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登記簿謄本とは?オンライン取得のやり方・閲覧の方法・読み方を徹底解説

【更新日】2020-05-13
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登記簿謄本とは

不動産を売買する際には、登記簿謄本を取得する必要があります。

登記簿謄本には不動産の詳細なデータの他、持ち主(権利者)の情報なども記載されています。

中古物件をいくらで売るかは登記簿謄本に記載された情報をもとに評価しますし、不動産を売却する責任者は必ず登記簿謄本に記載された名義人でなければならないと決まっています。

今回は、登記簿謄本に関する基本的な説明から、取得・閲覧の方法、書類の読み方までを徹底解説していきます。

登記簿謄本に記録される内容とは?

登記簿謄本は、1つの不動産に対して1通ずつ割り当てられています。

マイホーム(建物+敷地)の場合は2つの不動産が合わさっているため、2通の登記簿謄本で管理されている状態となります。

この登記簿謄本に記録される内容は、主に以下の項目です。

  • 不動産の所在地
  • 不動産の所有者
  • 不動産の面積などの状態
  • 不動産の権利関係(担保など)

現行の登記簿謄本の内容で不動産は規定される

登記簿謄本はただ単に不動産の状態が記録されている訳ではありません。

たとえ登記簿謄本に記載されている内容が実際の状況と異なっていても、公的な記録として登記簿謄本に記載された事項のほうを優先するケースは多くあります。

登記簿謄本の記載事項と実際の状況が異なる事例としては、以下があげられます。

  • 現在の(実質的な)所有者の名義が記載されていない
  • 実際の面積(実測面積)と登記簿謄本に記載されている面積(公簿面積)が異なる

登記簿謄本を修正するためには申請が必要

登記簿謄本の内容に誤りがあった場合、放置せずに申請をして修正する必要があります。

特に相続した物件は相続登記をしないと、登記上はいつまでも亡くなった親名義のままになります。

このままでは売買などの手続きはできないので、相続された人が司法書士に依頼をし、登記事項を変更してもらう必要があります。

登記簿謄本の内容が現状と異なってしまうケースは非常に多く、近年危惧されている空き家率の増加も、登記簿謄本を見た際に現在の所有者が誰か分からず対処しきれないことが大きな要因と言われています。

登記簿謄本は早期更新しなくても罰則に問われるといったことはないですが、今後よりルールが厳格化される可能性もありますし、更新していないと何かと不便なので注意しましょう。

登記簿謄本にはどんな不動産がどんな経緯を辿ってきたかが記載されている

登記簿謄本に記載される内容は多岐に渡りますが、分かりやすく言うと、どんな住所・面積・種別の不動産が、どんな人の手を渡ってきたか、どのように利用されてきたか、抵当権を設置されたり抹消されたりしてきたかなどを記載する、不動産の履歴書と言えます。

つまり、登記簿謄本を読めば、どんな不動産で、どんな歴史を辿ってきたかが全て分かるということです。

一方、登記簿謄本には過去に借金で物件が差し押せられたというような、知られたくない情報も残り続けるので注意が必要です。

登記簿謄本は大きく4種類に分かれる!基本的には全部事項証明書を取得すればOK

登記簿謄本を取得する時に注意したいのが、いくつも種類があるという点です。

誤って取得してしまうと確認したい事項が抜けている可能性もあるので、十分注意しましょう。

登記簿謄本の種類は、大きく4種類に分かれます。

種別 内容
全部事項証明書 登記が開始してから現在までの登記事項が全て記載されている
現在事項証明書 現在効力のある登記事項のみが記載されている
一部事項証明書(何区何番事項証明書・登記簿抄本) 分譲マンションの中の1部屋など、不動産の一部の登記事項が抜粋されている
閉鎖事項証明書 閉鎖された、すでに消滅した不動産の登記事項が記載されている

全ての登記事項が記載されているのは全部事項証明書で、その他は記載事項が一部省略されています。

閲覧をスムーズにおこなうために現在事項証明書を取得するケースなどもあるにはありますが、初心者のうちは全部事項証明書を取得しておけば問題ありません。

登記簿謄本をオンライン取得する方法と注意点!登記事項要約書には法的拘束力がない

登記簿謄本を取得する方法は、以下の3つです。

  • 法務局に赴き交付請求
  • 郵送で交付請求
  • オンラインで交付請求

法務局は都道府県に原則1か所しかなく、更にアクセスしにくい場所にあるので、オンラインでの交付請求をする方が現在は増えています。

受付時間が窓口請求よりも長いので、自宅に居ながら簡単に交付請求をすることができますよ!

