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不動産会社の選び方を徹底解説!後悔・失敗しない業者選びのポイント

【更新日】2020-01-15
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不動産会社の選び方

不動産業者の質には、大きな差があると言われています。

現在はインターネットで不動産売却に関する情報を参照することが可能ですが、一昔前は、不動産取引といえば外から見て内情がわかりにくく、かつ業者優位で勧められていたので、利用者からは疑い深い目で見られることも多くありました。

現在でも、不動産取引について詳しく知らないので、安心して取引に取り組めないという方が多くいます。

しかし実際は、優良な業者と契約することさえできれば、初心者であってもサポートをして貰うことが可能です。

不動産売却はどこがいい?大手業者と地元中小を徹底比較

不動産会社の選び方は不動産売却では最も重要

「総合不動産透明度インデックス」という、国ごとの不動産の透明度、信頼度調査が毎年行われていますが、この調査で日本は先進国最低レベルになっています。

このようになっている理由としては、情報の公開度が低い、正確なデータが測りにくい、おとり物件(PR用の物件、実際は売りに出されていない)の存在、両手仲介(1社で契約する売り手、買い手両方の契約を仲介すること。2人分の仲介手数料を取得できる)を狙った情報の囲い込みが行われているといったことが挙げられます。

もちろん、業界全体がこうした傾向であるわけではないですが、中にはまだ、悪徳商法を行っている所もいるので、注意が必要です。

→不動産売却における悪徳業者の特徴と対策

不動産会社の種類は3タイプに分かれる

不動産会社を選ぶ前に、大まかな業者のタイプ・種類を知っておきましょう。

不動産会社のタイプをカンタンに分けると、以下の3つになります。

  • 大手不動産会社
  • 中小不動産会社
  • フランチャイズ加盟店

それぞれメリット・デメリットが存在するため、自分にあったタイプをしっかり選ぶ必要があります。

ここからは、それぞれの不動産会社の特徴を解説していきます。

大手不動産会社

三井のリハウスや東急リバブルなど、誰もが知る大手不動産会社も仲介売買を実施しています。

地方都市であれば必ず支店があるので、迷った時に選びやすいのが特徴です。

全国にある数多くの支店ネットワークを生かした独自の宣伝戦略を活用することができます。

また、大手が運営しているサイトは注目度が高く、掲載してもらえると宣伝力は抜群です。

デメリットとしては、連絡時に人を介することが多くて面倒なこと、買主との契約も大々的に実施していることから、囲い込みがおこなわれやすいことなどが挙げられます。

中小の不動産会社

大手とは別に、その街で長く営業されている不動産会社もあります。

あなたの街にも1店はこうした業者が存在するでしょう。

地域の不動産会社は1件1件会社を挙げて丁寧に対応してくれるのが大きな特徴です。

また、学区など地元に知識にも詳しかったり、知り合いが多い分買主候補の検討がすぐついたりするのもメリットです。

注意点としては宣伝力に難があること、接客対応が横柄な場合があることなどが挙げられます。

フランチャイズ加盟店

近年かなり一般的になってきたのがフランチャイズ加盟店です。

ハウスドゥやセンチュリー21などが有名なフランチャイズ加盟店。加盟店全てで共通するサービスを持っていたりするのが特徴です。

地方・郊外でも便利なサービスを受けられるというのが魅力。検査サービスや内覧サービスなどを持っている地元業者は少ないので、重宝します。

ただ、こうしたフランチャイズ加盟店は1店舗あたりの従業員数が少ないので、1人の担当者が複数の案件を抱えていて、後回しにさせることも少なくありません。

広告と立地に注目するのが良い不動産会社の選び方

現在では、不動産業者自身もインターネットを通じた会社宣伝を積極的に行っています。

こうした会社はPR目的で様々な宣伝文句を掲げていますが、言葉をそのまま鵜呑みにして業者を決めるのはとても危険です。

ここからは、特に気をつけた方が良い宣伝文句などを見ていきましょう。

「担当物件数が業界で一番」は嘘?

担当物件数が業界No.1、地域No.1という宣伝文句はよく聞かれます。

これは、物件を買う際の話ではありますが、物件情報はREINSというデータベースで共有されており、独占的に紹介することは不可能なので、業者によって紹介数の違いはありません。

それ故、この宣伝文には偽りがあります。

このように、キャッチーな文句でお客さんを呼ぼうとしている所は、売却、購入のどちらの場合も利用するのは危険です。

一等地に構える不動産業者のリスク

創業何十年という老舗不動産業者は全国の至る所にいます。

こうした老舗業者に対して、特に若い方は入りにくい、話しにくいと感じる事が多いようです。

こうした若者は、駅前や賑わいのある都市にあるような、社員の年齢が若い業者を好んで選ぶ傾向があります。

もちろん、売却についての話し合いをする時などは、担当者が話しいやすい方が良いです。

一方で、会社の年齢が若い、賃料の高い土地に構えているような業者は、ノルマ制や歩合制を導入している場合が多くあります。

こうした不動産業者は、一生懸命売却に向けて動いてくれるというメリットはあるのですが、一方で無理な値下げや、大規模なリフォームなどを急に勧めてくる場合が良くあります。

