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不動産売却では瑕疵担保責任の理解・対策が必要!トラブルから身を守る方法

【更新日】2020-02-05
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不動産売却の瑕疵担保責任

不動産売却をする時は、自分のいらない物件を処分できて、お金になれば良いといった程度の認識で手続きを進める方もいます。

しかし実際には、不動産売却で大損をするリスクだってあります。特に中古売買においては瑕疵担保責任の内容把握と対策が重要になります。

この記事では、瑕疵担保責任とはそもそも何か、どんな対策が有効かについて詳しく解説していきます。

不動産を売るには?不動産を売るなら最低限知っておきたい基本知識

瑕疵担保責任とは不動産の欠陥に対する責任のこと

瑕疵というのは、不動産の欠陥を指します。

中古の不動産売買での瑕疵担保責任は、「欠陥が見つかった時の責任は売主・買主のどちらにあるか」という内容で語られることが多いです。

原則、不動産を売買して持ち主が替わった時点で、責任の所在も売主から買主へと移ります。

しかし、購入時に気付かなかったシロアリ、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合は、全て買主が負担しないといけないのでしょうか?それは不自然ですよね。

瑕疵担保責任は物件の所有権とは異なり、引き渡し後数か月間は売主に負われることが多いです。

故意に瑕疵を隠した場合は賠償責任が生じる

瑕疵担保期間中に物件の欠陥が見つかった場合、まずその瑕疵を売主がわざと隠したかどうかが問われます。

わざと隠して売った場合は、売買そのものが不成立になったり、詐欺罪に問われたりする可能性もあります。

不動産の瑕疵は大きく分けて4種類

不動産の瑕疵に当てはまるのは、何も物件の傷・凹みといった欠陥だけではありません。

瑕疵に問われる欠陥は幅広く、大きく4つの性質に分けることができます。

物理的な欠陥

シロアリ被害や水漏れ、雨漏り、弱い耐震性や構造上の欠陥など、建物そのものに欠陥がある場合はもちろん瑕疵と扱われます。

これらに関しては、売主なら比較的気付きやすい内容でしょう。

法律的な瑕疵

建築基準法は年々変更されていますが、物件はその都度改修する訳ではありません。

現行の法律では再建築できない、建築制限をオーバーしているといったリスクを知らずに売買すると、瑕疵に問われる可能性があります。

心理的な瑕疵

売った物件の中で自殺・殺人が起きた、隣に新興宗教の施設や暴力団事務所があるなど、直接的な欠陥ではなくても、その物件に「新しく入居する人の安定した生活を阻害する」要素があるケースもあります。

上記のような情報を隠して取引をした場合も、瑕疵に問われる可能性が高いです。

環境的な瑕疵

前述のように、周囲に警戒すべき施設・団体がある他、騒音・振動が生活を阻害するレベルの時も、瑕疵に問われる可能性があります。

ただ、周辺環境は売主がどうこうできることではないので、担保責任まで負わされるかというと微妙なところです。

ケースによるというのが正直なところでしょう。

瑕疵担保責任は不動産売却から原則2~3か月ほど

法律で規定されている瑕疵担保責任は最大10年間と設定されています。

ただ、実際の中古売買では売主の瑕疵担保責任は引き渡しから2~3か月で設定されているのが一般的です。

不動産売却で瑕疵担保責任に問われない方法

不動産売却が完了してほっと一息ついている間もなく、瑕疵担保責任に問われるケースがあります。

物件引き渡し後に賠償責任が発生するのはかなりのダメージを受けるので、出来れば事前に対策を取っておきたいところです。

ここからは、瑕疵担保責任の具体的な対策法を紹介します。

気付いたところは全て言う

故意に隠した訳でないのに瑕疵担保責任に問われる方は、自分で「この欠陥は瑕疵には当てはまらない」と判断してしまった可能性があります。

不動産売却は専門的な知識が必要なこと、大きなお金が動くことを考えると、リスクは出来るだけ少なく抑えるべきです。

欠陥かどうか分からない部分は全て不動産会社に伝えましょう。

徹底的に物件のチェックをしてもらう

仲介業者に事前に物件のチェックをしてもらい、100%瑕疵がないというお墨付きをもらいましょう。

100%瑕疵がないと言われることで、言い方は悪いですがもしもの時は仲介業者の責任になります。

ちゃんと検査してくれない、断定してくれない場合はプロとして信用できないので、契約をおすすめしません。

不動産売却は「そのままでOK」な訳ではない

不動産売却の時はリフォームなどは不要で、原則そのまま売れるというルールになっています。

ただ、これは瑕疵があってもOKという意味ではありません。

売買契約書に「現状有姿」などと書かれていても瑕疵担保責任には問われるので注意しましょう。

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