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家を高く売る方法!基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説

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家の模型と紙幣

実家を相続したときや急な転勤、住み替え、離婚など…。私たちはひょんなことから、家を売却する必要に迫られます。

このとき、手続きが面倒だからと、適当に売ってしまうのは損です。家は一般の方が持つ最も高価な固定資産。それを売ることは、以下の項目に大きな影響を与えます。

  • 貯蓄・経済状況
  • 家族・友人などとの人間関係
  • 人生設計

家の売却に失敗するとあなたの人生に大きな悪影響を及ぼします。逆に、高値にこだわって売却できれば、その後の人生を一変させることだってできるのです。

ここからは、不動産売却は初めてという方のために、家を高く売るコツを全て紹介します!

家を売るなら価格にこだわらなきゃ絶対損!その理由は?

大金をつかむ手

要らなくなったものを古本屋や古着屋で売った経験は誰しもあるでしょう。

ただ、売りたいものが家(不動産)となると、話は大きく変わります。古本や傷のついたCDのように「もともと処分したかったものだし、1円でも価格が付けばラッキー!」とはいかないのです。

家を売る際は、どれだけ内装がボロボロで、築年数もかなり経った物件だったとしても高値にこだわるのがおすすめです。

その理由について、これからお話しします。

おざなりに家を売却したツケは後からくる!

後述しますが、どれだけ田舎の木造物件でも、数十万円の価格はついています。

「家を売って、たかが数十万…」と思うかも知れませんが、給与所得とは別にこれだけのお金が入る機会はそうありません。

もし家を高額で売却できれば、これからかかる子どもの教育費、冠婚葬祭の費用、入院費など、あらゆる局面を乗り越えることができます。

逆に家を売って大損をし、貯金から補填するとなると、そのツケは10年後、あるいは老後に回ってきます。

本人に実感はないかも知れませんが、高値にこだわらないで家を売った人は、人生のどこかで100%損しているのです。

家の売却が成功するかどうかは人間関係に大きく影響する

家は、ただの資産ではありません。子どもの頃の大切な思い出や、亡くなった親の思いなどが詰まっています。

そんな家ですから、どうせ売るなら出来るだけ高値で売却したいものです。

もし失敗してしまうと、「だから売らなければよかった!」「高値で売れるといったから任せたのに!思い出を返して!」なんて声が家族から上がり、関係にヒビが入ってしまうこともあります。

大人になってからのほうが、喧嘩の仲直りはしにくいものです。特に兄弟姉妹で分割相続した物件は、できるだけ高額で売却するよう意識しましょう。

家を上手く売買できれば人生はバラ色?

近年、結婚を敢えてしない若者が増えていますが、その主な理由の一つに「配偶者、子どもを住まわせるだけの家が買えないから」というものが挙げられます。

住まいは仕事、恋愛、生活など、あらゆる営みの根本となります。これをないがしろにしていては、幸せな人生を送ることは難しくなります。

逆に、家を高く売ることができれば、更に広く、アクセスの良い家を買うことができます。家族が増えても十分暮らせるくらいの広さで、「高級住宅街に住んでいる」というステータスが付くことで周りからの目も変わり、仕事も上手くいくように…なんてことも十分あり得ます。

家選びや売買をしっかりすることで、人生はより良い方向に進んでいくのです!

家を高額売却するためには査定・業者選びが重要!ポイント解説

ポイント

家の売却が上手くいったかの基準は、相場以上で売れたかになります。

地方の村の家は、いくら頑張っても東京都心の大豪邸以上の価格で売ることはできません。ただ、周辺の家が大体300万円前後で成約している中、500万円で家を売ることができれば、それは「高値で売却した」と言えます。

ここからは、相場以上で家を売るためにチェックしたいポイントを紹介していきます。

まずは査定額を算出!家の売却なら訪問査定がおすすめ

前述の通り、家を売る基準になるのは相場額です。まずはこの値を調べることからはじめましょう。

※不動産相場の求め方はこちらにまとめてあります!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

上の記事にはさまざまな不動産相場の求め方が掲載されてますが、家を売る際におすすめなのが、一括査定サイトを使う方法です。

【完全無料】不動産査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

家はマンションなどと違い、居住者が自分の好み、家族構成に合わせてデザインや間取りを決めます。そのため、いくら数値上は○○万円となっていても、買い手の家族構成と部屋数がピッタリなんてことがあれば、それ以上の価格がつきます。

逆に好アクセスの物件で外装も問題ないとしても、フローリングのキズが理由で断られることもあります。

そのため、複数社に訪問査定を依頼し、しっかり中を見てもらうことが大切です。

なぜ複数社に訪問査定を依頼するべきなの?

