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不動産売却の失敗パターンと失敗しないための対策方法を徹底解説

【更新日】2020-04-21
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不動産売却の失敗

不動産売却はほとんどの方が未経験で、これから売却をする方は多くの不安を抱えていることと思います。

不動産売却は大きなお金が動く取引ですから、失敗してしまうと大きなコストが発生してしまいます。

今回は、事前に知っておきたい不動産売却の失敗パターンと、対策方法を徹底解説していきます。

不動産売却のよくある失敗パターン

不動産売却の失敗は、「あー、失敗した…。」と気づくものでは必ずしもありません。

知識のない初心者が不動産会社にのせられて売却をした結果、本人が知らぬまま大損をしてしまっているケースも多々あります。

不動産売却を一度業者に依頼したら販売活動は走り出してしまうので、あれよあれよというまま低い価格での売買が成立し、条件に不満がある中で大事な物件を手放さざるを得ないケースも多々あります。

そのため、不動産売却を成功させるには、まず失敗パターンを知った上で、それを反面教師にして対応する必要があります。

ここからは、不動産売却の良くある失敗のパターンをまとめて紹介していきます。ぜひ参考してください。

失敗①売るタイミングを外してしまう

不動産売却のタイミングを外してしまうのは、よくある失敗の一つです。

不動産の売却相場は常に変動しており、同じ物件でも時期を外すと少し成約価格が落ちてしまうことがあります。

最悪の場合、時期が悪いだけで物件が一切売れない可能性も十分あります。

不動産売却の最適なタイミングを見極めるのはプロでも困難です。更に言えば、1年後の経済の上昇/下落はノーベル賞学者ですら正確に予測することは出来ません。

また、個人が不動産を売るタイミングは住み替えや離婚、相続など本人が意図しない時に起こるので、それが高く売れる時期と必ずしも合致している訳ではありません。

ただし、以下の項目を意識しないと、不動産売却価格にダイレクトな影響を与えてしまうことになります。

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  • 築年数
  • 季節
  • 金融状況・経済情勢
  • 上記の3点はしっかりチェックをしておく必要があります。

    築年数をむやみに経過してしまうと売り時を失ってしまう

    戸建て住宅なら、築25年ほどでその価値が0になってしまいます。

    例えば建物価格が2,000万円の場合、2,000万÷25=約80万円もの価値が年々減ってしまうことがあります。

    不動産売却のタイミングは引っ越し・処分の必要性を感じた時に売るケースがほとんどで、住んでいて問題のない家をただ売り時だからと言って手放す方はいないでしょう。

    ただあ、一度売却を思い立ったら出来るだけ早く手続きをおこなうことが、不動産売却を成功させるためには重要となります。

    初めての不動産売却で慎重になりすぎて、むやみに築年数を経過させてしまうようなことはくれぐれもやめましょう。

    転勤・異動の多い春や秋のタイミングを外してしまう

    不動産売却のタイミングは、地方への転勤が多い春や秋がおすすめと言われています。

    そもそも、中古の不動産を購入したいという方が世の中にそこまでたくさんいる訳ではありません。

    購入を検討している方のほとんどは新居の購入や敷地を仕入れた後の新居建築を目的としています。

    つまり、そのエリアに人が流入してくるタイミングでないと、不動産は売れにくく、時間がかかってしまいがちなのです。

    転勤する方が最も多いのは3、4月や9、10月といった異動のタイミングなので、そこに合わせて売りに出すのがセオリーです。

    ただ、現在はスーモなどの物件情報を使って、Webから全国の物件をチェックすることができます。

    そのため、転勤自体は3月におこなわれる方でも、転勤が決まった段階からWeb上で物件探しを進めている可能性も高く、3月など直前に売り出してもほとんどの方は話を進めてしまっているという事態になりかねません。

    Webが普及した現在は昔ほど季節に左右されず、時期を合わせるにしても少し前倒しで売ることをおすすめします。

    新型コロナなどの緊急事態で売り時をずらすのは原則NG

    2020年4月現在猛威を振るっている新型コロナウィルスの他、過去のリーマンショックや東日本大震災、その他災害といった事態が起きた時、売り時を後ろ倒しにしてしまう方が多いです。