登記簿謄本をオンライン取得する際に必要なもの・手数料

オンライン請求をする際は、申請時に以下の情報を入力する必要があります。

請求書欄 記載する内容
請求人(住所・氏名) 取得したい不動産の所在ではなく、請求人本人の氏名と住所を記載
種別 土地OR建物を選ぶ
  • 郡・市・区
  • 町・村
  • 丁目・大字・字
所在地を入力
地番 ブルーマップで調査するか、法務局に連絡をして確認
家屋番号または所有者 ブルーマップで調査するか、法務局に連絡をして確認
請求数通 必要な数

また、オンライン申請でかかる手数料は、以下の2通りです。

  • オンラインで申請後、郵送受け取り:1通につき500円(送料込み)
  • オンラインで申請後、窓口受け取り:1通につき500円(送料込み)

登記情報提供サービスを利用する際の注意点

登記情報提供サービスは、ネットで情報取得を申請すれば、ネット上ですぐに登記事項を閲覧できるサービスです。

登記情報提供サービスの使い方を解説!無料で誰でも登記簿を閲覧できる?

情報の取得に時間が全くかからず、すぐにチェックすることができます。

ただ注意してほしいのが、登記情報提供サービスで取得できるのは登記事項要約書というもので、登記簿謄本と全く同じ内容ですが、登記官印がないので法的拘束力は一切ありません。

登記情報提供サービスで取得した登記要約書を契約や証明に使うことは出来ないので注意しましょう。

登記簿謄本の交付申請書の記入方法

登記簿謄本の交付申請書の記入方法

登記簿謄本の交付申請書を記入する際には、こちらの交付申請書を正しく作成する必要があります。

まず、一番上の住所・氏名に関しては、不動産の所在地・名義人を記載するのではなく、申請者の自宅と名前を記入しましょう。

次に、登記簿謄本を閲覧したい不動産の情報を記載しますが、この際にネックとなるのが地番・家屋番号です。

こちらは住居表示番号とは違い、簡単に確認することができません。

法務局へ事前に問い合わせるか、登記情報提供サービスのブルーマップを活用して調べる必要があります。

入力が終わると、その下に2つのチェックボックスがあります。

  • □現に効力を有するもの
  • □全部(抹消を含む )
前述の通り、最初の項目にチェックをすれば現在事項証明書が、2番目にチェックをすれば全部事項証明書が発行されます。

取得費に違いはないので、特に指定がない場合は2番目にチェックをします。

その下の所有事項に関する項目も、指示に従い記入していきましょう。

3番目に所有者事項証明書という項目がありますが、共有不動産の場合は共有者の住所・氏名・持ち分を確認することができます。

共有不動産を売却して得た利益は持ち分に応じて割り当てられるので、売る予定の方は必ず確認しておくことをおすすめします。

太枠内の記入が全て終わったら、手数料分の収入印紙を貼り付けて送付します。

収入印紙はコンビニでも取得できますが、幅広い金額を取り揃えている郵便局で取得をするのが正確です。

登記簿謄本の読み方

登記簿謄本は、上から4つの内容に分かれています。

  • 表題部
  • 甲区欄
  • 乙区欄
  • 共同担保目録

表題部には、物件の所在地や現所有者の情報など、不動産のステータスに関する内容が書かれています。

甲区欄には、所有権の変遷が登記の開始から現在まで書かれており、乙区欄には所有権以外の権利の変遷が書かれています。

この2つの欄をあわせて権利部と呼ぶこともあります。

最後に、共同担保目録ですが、こちらには住宅ローンの借入時などに設置する抵当権がいくつ設定されているかを表す項目になります。

不動産売却時の注意点

不動産売却時には、まず現所有者と売主の名前が一致しているかを確認する必要があります。

異なる場合は相続登記などを実施しなければいけません。

また、目測の面積と明らかに異なる場合などもあるので、その際は測量をし直す必要があります。

権利部では、誰がどのような権利を所有しているか確認しましょう。

所有権が複数人にある場合は、権利を一本化するか、全員の意見の一致をとってからでないと売却はできません。

最後に共同担保目録ですが、こちらで抵当権の設定がおこなわれているかの確認をしましょう。

抵当権が設定されている場合、そのまま不動産を売却することはできません。

必ず引き渡し前に取り外す必要がありますが、その際にはローン残債を完済する必要があるので注意しましょう。

登記簿謄本は出来るだけ早めに取得しておこう

登記簿謄本の詳しい読取は不動産会社や司法書士に任せて問題ありませんが、前述のように素人でも確認して分かる事項はあります。

不動産関連の手続きでは高い確率で登記簿謄本が必要になるので、早く行動するためにもスムーズに取得しておくことをおすすめします。

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