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離婚したら家の査定が必要!査定に出すタイミングと依頼先・注意点を詳しく解説

【更新日】2020-04-03
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離婚時の家査定

離婚したら財産分与や新生活の準備など、様々な作業が必要になってきます。

その中でも重要なのが、今まで住んでいた家をどうするかでしょう。

双方にとって最も高額な資産になるので、どう処理をするかが非常に重要です。

離婚をした際はまず家を査定し、現在の価値がいくらか確かめることが大切です。

ここからは、離婚時に家の査定をすべき理由と注意点を徹底解説していきます。

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

離婚をしたら家の査定が必要になる理由

離婚をしたら、夫婦で曖昧に利用していた財産の所在を明確にする必要があります。

分割するためには今の価値を知る必要がありますから、家の査定は非常に重要となるのです。

ここからは、家査定が必要な理由をケース別に紹介します。

財産分与で分割する必要がある

多くの夫婦は離婚時に財産分与をして、財産を清算します。

結婚中にそれぞれが使っていた家具などはそのまま個人の持ち物になりますが、家の場合はそのままの状態だと分割することができません。

そのため、一旦査定をした上で、それを基準に売却価格を分割するか、片方に贈与した後に賠償金を支払うといった対応が必要になります。

家を売却するためには査定が必須

離婚後も家に片方が住み続けるケースが多いですが、悪い思い出があって住みたくなかったり、それぞれが新生活を送りたいと思ったりしている場合は、売却をして代金を分割するようになります。

家を売却する際はまず不動産会社に査定を依頼したのち、価格に納得すれば媒介契約を結び、仲介売却を依頼するようになります。

離婚時に早めの家査定が必要なケース

家の査定は離婚時にとりあえず実施しておく必要があります。

特に、以下のケースでは早めに査定手続きを進めることをおすすめします。

家が夫婦の共同名義になっている

家の名義が夫婦共同になっている場合は、遅かれ早かれ財産分与か売却が必要になってきます。

共同名義である以上、片方の独断で売却を進めるようなことはできません。

共同物件の処分については名義人同士で話を進める必要がありますが、離婚前後は感情の乖離がどんどん進んでいき、冷静な話し合いができなくなります。

そうなってしまうと弁護士費用を払ってテーブルに付かないといけなくなるので、コストを抑えるためにも早めの査定が重要です。

どちらか一方が家をそのまま譲り受ける

親権を得たほうが家にそのまま住み続けるケースも多いですが、この場合も今のマイホームの価値が分かっていないと不便です。

新生活でバタバタする時は、急遽お金が必要になりますが、家を担保にしてローンを組む際も現在の価値がベースになるので、しっかり調査しておかないといけません。

家を譲渡した後に賠償金を得る

共同名義の家をどちらか一方が譲り受ける場合は、譲渡をした後に賠償金を得るケースが多いです。

例えば1000万円の家を共同名義で所有している場合は物件を貰い受ける側が1000万円分の利益を得ることになるので、もう片方にその半分のお金を支払い、バランスを得ることがあります。

この際も、査定をして今の価値を調べる必要があります。

家を売却する

家を売却する際は、必ず査定が必要になります。

これは、売却価格の見積もりを出す他に、各業者の見積もり額を比較して仲介業者を選ぶ意味もあります。

どの業者に売却を依頼する際も、まずは査定をしてもらうことから始めます。

家の売却には時間がかかる分、早めに査定に出すことをおすすめします。

離婚時に家を査定する2つの方法

離婚時に家を査定に出す方法は、有料と無料の2種類があります。

2つの査定は目的が異なるので、キチンと正しいほうを選ぶことが大切です。

無料の不動産査定

不動産会社が実施する無料の不動産査定は、家を売却する際に利用するケースがほとんどです。

無料かつスピーディに対応してくれるのが強みで、ネットから簡単に査定依頼をすることができます。

有料の不動産査定(鑑定)

