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居抜き売却とは?メリット・デメリットと注意点を徹底解説

【更新日】2019-12-12
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居抜き売却

「居抜き」とは、そのままの内装・設備で物件を売買、賃貸借する方法です。

特に飲食店の取引で用いられる方法で、売主は設備の処分コストを、買主は開店までの初期投資のコストを抑えられるという利点があります。

自営業者が店じまいをする際は、居抜き売却を検討することも多いでしょう。しかし、居抜き売却にはデメリットや注意点も存在します。

居抜き売却を検討している方に、今回はその内容を徹底解説していきます。

店舗を売る方法!飲食店の居抜き売却相場はいくら?

居抜き売却のメリット

通常、店舗を売却する際には、以下の費用がかかってしまいます。

  • 原状回復工事費用:店舗をスケルトンに戻して返還する費用
  • 解約予告期間賃料:解約の申し出から実際に完了するまでの賃料
  • 償却費用:貸主に預け入れている保証金から差し引かれる費用

閉店をして賃貸借契約を解約する場合、費用が売却益を上回り赤字になるケースも少なくありません。

一方、居抜き店舗として売却をすれば、現在の造作などをそのまま譲渡することができるので、原状回復工事などの費用をおさえられます。

上記の費用は店舗売却益の2割前後請求されることも少なくありません。

居抜き売却でコストを0に抑えられれば、かなり利益がお得になります。

造作売却による追加利益の可能性もある

居抜き売却のほうが、店舗を空室にしてから売るよりも高い収益を期待できます。

厨房施設や調理器具、内装などをそのままにして売るので、売り物件に付加価値がついているのです。

価格がつくかどうかは造作の状況によりますが、現在の在庫を一掃して再スタートをしたい方にとっては、処分費用をかけず軍資金をためられるのでおすすめです。

解約予告までの期間を短縮できる

退去する際には原状回復工事の費用が必要になりますが、その際に新店舗への移設はそもそも可能なのか、どう移設するのかを確認する期間が必要になります。

居抜き売却の場合はこの期間が必要ないので、早期売却が可能です。

店舗設備はサイズが細かく分かれており、同じような店舗を移転先に選んだとしても、間取りやインフラの影響で移設できないケースは多々あります。

迷うなら居抜きで売却をしてしまい、新たに買いそろえるほうが長い目で見るとお得です。

ギリギリまで店舗営業ができる

居抜き売却は、移設等の手間がかかりません。

内見や契約と店舗営業を同時に進めることができるので効率が良いです。

「常連のお客さんに挨拶がしたいのでギリギリまで営業したい」という方は多くいらっしゃいます。

居抜き売却はそういったニーズにもこたえてくれます。

居抜き売却のデメリット

居抜き売却にはデメリットも存在します。

リスクを十分知った上で手続きをおこなうことをおすすめします。

ここからは、居抜き売却のデメリットを一つずつ解説していきます。

赤字営業が引き延ばされる可能性がある

赤字営業の店を居抜き売却する場合、買主とのマッチングができるまで赤字状態が続いていくことになります。

営業すること自体がリスクな状態であれば、閉店をしてしまってから次の物件を差が下ほうがコストを抑えられます。

早めに閉店の計画を知られる可能性がある

閉店する際は、店主の方からスタッフに告知をするのが一般的です。

しかし、居抜き売却は不特定多数に向けておこなわれるため、ネット上に売り出し広告が掲載されてしまいます。

スタッフがこれを確認し、早い段階から閉店することを知られてしまうケースも多々あります。

そうなると店主とスタッフの信頼関係にキズがつきますし、スタッフが早期の離脱をおこなえば移転後の計画が狂うことにもなります。

居抜き売却業者も依頼者のプライバシーをしっかり保護してはくれますが、貸主と店主間で解約手続きをする場合よりも周知される可能性はずっと高いです。

店舗の評判によっては売れにくくなるケースも

現在は「食べログ」などを通じて、お店の口コミを簡単にチェックできるようになりました。

内装・設備をそのままに居抜き売却しようと思っても、ネットに「内装が気に入らない」という口コミがあれば、買主は購入を避けようとします。

また、居抜き売却をした店舗は持ち主やスタッフも変わっていますが、お客さんの中には系列店、新装開店と勘違いする方も非常に多いです。

店舗の評判によって居抜き売却のしやすさは大きく変わることを知っておきましょう。

居抜き売却の流れ

居抜き売却は、こちらの8ステップで進めるのが一般的です。

  1. 契約書・リースの確認
  2. 居抜き売却業者へ相談
  3. 貸主の承諾
  4. 現地調査・査定見積もり
  5. 買主の募集
  6. 売却の条件交渉
  7. 造作譲渡契約を結ぶ
  8. 引き渡し

