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居抜き売却とは?飲食店舗をそのまま譲渡・引継ぎするメリット・デメリットと注意点を徹底解説

【更新日】2020-03-03
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居抜き売却

「居抜き」とは、そのままの内装・設備で物件を売買、賃貸借する方法です。

特に飲食店の取引で用いられる方法で、売主は設備の処分コストを、買主は開店までの初期投資のコストを抑えられるという利点があります。

自営業者が店じまいをする際は、居抜き売却を検討することも多いでしょう。しかし、居抜き売却にはデメリットや注意点も存在します。

居抜き売却を検討している方に、今回はその内容を徹底解説していきます。

店舗を売る方法!飲食店の居抜き売却相場はいくら?

居抜き売却のメリット

通常、店舗を売却する際には、以下の費用がかかってしまいます。

  • 原状回復工事費用:店舗をスケルトンに戻して返還する費用
  • 解約予告期間賃料:解約の申し出から実際に完了するまでの賃料
  • 償却費用:貸主に預け入れている保証金から差し引かれる費用

閉店をして賃貸借契約を解約する場合、費用が売却益を上回り赤字になるケースも少なくありません。

一方、居抜き店舗として売却をすれば、現在の造作などをそのまま譲渡することができるので、原状回復工事などの費用をおさえられます。

上記の費用は店舗売却益の2割前後請求されることも少なくありません。

居抜き売却でコストを0に抑えられれば、かなり利益がお得になります。

造作売却による追加利益の可能性もある

居抜き売却のほうが、店舗を空室にしてから売るよりも高い収益を期待できます。

厨房施設や調理器具、内装などをそのままにして売るので、売り物件に付加価値がついているのです。

価格がつくかどうかは造作の状況によりますが、現在の在庫を一掃して再スタートをしたい方にとっては、処分費用をかけず軍資金をためられるのでおすすめです。

解約予告までの期間を短縮できる

退去する際には原状回復工事の費用が必要になりますが、その際に新店舗への移設はそもそも可能なのか、どう移設するのかを確認する期間が必要になります。

居抜き売却の場合はこの期間が必要ないので、早期売却が可能です。

店舗設備はサイズが細かく分かれており、同じような店舗を移転先に選んだとしても、間取りやインフラの影響で移設できないケースは多々あります。

迷うなら居抜きで売却をしてしまい、新たに買いそろえるほうが長い目で見るとお得です。

ギリギリまで店舗営業ができる

居抜き売却は、移設等の手間がかかりません。

内見や契約と店舗営業を同時に進めることができるので効率が良いです。

「常連のお客さんに挨拶がしたいのでギリギリまで営業したい」という方は多くいらっしゃいます。

居抜き売却はそういったニーズにもこたえてくれます。

居抜き売却のデメリット

居抜き売却にはデメリットも存在します。

リスクを十分知った上で手続きをおこなうことをおすすめします。

ここからは、居抜き売却のデメリットを一つずつ解説していきます。

赤字営業が引き延ばされる可能性がある

赤字営業の店を居抜き売却する場合、買主とのマッチングができるまで赤字状態が続いていくことになります。

営業すること自体がリスクな状態であれば、閉店をしてしまってから次の物件を差が下ほうがコストを抑えられます。

早めに閉店の計画を知られる可能性がある

閉店する際は、店主の方からスタッフに告知をするのが一般的です。

しかし、居抜き売却は不特定多数に向けておこなわれるため、ネット上に売り出し広告が掲載されてしまいます。

スタッフがこれを確認し、早い段階から閉店することを知られてしまうケースも多々あります。

そうなると店主とスタッフの信頼関係にキズがつきますし、スタッフが早期の離脱をおこなえば移転後の計画が狂うことにもなります。

居抜き売却業者も依頼者のプライバシーをしっかり保護してはくれますが、貸主と店主間で解約手続きをする場合よりも周知される可能性はずっと高いです。

店舗の評判によっては売れにくくなるケースも

現在は「食べログ」などを通じて、お店の口コミを簡単にチェックできるようになりました。

内装・設備をそのままに居抜き売却しようと思っても、ネットに「内装が気に入らない」という口コミがあれば、買主は購入を避けようとします。

また、居抜き売却をした店舗は持ち主やスタッフも変わっていますが、お客さんの中には系列店、新装開店と勘違いする方も非常に多いです。

店舗の評判によって居抜き売却のしやすさは大きく変わることを知っておきましょう。

居抜き売却は大きく分けて2種類

居抜き売却は全て同じフローや仕組みという訳ではありません。

居抜き売却は大きく2種類に分かれます。

  • 造作譲渡付
  • 現状引き渡し

それぞれの内容を詳しく解説していきます。

造作譲渡付

店舗の借主(売主)と買主が直接やり取りをして、居抜き売買をおこなう方法です。

設備や厨房もほぼそのままで引き渡されるケースが多く、移転後の早期開店を望む店主に人気の方法です。

造作譲渡付を選ぶ売主は事業を撤退するケースも多く、まだ使える厨房設備をそのまま受け継げるというのも買主にとっては大きな魅力です。

ただ、造作金額が発生するケースも多く、コストがかさんでしまうのが難点です。

現状引き渡し

オーナー・貸主間で契約満了手続きをおこなった後、そのままの店舗を取引するのが現状引き渡しです。

通常「居抜き」と言えばこちらの方を指します。

移転・開店コストを抑えられるため、今現在買主からの人気が高まっている方法です。

居抜き売却の流れ

居抜き売却は、こちらの8ステップで進めるのが一般的です。

  1. 契約書・リースの確認
  2. 居抜き売却業者へ相談
  3. 貸主の承諾
  4. 現地調査・査定見積もり
  5. 買主の募集
  6. 売却の条件交渉
  7. 造作譲渡契約を結ぶ
  8. 引き渡し