有料の見積もりは、不動産鑑定士という国家資格者がおこないます。

不動産会社と違って、不動産鑑定士が算出する鑑定価格は正式な書類に書くことのできる評価額です。

財産分与なら不動産鑑定士へ依頼をするのがおすすめ

無料査定と有料査定は目的が違うので、手続きの際は十分注意しましょう。

離婚時に家を売るのであれば、不動産会社の無料査定を利用しましょう。

一方、財産分与をする際は不動産会社の無料査定では法的拘束力がないので、鑑定を依頼する必要があります。

逆に鑑定価格は家を売る際の予想額ではないので、売却目的で利用することはできません。

家を売却する際に鑑定を依頼すると、高額な費用を回収できない可能性もあるので注意しましょう。

離婚時に家を査定に出す際の注意点

離婚をする際に家を査定に出す時は、注意しなければいけないポイントが多々あります。

そもそも査定とは何なのか、査定額とは何なのかを十分理解する必要があります。

正確な価格を算出するには訪問査定が必要

家の査定はネットで簡単にできますが、ネットで依頼できる簡易査定は100%正確という訳ではありません。

ネットで査定を依頼する際は築年数・面積・アクセスなど簡単な情報を入力して、それを元に価格を算出してもらいます。

しかし、これでは外観や内装の傷・凹み、騒音の程度などは分かりません。

不動産会社の査定には簡易査定と訪問査定の2種類ありますが、正確な価格を知りたいなら必ず訪問査定を実施してもらう必要があります。

売却時には名義人双方の同意が必要

家の購入費を夫婦間で半分ずつ出し合った場合など、共同の名義になっている家を処分する際は双方の同意が必要となります。

名義上はどちらも所有者になるので、持ち主の許可なく勝手に売ることは許されないという訳です。

離婚後は連絡がとりにくくなり、処分に関する話し合いが進まなくなる可能性もあるので、出来るだけ早く家の処分について議論しておくことをおすすめします。

査定額=成約価格ではないので注意

家の無料査定はあくまで不動産会社の私見なので、実際の成約価格と100%イコールになる訳ではないということを肝に銘じておかなければいけません。

不動産会社の算出した査定額をもとに、売主の希望も含めて売り出し価格を設定しますが、売れ残りや買主との値下げ交渉により、売却価格は上がるよりも下がることのほうがずっと多いです。

実際、査定額より実際の売却価格のほうが低かった人の割合は全体の約3割もいます。

査定の段階でいろいろ先まで決めてしまうと、あとで計画が狂う可能性もあるので注意しましょう。

法的に効力のある価格の算出は有料査定(鑑定)を利用する

不動産会社の無料査定はあくまで各社の私見なので、実際の売却価格から大幅に外れていたとしても、見積もりを誤った業者に対して責任を負わせることはできません。

そもそも各社の査定額は「うちが売ったらいくらで売れそうか」という見積もりなので、現時点での家の正式な評価額などではありません。

もし書類に記載できるような正式な評価額を算出したいのであれば、不動産鑑定士という国家資格者に有料で鑑定を依頼しましょう。

不動産査定は不動産鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

焦って家査定を進めると失敗する

家の査定はただ価格を算出するだけでなく、どの仲介業者と契約するかを選ぶ手段でもあります。

その際、適当に最寄りの不動産屋に査定を依頼して、そのまま契約を結んでしまうと失敗する恐れがあります。

財産分与の金額は高いほど自分のためになりますし、トラブルも回避されます。

時間がなくて焦っている方は多いと思いますが、複数社の査定額を比較する時間と、仲介業者の実績や検査サービスなども比較する時間は最低限取るようにしましょう。

必要書類が取得できない場合は早めに銀行・不動産会社に問い合わせる

住宅ローンの残高証明書や家購入時の契約書などを片方が所有している場合、「こっちによこせ!」と揉めて無用なトラブル・タイムロスを招く可能性があります。

住宅ローン関係の書類は債権者である金融機関、購入時の書類は当時関わった不動産会社に問い合わせればすぐに用意してくれるので、そちらへ早めに連絡することをおすすめします。