    ただし、こうした緊急事態の際は、できるだけ早く売ってしまったほうが良いです。

    特に居住用不動産は取引事例比較法というやり方で主に価格算出がおこなわれます。

    この方法は、周辺エリアの過去の取引事例を参考に価格算出をする方法なので、緊急事態直後はまだ相場に影響が出ません。

    そこから時間が経っていくと、過去の下落相場を参考にして更に下落、また下落…というように、過去の取引に引っ張られて相場が下がっていきます。

    実物経済よりも不動産売却相場の影響が遅れて出ることを考えると、緊急事態こそ早く売ることがおすすめです。

    失敗②相場を調べずに不動産売却を始める

    相場を調べずに不動産売却を始めてしまうのは、様々なリスクが後々発生してしまいます。

    まず、相場を事前に調べないといくらで売れるかが分からず、損をする可能性が高まります。

    不動産会社に査定を依頼すれば無料で金額を算出してくれますが、これは厳密に言うと不動産の価値を踏まえたものでは必ずしもありません。

    法的拘束力のないあくまで各社の私見であり、複数社に依頼をするとかなりの価格のずれが起こります。

    不動産会社に査定を依頼する前にある程度の価格を知っておかないと、本来の価値よりも安く売る業者と知らぬ間に契約を結んでしまう可能性があるので注意しましょう。

    失敗③媒介契約の内容を調べずに結んでしまう

    仲介業者に不動産売却を依頼する代わりに、成約時には売り上げの一部を仲介手数料として支払うことを約束する契約が媒介契約です。

    媒介契約を結ぶ際は契約書を慎重に確認し、どんな内容を約束するのか知っておく必要があります。

    また、媒介契約には以下の3種類の方法があり、契約内容がそれぞれ異なります。

    • 専属専任媒介契約
    • 専任媒介契約
    • 一般媒介契約

    どの契約方法を選ぶかで売却結果が大きく変わる可能性も十分あります。

    適当に契約を結んでしまうことのないようにしなければいけません。

    失敗④売却プランを確認しない

    不動産会社を選ぶ際は実績や担当者の印象だけでなく、この物件をどう売ろうとしているのかも確認する必要があります。

    複数社に聞いてみると、チラシのみで宣伝する業者、紙媒体とネット広告で宣伝する業者、月数万PVの自社サイトを活用する業者など様々です。

    プランがどれくらい練られているか、そのプランに納得できるのかも契約する上で重要なポイントになるので、必ず聞くようにしましょう。

    そのプランが稚拙かどうかチェックするのはもちろんですが、例えば売却することを周囲に一切知られたくないのに、業者が近隣にチラシをポスティングしようとしている場合などもあります。

    自身の状況・目的も踏まえた上で売却プランを議論しあえるような環境が理想です。

    失敗⑤内覧準備をしない

    不動産売却をおこなう方の多くが、不動産会社に販売活動を依頼し放しにしています。

    売主が動かないと最も困るのが内覧です。

    散らかっていて不潔、嫌な臭いが住み着いている暗い部屋は、いくら築浅で好立地でも成約しにくいので注意しましょう。

    不動産会社は内覧準備の掃除・整理整頓まで代行してくれる訳ではありません。この作業は売主がおこなう必要があります。

    不動産売却の失敗を防ぐための対策方法

    不動産売却の典型的な失敗パターンを紹介しましたが、そもそも不動産取引に関する情報が一般層に浸透している訳でなく、分からないまま失敗してしまっても仕方ない部分はあります。

