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家を高く売る方法!4つのコツで売却を成功させよう

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家の模型と紙幣

実家を相続したときや急な転勤、住み替え、離婚など…。私たちはひょんなことから、家を売却する必要に迫られます。

このとき、手続きが面倒だからと、適当に売ってしまうのは損です。家は一般の方が持つ最も高価な固定資産。それを売ることは、以下の項目に大きな影響を与えます。

  • 貯蓄・経済状況
  • 家族・友人などとの人間関係
  • 人生設計

家の売却に失敗するとあなたの人生に大きな悪影響を及ぼします。逆に、高値にこだわって売却できれば、その後の人生を一変させることだってできるのです。

ここからは、不動産売却は初めてという方のために、家を高く売る4つのコツを紹介します!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

①家を高く売るには不動産会社の協力が不可欠!業者選びのポイント

不動産会社

あなたがいくら「家を高く売りたい!」と思っても、実際に家を売るのは契約した不動産会社です。

家を高く売りたいのであれば、まずは高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶことからはじめましょう。

不動産に関する知識がないと不動産会社はどこもプロフェッショナルに見えてしまいますが、その実力はピンキリです。

今回は高く売ってくれる業者を見つけるためには、どんなことに注意すれば良いのかを解説していきます!

家の査定は必ず複数社に依頼すべき!その理由は?

家を売る時は、まず不動産会社に査定を依頼します。

査定額は各社が「ウチならこれくらいで売れる」と立てた予測額なので、比較して高いところと契約すれば高値で売れる可能性は高まるのです。

複数社に家の査定を依頼するには一括査定サイトを利用するのがおすすめ!

家を最近高く売った方の9割以上が利用しているのが一括査定サイトです。

一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで平均最大6社以上に査定依頼ができる優れものです。

ちなみにサイトの運営は登録会社の支払う広告料で成り立っているので、利用料は完全無料です。

一括査定サイトを使って複数業者に査定を依頼すると、正確な売却相場が見えてきます。

これを参考に価格を適正額に修正すれば、成約率はアップします。

また、一括査定サイトは複数業者の査定額・対応を比較できるので、業者変更の参考にもなります。

当サイトにも一括査定サービスが付いているので、試しに利用してみてはいかがでしょうか!

【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

地元業者と大手業者はどっちがおすすめ?メリット・デメリットを比較

仲介業者の中には、こちらのランキングで紹介されているような超大手業者がいます。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

実績面からみても、家をしっかり売却してくれること間違いなしでしょう。

その一方、スミタス(北海道)やアズマハウス(和歌山県)のように、その地域で絶大な人気を誇る地域トップの業者や、規模はかなり小さくても街で評判の老舗業者などもあります。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

どちらを選ぶか迷うところですが、基本的に大手は宣伝力に長けているが対応がドライ、逆に中小はじっくり売却してくれるがポータルサイトとの連動などに疎いと言われています。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

現在は不動産とネットの連動がどんどん進み、ほとんどの買い手はネットから物件を探します。そのため、ネット宣伝に長けた大手に依頼したほうが時代には合っています。

ただ、場合によっては半年から1年以上パートナーとして販売活動をおこなっていくと考えると、サービスの他にも担当者の相性なども重要な要素となります。

妥協せず、じっくりとパートナー探しをしましょう。

査定額だけで業者を選ぶのはNG!対応もしっかり比較しよう

多くの人は家を売却するなんて初めてなので、業者の言うことなら何でも聞いてしまいがちです。

ただ、場合によっては、こちらがいくら不動産初心者でも、業者の言うことを疑うことも大事です。

上の画像は、実際に業者とのやり取りでよくある光景です。

「過去のデータからみるとこの季節でこの感じだとだいたい1,000万円弱ですかねー。まあ平均程度ですよ。」なんて言われても、過去のデータとは?季節はいつからいつまでを指してる?平均は正確にいくら?など、様々な疑問が頭に浮かびますよね。

出来の悪い仲介業者ほど、業界用語や曖昧な単語を好んで使います。もし疑問があれば、初心者だからと遠慮せずに聞いてみましょう。

優良業者であれば、全く不動産知識のないお客さんにもわかるように説明してくれるはずです。

②家を売るタイミングも重要!良い時期に売ると相場の1割増に!