離婚時に家を財産分与する際の注意点

家の査定額を算出したら、財産分与のイメージがより具体的になります。

財産分与とは、結婚後に2人で築いた財産を分配することです。

共有財産の分配はほとんど全ての離婚事例でおこなわれるもので、例えば浮気・犯罪を起こして離婚の原因を作ってしまった側(有責配偶者)でも、分与される権利はあります。

現金、自動車、保険など世帯名義で利用してきたものは全て分与の対象になります。

借金などのマイナス要素も財産分与の対象になるので注意しましょう。

家のように単純分割できない資産は売却をして現金を半分ずつ受け取る方法が一般的です。

財産分与の対象にならない家もある

結婚後に取得した家は財産分与の対象になるので、早めに査定に出しておくことをおすすめします。

ただ一方で、結婚前に購入した家に住んでいた場合は財産分与の対象にはなりません。

その他、結婚後に取得した家でも以下のようなケースの場合は、財産分与の対象となりません。

  • 片方の親から相続・贈与した家
  • 片方の親族が全額負担をして購入した家
  • 配偶者の片方が結婚前の資産100%で購入した家

こちらの条件にあてまはる家は、必ずしも査定を依頼する必要はありません。

ローン残債のある家は財産分与対象外でも査定に出すべき理由

家自体が財産分与の対象外になっていなくても、ローン残債がある場合は、早めに査定に出して売却してしまうことをおすすめします。

ローンの残る家に片方が住み続ける場合、トラブルが起こる可能性が非常に高いからです。

特に、親権を持った妻が家に住み続け、夫がローンを支払い続けるケースが最も危険です。

最初のうちは約束を守って支払ってくれるものの、夫が新生活に慣れたあたりから滞納が目立つようになる可能性は十分あります。

夫にローンを滞納され続ける場合、家は差し押さえられて家族は出ていかなければいけません。

住まいは生活する上で不可欠ですが、家を残すことでローンも残ってしまうのはそれ以上に危険と言えます。

離婚と同時にローンを清算する意味でも、家を売却してそれぞれ引っ越すほうがトラブルを回避できます。

妻が連帯保証人になっている場合は滞納の影響をダイレクトに受ける

夫がローン返済をおこない、妻が連帯保証人になっている例は多いですが、離婚後もこの関係は続きます。

元夫がローンを滞納し続ける場合、その支払い分は連帯保証人である元妻に請求されるようになります。

もし離婚後も連帯保証人になっている場合は、向こうの親族などに変更するよう交渉することをおすすめします。

ローン残債のある家を残す場合は公正証書を残す

ローン残債のある家は早めに査定に出すことをおすすめしますが、どうしても家を残したいのであれば、公正証書を残すようにしましょう。

公正証書は、2人間の取り決めが条項に記載されている証書で、不履行の場合は強制執行の対象になります。

夫がローンを支払うと約束した場合、公正証書にその旨を残しておけば、滞納時に強制取り立てが可能です。

養育費や子どもの面会なども細かく記入することが出来るので、離婚後に一定の距離を取りつつ保証し合うためには必須の書類になります。

公正証書を作成する場合は、公証役場の公証人に費用を払って依頼をします。

離婚で家を査定する際は住宅ローンの残債に注意

急な離婚で家売却を検討する際に注意したいのが住宅ローンの残債です。

そもそも住宅ローン残債のあるまま売りに出して良いのかと疑問に思う方も多いでしょう。

住宅ローンを利用する際は数十年スパンで契約を結びますが、途中で引っ越す可能性も金融機関は理解しているので、売り出し自体に問題はありません。

ただ、実際に売却が成立させるまでにはいくつかの注意点があります。

ローンを残したまま家を売ることはできない

ローンの残った家は、売却代金を得た際に残債を処理し、その後に引き渡しをおこなう必要があります。

住宅ローンを借りる際は家を担保にしてお金を借りますが、この時に抵当権設定をおこない、万が一ローンを滞納した際は担保物件を差し押さえて換金し、残債を処理できるようにします。

抵当権がそのまま残ると入居者へ迷惑がかかってしまうので、残債を全て処理した後に抵当権を外して引き渡さないと売買は成立しません。

売却代金が足りない時は、自己資金も合わせて完済をする必要があります。

住み替えローンは便利だがまとめすぎはNG

ローンの残る家を売り、新しい物件を購入する際には住み替えローンというものが利用できます。

例えば、今の家を売ってローンが500万円残ってしまった時、新居購入で1000万円のローンを組む予定なら、住み替えローンを使って1500万円のローンとして、まとめて組むことができるのです。