手順に沿って一つずつ解説していきます。

①契約書・リースの確認

まずは店舗の契約書をチェックしましょう。

この時、解約予告の期間や原状回復義務が記載されていれば、居抜き売却ができないこともあります。

設備をリースしている場合も、売却は可能なのかチェックしましょう。

②居抜き売却業者へ相談

原状回復義務は確認できないが、その他の条項が気になる場合などは、専門の業者に相談をしましょう。

③貸主の承諾

貸主を無視して勝手に居抜き売却をすることはできません。

居抜き売却の意思が固まったら貸主に相談をしましょう。

④現地調査・査定見積もり

業者が現地調査をして、査定額を算出します。

この時、見積もりの他に造作物のリストなども作成します。

⑤買主の募集

業者と契約を結んだら、買い手を募集していきます。

やり方はネット広告を使ったり、折り込みチラシを活用したりと様々です。

売却戦略によっては、引き渡し後の計画に支障が出る可能性もあるので、しっかり聞いておきましょう。

⑥売却の条件交渉

内覧をクリアしたら、その後に売買交渉をします。

買主がグイグイ価格交渉してくるケースもあるので、「これ以上は下げられない」という基準を設けておきましょう。

⑦造作譲渡契約を結ぶ

貸主と買主が面会をしてOKをもらいます。

その後、売主と買主が造作譲渡契約を結び、売買の手続きに入ります。

⑧引き渡し

引き渡し時には、貸主と買主がまず賃貸借契約を結びます。

その後、貸主と売主が賃貸借契約を解約して、引き渡しは完了です。

居抜き売却を成功させるポイント

貸主の承諾を取るのが最優先

居抜き売却をする場合は、貸主の承諾を取るのが最優先です。

これがないと居抜き売却はできないので注意しましょう。

契約書には書かれていなくても、条件付きで売却を認めているケースもあります。

実際に話してみないと分からないので、早めに相談しましょう。

複数の価格交渉を同時にすすめる

価格交渉は契約する前の段階でやっておくのが理想です。

複数の申込者がいる場合、交渉結果に応じて契約者を変えることができるためです。

逆に申込者が1人しかいない場合、相対的な評価がなく契約を結んでしまうとトラブルが起きる可能性が高いので注意しましょう。

リース設備の契約内容をチェック

リース期限が残っている設備をそのまま売ることはできないので注意しましょう。

残債を払うなど、契約書に方法が指定されているのでしっかり確認してください。

従業員への対応は誠意をもって行う

前述の通り、居抜き売却で広告をネットへ掲載すると、それを見た従業員が戸惑う可能性もあります。

特に、従業員も一緒に移転したいと考えている場合は注意しましょう。

居抜き売却の前に店主の口からしっかり伝えて、退職を希望する方に対しては退職金を渡すなどの対応が必要です。

居抜き売却の査定価格は複数社のものを比較する

居抜き売却の査定価格は業者によって異なります。

こちらは「うちならこれくらいで売れる」という意味合いのものなので、できるだけ複数社のものを比較し、高く評価してくれたところと契約するのがおすすめです。

簡単に査定額を比較できるツールに、一括査定サイトがあります。