タイミング

意外と知られていませんが、家を売る時期も高く売るためには重要です。

1年のうちで家が売れやすいのは、春・秋だと言われています。

これは、就職・転職などで人の異動が多いので、中古物件の需要が高いからです。

また、家の査定額は築年数、面積など様々な要素から総合的に判断されますが、その他に流動性比率というものがあります。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を1.00とし、上限が1.10、下限が0.85となる。

つまり、良い時期に売り出せば家を通常の1割増で売ることができますが、時期が悪いと価格が通常の1.5割減になってしまうのです。

こうしたことを考えると、売り出し時期がどれだけ重要かがわかりますね。

ちなみに、おすすめの売出時期についてはこちらにまとめてあります。合わせてお読みください!

家を売る時期は2019年4月がおすすめ!タイミング良く売れば価格が1割増

家を売るタイミングは平均築10年!それ以上の築古住宅でも売れる?

売り出し中の家の築年数は平均10年前後と言われています。

築10年前後の一戸建てを売却するコツ・注意点

ただ、実際はこれ以上の築古物件も多く売り出されており、普通に売買されています。

不動産業界では築10年で家の価値は半分になり、築20年を超えると価値が0になると言われていますが、通常マイホームは一生住むことを目標に建てるので、そこまで築浅の物件が出回ることはありません。また、家を実際に購入するのは素人の買主なので、彼らが気に入りさえすれば築何年でも購入してもらえる可能性はあるのです。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、あまりに家の状態が悪いと、契約できてもその後に住宅ローン審査ンに落ちてしまい、契約解除となる可能性もあるので注意しましょう。

築年数が浅いほど原則高く売れるが…

離婚など、思わぬ理由で建てたばかりの家を売らざるを得ないケースもあります。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

築年数が浅ければ浅いほど家は高く売れますが、「なんでこんなにすぐに売ったの?」と買主に疑われてしまう可能性があります。

理由が別のところにあっても、欠陥住宅の疑いをかけられたら売れないので、理由を聞かれたらしっかり答えられるようにしましょう。

③家の第一印象をアップさせて高額売却を狙おう!

家の掃除をする女

家の査定価格は立地や面積、築年数でどうしても決まってしまいます。

相場の低い地域にある古い家は、正直高く売れる見込みは少ないです。

ただ、そんな古い家でも高く売る方法が一つだけあります。それは、家の掃除・整理整頓を徹底的におこなうという方法です。

不動産売買では、買主もまた知識のない素人です。そのため、家の状態がぱっと見でキレイなら相場が低くても高値で買ってくれる可能性があるのです。

いらないものを捨て、汚れた部分を集中的に掃除するだけで、ドアを開けた時の印象が180度変わります。

ここからは、家の印象をアップさせる裏ワザを限定公開していきます!

キッチンや浴室などの水回りを徹底的に掃除する

本当なら家を丸ごと掃除したほうが良いのですが、掃除にたっぷり時間をとる余裕は引っ越し前になかなか無いと思います。

時間のない方は、キッチン、浴室などの水回りを集中して掃除することをおすすめします。水回りは水垢がついて「中古感」が出やすい部分でもあります。また、自力ではキレイになりにくい部分でもあるので、掃除に時間をかける必要があります。

汚れが目立つ場合は、水回りの掃除をハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手です。ハウスクリーニングを1件丸ごと依頼すれば高額費用がかかりますが、水回りだけに絞れば総額7万円程度の出費で済みます。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