不動産査定サイトで依頼できる査定方法は、簡易(机上)査定と訪問査定の2種類です。

不動産売却における机上査定と訪問査定の違いと使い分け方

簡易査定はあなたが送った物件のデータや、仲介業者が持っている過去の取引事例を参考にして概算値を算出する方法です。

一方、訪問査定は業者が実際に現地に赴いた上で調査をし、より精度の高い査定額を算出する方法です。

土地やマンションなら簡易査定でも構いませんが、個別性の強い戸建ては訪問査定をしないと正しい価格を算出することはできません。

ただ、業者も人間なので、同じ物件をじっくり調査しても査定額に違いがでます。だからこそ複数社に依頼をし、比較した上で契約先を絞り込むのがおすすめです。

家の訪問査定で聞かれる10項目!事前に改善しておこう

家の査定はただ損傷の有無・面積などをプロが調査するだけでなく、家の所有者に対するヒアリング調査もおこなわれます。

査定・売却の目的をはっきりさせるだけでなく、所有者にしかわからない情報も加味して、査定額が算出されます。

特に以下の10項目は良く聞かれるので、思い当たる節があれば事前に改善しておけば、査定額がより高額になります。

ポイント 内容
事件事故の有無 過去に自殺、殺人事件、突然死などがなかったか
人間関係 近隣との境界トラブルや、家族関係のトラブルはないか
埋没物 浄化槽、給排水管などが地下に埋まっていないか
土地履歴 田んぼの跡地か(地盤の強弱)、墓地だったか(精神的なデメリット)など
住環境 住む中で騒音、悪臭、揺れなどを感じないか
歪み・破損 家の傾きや破損、地盤沈下などはないか
修繕履歴 メンテナンスやリフォームをいつ、何回したか
管理関連 ペット飼育の可否、火事や震災時の対処など
財務面 ローン・税金の滞納や、書類では見えない金銭トラブルの有無
嫌悪施設 墓地、火葬場、風俗店、暴力団事務所などではないか

業者選びが結果を分ける!地元業者と大手業者どっちがおすすめ?

ある程度査定額が出そろったら、担当者の対応なども含めて吟味し、契約先を決めていきます。

不動産会社に家の売却仲介を委託し、見返りとして仲介手数料の支払いを約束することを媒介契約と言います。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

媒介契約をどこと結ぶかによって、家が高値売却できるかどうか決まるといっても過言ではありません。

そこで今回は、家を高く売るための業者選びのコツを紹介していきます!

平均的な査定額をだしてきたところもおすすめ?

一括で査定依頼をして、結果を比較すると、査定額にバラつきがあることに気付くでしょう。

基本的に査定額=成約額なので、査定額の高いところと契約すれば、高値で売れる可能性は高いです。

ただ、家を相場以上で売るコツとして私が推したいのは「敢えて平均額・適正額を付けてきたところと契約する」という方法です。

特に一括査定サイトのように業者がこぞってお客さんを待っているところは、気を引くために査定額を高く設定しがちです。

ただ、上のように査定額=成約額と考えると、あえて査定額を高値にする業者はかなり不誠実ですよね?もしかしたら真剣に査定をした結果、他社よりも高値になったのかも知れませんが、それはそれで不動産の勉強が足りないということになります。

逆に、正直な査定額を提出してきた業者は、良く不動産について知っているし、誠実とみることができます。SUUMOの売出物件情報などと照らし合わせながら、どこが一番適正額を付けてくれたか見ていくと良いでしょう。

SUUMOのメリット・デメリットと実際に利用した方の評判・口コミ

大手仲介業者と地元の中堅業者はどちらがおすすめ?

