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不動産査定とは?査定のときに業者が見るポイント

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不動産査定とは

「住んでいる家がいくらで売れるのか知りたい」「どうやって査定が行われているか知りたい」

自分の家を売ろうかな・・と思ったときにこう考える人は多いです。

家を売るときに査定をしてもらうことは分かっているけど、「そもそも査定って必要なの?」「査定でどんなところを見ているのか知らない・・」という方も多いのではないのかと思います。

今回は初めて不動産を売る方に向けて、そもそも不動産査定とは何なのか?と査定のとき業者が重視するポイントについてご説明していきます

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

そもそも査定の意味とは?

査定とは簡単に言うと「調べ、評価をして、それに見合った金額や等級を決めること」です。

財産を鑑定して価格を決めるのはもちろんのこと、社員の業績を評価して給与を決める際にも使われる言葉です。

不動産の査定とは具体的に何を指す?

不動産の査定は現在の相場・市況で売れる価格を知るための方法です。

不動産の査定は不動産会社が転売用の物件を手に入れるために査定しているのではなく、過去の取引情報・現在の市場動向・地域の特性に基づいて「この金額なら買う人がいます」とアドバイスします。

よってあなたの希望金額とすり合わせて査定額を調整することも可能です。希望の金額とすり合わせができるために販売価格が市場価格から離れている場合も少なくありません。

不動産査定とリサイクルショップの査定は仕組みが違う

服や食器をリサイクルショップに出したことがある方もいるかと思いますが、不動産の査定は、リサイクルショップの査定とは仕組みが異なります。

リサイクルショップや中古車の査定は、査定後に購入して商品として売り出しますが、不動産の査定は査定を行う不動産会社が物件を購入するわけではありません。

  • 車、リサイクルショップの査定→査定した業者が買い取る
  • 不動産→査定しても会社は買い取らない

また、リサイクルショップや車の査定と、不動産の査定は査定方法も異なります。

リサイクルショップや車の査定は商品自体の価値を判断するのではなく、「いくらで販売できるのか」を考えて金額を算出するものですが、不動産の査定は、不動産の価値・市況など総合的に判断して査定額を出します。

不動産査定額=売却額ではないので注意!誤認しがちな用語との違い

注意したいのが、不動産の査定額は売却額ではないということです。

無料査定による査定額は仲介の契約をとるための営業的側面が強く、査定額での売却を約束するものではありません。

混同しやすい見積もり額・買い取り額の違いについてみていきます。

見積もり額には条件が含まれていることが多い

見積もり額とは査定してもらって提示された金額に条件が加わった金額のことです。

金額の有効期限のほかに「最低でも○○日なら50万も保証はできます」という保証金額もあります。

見積もり額は書面で残ることはないので、変更になる可能性があります。

買取額は不動産会社が買い取る価格のこと

買取額とは、査定をしてもらって買取り会社が買い取る金額のことです。

ある程度の条件が出そろった段階で出される金額のことで、契約書を前にして買い取り額出されることも多いです。

契約書に記載されている金額なので契約金額とも言われます。

ここで注意したいのが、買取り金額=振込額とは限らないことです。もろもろの手数料などが引かれた額が最終的に受け取れる金額になります。

不動産の査定には無料と有料の2種類の方法がある

不動産会社の不動産査定は基本的には無料で行うことができます。

無料の不動産査定は企業が過去の取引と景況をもとに算出しますが、有料の不動産査定は不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持つ人が不動産鑑定評価基準に基づいて査定をします。

有料の査定を使う場合は以下3つのケースが挙げられます。

  • 関係者間の不動産取引のとき
  • 遺産相続でもめたとき
  • 賃料や立退料でもめたとき

普通の一戸建てやマンションを査定してもらおうと考えているなら無料の査定で問題ありません。

不動産査定の方法には無料と有料がある!かかる日数・査定額の違い

不動産の査定はどこに頼めばいいの?

無料の査定を頼む際の選択肢は主に3つです。

  • 大手不動産会社
  • 地域密着型不動産会社
  • 一括査定サイト

それぞれ特徴についてご紹介していきます。

大手不動産会社に査定を直接依頼

大手不動産会社は広い情報網と取引実績を持っていて、買う側も大手不動産に集まりやすいです。

広い情報網を持っていますが、地域に密着した査定ではありません。

大手不動産会社には無料のフォームを用意しているところもあるので、とりあえず価格のイメージを知りたい方におすすめです。

地域密着型不動産会社に査定を直接依頼

地域に密着した不動産会社は、問い合わせを前提に査定しています。

査定用のフォームが設定されていなかったり、問い合わせに時間がかかったりと手間はかかりますが、大手不動産が見逃しやすい地域ならではの人気を考慮して査定してくれる可能性もあります。

不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較

一括査定サイトなら複数社への査定依頼がスムーズ

どの不動産会社に査定を依頼するか迷ったときは、1社ずつ回るのは説明する手間も時間も面倒ですよね。

WEB上の一括査定サイトなら情報入力が1度で済み最も簡単に査定を行うことができます。しかし全国にあるすべての不動産が対象なわけではないため、地方には対応していないケースもあります。

査定額を比較するためには簡単で便利な方法なので、ぜひ利用しましょう!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング

不動産査定の際に業者はどこを見るの?