ある程度の費用はかかってしまいますが、その分第一印象がアップして高く売れやすくなります。

また、水回りを手付かずのまま引き渡してしまうと、あとで「リフォーム代」と称して30~40万円を請求されることもあります。

後のトラブルを防ぐ意味でも、ハウスクリーニングへの依頼を検討してみましょう。

いらないものはどんどん捨てる!ただし無理に空き家にする必要なし

いらない邪魔なものはどんどん捨てることで、家を広く見せることができます。

住み替え先がすでに入居可能の場合は、荷物を全て移動させて空にしておくことをおすすめします。こうすることで、内覧の成功率はアップします。

ただ、余計なお金をかけてまで空き家にする必要はありません。わざわざ賃貸を借りてそこに荷物を移すとなれば本末転倒でしょう。

大型家具や家電はあえて残すことで、買主から「うちの家電を搬入した時のイメージが付きやすかった」などの感想をもらうことがあります。移動できるものは移動させておき、冷蔵庫やタンスなどの大型家具・家電はそのままにしておくのも一つの手です。

「中古だから汚い」は言い訳にならないので注意!

いくら中古の家といったって、買主にとっては希望に満ち溢れた新居です。

買主の頭の中で新居に対するイメージが美化されていると実物を見てガッカリした時の反動も大きく、契約を断られる可能性があります。

築年数の経過で劣化した部分はどうしてもありますが、できるだけ新築の状態に近づけるような努力をしましょう。

新築時の様子を忘れてしまった方におすすめなのが、ハウスメーカーが実施している住宅フェアなどのイベントです。

内見できるモデルルームは、壁紙やモデル家具の配置、照明までこだわって物件を魅力的に見せる工夫が施されています。

内覧準備の参考にするために、一度足を運んでみるのも良いでしょう!

④トータルの利益を増やす!税金・仲介手数料を安く抑える方法

費用節約

家を売って得たお金は、そのまま買い手の財布に入るわけではありません。

売却の仲介を業者に依頼する場合、以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 譲渡所得税
  • その他費用

※家の売却でかかる費用については、こちらにまとめてあります。

不動産売却にかかる費用を徹底解説

諸費用をなるべく安く抑えることで、トータルで家の売却をお得に終わらせることができます。

ここからは、費用を支払う前にやっておきたいことと、抑えるコツを紹介します。

家の査定額がわかったら費用をシミュレーションしよう!

実は、家の売却で発生する費用・税金はもともと一定の金額だったり、価格に応じて決まった計算式で算出されます。

そのため、家の査定額がわかれば、費用・税金がトータルでいくらになるのか目安を付けることができるのです。

だいたいの金額と支払いのタイミングさえわかっていれば、余裕を持って手続きを進めることができますね!

※費用のシミュレーション方法はこちらにまとめてあります!

不動産売却時にかかる諸費用をシュミレーション!

最も高額な仲介手数料!減額してくれる業者もあるって本当?

上で挙げた、家の売却時に発生する費用・税金の中で最も高額なのが仲介手数料です。

仲介手数料はなぜ払わなければならない?その根拠は?

仲介手数料は、家の売却額によって、ほぼ以下の金額になります。

取引額仲介手数料 200万円以下取引額×5%200万円超400万円以下取引額×4%+2万円400万円超取引額×3%+6万円

この金額は法定の上限額ですが、慣例上この価格が仲介手数料として請求されます。

仲介手数料を値引きする手段はほぼありませんが、例えば以下の不動産会社は、大々的に仲介手数料の値引きサービスを提供しています。

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス ①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売/th> 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  1. 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  2. 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  3. 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

費用を安く抑えたい方は、こうした業者と媒介契約をしていきましょう。

家を売るポイントをタイプ別にわかりやすく紹介!