仲介業者の中には、こちらのランキングで紹介されているような超大手業者がいます。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

実績面からみても、家をしっかり売却してくれること間違いなしでしょう。

その一方、スミタス(北海道)やアズマハウス(和歌山県)のように、その地域で絶大な人気を誇る地域トップの業者や、規模はかなり小さくても街で評判の老舗業者などもあります。

どちらを選ぶか迷うところですが、基本的に大手は宣伝力に長けているが対応がドライ、逆に中小はじっくり売却してくれるがポータルサイトとの連動などに疎いと言われています。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

現在は不動産とネットの連動がどんどん進み、ほとんどの買い手はネットから物件を探します。そのため、ネット宣伝に長けた大手に依頼したほうが時代には合っています。

ただ、場合によっては半年から1年以上パートナーとして販売活動をおこなっていくと考えると、サービスの他にも担当者の相性なども重要な要素となります。

妥協せず、じっくりとパートナー探しをしましょう。

査定後はいよいよ家の売り出し!相場以上で売却するコツを順に紹介!

コツ

家の査定・媒介契約が終わると、いよいよ販売活動に入ります。

家を売却する流れと注意点

販売活動は基本的に業者任せで進んでいきますが、このときにあなたが精力的に動くことで、家の価格を相場以上に高めることができます。

売り手自身ができる作業は、以下の4つが挙げられます。

  • 売出価格の設定
  • 家の資料集め
  • 内覧準備
  • 売却戦略の立案

それぞれの作業のコツを、順を追って解説していきます。

家の価格は自分で自由に決められる!

査定額を見て、どこに家の販売を任せるか決めると先ほど説明したばかりですが、実は査定額は絶対的なものではありません。

媒介契約をした後、家を売り出す際の価格(売出価格)は、あなたの希望があれば査定額よりも高値に設定することができます。

ただし、査定額は一応プロが算出した適正価格なので、売出価格をそれよりも高値に設定すればするほど、成約の確率は低くなり、期間も長引きます。

いつまでに家を売りたいのいかを考えながら、価格設定をしていきましょう。

相場=時価とは限らない!常識を疑って売出価格・方針の設定を!

皆さんは、価格を時価で計算しているお寿司屋さんに行ったことはあるでしょうか?

こうしたお寿司屋さんは、ネタの価格を希少性・時期(旬)・需要によって決めています。時期によっては相場よりも安くマグロが食べられることもありますし、逆に相場の倍以上の値段が付くこともあります。

家を売るのもそうで、相場が低くてもタイミングや売り出し方によっては高額で売却することができます。

まずは周辺の動向や過去の売却事例を見て、どの時期によく売れるのかいくらで売れるかという傾向を掴むようにしましょう。

家の資料集めはトコトンやろう!

新築購入時のパンフレットや土地の経歴、昔の写真など、売りたい家にまつわる資料は集めておいて損はありません。こうした客観的な資料は、家を相場以上で売却する上で大きな武器となるからです。

特に土地の地盤・地質の調査書や建物の検査報告書は、あるのとないのでは買い手の信頼度が大きく変わります。

内覧前はハウスクリーニングと話題集めをしよう!

家の広告をみた購入希望者から問い合わせがあれば、次は内覧(オープンハウス)です。

第一印象が結果を大きく左右するので、まずはあなた自身でしっかり掃除をしておきましょう。

家の掃除が売却時の査定額に影響する?

特に重点的にやりたいのが、風呂やトイレ、洗面所など水回りの掃除です。

水回りは家の第一印象に大きく影響するので、いっそクリーニング業者へ依頼してしまうのがおすすめです。

「近くのパン屋が美味しい」で高額売却?

