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家を高く売る方法!4つのポイントで売却を成功させる

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家の模型と紙幣

実家を相続したときや急な転勤、住み替え、離婚など…。私たちはひょんなことから、家を売却する必要に迫られます。

このとき、手続きが面倒だからと、適当に売ってしまうのは損です。家は一般の方が持つ最も高価な固定資産。それを売ることは、以下の項目に大きな影響を与えます。

  • 貯蓄・経済状況
  • 家族・友人などとの人間関係
  • 人生設計

家の売却に失敗するとあなたの人生に大きな悪影響を及ぼします。逆に、高値にこだわって売却できれば、その後の人生を一変させることだってできるのです。

ここからは、不動産売却は初めてという方のために、家を高く売る4つのコツを紹介します!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

①家は高く売らないとダメ?価格にこだわるべき理由を知る

大金をつかむ手

要らなくなったものを古本屋や古着屋で売った経験は誰しもあるでしょう。

ただ、売りたいものが家(不動産)となると、話は大きく変わります。古本や傷のついたCDのように「もともと処分したかったものだし、1円でも価格が付けばラッキー!」とはいかないのです。

家を売る際は、どれだけ内装がボロボロで、築年数もかなり経った物件だったとしても高値にこだわるのがおすすめです。

その理由について、これからお話しします。

おざなりに家を売却したツケは後からくる!

後述しますが、どれだけ田舎の木造物件でも、数十万円の価格はついています。

「家を売って、たかが数十万…」と思うかも知れませんが、給与所得とは別にこれだけのお金が入る機会はそうありません。

もし家を高額で売却できれば、これからかかる子どもの教育費、冠婚葬祭の費用、入院費など、あらゆる局面を乗り越えることができます。

逆に家を売って大損をし、貯金から補填するとなると、そのツケは10年後、あるいは老後に回ってきます。

本人に実感はないかも知れませんが、高値にこだわらないで家を売った人は、人生のどこかで100%損しているのです。

家の売却が成功するかどうかは人間関係に大きく影響する

家は、ただの資産ではありません。子どもの頃の大切な思い出や、亡くなった親の思いなどが詰まっています。

そんな家ですから、どうせ売るなら出来るだけ高値で売却したいものです。

もし失敗してしまうと、「だから売らなければよかった!」「高値で売れるといったから任せたのに!思い出を返して!」なんて声が家族から上がり、関係にヒビが入ってしまうこともあります。

大人になってからのほうが、喧嘩の仲直りはしにくいものです。特に兄弟姉妹で分割相続した物件は、できるだけ高額で売却するよう意識しましょう。

家を上手く売買できれば人生はバラ色?

近年、結婚を敢えてしない若者が増えていますが、その主な理由の一つに「配偶者、子どもを住まわせるだけの家が買えないから」というものが挙げられます。

住まいは仕事、恋愛、生活など、あらゆる営みの根本となります。これをないがしろにしていては、幸せな人生を送ることは難しくなります。

逆に、家を高く売ることができれば、更に広く、アクセスの良い家を買うことができます。家族が増えても十分暮らせるくらいの広さで、「高級住宅街に住んでいる」というステータスが付くことで周りからの目も変わり、仕事も上手くいくように…なんてことも十分あり得ます。

家選びや売買をしっかりすることで、人生はより良い方向に進んでいくのです!

②家を高く売るには不動産会社の協力が不可欠!業者選びのポイント

ポイント

家の売却が上手くいったかの基準は、相場以上で売れたかになります。

地方の村の家は、いくら頑張っても東京都心の大豪邸以上の価格で売ることはできません。ただ、周辺の家が大体300万円前後で成約している中、500万円で家を売ることができれば、それは「高値で売却した」と言えます。

ここからは、相場以上で家を売るためにチェックしたいポイントを紹介していきます。

まずは査定額を算出!家の売却なら訪問査定がおすすめ

前述の通り、家を売る基準になるのは相場額です。まずはこの値を調べることからはじめましょう。

※不動産相場の求め方はこちらにまとめてあります!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

上の記事にはさまざまな不動産相場の求め方が掲載されてますが、家を売る際におすすめなのが、一括査定サイトを使う方法です。

【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

家はマンションなどと違い、居住者が自分の好み、家族構成に合わせてデザインや間取りを決めます。そのため、いくら数値上は○○万円となっていても、買い手の家族構成と部屋数がピッタリなんてことがあれば、それ以上の価格がつきます。

逆に好アクセスの物件で外装も問題ないとしても、フローリングのキズが理由で断られることもあります。

そのため、複数社に訪問査定を依頼し、しっかり中を見てもらうことが大切です。

なぜ複数社に訪問査定を依頼するべきなの?