ポイントおじさん

家を売る際は、その家の状況も考慮しなければいけません。

たとえば、田舎の家を都会の家と同じやり方で売っても、良い結果にはつながらないということです。

そこで今回は、家を売るケースを8つのタイプ・ケースに分けて紹介します。

ちなみに、今回紹介する8つのケースは、以下の通りです。

  1. 自宅
  2. 相続した実家
  3. 遠方にある家
  4. 中心部(駅チカ)の家
  5. 田舎の家
  6. 二世帯住宅
  7. ローンのまだ残る家
  8. 別荘

自宅も一度売り出したら商品になる!生活感をなるべく消しておこう

自宅を売って、その売上を利用してもっと広い家に住む…そんな住み替え目的で家を売る人は全体の半数近くにのぼります。

前述の通り、家は住みながら売ることができますが、買主は一度売り出した家は「商品」として見るので、かなり清掃に力を入れる必要があります。また、買主の興味をひくために家具の配置なども意識しなければいけません。

売却の準備をする際に参考になるのが、モデルハウスです。

近くにイベントが開催していれば、一度行ってみることをおすすめしますよ!

自宅を売却する方法を徹底解説!いくらで売れる?税金はかかる?

相続した空き家の実家は早めに売るのがおすすめ

実家の相続人に突然なってしまい、どうすれば良いかわからない…という方も多いと思います。

必要がないので売ってしまいたい、でも売るのは少し寂しい…といった葛藤があると思いますが、毎年かかる固定資産税や、築年数の経過による倒壊のリスクを考えると、早めに売ってしまうのが最もお得です。

ただ、相続人が複数いると、話し合いがヒートアップしてしまい、家族に溝ができるといった事態になりかねません。相続人同士で対立するのではなく、ゆっくりと話し合い意見の一致を図るのも一つの手です。

【実家売却のコツ】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

遠方にある家の売却は代理人を立てるのがおすすめ

相続した実家が今住んでいる地域から遠くにあったり、転勤で離れていたりすると、売却作業が難しくなります。

契約などの重要な手続きだけ現地に赴き、あとは不動産会社との電話・メールで済ませるということもできますが、すぐに駆けつけられないと内覧や価格交渉で不便を感じることも多いでしょう。

もし、売りたい家の近隣に親族がいる場合は、彼に代理人を依頼するのも一つの手です。

都心部・都市部駅チカの家はニーズを汲み取ることが大切

首都圏や地方都市の中心部にある家は、需要が高く高額で売れやすいです。

ただ、更に高く売りたいなら工夫が不可欠となります。

例えば、渋谷駅周辺といっても、細かく見れば以下の4エリアにわかれます。

  • 渋谷駅の最近部
  • 代々木エリア
  • 奥渋谷エリア
  • 笹塚・幡谷エリア

これは池袋や港区など、他の地域も同様です。

地域の評判・おすすめ不動産情報

家のあるエリアは店舗のニーズのほうが大きいのか、それとも家族連れが多く住む地域なのかなど、細かい情報の下調べが高額売却に繋がります。

田舎の家は長いスパンで売却計画を立てる

田舎の家は、そもそも地域の相場が低いのでどれだけ頑張っても高値は付きにくいです。

更に、田舎は人の流入が少ないので都会に比べて中古住宅の需要が低く、なかなか売れないことが多いです。

上で挙げた売却のポイントをしっかり抑えながら、ゆっくり売り出していくことが求められます。

田舎の家を売却するときの注意点・ポイント

二世帯住宅も粘り強く売ることが大切

二世帯住宅は普通の家よりも高値で売れやすいですが、新築時に家族の状況に合わせて間取りやデザインを設計しているので、ターゲットが限られてしまいます。

そのため、なかなか成約が取れにくいですが、ピッタリあう買い手が見つかれば高額利益を得ることができます。

家が売れないと強気でそのまま売るか、値下げをするかの選択を迫られますが、二世帯住宅なら問い合わせの傾向を見て少し強気に売り出しても良いでしょう。

ローンの残る家も売却可能!ローンが高額すぎる場合は任意売却を使おう

住宅ローンが未完済の家も、売却はできます。

ただ、この時売って得た代金を使ってローンを一括完済できることが条件になります。

また、ローン完済後も税金の納付や引っ越しなど、お金がかかる手続きはいくつもあります。こうした手続きをしっかりこなすためにも、なるべく高値で売却するようにしましょう。