掃除の他には、買い手に提供する話題集めもしておきたいところです。

物件のアピールポイントなども考えておくに越したことはないですが、専門的な話は仲介業者に任せたほうが無難でしょう。

それよりも、「2階から夜景がきれいに見える」「お隣さんが優しい」「近くに美味しいお店がある」など、長年住んでいたからこそわかる地域の魅力をPRするのが効果的です。

買い手はまだ見ぬ新生活にココロ躍らせながら内覧にやってきます。

そのため、どれだけここでの生活が楽しいか、想像を膨らませてあげるような話をするのがおすすめです。

売り方・用途を一度見直そう

「家を売るなら不動産会社1社と契約」「住宅を売るなら、当然中古住宅が欲しい人に向けて売るべき」と考える方は多いです。

ただ、例えば媒介契約には1社のみと契約する方法の他にも、複数社と契約する一般媒介契約という方法があります。

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

また、中古住宅の使い道も、住まいの他に以下のようなケースがあります。

  • 介護施設用地
  • 商業用地
  • 事業用地
  • 駐車場用地

道路に面しており、夜中も車がうるさい家などは、アクセスの良さを活かして個人事業主向けに売り出したほうが高額で売却できるかも知れません。

また、二世帯住宅のような特殊な構造の家は、一般的な中古住宅とは違ったPR方法が求められます。

二世帯住宅の売却相場と高く売るポイント・注意点を解説

更に、家は築年数によっても最適な売り方が変わります。

築10年の家(一戸建て)を売却するコツと注意点

このように、常識のように思われている方法を一度疑ってみるのも、高額売却を目指す上では重要です。

敢えて業者の言うことを疑うのも大切!

前述の通り、媒介契約をした後の販売活動は基本的に業者に任せるようになります。

多くの人は家を売却するなんて初めてなので、業者の言うことなら何でも聞いてしまいがちです。

ただ、場合によっては、こちらがいくら不動産初心者でも、業者の言うことを疑うことも大事です。

上の画像は、実際に業者とのやり取りでよくある光景です。

「過去のデータからみるとこの季節でこの感じだとだいたい1,000万円弱ですかねー。まあ平均程度ですよ。」なんて言われても、過去のデータとは?季節はいつからいつまでを指してる?平均は正確にいくら?など、様々な疑問が頭に浮かびますよね。

出来の悪い仲介業者ほど、業界用語や曖昧な単語を好んで使います。もし疑問があれば、初心者だからと遠慮せずに聞いてみましょう。

優良業者であれば、全く不動産知識のないお客さんにもわかるように説明してくれるはずです。

家の売却はトータルの利益も考えよう!税金・手数料を安く抑えるコツ

費用節約

家を売って得たお金は、そのまま買い手の財布に入るわけではありません。

売却の仲介を業者に依頼する場合、以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 譲渡所得税
  • その他費用

※家の売却でかかる費用については、こちらにまとめてあります。

不動産売却にかかる費用を徹底解説

諸費用をなるべく安く抑えることで、トータルで家の売却をお得に終わらせることができます。

ここからは、費用を支払う前にやっておきたいことと、抑えるコツを紹介します。

家の査定額がわかったら費用をシミュレーションしよう!

実は、家の売却で発生する費用・税金はもともと一定の金額だったり、価格に応じて決まった計算式で算出されます。

そのため、家の査定額がわかれば、費用・税金がトータルでいくらになるのか目安を付けることができるのです。

だいたいの金額と支払いのタイミングさえわかっていれば、余裕を持って手続きを進めることができますね!

※費用のシミュレーション方法はこちらにまとめてあります!

不動産売却時にかかる諸費用をシュミレーション!

最も高額な仲介手数料!減額してくれる業者もあるって本当?

上で挙げた、家の売却時に発生する費用・税金の中で最も高額なのが仲介手数料です。

仲介手数料はなぜ払わなければならない?その根拠は?

仲介手数料は、家の売却額によって、ほぼ以下の金額になります。

取引額仲介手数料
200万円以下取引額×5%
200万円超400万円以下取引額×4%+2万円
400万円超取引額×3%+6万円

この金額は法定の上限額ですが、慣例上この価格が仲介手数料として請求されます。

仲介手数料を値引きする手段はほぼありませんが、例えば以下の不動産会社は、大々的に仲介手数料の値引きサービスを提供しています。

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス ①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  1. 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  2. 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  3. 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

費用を安く抑えたい方は、こうした業者と媒介契約をしていきましょう。

都道府県ごとの家売却相場を一挙紹介!