不動産査定サイトで依頼できる査定方法は、簡易(机上)査定と訪問査定の2種類です。

不動産売却における机上査定と訪問査定の違いと使い分け方

簡易査定はあなたが送った物件のデータや、仲介業者が持っている過去の取引事例を参考にして概算値を算出する方法です。

一方、訪問査定は業者が実際に現地に赴いた上で調査をし、より精度の高い査定額を算出する方法です。

土地やマンションなら簡易査定でも構いませんが、個別性の強い戸建ては訪問査定をしないと正しい価格を算出することはできません。

ただ、業者も人間なので、同じ物件をじっくり調査しても査定額に違いがでます。だからこそ複数社に依頼をし、比較した上で契約先を絞り込むのがおすすめです。

家の訪問査定で聞かれる10項目!事前に改善しておこう

家の査定はただ損傷の有無・面積などをプロが調査するだけでなく、家の所有者に対するヒアリング調査もおこなわれます。

査定・売却の目的をはっきりさせるだけでなく、所有者にしかわからない情報も加味して、査定額が算出されます。

特に以下の10項目は良く聞かれるので、思い当たる節があれば事前に改善しておけば、査定額がより高額になります。

ポイント 内容
事件事故の有無 過去に自殺、殺人事件、突然死などがなかったか
人間関係 近隣との境界トラブルや、家族関係のトラブルはないか
埋没物 浄化槽、給排水管などが地下に埋まっていないか
土地履歴 田んぼの跡地か(地盤の強弱)、墓地だったか(精神的なデメリット)など
住環境 住む中で騒音、悪臭、揺れなどを感じないか
歪み・破損 家の傾きや破損、地盤沈下などはないか
修繕履歴 メンテナンスやリフォームをいつ、何回したか
管理関連 ペット飼育の可否、火事や震災時の対処など
財務面 ローン・税金の滞納や、書類では見えない金銭トラブルの有無
嫌悪施設 墓地、火葬場、風俗店、暴力団事務所などではないか

家を売る時期次第では査定額がいつもの1割増に!

意外と知られていませんが、家を売る時期も高く売るためには重要です。

1年のうちで家が売れやすいのは、春・秋だと言われています。

これは、就職・転職などで人の異動が多いので、中古物件の需要が高いからです。

また、家の査定額は築年数、面積など様々な要素から総合的に判断されますが、その他に流動性比率というものがあります。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を1.00とし、上限が1.10、下限が0.85となる。

つまり、良い時期に売り出せば家を通常の1割増で売ることができますが、時期が悪いと価格が通常の1.5割減になってしまうのです。

こうしたことを考えると、売り出し時期がどれだけ重要かがわかりますね。

ちなみに、おすすめの売出時期についてはこちらにまとめてあります。合わせてお読みください!

家を売る時期は2019年4月がおすすめ!タイミング良く売れば価格が1割増

家を売るタイミングは平均築10年!それ以上の築古住宅でも売れる?

売り出し中の家の築年数は平均10年前後と言われています。

築10年前後の一戸建てを売却するコツ・注意点

ただ、実際はこれ以上の築古物件も多く売り出されており、普通に売買されています。

不動産業界では築10年で家の価値は半分になり、築20年を超えると価値が0になると言われていますが、通常マイホームは一生住むことを目標に建てるので、そこまで築浅の物件が出回ることはありません。また、家を実際に購入するのは素人の買主なので、彼らが気に入りさえすれば築何年でも購入してもらえる可能性はあるのです。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、あまりに家の状態が悪いと、契約できてもその後に住宅ローン審査ンに落ちてしまい、契約解除となる可能性もあるので注意しましょう。

築年数が浅いほど原則高く売れるが…

離婚など、思わぬ理由で建てたばかりの家を売らざるを得ないケースもあります。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

築年数が浅ければ浅いほど家は高く売れますが、「なんでこんなにすぐに売ったの?」と買主に疑われてしまう可能性があります。

理由が別のところにあっても、欠陥住宅の疑いをかけられたら売れないので、理由を聞かれたらしっかり答えられるようにしましょう。

業者選びが結果を分ける!地元業者と大手業者どっちがおすすめ?