優良担当者を選ぶ3つのポイント

気に入った査定額を提示してくれた業者と契約を結んだとしても、担当者がしっかりした人間でなければメリットはありません。

担当者が、仕事のできる人か、信頼のおける人かを見抜くためには、以下の3ポイントに注目しましょう。

  • 不動産売却のデメリットも教えてくれる
  • 契約を急かさない
  • 現実的である

この3点があてはまっていれば、優秀な不動産業者であるといっても良いでしょう。

1. 不動産売却のデメリットも教えてくれる

不動産取引は、必ず利益を得られるものではありません。

多額の譲渡税がかかるケースもあり、場合によっては、売却した方が損をする可能性もあります。

それゆえ、不動産業者と話す際は、そうしたデメリットもしっかりと教えてくれるかどうかを確認しましょう。

中には、取引の良い部分のみを伝える担当者もいますが、担当者はピンチの際にも力を合わせて課題を処理していくパートナーですから、隠すということはあってはいけません。

2. 契約を急かさない

仲介契約は3ヶ月毎に更新となります。

売却期間が長引く程、仲介先を変更させられてしまう可能性が増えるので、業者としてはなるべく早く売りたいと考えます。

また、時間が経てば経つほど売却額は下がり、それに伴い、仲介手数料も値下げします。

しかし、購入希望者が出てきた場合も、必ず損をする様なケースであれば、契約を止めてくれる様な担当者が少なからずいます。

こうした方を担当者にすることを目標にしましょう。

3.現実的である

失敗をすれば、人生に大きな負担を与えてしまうかも知れないという自覚を持っている、決して非現実的な売却額を提示しないといった、現実的な感覚は、不動産業にとってはとても大事です。

もちろん、価格設定が現実的かどうかの判断は、売り手自身がしっかり調査を行っていないとできません。

まずは自分でしっかり調査を行い、担当者を選別する目を養ってください。

不動産会社の規模は優良さと比例しない

不動産会社を選ぶ時、何となく大手の方が安心だと思っている方も少なくないと思います。

ただ、結論から言うと不動産会社の規模や知名度と、その不動産会社が良い業者かどうかは比例しません。

前提として、仲介売買に対応している業者なら、物件を売るノウハウそのものはどこも持っています。

その前提で、より高く売ってくれる業者というのは、基本的に営業マンが優秀かどうか、頑張ってくれるかどうかが大きなポイントとなってきます。

良くネットで1人でとんでもない利益を出した不動産営業マンの話がのっていたりしますが、彼らは決して皆大手に勤務している訳ではありません。

会社の規模と、高く売れるかどうかは全く関係がないのです。

大手・中小にかかわらずフラットな視点で業者を比較する

不動産会社を選ぶ際は比較をすることが重要ですが、比較する際は大手か中小かというのはそこまで意識する必要はないです。

比較する際はまず査定額、次に営業マンの印象が重要なポイントになってきます。

大手だからしっかりしているとか、逆に地元業者のほうが安心しているとか考えてしまうと、間違った選び方をする恐れがあります。

できるだけ客観的に各業者を比較するようにしましょう。

お世話になっている不動産会社を選ぶべき?

特に地方や郊外の家族には、代々お世話になっている町の老舗不動産会社というのがあったりします。

親が不動産に関することは何でもこの業者に依頼していたので、家を売る時もそこに依頼しないと関係性が途絶えそう…と心配する方も少なくないでしょう。

ただ、結論からいうとお世話になっているからといって、その不動産会社に依頼をするのが決してお得という訳ではありません。

というよりは、その会社に依頼をするのがお得かどうかというのは、査定額を比較しない限りは分からないのです。

そのために一括査定サイトができたのですが、一括査定サイトを利用すると個人情報が共有されるので、懇意にしている不動産会社に一括査定を利用したことがバレるかもしれません。

一括査定の中には匿名で利用できるものがあるので、こちらを最初は利用することをおすすめします。

担当がどういう人かも不動産会社選びでは重要!人柄・実績をチェック

不動産会社と契約する場合、最初に担当した方がそのまま担当営業マンになる可能性が高いです。

会社全体の評判がよくても、その担当者の能力が低ければ、結果的に売却は失敗してしまうので注意しましょう。

不動産会社の営業マンは皆プロなので、もっともらしいことを言われると安心して、心を任せてしまいがちです。

しかし、どの不動産会社でも業界の基本的な知識くらいは営業マンに共有しています。

優秀な営業マンは、逆にわかりやすく不動産について解説できるスキルがあります。

本来はダメなことですが、しゃべり方や見た目が何か気に入らない営業マンというのも、今後数か月は二人三脚でやっていくことを考えると、避けたほうが良いでしょう。

不動産を高く売ってくれる営業マンってどんな人?