都道府県

家の売却相場は都道府県ごとにかなり異なるので、事前に知っておくことをおすすめします。

47都道府県の相場をここからは一挙紹介していきます。また、各都道府県ごとの不動産情報のリンクも貼っているので、より詳しい地域ごとの相場や、地域独自の高額売却のコツを知りたい方は、そちらにもアクセスしてみましょう!

北海道・東北地方の家売却相場

ページリンク 家の売却相場
北海道 2,000万円前後
青森県 1,300~1,200万円
岩手県 1,400~1,800万円
宮城県 2,700~3,500万円
秋田県 1,100~1.400万円
山形県 1,500万円前後
福島県 2,000万円前後

北海道・東北地方はそこまで売却相場は高くないイメージが強いですが、宮城県などは仙台市を中心に、かなり高額で家が売れています。

北海道も札幌市を中心に高値売却の事例が多いですが、北国ということもあり独自のコツがあります。

こちらにまとめてあるので、ぜひお読みください!

札幌の不動産売却は季節に注意!

関東地方の家売却相場

ページリンク 家の売却相場
茨城県 1,800万円前後
栃木県 1,800万~2,000万円
群馬県 2,000万円弱
埼玉県 3,000万円ほど
千葉県 2,750万円前後
東京都 6,700万円前後
神奈川県 4,000万円前後

関東地方の家売却相場を見ると、やはり東京都が飛びぬけて高く、次に埼玉、千葉、神奈川といった首都圏が続くかたちになります。

企業が密集している東京都やそのベッドタウン機能を持つ地域は当然住宅需要が高いということですね。

それに比べると北関東の相場は比較的低めですが、近年は交通網の整備などに後押しされ、家の相場がだんだん上がってきているのもポイントです。

北陸・甲信越地方の家売却相場

ページリンク 家の売却相場
新潟県 1,600万円前後
富山県 1,500万円前後
石川県 1,800万円前後
福井県 1,750万円前後
山梨県 1,750万円前後
長野県 1,800万円前後

北陸・甲信越は不動産相場が低めですが、中古戸建ての需要は高いです。

人口密集地が少なく、マンション需要があまりないので、戸建てを売買するのが一般的だからです。

需要はしっかりあるので、上で紹介したポイントを実践すれば高値売却も夢じゃないですよ!

東海地方の家売却相場

ページリンク 家の売却相場
岐阜県 1,900万円前後
静岡県 2,500万円前後
愛知県 3,500万円前後
三重県 1,900万円前後

東海地方はやはり愛知、静岡の家売却相場が非常に高くなっています。

ただ、この2県でも家が中心地にあるか郊外にあるかによって売却額は変わるので注意は必要です。

より細かい地域ごとの相場は各ページのリンク先に掲載しているので、合わせてお読みください!

近畿地方の家売却相場

ページリンク 家の売却相場
滋賀県 2,250万円前後
京都府 3,100万円前後
大阪府 3,500万円
兵庫県 3,000万円前後
奈良県 2,400万円前後
和歌山県 1,600万円前後

近畿地方は大阪、京都、兵庫を筆頭に、家の売却相場が全体的に高めとなっています。

上で紹介したポイントを守っていけば、査定額以上での売却も夢じゃないですよ!

ただ、大阪などはオフィスと住宅地を近づける動きがあり、需要が戸建てからマンションに移る可能性も高いです。

売出のタイミングには気を付けましょう。

中国地方の家売却相場

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鳥取県1,400万円前後
島根県 1,500万円前後
岡山県 2,100万円前後
広島県 2,700万円前後
山口県 1,600万円前後