ただ、離婚したので築5年で売るといった場合は、ローンがあと20年分以上残っているということも有り得ます。

この場合は家を売っても完済できる可能性はないので、任意売却という方法を使います。

【任意売却】
ローンが返せない場合、競売を避けるためにおこなわれる方法
任意売却業者に金融機関と交渉してもらい、返済額を値下げしてもらった上で家を仲介売却する。
競売よりも高値で売れるが、税金・財務の詳しい知識が求められるので対応可能な業者は限られる。

任意売却の詳しい方法はこちらにまとめてあります。ぜひお読みください。

任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

別荘の売却はリゾート専門業者に依頼するのがおすすめ!

別荘は人気が高く、売れやすいですが、都市部の不動産会社が仲介に対応していることは少ないです。

また、築年数や間取り、面積といった部分とは違うところで物件を見られるので、通常の不動産売却とは全く異なります。

そのため、別荘の売却を依頼する場合は不動産の総合業者に依頼をするのではなく、東急リゾートといったリゾート物件の専門業者に依頼をするのがおすすめです。

そのほかにも別荘の売却にはコツ・注意点がさまざまあります。こちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策

家を高く売れば今後の人生も上手くいきます!

人生バラ色

要らなくなったものを古本屋や古着屋で売った経験は誰しもあるでしょう。

ただ、売りたいものが家(不動産)となると、話は大きく変わります。古本や傷のついたCDのように「もともと処分したかったものだし、1円でも価格が付けばラッキー!」とはいかないのです。

家を売る際は、どれだけ内装がボロボロで、築年数もかなり経った物件だったとしても高値にこだわるのがおすすめです。

その理由について、これからお話しします。

おざなりに家を売却したツケは後からくる!

後述しますが、どれだけ田舎の木造物件でも、数十万円の価格はついています。

「家を売って、たかが数十万…」と思うかも知れませんが、給与所得とは別にこれだけのお金が入る機会はそうありません。

もし家を高額で売却できれば、これからかかる子どもの教育費、冠婚葬祭の費用、入院費など、あらゆる局面を乗り越えることができます。

逆に家を売って大損をし、貯金から補填するとなると、そのツケは10年後、あるいは老後に回ってきます。

本人に実感はないかも知れませんが、高値にこだわらないで家を売った人は、人生のどこかで100%損しているのです。

家の売却が成功するかどうかは人間関係に大きく影響する

家は、ただの資産ではありません。子どもの頃の大切な思い出や、亡くなった親の思いなどが詰まっています。

そんな家ですから、どうせ売るなら出来るだけ高値で売却したいものです。

もし失敗してしまうと、「だから売らなければよかった!」「高値で売れるといったから任せたのに!思い出を返して!」なんて声が家族から上がり、関係にヒビが入ってしまうこともあります。

大人になってからのほうが、喧嘩の仲直りはしにくいものです。特に兄弟姉妹で分割相続した物件は、できるだけ高額で売却するよう意識しましょう。

家を上手く売買できれば人生はバラ色?

近年、結婚を敢えてしない若者が増えていますが、その主な理由の一つに「配偶者、子どもを住まわせるだけの家が買えないから」というものが挙げられます。

住まいは仕事、恋愛、生活など、あらゆる営みの根本となります。これをないがしろにしていては、幸せな人生を送ることは難しくなります。

逆に、家を高く売ることができれば、更に広く、アクセスの良い家を買うことができます。家族が増えても十分暮らせるくらいの広さで、「高級住宅街に住んでいる」というステータスが付くことで周りからの目も変わり、仕事も上手くいくように…なんてことも十分あり得ます。

家選びや売買をしっかりすることで、人生はより良い方向に進んでいくのです!

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