ある程度査定額が出そろったら、担当者の対応なども含めて吟味し、契約先を決めていきます。

不動産会社に家の売却仲介を委託し、見返りとして仲介手数料の支払いを約束することを媒介契約と言います。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

媒介契約をどこと結ぶかによって、家が高値売却できるかどうか決まるといっても過言ではありません。

そこで今回は、家を高く売るための業者選びのコツを紹介していきます!

平均的な査定額をだしてきたところもおすすめ?

一括で査定依頼をして、結果を比較すると、査定額にバラつきがあることに気付くでしょう。

基本的に査定額=成約額なので、査定額の高いところと契約すれば、高値で売れる可能性は高いです。

ただ、家を相場以上で売るコツとして私が推したいのは「敢えて平均額・適正額を付けてきたところと契約する」という方法です。

特に一括査定サイトのように業者がこぞってお客さんを待っているところは、気を引くために査定額を高く設定しがちです。

ただ、上のように査定額=成約額と考えると、あえて査定額を高値にする業者はかなり不誠実ですよね?もしかしたら真剣に査定をした結果、他社よりも高値になったのかも知れませんが、それはそれで不動産の勉強が足りないということになります。

逆に、正直な査定額を提出してきた業者は、良く不動産について知っているし、誠実とみることができます。SUUMOの売出物件情報などと照らし合わせながら、どこが一番適正額を付けてくれたか見ていくと良いでしょう。

SUUMOのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ

大手仲介業者と地元の中堅業者はどちらがおすすめ?

仲介業者の中には、こちらのランキングで紹介されているような超大手業者がいます。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

実績面からみても、家をしっかり売却してくれること間違いなしでしょう。

その一方、スミタス(北海道)やアズマハウス(和歌山県)のように、その地域で絶大な人気を誇る地域トップの業者や、規模はかなり小さくても街で評判の老舗業者などもあります。

どちらを選ぶか迷うところですが、基本的に大手は宣伝力に長けているが対応がドライ、逆に中小はじっくり売却してくれるがポータルサイトとの連動などに疎いと言われています。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

現在は不動産とネットの連動がどんどん進み、ほとんどの買い手はネットから物件を探します。そのため、ネット宣伝に長けた大手に依頼したほうが時代には合っています。

ただ、場合によっては半年から1年以上パートナーとして販売活動をおこなっていくと考えると、サービスの他にも担当者の相性なども重要な要素となります。

妥協せず、じっくりとパートナー探しをしましょう。

③業者に任せきりはダメ!家を高く売るために売主自身がすべきこと

コツ

家の査定・媒介契約が終わると、いよいよ販売活動に入ります。

家を売却する流れと注意点

販売活動は基本的に業者任せで進んでいきますが、このときにあなたが精力的に動くことで、家の価格を相場以上に高めることができます。

売り手自身ができる作業は、以下の4つが挙げられます。

  • 売出価格の設定
  • 家の資料集め
  • 内覧準備
  • 売却戦略の立案

それぞれの作業のコツを、順を追って解説していきます。

家の価格は自分で自由に決められる!

査定額を見て、どこに家の販売を任せるか決めると先ほど説明したばかりですが、実は査定額は絶対的なものではありません。

媒介契約をした後、家を売り出す際の価格(売出価格)は、あなたの希望があれば査定額よりも高値に設定することができます。

ただし、査定額は一応プロが算出した適正価格なので、売出価格をそれよりも高値に設定すればするほど、成約の確率は低くなり、期間も長引きます。

いつまでに家を売りたいのいかを考えながら、価格設定をしていきましょう。

相場=時価とは限らない!常識を疑って売出価格・方針の設定を!

皆さんは、価格を時価で計算しているお寿司屋さんに行ったことはあるでしょうか?

こうしたお寿司屋さんは、ネタの価格を希少性・時期(旬)・需要によって決めています。時期によっては相場よりも安くマグロが食べられることもありますし、逆に相場の倍以上の値段が付くこともあります。

家を売るのもそうで、相場が低くてもタイミングや売り出し方によっては高額で売却することができます。

まずは周辺の動向や過去の売却事例を見て、どの時期によく売れるのかいくらで売れるかという傾向を掴むようにしましょう。

家の資料集めはトコトンやろう!