手順に沿って一つずつ解説していきます。

①契約書・リースの確認

まずは店舗の契約書をチェックしましょう。

この時、解約予告の期間や原状回復義務が記載されていれば、居抜き売却ができないこともあります。

設備をリースしている場合も、売却は可能なのかチェックしましょう。

②居抜き売却業者へ相談

原状回復義務は確認できないが、その他の条項が気になる場合などは、専門の業者に相談をしましょう。

③貸主の承諾

貸主を無視して勝手に居抜き売却をすることはできません。

居抜き売却の意思が固まったら貸主に相談をしましょう。

④現地調査・査定見積もり

業者が現地調査をして、査定額を算出します。

この時、見積もりの他に造作物のリストなども作成します。

⑤買主の募集

業者と契約を結んだら、買い手を募集していきます。

やり方はネット広告を使ったり、折り込みチラシを活用したりと様々です。

売却戦略によっては、引き渡し後の計画に支障が出る可能性もあるので、しっかり聞いておきましょう。

⑥売却の条件交渉

内覧をクリアしたら、その後に売買交渉をします。

買主がグイグイ価格交渉してくるケースもあるので、「これ以上は下げられない」という基準を設けておきましょう。

⑦造作譲渡契約を結ぶ

貸主と買主が面会をしてOKをもらいます。

その後、売主と買主が造作譲渡契約を結び、売買の手続きに入ります。

⑧引き渡し

引き渡し時には、貸主と買主がまず賃貸借契約を結びます。

その後、貸主と売主が賃貸借契約を解約して、引き渡しは完了です。

居抜き売却を成功させるポイント

貸主の承諾を取るのが最優先

居抜き売却をする場合は、貸主の承諾を取るのが最優先です。

これがないと居抜き売却はできないので注意しましょう。

契約書には書かれていなくても、条件付きで売却を認めているケースもあります。

実際に話してみないと分からないので、早めに相談しましょう。

複数の価格交渉を同時にすすめる

価格交渉は契約する前の段階でやっておくのが理想です。

複数の申込者がいる場合、交渉結果に応じて契約者を変えることができるためです。

逆に申込者が1人しかいない場合、相対的な評価がなく契約を結んでしまうとトラブルが起きる可能性が高いので注意しましょう。

リース設備の契約内容をチェック

リース期限が残っている設備をそのまま売ることはできないので注意しましょう。

残債を払うなど、契約書に方法が指定されているのでしっかり確認してください。

従業員への対応は誠意をもって行う

前述の通り、居抜き売却で広告をネットへ掲載すると、それを見た従業員が戸惑う可能性もあります。

特に、従業員も一緒に移転したいと考えている場合は注意しましょう。

居抜き売却の前に店主の口からしっかり伝えて、退職を希望する方に対しては退職金を渡すなどの対応が必要です。

居抜き売却の査定価格は複数社のものを比較する

居抜き売却の査定価格は業者によって異なります。

こちらは「うちならこれくらいで売れる」という意味合いのものなので、できるだけ複数社のものを比較し、高く評価してくれたところと契約するのがおすすめです。

簡単に査定額を比較できるツールに、一括査定サイトがあります。

簡単な物件情報を入力するだけで最大6社以上に見積もり依頼をすることが出来る優れもの。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方も積極的に利用しましょう。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

居抜き売却のリスクも把握しておこう

居抜き売却にはメリットだけでなく、デメリットも存在することが分かったでしょうか?

特に居抜き売却は買主の手が上がるまでは、いつ売れるか分からないというのが大きなリスクです。

移転計画がしっかり決まっている場合は、早めに売れるような工夫も必要になってくるでしょう。

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