簡単な物件情報を入力するだけで最大6社以上に見積もり依頼をすることが出来る優れもの。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方も積極的に利用しましょう。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

居抜き売却のおすすめ業者を紹介!

居抜き売却は専門性が高く、どの不動産会社も対応している訳ではありません。

居抜き売却を依頼する際は、業者の実績を詳しくチェックする必要があります。

ここからは、居抜き売却におすすめの業者を厳選して紹介します。

居抜き売却市場(レスタンダード)

居抜き売却市場(レスタンダード)

居抜き売却市場はレスタンダード株式会社が運営しているサービスで、飲食店の移転、閉店、撤退がきっかけでおこなわれる売却や買取、譲渡に幅広く対応しています。

Web上で10秒査定を依頼し、スムーズに見積もり額を算出してくれます。

条件の悪い店舗の買取も幅広く募集しており、成約率は約96%となっています。

買取を依頼する際の手数料は完全無料。運営会社も成長の一途をたどっており、安心して依頼ができます。

運営会社 レスタンダード株式会社 レスタ不動産管理株式会社
資本金 9900万円8000万円
住所 東京都渋谷区桜丘町4-23 渋谷桜丘ビル 5階左と同じ
電話番号 03-5468-3550左と同じ

飲食店.COM・居抜き情報.COM (シンクロ・フード)

飲食店.COM・居抜き情報.COM (シンクロ・フード)

飲食店.COMは主に居抜き物件などの売り出し情報を購入希望者向けに提示するサービスです。

ただ、サービスの一環として姉妹サイト「居抜き情報.COM」でオンライン査定を依頼することができ、公式HPから簡単に見積もりを出すことができます。

マッチングツールというだけでなく、居抜きの専門スタッフも常駐しているので、電話で問い合わせれば詳しく相談に乗ってくれます。

運営会社 株式会社シンクロ・フード
資本金 5億1051万円
住所(本社) 東京都渋谷区恵比寿南1-7-8 恵比寿サウスワン
電話番号 03-5768-9522(本社)

店舗ブレイン(コマースブレイン)

店舗ブレイン(コマースブレイン)

店舗ブレインはコマースブレインという会社が運営するサイトです。

店舗に関する仲介や売買、居抜き、M&Aなどの作業を一手に請け負っており、居抜き査定にも対応しています。

ブレインサポーター制度という、不動産情報の掲載を希望したり、「最寄りに良い物件がある」という情報提供をしたりした場合に報酬をもらえる制度があります。

もちろん報酬をもらう側にも大きなメリットはありますが、店舗ブレインを利用して居抜き売却をおこなう時もこの制度は大きな助けになります。

運営会社 コマースブレイン株式会社
資本金 8,880,000円
住所(本社) 東京都中央区銀座1-20-11 銀座120ビル6階
電話番号 03-3562-8630

店舗そのままオークション(M&Aオークション)

店舗そのままオークション(M&Aオークション)