新築購入時のパンフレットや土地の経歴、昔の写真など、売りたい家にまつわる資料は集めておいて損はありません。こうした客観的な資料は、家を相場以上で売却する上で大きな武器となるからです。

特に土地の地盤・地質の調査書や建物の検査報告書は、あるのとないのでは買い手の信頼度が大きく変わります。

内覧前はハウスクリーニングと話題集めをしよう!

家の広告をみた購入希望者から問い合わせがあれば、次は内覧(オープンハウス)です。

第一印象が結果を大きく左右するので、まずはあなた自身でしっかり掃除をしておきましょう。

家の掃除が売却時の査定額に影響する?

特に重点的にやりたいのが、風呂やトイレ、洗面所など水回りの掃除です。

水回りは家の第一印象に大きく影響するので、いっそクリーニング業者へ依頼してしまうのがおすすめです。

「近くのパン屋が美味しい」で高額売却?

掃除の他には、買い手に提供する話題集めもしておきたいところです。

物件のアピールポイントなども考えておくに越したことはないですが、専門的な話は仲介業者に任せたほうが無難でしょう。

それよりも、「2階から夜景がきれいに見える」「お隣さんが優しい」「近くに美味しいお店がある」など、長年住んでいたからこそわかる地域の魅力をPRするのが効果的です。

買い手はまだ見ぬ新生活にココロ躍らせながら内覧にやってきます。

そのため、どれだけここでの生活が楽しいか、想像を膨らませてあげるような話をするのがおすすめです。

家具・住宅設備も売れるなら売ろう

家を売る際に扱いに困るのが、家具やエアコンなどの住宅設備の取り扱いです。

引っ越し先に持っていくなら問題ないですが、不要なのであれば買主に確認して売ってしまうこともできます。

家具などの価格分だけ家の売値を高めることができますし、処分費用も削減出来てお得ですよ!

特に扱いに困るのがエアコンです。取り外しが一人ではできないことが多く、業者に依頼しなくてはいけないので、どうするかは早い段階から考えておくことをおすすめします。

家を売る時にエアコンは外すべき?エアコンの買取・処分方法を徹底解説

売り方・用途を一度見直そう

「家を売るなら不動産会社1社と契約」「住宅を売るなら、当然中古住宅が欲しい人に向けて売るべき」と考える方は多いです。

ただ、例えば媒介契約には1社のみと契約する方法の他にも、複数社と契約する一般媒介契約という方法があります。

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

また、中古住宅の使い道も、住まいの他に以下のようなケースがあります。

  • 介護施設用地
  • 商業用地
  • 事業用地
  • 駐車場用地

道路に面しており、夜中も車がうるさい家などは、アクセスの良さを活かして個人事業主向けに売り出したほうが高額で売却できるかも知れません。

また、二世帯住宅のような特殊な構造の家は、一般的な中古住宅とは違ったPR方法が求められます。

二世帯住宅の売却相場と高く売るポイント・注意点を解説

更に、家は築年数によっても最適な売り方が変わります。

築10年の家(一戸建て)を売却するコツと注意点

このように、常識のように思われている方法を一度疑ってみるのも、高額売却を目指す上では重要です。

敢えて業者の言うことを疑うのも大切!

前述の通り、媒介契約をした後の販売活動は基本的に業者に任せるようになります。

多くの人は家を売却するなんて初めてなので、業者の言うことなら何でも聞いてしまいがちです。

ただ、場合によっては、こちらがいくら不動産初心者でも、業者の言うことを疑うことも大事です。

上の画像は、実際に業者とのやり取りでよくある光景です。

「過去のデータからみるとこの季節でこの感じだとだいたい1,000万円弱ですかねー。まあ平均程度ですよ。」なんて言われても、過去のデータとは?季節はいつからいつまでを指してる?平均は正確にいくら?など、様々な疑問が頭に浮かびますよね。

出来の悪い仲介業者ほど、業界用語や曖昧な単語を好んで使います。もし疑問があれば、初心者だからと遠慮せずに聞いてみましょう。

優良業者であれば、全く不動産知識のないお客さんにもわかるように説明してくれるはずです。

④トータルの利益を増やす!税金・仲介手数料を安く抑える方法

費用節約

家を売って得たお金は、そのまま買い手の財布に入るわけではありません。

売却の仲介を業者に依頼する場合、以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 譲渡所得税
  • その他費用

※家の売却でかかる費用については、こちらにまとめてあります。

不動産売却にかかる費用を徹底解説

諸費用をなるべく安く抑えることで、トータルで家の売却をお得に終わらせることができます。

ここからは、費用を支払う前にやっておきたいことと、抑えるコツを紹介します。

家の査定額がわかったら費用をシミュレーションしよう!