    しかし、不動産の価値の高さを考えれば、一回のケアレスミスが大きな損失となります。

    ここから紹介する方法をチェックして、不動産売却の失敗を防ぎましょう。

    築年数を基準にエリア情報を加えて売り時を判断

    不動産売却のタイミングを決める最も重要な項目が築年数です。

    価格を構成する様々な要素のうち築年数が占める要素が最も大きいので、1年でも早く売ることが重要になります。

    ただ、それだけでなく、金融状況など様々な要素がかみ合って相場を構成します。

    このうち、全ての要素を初心者が分析するのは難しいので、まずは周辺エリアで売り出されている不動産の売却価格をチェックしましょう。

    売り出されている物件は、すでに不動産会社が膨大なデータから複雑な計算をおこなって価格を算出し、そこからリアルタイムの相場状況を鑑みて修正したものです。

    つまり、初心者が1から計算することなく、売り時を見極めることができます。

    データベースを使って売却相場を調べる

    不動産の売却相場は、一般向けに公開されている以下のようなデータベースを使って調べることができます。

    • レインズ マーケットインフォメーションシステム
    • マンションマーケット
    • 土地情報総合システム
    • 路線価図

    こちらのデータベースを使えば過去の取引事例からどんな立地・築年数・間取りの物件がいくらで売れたかが分かるので、それを元に価格のイメージを付けることができます。

    不動産会社を選ぶ際は必ず複数社を比較する

    不動産売却を依頼する際に、最もやってはいけないのは1社だけに相談して、そこと契約を結んでしまうケースです。

    ほとんどの場合、一度契約を結んでしまうとその不動産会社が本当にちゃんと売ってくれるのか、そもそも他社と比べてしっかり売ってくれるのかなどが分からないまま、売却が進んでいってしまいます。

    実際は仲介業者の能力はピンキリで、業者が変わるだけで価格が3割ほど高くなった例もあります。

    不動産会社を選ぶ時は、必ず複数社を比較するようにしましょう。

    一括査定サイトで複数社を比較する

    不動産会社が算出する査定額は、「うちの会社ならこれくらいで売れる」という予測額です。

    この査定額は不動産会社によって異なるので、高く売りたい場合は複数社の査定額を比較して、高く査定してくれた業者と契約することで成功率が格段にアップします。

    今では一括査定サイトを使って周辺業者の査定額を簡単に比較できるので、ぜひ利用しましょう。

    不動産一括査定サイト33社を比較!2020年おすすめランキング

    媒介契約の違いを理解して適切な契約を結ぶ

    不動産売却で結ばれる媒介契約は、以下のような内容の違いがあります。

    契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
    専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
    専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
    一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

    一般的におすすめなのは(専属)専任媒介契約です。

    この契約方法ならレインズに物件情報をすぐ登録してもらえる他、業者が高いモチベーションで販売活動をおこなってくれやすいです。

    一方、一般媒介契約は複数社へ自由に契約を結べる緩い契約方法で、状況次第では専属専任媒介よりも高く売れる可能性があります。

    媒介契約の内容はしっかり確認した上で、自分に合った方法を選びましょう。

    不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

    不動産会社の宣伝活動・売却プランを確認する

    不動産会社を選ぶ際には、売却プランもしっかり確認しましょう。

    必ず確認が必要というのがミソで、例えば自社サイトを活用した宣伝が売りの不動産会社も、全ての物件に対してその方法を使っている訳ではない可能性が高いです。

    例えば自社サイトの集客力が売りだけど今回は掲載しないという場合は、それがなぜなのか、代わりのプランが採用した根拠は何なのかをしっかり確認する必要があります。

    内覧準備は玄関・水回りの清掃からおこなう

    内覧準備は清掃・整理整頓がカギとなります。

    部屋をまるごと掃除する時間がないという方は、優先的に玄関と水回りの掃除をおこないましょう。

    理由は、どちらも第一印象に大きく関わる箇所であるためです。

    内覧に来る人の目にまず飛び込んでくる玄関は、すっきりとした印象を持たせるために必要最低限の靴以外は片付けておきましょう。

    シューズボックスを開けられる可能性もあるので、靴をぎゅうぎゅう詰めにするのはNGです。

    次にキッチンやトイレ、浴槽などの水回りを徹底的に掃除しましょう。

    初見の家が古いかどうかの判断は、水回りの状態によっておこなわれることが意外と多いです。

    水垢などの汚れが付きやすいので、そこから人が住んでいた形跡を感じやすいのです。

    自力でどうしてもキレイにならない場合は、クリーニング業者に依頼するのも一つの手です。

    最低価格の想定をしておくことで失敗への恐怖がなくなる

    不動産売却には失敗が付き物な部分もあるので、どこまでが許容できる失敗で、どこからが絶対にやってはいけない失敗なのかの基準を設けておくことが大切です。

    例えば本来の価値が2,000万円である家を売る場合、1,800万円までは許容できるけど、それ以上の値下げを受けたら売却をキャンセルしたほうが自分に得があるという基準を持てば、後はその基準に従って売れば良いだけです。

    相場を知らずに何となく価格目標を設定したり、1つの失敗もせずに成功させようと意気込んだりすると、意外な局面に遭った時にパニックになってしまいます。

    不動産売却で売主が追求すべきことをシンプルに考えると、高く早く売ることしかありません。

    最低価格はいくら以上で、期限は最大いつまでかを決めておくことで、小さな失敗が気にならなくなります。

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