残ったローンも完済扱いになりますし、返済を後回しにすることができるのでお金に困っている方は重宝します。

ただ、調子に乗って住み替えローンを組みすぎると、後々の支払いが大変になってくるので注意が必要です。

ローン滞納がかさむ場合は任意売却を利用する

ローンの滞納がかさんでどうしようもない時は、任意売却という手段がおすすめです。

任意売却とは?わかりやすく紹介!競売を避けるための最後の方法

任意売却を業者に依頼をすると、金融機関に交渉をして売却許可と、残債の圧縮などについて話し合いをおこないます。

その後、通常の仲介売却と同じ流れで売っていき、通常売却と同じくらいの相場で売ることができます。

通常、ローンの滞納をそのままにしておくと、強制的に競売にかけられ、プライバシーが侵害される上に利益を得ることもできません。

任意売却はローン支払いに困った時の最終手段と言えます。

離婚後に任意売却を選択する場合の家査定の注意点

あまりにローン残債が高額過ぎて今後完済の見込みがない場合や、売却しなければいけないのに、売っても完済できそうにない場合は任意売却によって処理をします。

競売にかけられると白昼堂々差し押さえられた挙句、手元に利益は残りません。

一方で、任意売却なら本来売却できない家でも自分のタイミングで売ることができます。

任意売却を依頼する際は、通常の手続きと同様にまず査定を依頼する必要があります。

ただこの際、いくつかの注意点があるので気を付けておきましょう。

一般的な不動産会社は家の任意売却に対応してないことが多い

任意売却の査定を通常通り一括査定サイトなどを利用して依頼しても、上手く対応してくれない可能性があります。

前述の通り、任意売却では金融機関への交渉力や税務上の知識が必要になってくるので、どの不動産会社も対応できる訳ではありません。

一般的には、任意売却取扱主任者という資格を持っている営業マンが、対応するようになります。

個別の状況によって査定額は変化しやすい

通常の不動産売却であれば、複数社に査定を依頼した後、査定結果を比較して絞り込むという方法を取れます。

ただ、任意売却の場合は状況の詳しいヒアリングと金融機関の許可が必要になるので、通常通りの流れで査定を依頼できる訳ではありません。

まずは周辺の任意売却業者に相談に行き、ヒアリング後に家の状態なども鑑みて価格を算出するようになります。

金融機関から売り出し価格を指定されるケースも

任意売却をするには金融機関の許可が必要ですが、この際に本来の価値を無視した金額を指定されるケースがあります。

例えば、圧縮後の残債が1,000万円で家の査定額が1,000万円なら、何とか完済できる可能性はあります。

ただ、売れ残り時に値下げをしたらい、買主から値下げ交渉を受けたりして、最終的な成約価格が査定額を下回る可能性も十分あります。

金融機関は100%ローンを完済してほしいので、本来の価値よりも少し高い金額での売り出しを条件にすることもあります。

この場合は、家の査定があまり意味をなしません。

任意売却でも通常の家査定より価格は下がる

任意売却なら時価とほぼ同じ金額で売れると言われていますが、それでも通常の家査定よりも査定額は低くなります。

任意売却で売れ残るとそのまま競売にかけられることになるため、査定額を通常の8、9割ほどに下げざるを得ないのです。

査定額の高い業者と契約するのが正解とは限らない

任意売却は不動産会社の他、弁護士事務所や専門の団体・協会なども対応しています。

不動産会社に依頼をしたほうが高く売れる感じはありますが、任意売却はいかに残債を圧縮できるか、好条件で売り出せるかの交渉力も重要になってくるので、必ずしも査定額の高いところと契約をすることが正解という訳ではありません。

その他、任意売却成功後に最大100万円ほどの引っ越し代を支給している業者もあったりするので、例え査定額が低くてもトータルの収益が高い業者というのも存在します。

離婚時の任意売却を成功させるには、やはりそれぞれの業者の話をじっくり聞く必要があるでしょう。

離婚時はまず家の査定価格の把握をしよう

離婚をした時は直近で対処しないといけないことが様々ありますが、そのうちの一つに家の査定が挙げられます。

前述の通り、2人の共有財産であり最高額の資産でもある家の処分をどうするかは、離婚後に気持ちよく新生活を送る上でも非常に重要な作業となります。

そのためにも、まずは今の価値を把握することから始めていきましょう。

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