不動産売却が成功できるかどうかは、営業マンの腕も大いに影響します。

不動産会社=プロだからどこに依頼しても成功するかというと、実はピンキリです。

しっかり売ってくれる営業マンを見つけるには、どうすれば良いのでしょうか?

営業マンも見た目が9割?髪型・服装を要チェック

できる営業マンは、おのずと見た目も「できる風」であることが多いです。

スーツに皺がないか、シャツの襟はないか、ホコリはついていないかなどを観察しておきましょう。

また、髪型もできる営業マンの重要な要素です。襟足が長い、耳が隠れている、ボサボサといった方は仕事もできない可能性が高いので注意しましょう。

また、体型を維持しているかどうかも重要な要素です。

当然、見た目だけで人を判断するのはいけないことです。ただ、営業マンは他人に見られていることを意識できるかどうかが、仕事をする上での大前提になります。

あなたがその営業マンを見て感じた印象は、販売営業をする先の業者や購入希望者も感じるということを頭に入れておきましょう。

コミュニケーションに違和感がないか

いくら実績があると紹介された営業マンでも、話していく中で言葉に違和感があるといった人は少なくありません。

それでも優秀なら良いかもしれませんが、平均3~6か月かかることを考えると、人としての相性も重要になります。

最も注意したいのが、不動産業界の専門用語を多用してくる方です。

専門的な用語を使われると何となく納得してしまいますが、優秀な営業マンならこうした用語を使わなくても、初心者にわかりやすく説明することができます。

限界を口にしない

営業マンの中には、「このエリアでは○○万円が限界ですね」とか、「不動産業界の慣例だと○○万円が限界ですね」といったことを言ってくることがあります。

ただ、こうした限界を言ってくる営業マンと、「難しいですがやってみましょう」という営業マンは大きな差があります。

限界を言う営業マンの中には、「可能性の低いことは避けたい」という意図があることが多いです。

丁寧な対応をしてくれる

レスポンスが早い、メールの文章に誤字脱字がないといった対応の丁寧さも営業マンの重要な要素です。

レスポンスの早さは契約後に進捗報告をどれだけ頻繁にしてくれるかに関わりますし、メールの誤字脱字は税金計算などの重要要素に関してミスをする可能性があります。

不動産の仲介売却は大きなお金を取り扱う分、営業マンの几帳面さが重要になってきます。

厳しい現実もしっかり伝えてくれる

「絶対高く売れますよ!」と理想を語る不動産会社が、いつも良いとは限りません。

こうした業者は、単にその物件の現実的な相場を知らずに話しているだけかも知れないからです。

現実的な相場を具体的に話してくれる業者のほうが、目利きが聞くという点で信頼できます。

ただ、こうした業者にありがちなのが、前述した「○○万円が相場なのでそれ以上は売れません」と、限界を口にするケースです。

そうではなく、「普通に売ったら○○万円ですが、違う売り方をすればもう少し高く売れるかもしれません」というような言い方をしてくれる業者が理想的です。

不動産会社選びに失敗…業者を変更することはできる?

不動産会社選びに失敗してしまうケースも十分考えられます。

契約前までは仕事をしてくれそうな雰囲気を醸し出していたので、実際に販売活動を見ていると怠慢が目立つという例もあります。

この時、まず考えられるのが不動産会社の変更です。

不動産会社との契約は基本的に3か月更新

不動産会社との契約は、基本的に3か月ずつの自動更新になります。

そのため、3か月後に契約を更新しない旨を伝えれば、スムーズに契約を解除し、違う業者と契約を結ぶことができます。

ただ、逆に言えば3か月以内に契約解除を申し出れば、契約違反になってペナルティを支払わされる可能性もあります。

今が契約を結んでから何か月経った段階なのかを把握しておく必要があります。

契約解除のタイミングを事前に伝えておく

ただ、契約が3か月の自動更新だったとしても、急に契約を解除すると伝えたら、向こうはビックリするでしょう。

それでも無事に契約を解除できれば問題はないですが、解除のための準備などで結局時間がかかってしまい、売却もその分ズレこむことになってしまいます。

何より、無言で契約を解除しても業者は納得しないでしょうし、それ故にトラブルが起きる可能性も十分あります。

自分の落ち度を0にするには、「〇日までに、気になる点を改善してください」と伝えて、向こうの承諾を取りましょう。

それで期限になって解除をすれば、スムーズに業者変更をすることができます。

時間と手間をかけるのが良い不動産会社の選び方

不動産業者の選び方が正しくできるかどうかが、売却成功の為の最も大きなカギです。

特に、担当者の人柄などは、しっかり会って確かめて見なくてはなりません。

時間はかかってしまいますが、納得いくまで選別を行う姿勢も大切です。

では、具体的にどこの不動産会社がおすすめなのか、こちらの記事で具体的に紹介しているので、ぜひご覧ください!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

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