中国地方の家売却相場は、広島、岡山の2県がやはり高めとなっています。

とはいえ、全国と比べると中国地方はやはり低めでもありますね。

不動産業が盛り上がっていないのはデメリットですが、逆に築年数の古い物件も競合が少ない分売れやすいというメリットもあります。

中国地方に相続物件がある方などは、積極的に売却を検討してよいでしょう。

四国の家売却相場

ページリンク家の売却相場
徳島県 1,800万円前後
香川県 1,700万円前後
愛媛県 2,100万円前後
高知県 1,650万円前後

企業の数が少ない四国は人口の流入数も少なく、家の購入需要も低めです。

ただ、相場を見ればわかるように最低ラインの価格はついているので、売出から成約までの期間が長引くのを覚悟して売り出すのが良いでしょう。

九州・沖縄の家売却相場

ページリンク家の売却相場
福岡県 3,000万円前後
佐賀県 1,650万円前後
長崎県 1,900万円前後
熊本県 2,260万円前後
大分県 1,960万円前後
宮崎県 1,750万円前後
鹿児島県 1,900万円前後
沖縄県 3,600万円前後

九州は福岡を中心に、家の相場が比較的高めになっています。

沖縄など別荘需要、セカンドライフの居住先としての需要の高い地域も売却相場が高くなっていますね。

県、エリアごとに中古住宅の需要は異なるので、こうした需要を読み取ることも相場以上に売るためには大切ですよ!

家の高額売却テクニックの実践例を紹介!

実例

ここまで、家を高額で売るにはどうすれば良いか、手続きの手順やポイントを紹介してきました。

ここからは、少しだけ手を加えたり、発想の転換をしただけで、相場以上に家を売ることができた実際の事例を紹介していきます。

過去の事例とあなたのケースでは時代も地域も間取り・面積も異なるので全てを参考にはできません。ただ、ここから「高額売却の方法は1つじゃない!」「ちょっとした気づき・工夫で価格はグンッ!と上がる」ということを感じていただけたら幸いです。

ケース1:売却の可能性を最大限広げて相場の7割増しで成約!

最初の事例は、仲介業者の方法を疑い、あらゆる可能性を考えた結果、なんと相場の7割増しで売却できたというケースです。

もともと東京都の一等地に建つ戸建てで、査定額も1億円と申し分ない物件でした。

23区からはギリギリ外れるものの、駅からのアクセスも良いということで、マンションメーカーから声がかかり、超高額で買い取ってもらえることに。

しかし、検査段階で鉄骨マンションの建築基準に引っかかることがわかり、RC造で建てることになってしまいました。

RC造は建築費が割高となるため、家付き土地の売却額が安くなってしまいます。

悩んだ売主ですが、近年周辺地域が都市開発を大規模に進めていることに目を向け、土地を収用された富裕層(地主)をターゲットに賃貸マンション用地として再度売り出すことに。

最終的に、税金対策を狙った地主によって、相場の7割増しで購入されました。

不動産会社から買取の提案をされたら、それが一番お得だと考えてしまいそうですが、この売主はあらゆる可能性をタイミング・周囲の動向から考えたのが良かったようですね。

ケース2:売り出し物件を二つに分けることで相場の3割増しで成約!

皆さんは、1つの物件は1人に向けて売るものと勝手に思っていませんか?

このケースは、こうした常識に捉われないことで、相場の3割増しで売却できたという事例です。

こちらは埼玉県の中古住宅。面積も広く、築年数も浅いということで、1億円ほどの査定額がついていました。

すぐに買い手(3人家族)もつきましたが、新築を建てるにしても少し土地が広すぎるのがもったいない…。

そこでこの売主は、約110坪のうちお隣さんに接している10坪を、彼らに買ってもらうよう提案しました。

実はこのお隣さん。昔からここに住んでいる老夫婦で、近々、娘夫婦との同居を検討していました。ただ、土地が狭いこともあり、新しい二世帯住宅が建てられず悩んでいました。

そういった中の提案だったので、喜んで買い取ってもらうことができました。

中古住宅の購入を決めた最初の買い手も、面積が減ったことで少しだけ価格が安くなり大満足!結局どちらの買い手にも喜んでいただけました。

どちらも気持ちよくお金を出してくれたので、トータルの利益は相場の3割増しに!ちょっとした発想の転換が高額売却に結びついたのですね!

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