査定依頼をする場合、実際に不動産会社の営業マンが家にきて査定を行います。

「査定される前に家を綺麗にしておかなきゃ!」「できるだけきれいな方が高く売れそうだからハウスクリーニングしたほうがいいの?」

このように考える方は多いですが、ハウスクリーニングをする必要はありません。見られてもいいように最低限片づけて、綺麗にしておくだけで大丈夫です。

不動産を査定するときに業者がみている4つのポイントを、ここから詳しく説明していきます。

築年数・間取・構造

築年数や間取りや構造は不動産の価値に直結する重要なチェックポイントです。

築年数はどうすることもできないですが、リフォームをした・定期的なメンテナンスを行っているなど住宅の価値に繋がる場合はしっかり伝えましょう。

構造は木造か鉄骨でできているかだけでなく、耐震構造や防火性能などもチェックされます。

また、その他に以下の点も見られます。

  • 部屋数がいくつあるか
  • 各部屋の広さ
  • 家事がしやすいか
  • 収納が充実しているか

日当たりや風通し

日当たりがいい・風通しがいいことは住宅の査定額が引きあがる大切なポイントです。

  • 方角が南向きである
  • 近くに高いマンションやビルなどがなく、日当たりがよい
  • 天窓があり風通しがよい

このように風通しがよい住宅は湿気がこもりにくく、カビが繁殖しにくい・洗濯物が乾きやすいなどのメリットがあります。

また、窓が多い・吹き抜けがある・空気の流れを意識した間取りであると査定のプラスになります。

致命的な破損がある場合は修復が必要

リフォームやハウスクリーニングは必要ありませんが、致命的に壊れている箇所がる場合は修理が必要になります。

例えば、お湯が出ない・排水溝が詰まる・空調が効かないなどの致命的な破損は、値引きの対象となってしまうため修理が必要です。

畳が変色している、網戸に穴が開いているなどの軽い破損の場合は値引きの対象となりません。気になる部分がある場合は不動産会社に値引きの対象になるか聞いてみましょう。

不動産査定に必要な書類

戸建てを査定する場合に必要な書類

戸建ての査定に必要なものは以下の2種類です。

  • 登記簿謄本
  • 公図

家の前の道路が私道なら私道も売却の対象となります。その場合は私道分の謄本も用意しましょう。

登記簿謄本は最新のものでなくても構いません。最新版は不動産会社で用意できるので、購入時から内容に変更がなければそのまま渡してOKです。

公図は土地の境界や建物の位置を示した図面で、法務局で取得できます。

公図があれば売却する物件が明確になり、査定対象が漏れることがありません。

マンションを査定する場合に必要な書類

マンションの査定には、以下の書類が必要です。

  • 登記簿謄本
  • 壁芯面積が分かる資料

マンションの査定の場合は登記簿謄本のほかに、壁芯面積が分かる資料も必要です。

壁芯面積とは壁の中心部分から測定した面積のことで、マンションの取引は壁芯面積を基準に行われています。

マンションの壁芯面積は購入時の重要事項説明書などに記載があります。

不動産査定の必要書類一覧!全20種類の内容と提出のタイミングを徹底解説!

不動産査定をしたあとの流れはどうなる?

不動産査定したあとは、そのまま売却の手続きを開始するのが通常の流れですが、査定したからと言って必ず売却しなければいけないわけではありません。

「査定してもらったけど、態度悪いし任せたくないな・・」と思った場合は、別の不動産会社に査定してもらってもかまいません。

ほとんどの不動産会社は他の会社よりも高く査定しますといいます。できるだけ、売ってもらって仲介手数料が入った方が利益になるからです。

不動産の価値や市場の相場は変わらないので、ほとんどの業者ではあまり査定額は変わりません。

金額が変わらないなら、金額とは別に業者の対応をみて決めてどこの会社に任せるか決めてもいいかもしれませんね。

まずは不動産査定のイメージをつかもう!

いかかでしたか?不動産査定のイメージが何となくつかめたかと思います。

重要なのは、不動産査定はあくまで査定額であり売却額ではないということです。

できるだけ不動産を高く売るために、査定のしくみと査定のポイントをしっかり押さえておきましょう!

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