実は、家の売却で発生する費用・税金はもともと一定の金額だったり、価格に応じて決まった計算式で算出されます。

そのため、家の査定額がわかれば、費用・税金がトータルでいくらになるのか目安を付けることができるのです。

だいたいの金額と支払いのタイミングさえわかっていれば、余裕を持って手続きを進めることができますね!

※費用のシミュレーション方法はこちらにまとめてあります!

不動産売却時にかかる諸費用をシュミレーション!

最も高額な仲介手数料!減額してくれる業者もあるって本当?

上で挙げた、家の売却時に発生する費用・税金の中で最も高額なのが仲介手数料です。

仲介手数料はなぜ払わなければならない?その根拠は?

仲介手数料は、家の売却額によって、ほぼ以下の金額になります。

取引額仲介手数料
200万円以下取引額×5%
200万円超400万円以下取引額×4%+2万円
400万円超取引額×3%+6万円

この金額は法定の上限額ですが、慣例上この価格が仲介手数料として請求されます。

仲介手数料を値引きする手段はほぼありませんが、例えば以下の不動産会社は、大々的に仲介手数料の値引きサービスを提供しています。

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス ①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  1. 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  2. 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  3. 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

費用を安く抑えたい方は、こうした業者と媒介契約をしていきましょう。

家を売るポイントをタイプ別にわかりやすく紹介!

ポイントおじさん

家を売る際は、その家の状況も考慮しなければいけません。

たとえば、田舎の家を都会の家と同じやり方で売っても、良い結果にはつながらないということです。

そこで今回は、家を売るケースを8つのタイプ・ケースに分けて紹介します。

ちなみに、今回紹介する8つのケースは、以下の通りです。

  1. 自宅
  2. 相続した実家
  3. 遠方にある家
  4. 中心部(駅チカ)の家
  5. 田舎の家
  6. 二世帯住宅
  7. ローンのまだ残る家
  8. 別荘

自宅も一度売り出したら商品になる!生活感をなるべく消しておこう

自宅を売って、その売上を利用してもっと広い家に住む…そんな住み替え目的で家を売る人は全体の半数近くにのぼります。

前述の通り、家は住みながら売ることができますが、買主は一度売り出した家は「商品」として見るので、かなり清掃に力を入れる必要があります。また、買主の興味をひくために家具の配置なども意識しなければいけません。

売却の準備をする際に参考になるのが、モデルハウスです。

近くにイベントが開催していれば、一度行ってみることをおすすめしますよ!

自宅を売却する方法を徹底解説!いくらで売れる?税金はかかる?

相続した空き家の実家は早めに売るのがおすすめ

実家の相続人に突然なってしまい、どうすれば良いかわからない…という方も多いと思います。

必要がないので売ってしまいたい、でも売るのは少し寂しい…といった葛藤があると思いますが、毎年かかる固定資産税や、築年数の経過による倒壊のリスクを考えると、早めに売ってしまうのが最もお得です。

ただ、相続人が複数いると、話し合いがヒートアップしてしまい、家族に溝ができるといった事態になりかねません。相続人同士で対立するのではなく、ゆっくりと話し合い意見の一致を図るのも一つの手です。

【実家売却のコツ】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

遠方にある家の売却は代理人を立てるのがおすすめ

相続した実家が今住んでいる地域から遠くにあったり、転勤で離れていたりすると、売却作業が難しくなります。

契約などの重要な手続きだけ現地に赴き、あとは不動産会社との電話・メールで済ませるということもできますが、すぐに駆けつけられないと内覧や価格交渉で不便を感じることも多いでしょう。

もし、売りたい家の近隣に親族がいる場合は、彼に代理人を依頼するのも一つの手です。

都心部・都市部駅チカの家はニーズを汲み取ることが大切

首都圏や地方都市の中心部にある家は、需要が高く高額で売れやすいです。

ただ、更に高く売りたいなら工夫が不可欠となります。

例えば、渋谷駅周辺といっても、細かく見れば以下の4エリアにわかれます。

  • 渋谷駅の最近部
  • 代々木エリア
  • 奥渋谷エリア
  • 笹塚・幡谷エリア

これは池袋や港区など、他の地域も同様です。

渋谷にあるおすすめ不動産会社のサービス・口コミを紹介!最新の売買事例・相場も解説
池袋にある不動産売買におすすめの業者はどこ?過去の取引事例と合わせて紹介
新宿周辺のおすすめ不動産会社と過去の不動産売買データを一挙紹介!
港区のおすすめ不動産会社と売買事例データ・相場を一挙紹介!

