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不動産を売る資格を持っていなくても素人が売買できる?宅建資格が無くても安全な取引は可能?

【更新日】2020-04-23
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不動産を売る資格

不動産を取り扱うプロである不動産会社は、宅建という正式な資格を取っています。

宅建の資格を取るためには様々な知識を勉強する必要があり、厳しい倍率をくぐり抜けてやっと得られる資格です。

不動産売却も本来は不動産会社にお願いをするのが安心ですが、例えば知り合い同士で不動産会社を挟まずに取引をおこなうことは可能なのでしょうか。

また、素人同士が取引をする際はどんなリスクがあるのでしょうか。

宅建資格は不動産を売るために必須の資格ではない

結論から言うと、宅建資格を持っていなくても個人が不動産を売ることは可能です。

個人の不動産売却に違法性は全くないので安心してください。

宅建資格は不動産会社の従業員でも必須の資格ではない

宅建の資格を取ると、宅地建物取引士(宅建士)という、不動産取引にかかわる契約など諸作業のプロフェッショナルとして認められます。

ただし、宅建資格は不動産会社に働く方ですら取っていないことの多い資格です。

合格率が20%前後の難関資格なので、不動産業者の中でも資格未取得の方のほうが多く、出世を目指す方や営業の中でも力のある方が取りにいくようなイメージになっています。

不動産会社の中には宅建取得が昇給の条件だったり、手当が別途でもらえたりするところも多いです。

重要事項説明書を作成するためには宅建資格が必要

宅建資格がなくても不動産売却をすることはできますが、宅建を有することでより安全で信頼性の高い取引が可能になります。

その理由は、宅建資格を取得することで重要事項説明書という書類の作成が可能になるからです。

重要事項説明書はその名の通り、不動産の重要事項がまとめられた書類で、物件の担保価値を決める際などに必要となります。

少数の不動産会社でも大抵1人は宅建資格の取得者がいて、その人が重要事項説明書の作成を担当するようになります。

結果的に宅建資格を取っていないと不動産売却で何かと不利になってしまうのです。

個人でも司法書士や土地家屋調査士に作業を依頼することができる

不動産会社に売買を依頼する際は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家を斡旋してくれるのがメリットと思っている方も多いです。

ただ、司法書士への登記手続き依頼や土地家屋調査士に測量を依頼する作業は、個人でも実施することができます。

不動産会社が紹介してくれる司法書士などは単に提携している業者であることも多く、必ずしも優良業者を厳選しているとは限りません。

依頼料は不動産会社を経由したとしてもキッチリ支払われるので、自分で探して比較をしたほうが、お得で質の高い業者を見つけられる可能性は高いです。

ただ、依頼に関する様々な手続きのサポートも仲介業者のサービスには含まれているので、業者に依頼したほうが楽ではあります。

不動産会社は資格よりも免許・登録が必要

不動産会社は全て、国土交通大臣か都道府県知事から登録認可を受ける必要があります。

1都道府県内に本支店がある場合は知事に、複数の都道府県をまたがって店舗を持つ場合は国土交通省大臣から認可を受けるようになります。

この認可を受ければ、法人の不動産業者という扱いになります。

法人格は不動産を使って事業をおこなう際に重要ですが、認可を受けていなくても、個人で仕入れたマンションを賃貸経営したり、利益目的の売却をしたりすることは可能です。

反復継続の取引は個人には出来ない

個人でも事業目的の売買や賃貸経営をおこなえます。

ただ、反復継続とみなされる取引は不動産業者しかおこなえないので注意しましょう。

反復継続とは、一定数の取引を何度もおこなうことです。

例えば、毎月10件の不動産を仕入れて売っていくという作業を継続しておこなっている場合は、宅地建物取引業と見なされます。

一方で、素人が住み替えの為に住まいを売却するのは反復継続にあたらないので、事業とは見なされません。

個人の取引が反復継続と見なされた場合、無免許であることや、故意の転売を疑われることなどの問題が発生するので注意しましょう。

不動産を売る資格がなくても売却可能!ただし個人間の売買はリスクが高いので注意

ここまで、不動産を売る資格がなくても売却は可能どころか、そもそも不動産売却をするために取得が必要な資格というものはないことが分かったかと思います。

不動産を売買する権利は個人間でも認められており、自分たちで手続きを進めていき、取引をすることが可能です。

ただ、個人間で売買をする際はいくつかの注意点があるので、事前に知っておくことをおすすめします。

自分で家を売りたい!不動産(土地・建物)を個人売買する手続きの流れとデメリット・注意点

一定以上の金額で取引しないといけない

価格の設定は双方の話し合いで自由に決められますが、あまりに安い金額で売買をする場合は、贈与とみなされて贈与税が発生するので注意しましょう。

その他、2者間の関係性が深い場合、贈与と見なされる可能性が高いです。

  • 親族間
  • 関係会社間
  • 代表者(社長)と経営している会社間

タダ同然の取引をして高額の贈与税がかかってしまう場合のほうがむしろ損なので注意しましょう。

知らない間に法律や条例に触れている可能性もある

建築基準法などの不動産に関する法律や各自治体の条例は年々微修正が加えられており、素人が短期で現行法の内容を完全に把握することはほぼ不可能です。

前述のどこまでが贈与かという基準も不動産会社でないと分からないように、個人が見よう見まねで取引をすると契約や税金・費用の支払い、その他様々なフェーズでミスを犯す恐れがあります。

後で税務署から通知が来てからでは遅いので、個人売買でも司法書士や税理士を立てるのは安全な不動産取引には必須となります。

住宅ローン融資が下りにくい

個人間で売買した不動産は、銀行からの融資を受けられない可能性があります。

住宅ローンの審査を受ける際は重要事項説明書が必要ですが、個人売買ではこの書類を作成できないためです。

住宅ローンを利用したいなら、個人売買は避けなければいけません。

耐震性や耐久性に大きなリスクが残ることも

個人売買をおこなう際は、専門家の目を一度も通さず取引をする可能性が出てきます。

この時、耐震性・耐久性のリスクが発生するので注意が必要です。

怖いのは、地中の埋没物に気づかないまま取引をしてしまうケースです。

埋没物は時間が経つと風化して跡形もなくなり、かつて物が埋まっていた部分には無数の穴ぼこが出来ます。

密度の高い土地に建つ家よりも、こうした家のほうがずっと耐震性が弱く、巨大地震が発生したら倒壊する恐れがあります。

取引をする前に状況の確認は専門家に一度確認することをおすすめします。

引き渡し後の責任の所在は明確にすべき

不動産会社に依頼せず個人売買を進める場合、もともとの関係性が良好なことが多く、引き渡し後のトラブルを想定していない傾向にあります。

しかし、例えば引き渡し直後に欠陥が見つかり、修繕費が1000万円必要という場合は、さすがに買主も仲が良いからといって素直に全額払ってくれることはないでしょう。

売主側が身を守るためにも、瑕疵担保責任期間を明確に設定することをおすすめします。

もし物件が古くて不安な場合は、保証が充実している不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産売却に資格はいらない!ただし最低限の知識は必須

不動産を売却するのに特定の資格は必要ありません。

ただし、不動産会社に仲介売却を依頼する場合でも、売主は売却の流れやかかる税金・費用、エリアの売却相場など最低限の知識は身に着けておく必要があります。

購入希望者からすれば高額のお金を無駄にしたくないので、どんどん細かい質問が飛んできます。

買主と対等に渡り合うには、売主自身が売却物件の状態・強みを知っていること、加えて前述の知識があることが必要です。

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