相続税は、亡くなった人の相続財産の価値に応じて納税額が決まる税金です。

預貯金などの現金であれば額面の価値がそのまま相続税評価額となりますが、土地や建物などの不動産は評価額の計算方法が異なります。

また同じ不動産でも、建物と土地では計算方法が異なるので土地の正しい計算方法を理解しておきましょう。

土地の相続税評価額は時価より安い

土地の相続税評価額は、時価よりも安くなります。

土地の評価額は、相続税路線価や固定資産税評価額などの設定された価格を用いて算出されます。

しかし、相続税路線価は時価の約80％、固定資産税評価額は時価の70％となっているので、相続税評価額が時価より高くなることはありません。

そのため、遺産を相続する際は、現金で相続するよりも、不動産にして相続する方が20～30％の価値が抑えられるため、相続税を節税することが可能になります。

相続した不動産はどう評価される？相続税評価額を簡単に計算する方法

土地の相続税評価額を計算する方法としては、大きく分けると次の2つがあります。

• 路線価方式
• 倍率方式

エリアによって、路線価方式か倍率方式かが決定されます。

基本的に、中心地部分は路線価方式、路線価の定められていないエリアで倍率方式を利用します。

以下にそれぞれの計算方法を解説します。

路線価方式

路線価方式とは、道路ごとに定められた相続税路線価に、土地の面積を掛け合わせることで土地の相続税評価額を算出する方法です。

国税庁の公式HPにある「路線価図」から、自分の所有する土地を探します。

そして所有地に面している道路に記載されている数字を確認して、その数字に自分の土地の面積をかけます。

路線価図に記載されている数字は単位が「千円」なので、例えば180とかかれていれば180000円となります。

また、数字の横にアルファベットが記載されていることもありますが、それは借地権割合です。

借地は通常の土地よりも評価額が下がります。

A=90％、B=80％、C=70%…のようにアルファベットに応じて借地権割合が設定されているため、通常の路線価方式の計算式にこの割合を掛け合わせることで借地の相続税評価額が分かります。

倍率方式

倍率方式とは、路線価図で路線価が書かれていない土地の評価額を算出する際に使用する方法です。

国税庁の公式HPで評価倍率表が見られるため、自分の土地の数字を確認します。

エリアごとに「1.1」や「1.2」などの倍率が記載されているため、その倍率と所有する土地の固定資産税評価額を掛け合わせることで相続税評価額は算出可能です。

固定資産税評価額は3年に1回のペースで見直され、毎年送られる「固定資産税納税通知書」で確認できます。

例えば固定資産税評価額が2000万円の土地で倍率1.2倍なら、2000万円×1.2＝2400万円と計算できます。

また、エリアによっては周辺の道路には路線価がついているのに、数か所だけついていないことがあります。

その場合は役所に特定路線価申請をすれば、新たに路線価が設定されます。

家・建物の相続税評価額の計算方法は？評価額を下げて節税する方法もあわせて解説

土地の相続税評価額では、土地の形によっては減額の補正がかかることがあります。

• 不整形地補正
• 奥行長大補正
• 間口狭小補正
• 500平米以上の土地の補正

土地は土地の形によって使い勝手が変わるため、使い勝手が悪い土地は価値が下がります。

以下にそれぞれの補正を解説していきます。

不整形地補正

不整形地とは、土地がいびつな形をしていることの総称です。

不整形地としては、次のような土地が挙げられます。

• 旗竿地
• 三角形地
• カーブしている道路に沿った土地

これらの土地の、形のいびつな部分の割合を「かげ地割合」といいます。

かげ地割合は「想定整形地の面積−不整形地の面積÷想定整形地の割合」で算出可能です。

簡単に言えば、三角形の土地を重ねるように正方形や長方形の想定整形地を考え、想定整形地の面積から不整形地の面積を引くことでかげ地割合を出します。

かげ地割合を算出することで、不整形地補正率を計算できます。

奥行長大補正

奥行長大補正とは、間口の長さに対して奥行の長さが長い場合に行う補正です。

奥行長大補正が適用されるのは、次のような特徴がある土地です。

• 道路に対し垂直方向に長い土地
• 最も奥行がある場所と、道路の距離が間口距離より2倍以上ある土地

土地の地区区分によっても奥行長大補正率は異なりますが、例えば普通住宅地区で奥行距離÷間口距離が2以上3未満であれば、補正率は0.98となります。

大工場地区であれば、奥行長大補正はありません。

間口狭小補正

間口狭小補正とは、土地の間口が想定される使い方よりも狭い場合に行う補正です。

間口狭小補正が適用される土地の特徴は次の通りです。

• 道路に面している間口が8m未満の土地
• 土地が道路より奥まっていて、狭い通路でつながっている土地
• 間口が2か所あるが、面積を合計しても狭い土地

間口が狭く、使い勝手が悪い土地に対して、用途別に決められた補正率を適用します。

例えば普通住宅地区で、間口が4m以上6m未満であれば、間口狭小補正率は0.94です。

500平米以上の土地の補正

500平米以上の土地などの、通常よりも面積が大きい土地では「規模格差補正率」を使用します。

規模格差補正率は、三大都市圏に所在する宅地であれば500平米以上、それ以外の地域の宅地では1000平米以上で適用されます。

規模格差補正率でも、該当する場合は他の補正率と同様に路線価に掛け合わせて土地の相続税評価額を計算します。

土地の相続税評価額の計算方法は、「路線価方式」「倍率方式」の2種類です。

路線価方式で計算できない場合に、倍率方式で計算すると考えれば問題ありません。

また土地の形がいびつな場合や土地面積が大きい場合には、減額補正もかかります。

土地の用途別に適用される補正率も異なるので、事前に自分の土地がどの分類になるか確認しておくと良いです。

相続では現金をそのまま相続するよりも不動産にして相続する方が税金を抑えることができるので、不動産で相続する人は多いです。

自分で計算する方法を理解しておくことで、税金の計算にも役立てることができます。