家のあるエリアは店舗のニーズのほうが大きいのか、それとも家族連れが多く住む地域なのかなど、細かい情報の下調べが高額売却に繋がります。

田舎の家は長いスパンで売却計画を立てる

田舎の家は、そもそも地域の相場が低いのでどれだけ頑張っても高値は付きにくいです。

更に、田舎は人の流入が少ないので都会に比べて中古住宅の需要が低く、なかなか売れないことが多いです。

上で挙げた売却のポイントをしっかり抑えながら、ゆっくり売り出していくことが求められます。

田舎の家を売却するときの注意点・ポイント

二世帯住宅も粘り強く売ることが大切

二世帯住宅は普通の家よりも高値で売れやすいですが、新築時に家族の状況に合わせて間取りやデザインを設計しているので、ターゲットが限られてしまいます。

そのため、なかなか成約が取れにくいですが、ピッタリあう買い手が見つかれば高額利益を得ることができます。

家が売れないと強気でそのまま売るか、値下げをするかの選択を迫られますが、二世帯住宅なら問い合わせの傾向を見て少し強気に売り出しても良いでしょう。

ローンの残る家も売却可能!ローンが高額すぎる場合は任意売却を使おう

住宅ローンが未完済の家も、売却はできます。

ただ、この時売って得た代金を使ってローンを一括完済できることが条件になります。

また、ローン完済後も税金の納付や引っ越しなど、お金がかかる手続きはいくつもあります。こうした手続きをしっかりこなすためにも、なるべく高値で売却するようにしましょう。

ただ、離婚したので築5年で売るといった場合は、ローンがあと20年分以上残っているということも有り得ます。

この場合は家を売っても完済できる可能性はないので、任意売却という方法を使います。

【任意売却】
ローンが返せない場合、競売を避けるためにおこなわれる方法
任意売却業者に金融機関と交渉してもらい、返済額を値下げしてもらった上で家を仲介売却する。
競売よりも高値で売れるが、税金・財務の詳しい知識が求められるので対応可能な業者は限られる。

任意売却の詳しい方法はこちらにまとめてあります。ぜひお読みください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

別荘の売却はリゾート専門業者に依頼するのがおすすめ!

別荘は人気が高く、売れやすいですが、都市部の不動産会社が仲介に対応していることは少ないです。

また、築年数や間取り、面積といった部分とは違うところで物件を見られるので、通常の不動産売却とは全く異なります。

そのため、別荘の売却を依頼する場合は不動産の総合業者に依頼をするのではなく、東急リゾートといったリゾート物件の専門業者に依頼をするのがおすすめです。

そのほかにも別荘の売却にはコツ・注意点がさまざまあります。こちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

【Q&A】家売却のよくある質問を一挙解決!

QアンドA

Q、家を売る理由はどこまで言わないといけないの?

家を売る理由は必ずしも買主に報告しないとダメなわけではありません。

買主に報告が必要なのは、「新しく入居する人の安定した生活を害する理由」です。

例えば、シロアリや大きなキズといった物理的欠陥、過去に部屋で自殺者がでたといった心理的欠陥、または近隣の騒音や、隣が暴力団事務所だといった理由もこれに含まれます。

事故物件でも売れる?欠陥内容は告知すべき?訳あり不動産の売却について

一方で、売主の離婚や子どものいじめ、経済的な困窮などはあくまでプライベートな問題で、物件自体の価値を下げるものではありません。

そのため、報告をする必要はありません。

Q、家を売ることを知られたくないんだけど…

家の売却は、自分から言わない限りバレることはあまりありません。

訪問査定などの時には不動産会社は社名を隠した車で来るよう義務付けられていますし、売出し物件情報を興味のある人以外が見るということも稀です。

そのため、売り出してしまえばあまりバレる心配はないですが、査定を依頼する段階で個人情報が流出するといったケースも多々あるので、むしろ査定依頼に注意をする必要があります。

家を売るのが知られたくないなら、まずは匿名の査定サイトを利用しましょう。

不動産査定を匿名でする方法!おすすめ匿名サイトランキングと利用時の注意点

Q、権利証や重要書類を紛失した場合も売れるの?

