの国が定める特例を適用していないこと
  • 自分が住んでいる住宅、または住まなくなってから3年目の12月31までの売却であること
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上であること
  • 買い換える土地の面積が500平方メートル以下であること
  • 売却年の前年から翌年までの間に買い換えること
  • 中古住宅の場合には一定の耐震基準を満たしていること

住み替えでは住宅ローン控除と譲渡所得税控除は併用できない!

住み替えをするときにはこのような特例や控除を適用することができるとわかると全て使えるようにしたいと思うかもしれません。

しかし、特例の組み合わせによっては併用できないものもあるので注意が必要です。

住宅ローン控除と譲渡所得税控除は同時に適用することができません。

10年以上所有していたときの軽減税率については3,000万円の譲渡所得控除と同時に使うことができますが、住宅ローン控除は一緒に使えないので気をつけましょう。

そのため、どちらの方がお得になるかを具体的に計算して判断する必要があります。

状況によってどちらの方がお得になるかは異なるので、計算方法を知っていると役に立ちます。

状況に応じてどちらがよりお得か判断しよう

住宅ローン控除と譲渡所得の軽減のどちらが良いかはケースバイケースです。

例えば、5,000万円の住宅ローンを借りて住宅を購入し、古い家を売った結果として課税譲渡所得が3,000万円になったとしましょう。

3,000万円の控除の特例を適用すれば譲渡所得税はかかりませんが、住宅ローン控除は受けられないことになります。

住宅ローン控除を適用すると10年間、50万円の控除があるので500万円の節税が可能です。

その代わりに譲渡所得税として長期譲渡所得税なら612万4,500円を納めなければなりません。

この場合には課税譲渡所得の軽減をした方が良いとわかります。

住み替えの税金控除は複雑だが節税効果は高い!しっかり検討しよう

住み替えのときには譲渡所得税などの様々な税金がかかりますが、特例を適用すると大幅な控除を受けることが可能です。

ただ、特例によっては併用できないものもあるので、どれを適用するのがベストかを計算するのが節税には欠かせません。

ここで示した計算の仕方や適用できる条件などを参考にして個々のケースについてどのくらいの税額になるかを計算し、最も節税効果が高くなる適用方法を選び出すようにしましょう。

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