株式会社M&Aオークションが運営する「店舗そのままオークション」は、その名の通り居抜き物件を登録してオークション販売するサイトになります。

店舗の査定・売却、譲渡などにも幅広く対応している他、独立・開業に向けて無料セミナーも頻繁に実施しています。

開業資金の相談なども請け負っており、店舗事業者へのワンストップサポートが魅力です。

運営会社 株式会社M&Aオークション
資本金 5,000万円(グループ連結資本金1億円)
住所(本社) 東京都豊島区東池袋4-25-12 池袋今泉ビル8階
電話番号 03-5956-2313

居抜き本舗

居抜き本舗

居抜き本舗は飲食店や美容室、居酒屋・バーなどの幅広い物件の居抜き売却をあっせん・仲介するサービスです。

一階路面店や低予算店など他社にはない独自の特集を組み、売主と買主のマッチングを促進しています。

店舗売却も居抜き店舗のサイトから無料で依頼することができ、移転・撤退など幅広いニーズを聞き、希望を叶えてくれます。

売却を検討中の方も無料簡易査定から始めてみることをおすすめします。

運営会社 株式会社ファーストライズ
業務内容
  • 店舗・事業物件の売買、仲介、管理、サブリース
  • 事業用、店舗用土地の売買、賃貸、仲介
  • 土地建物、収益物件の仲介売買
住所(本社) 東京都渋谷区南平台町15-11 7階
電話番号 03-6416-1505

テンポスマート(M&A Properties)

テンポスマート(M&A Properties)

株式会社M&A Propertiesが運営する店舗スマートは、店舗物件専門の総合ポータルサイトになります。

居抜き売却を希望する方に向けた相談サービスも実施しており、査定だけでなく費用を減らし、短期売買をおこなうにはどうしたら良いのかのプランも一緒に考えてくれます。

完全成功報酬型なので、発生した費用の支払いは居抜き売却で得た利益から払うことが出来るのが大きな強みです。

運営会社 株式会社 M&A Properties
業務内容
  • テンポスマート運営
  • 出退店コンサルティング
  • M&A アドバイザリー及び資金調達支援
住所(本社) 東京都新宿区西新宿1-18-2 晴花ビル4F
電話番号 03-6825-6932

居抜き売却へ出す前にチェックしたい注意点

居抜き売却をおこなう場合、注意しないといけないポイントがいくつかあります。

居抜き売却は業者に任せきりにするではなく、依頼者のほうも積極的にポイントを抑えて対応しなければいけません。

居抜き売却は業者選びが何より重要

居抜き売却のプランや価格、手続きの早さはどの業者を選ぶかで大きく異なります。

一つの店舗に対してどれほどの引き出しが思い浮かぶかと、店舗の良さを活かした販売活動ができるかというのも、業者の実績に大きく関係してきます。

注意してほしいのは、周囲の口コミやネットで評判の良い居抜き売却業者は、必ずしもあなたの店舗を高く早く売ってくれる訳ではないということです。

同じ店舗でも評価をする、しないの基準は様々。一つとして同じ物件はないので、その評価の傾向を見抜くのも至難の業です。

居抜き売却を成功させるには、複数の業者を必ず比較する必要があります。

解約前にオーナーへ確認する

前述しましたが、居抜き売却の際は解約前にオーナー(貸主)へ素早く相談へ行かなければいけません。

契約内容によっては、オーナーは有無を言わさず原状回復する力があります。

早めにオーナーに首を縦に振らせなければ、居抜き売却の計画は途中で頓挫してしまうのです。

居抜き売却は様々な権利が絡み合うデリケートが一面があるので、注意が必要です。

居抜き売却のリスクも把握しておこう

居抜き売却にはメリットだけでなく、デメリットも存在することが分かったでしょうか?

特に居抜き売却は買主の手が上がるまでは、いつ売れるか分からないというのが大きなリスクです。

移転計画がしっかり決まっている場合は、早めに売れるような工夫も必要になってくるでしょう。

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