権利証を紛失しても、家は問題なく売れます。

ただ、別途で司法書士に手続きを依頼するようになります。

司法書士に依頼をする場合は報酬の支払いが必要になるので、なるべくは書類を大切に保管しておきたいものです。

※司法書士は仲介業者に斡旋してもらうことが多いです。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

その他の必要書類に関しては、こちらに取得方法がまとめてあるので、取得先に一度連絡してみるのがおすすめです。

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

Q、税金に関する相談なども不動産会社は乗ってくれるの?

仲介業者に支払う仲介手数料は、不動産に関するその他の相談に関する報酬という意味合いも含んでいます。

そのため、税金や相続、住宅ローンに関する相談も合わせて担当者にしてOKです。

ただ、不動産以外の話は本職ではないので、どこまで的確なアドバイスをくれるかは業者によってマチマチです。

また、大手では専門のコンサルタントが相談に乗ってくれるところもあります。

Q、家の広告料は誰が払うの?

家を販売する際の広告コスト、営業コストはすべて仲介業者の自腹負担となります。

そのため、どんなに大々的に売ったとしても、あるいは期間が長引いたとしても費用負担を求められることはないのでご安心ください。

Q、どうしても期間内に売りたいんだけどおすすめの方法はある?

すぐに家を売ってお金をもらいたいなら、仲介売却ではなく業者買取を選ぶのがおすすめです。

項目 仲介 買取
買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も
売却益 高い 低い(相場は売却時の2~4割減)
精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

ただ、買取は上で挙げたように利益が低いというデメリットがあります。期間が限られているとは言え、ギリギリまで高額売却に挑戦したいですよね?

この際におすすめなのが買取保証サービスです。

一定期間内は仲介売却をおこない、期限を過ぎたら業者買取をしてもらうという方法で、高額売却に挑戦しつつ、売れ残りを避けることもできます。

仲介売却と業者買取のいいとこ取りな買取保証サービスですが、対応しているのが大手に限られるので注意しましょう。

Q、途中で売るのをやめることはできる?

家を一度売り出しても、途中で売るのをやめることはできます。

ただ、不動産会社との契約は3ヶ月ごとの更新なので、なるべく3ヶ月待ってから契約解除するようにしましょう。

もし買主と契約をすでに交わしている場合は、売ることをやめるハードルは更に高まりますが、キャンセルは可能です。

契約を売主からキャンセルする場合は、なぜキャンセルするのかという理由を言った上で、買主からもらった手付金を2倍にして返す必要があります。

売るのをやめる場合、仲介手数料の支払いはどうなる?

仲介手数料はあくまで成約に対する報酬なので、売却を途中ストップしても支払う必要はありません。

ただ、契約(成約)後にキャンセルをする場合は、仲介手数料を自腹で支払わなければいけません。

詳しくは、こちらをご覧ください。

不動産売買を直前キャンセル!仲介手数料の支払いは?

【応用編】家の高額売却テクニックの実践例を紹介!

応用

ここまで、家を高額で売るにはどうすれば良いかを紹介してきました。

ここからは、少しだけ手を加えたり、発想の転換をしただけで、相場以上に家を売ることができた実際の事例を紹介していきます。

過去の事例とあなたのケースでは時代も地域も間取り・面積も異なるので全てを参考にはできません。ただ、ここから「高額売却の方法は1つじゃない!」「ちょっとした気づき・工夫で価格はグンッ!と上がる」ということを感じていただけたら幸いです。

ケース1:売却の可能性を最大限広げて相場の7割増しで成約!

