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農地の処分はどうする?処分の方法・売却処分や相続放棄時の注意点を徹底解説

【更新日】2020-07-31
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農地の処分

不要な農地を相続したり、農作業をこれ以上継続できなかったりした場合、これ以上持っていても税金・維持費がかかってしまうので、処分することをおすすめします。

ただし、農地の処分のハードルは年々厳しくなっているとも言われており、処分の際は注意が必要です。

今回は、農地の処分の方法・注意点を詳しく解説していきます。

農地を売却する方法!田んぼや畑を売る手続きの流れ・売買の条件

農地の処分は大きく分けて5種類

農地を処分する方法は、大きく分けて以下の5種類があげられます。

  • 売却する
  • 貸し出す
  • 寄付をする
  • 転用する
  • 相続を放棄する

どの方法で処分するかによって、スピードや収益が変わってくるので注意しましょう。

➀売却する

不要な農地は売却するのが、最もお得な処分方法です。

管理の責任を他者に移すことが出来ますし、その上で収益も貰えるので一石二鳥です。

ただ、当然ですがお金を払って購入するので、相手にその価値があると認識されない悪条件の農地は売るのが難しくなります。

②貸し出す

厳密には処分ではないですが、所有権を維持したまま、管理を他者に任せることもできます。

この場合も毎月賃料を得ることができるのでお得です。

売却をすると手元に戻すのは難しいですが、貸し出す場合は契約次第では将来的に手元へ戻すことが出来ます。

ただ、貸し出している期間も所有者は貸主のままなので、税金や管理コストの支払いなどは継続的におこなう必要があります。

③寄付をする

自治体や法人に寄付をするという方法もあります。

収益は発生しませんが、寄付をすればこれ以上コストを出すのを防ぐことができます。

ただ、自治体にとって固定資産税は大きな収益源ということもあり、必ずしも寄付を受け入れてくれるとは限りません。

公共事業の区域に農地が含まれる場合などは、相手側から寄付の依頼が来るケースも多いです。

④転用する

農地を潰して宅地にしてしまうのも一つの手です。

宅地化するほうが自分で利用するにせよ、その後処分するにせよ用途が増えて需要が高まるのでおすすめです。

ただ、ひと口に農地転用といっても、エリアや申請者・目的によって手続き方法が変わってくるので注意が必要です。

また、目的がしっかりしていても転用が認められないケースは存在します。

⑤相続を放棄する

親が所有している不要な農地は、相続放棄によって所有しないこともできます。

最初から農地を所有しないことで、処分の手間も大きく省けます。

ただ、相続放棄をするとなると、全ての遺産を放棄することになるので注意が必要です。

遺産に占める農地の価値が大きい場合は相続放棄も一つの手です。

農地を処分する時の5つの確認事項

農地を処分する際は、以下の5つの事項をチェックしておく必要があります。

  • 全部効率利用要件
  • 地域との調和要件
  • 下限面積要件
  • 農作業常時従事要件
  • 農地所有適格法人要件

それぞれ詳しく紹介していきます。

全部効率利用要件

全部効率利用要件とは、現に所有・借り入れている農地を耕作放棄していないこと、農地の全面を効率的に利用して耕作をおこなうことを指します。

絶え間なく管理をされていることで農地としての評価は高くなります。

また、全部効率利用要件は農地を購入する際に、買い手がそれを満たせるかどうかという点でも重要になります。

地域との調和要件

処分後の農地の利用内容が、規模・立地から見て地域の調和を満たしているか、いないかというのも重要なポイントになります。

これを満たしていない場合、売却が許可されないケースも出てくる可能性があります。

下限面積要件

農地の面積があまりに狭い場合、上手く運用することが出来なくなります。

面積の狭すぎる農地は、上手く農業利用できないという点で処分を断られてしまう可能性が出てきます。

農作業常時従事要件

農地を処分する際、新しく農地を所有する相手が原則で年150日以上農業に従事できるかどうかというのもポイントになってきます。

この要件を満たしていない場合は農地として売れない可能性も出てくるので注意しましょう。

農地所有適格法人要件

農地所有適格法人(農業生産法人)とは、農地を所有できる法人格のことです。

相手が法人の農地売買では、相手側がこの資格を持っているかどうかというのが重要になります。

農地を処分するポイント・注意点

農地を上手に処分するためには、ポイント・注意点を事前に把握した上で手続きを進めていく必要があります。

ここからは、抑えておきたいポイントを紹介します。

農地と宅地の違いをしっかり把握する

土地を売却する際の方法やマニュアルは、ほとんどが宅地を前提にしています。

農地と宅地では特に以下の2点で違いがあるので、十分注意しましょう。

  • 地目:農地の地目は田または畑となる
  • 固定資産税:一般的に農地のほうが課税額は低い

農地を売却する方法は2通り

農地を売るためには、以下の2通りの方法のうちどちらかを選ぶことになります。

  • 農地のまま農家に売却する
  • 転用して用途を変更し、売却する

どの方法を採用するかで売り方は大きく変わるので注意しましょう。

ただ、どちらも農業委員会の許可を得なければ実施することはできません。

まずは農業委員会に認可してもらえるよう、対策をする必要があります。

農地を売る際は農業委員会の許可が必要!どうすれば認めてもらえる?

農地を転用する際は納税猶予の特例が受けられなくなる

農地は一般的に、転用することでお得に処分しやすくなります。

しかし、農地を転用することで、税金の優遇措置が取れなくなるというデメリットが発生してしまいます。

農地は納税猶予の特例という、農地にかかる相続税を実質的に免除できる制度を利用することができます。

農地転用後にすぐ処分ができないと、この制度を利用できない上に毎年かかる固定資産税も高額になるので、早めに対応しなければいけません。

放置歴の長い農地は処分が難しい

放置している時間の長い農地は、処分が難しいので注意が必要です。

一般的な不動産はどこまでが空き家・空き地という基準はありませんが、放置された農地には耕作放棄地というカテゴリが存在するので、より売れない可能性は高まります。

放置して長い農地を売る際は、ある程度整備をしてから対応することをおすすめします。

農地の処分は早めに実施しよう!国・自治体のニュースも要チェック

農地の処分は以前から極めて難しいものだとされてきました。

ただ、それによって農作業が続けられないのに処分できず、とりあえず所有している農地が増えて農作業の衰退につながっているという側面もありました。

こうした状況を打破するため、国・自治体は農地を出来るだけ処分しやすくするためのルール整備を継続的におこなっています。

現在は農地を処分する上で追い風と言えますが、今後は景気の悪化見込などもあってどうなるかは分かりません。

継続的にかかる維持コストをカットしつつ、お得に処分をするためには早めの対応がカギとなります。

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