最初の事例は、仲介業者の方法を疑い、あらゆる可能性を考えた結果、なんと相場の7割増しで売却できたというケースです。

もともと東京都の一等地に建つ戸建てで、査定額も1億円と申し分ない物件でした。

23区からはギリギリ外れるものの、駅からのアクセスも良いということで、マンションメーカーから声がかかり、超高額で買い取ってもらえることに。

しかし、検査段階で鉄骨マンションの建築基準に引っかかることがわかり、RC造で建てることになってしまいました。

RC造は建築費が割高となるため、家付き土地の売却額が安くなってしまいます。

悩んだ売主ですが、近年周辺地域が都市開発を大規模に進めていることに目を向け、土地を収用された富裕層(地主)をターゲットに賃貸マンション用地として再度売り出すことに。

最終的に、税金対策を狙った地主によって、相場の7割増しで購入されました。

不動産会社から買取の提案をされたら、それが一番お得だと考えてしまいそうですが、この売主はあらゆる可能性をタイミング・周囲の動向から考えたのが良かったようですね。

ケース2:売り出し物件を二つに分けることで相場の3割増しで成約!

皆さんは、1つの物件は1人に向けて売るものと勝手に思っていませんか?

このケースは、こうした常識に捉われないことで、相場の3割増しで売却できたという事例です。

こちらは埼玉県の中古住宅。面積も広く、築年数も浅いということで、1億円ほどの査定額がついていました。

すぐに買い手(3人家族)もつきましたが、新築を建てるにしても少し土地が広すぎるのがもったいない…。

そこでこの売主は、約110坪のうちお隣さんに接している10坪を、彼らに買ってもらうよう提案しました。

実はこのお隣さん。昔からここに住んでいる老夫婦で、近々、娘夫婦との同居を検討していました。ただ、土地が狭いこともあり、新しい二世帯住宅が建てられず悩んでいました。

そういった中の提案だったので、喜んで買い取ってもらうことができました。

中古住宅の購入を決めた最初の買い手も、面積が減ったことで少しだけ価格が安くなり大満足!結局どちらの買い手にも喜んでいただけました。

どちらも気持ちよくお金を出してくれたので、トータルの利益は相場の3割増しに!ちょっとした発想の転換が高額売却に結びついたのですね!

対策をしても家が売れない!次に取るべき対処法は?

家が売れず悩む人

ここまで、家を高く売るコツを紹介しましたが、それでも運やタイミング次第ではなかなか売れないというケースもあり得ます。

家が売れない3つの理由と売れ残り中の住宅を早期成約させるコツ

ただ、もし売れなかったとしても対策をすれば、すぐに売れる可能性も十分にあります。

ここからは、家がなかなか売れないあなたにおすすめの対処法を4つ紹介していきます!

家を売る時のよくある失敗事例と原因を徹底解説!これを読めば絶対失敗しない

代理人に家の売却を頼む

仕事が忙しかったりして、大事な話し合いに出席できなくなったりすると、買主からの信頼を勝ち取れず成約が取れないことが多いです。

また、売主がうつ病だったり高齢者だったりすると、残念ですが買主が付きにくくなります。

うつ病でも家を売却できる?
高齢者が不動産売却をするときの注意点!

こうした場合は、近親者を代理人にして売主を務めてもらうのも一つの手です。

ただ注意点として、代理人の権限をしっかり制限しないと、勝手に安く売られかねません。

委任状をしっかり作成し、どこまでの作業を許可するかしっかり記入しましょう。

不動産売却で代理人を立てる方法!未成年も代理人がいれば家を売れる?
不動産売却で委任状を作成する際の書き方と基本構成・注意点

売却を一旦止めて再度売り出す

売れ残った家を売り出し続けても、成約率は下がる一方です。

これは、買主に売れ残りの経過を見られているので今更対策のしようがないという理由と、ポータルサイトは新着物件を優先して表示するので、だんだん一目につかなくなるという理由の2つがあります。

こうなってしまった場合は、一旦売り出しをストップした上で、反省点を活かして再度売り出すのも一つの手です。

こうすることで、一新された買主に新鮮な目で物件をチェックしてもらえるというメリットがあります。

ただ、これは売出方法に問題があった場合のみ有効な方法で、物件自体に問題がある場合はあまり意味がないので注意しましょう。

不動産売却を一旦キャンセルする意外なメリット

一括査定サイトを使う

一括査定サイトを使って複数業者に査定を依頼すると、正確な売却相場が見えてきます。

これを参考に価格を適正額に修正すれば、成約率はアップします。

また、一括査定サイトは複数業者の査定額・対応を比較できるので、業者変更の参考にもなります。

当サイトにも一括査定サービスが付いているので、試しに利用してみてはいかがでしょうか!

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