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マンション査定表の内容を詳しく解説!査定で見られる14項目とは?

【更新日】2019-02-27
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マンション査定表

マンションの査定を依頼すると、結果が表になって返ってきます。

この表を確認すれば、マンションのどこをどれくらい評価したかが一目瞭然ですが、事前にどの部分をチェックするか分かれば、対策が簡単になります。

今回は、マンション査定表の詳しい内容と特に良く見られるポイントを詳しく解説していきます。

マンション査定の方法ガイド!高く売るポイントと失敗しない注意点

マンション査定表ってどんなもの?

マンション査定表は、一般的には不動産査定書と呼ばれることのほうが多いです。

不動産査定書とは、不動産会社に査定を依頼した後に届く査定結果のことです。

以前は10ページほどを1つの冊子にまとめて郵送していましたが、現在はメールにPDF形式で添付して送ることが多いようです。

不動産会社によってフォーマットは自由ですが、公益財団法人不動産流通センターが提供しているマニュアルを基にしているところがほとんどなので、内容にそこまで差はありません。

※不動産査定書の詳しい内容は、こちらにまとめています。

不動産査定書とは?内容と注意点・ひな形の無料ダウンロード方法を解説

マンション査定表の内容は大きく3つに分かれる

マンション査定書の内容は大きく3つに分かれます。

  • 不動産の詳細情報
  • 不動産の査定項目と結果(評点)
  • 査定結果(事例単価・流動性比率)

特に注目すべきは2つ目と3つ目の項目です。

マンション査定書には査定額を算出するまでの流れが詳しく書いているので、ただ結果を聞くよりも説得力があります。

また、計算でおかしいところがあると気づいて指摘することもあるので。透明性が高くて安心ですよ。

過去の事例と照らし合わせて査定額を算出

一般的なマンションの査定は取引事例比較法という手法を用いて行われます。

取引事例比較法は、周辺地域であった似通った状況のマンション取引事例のデータを用いて価格を算出します。

例えば、査定に出した物件(査定物件)と過去に取引のあった物件(事例物件)が、以下のようになっているとします。

査定物件 事例物件
専有面積 30㎡ 40㎡
1㎡あたりの単価 - 90万円/㎡
評点 100 100
流動性比率 1.00 -

この時、査定額は以下の計算式で求めることができます。

査定額≒事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×現在の流動性比率

こちらに当てはめると、査定額は以下のようになります。

900000×(100÷100)×30×1.00=2700万円

マンション査定表に記載される重要な14項目

マンション査定表には、重要な14の評価項目があり、それぞれ評価をおこないます。

評価は項目ごとにスコアリングされます。これを評点といいます。

評点は全ての項目を合計します。合計の平均は100ですが、点数が高いほど査定額が上がる傾向になります。

ここからは、マンション査定で重要な14項目をそれぞれ分かりやすく解説していきます。

①最寄り駅までの距離

最寄り駅までの距離はマンション査定の重要項目です。

徒歩距離6分まではプラス評価となり、それ以降は1分増えるごとに評点がマイナスになっていきます。

注意点として、分数は鳥観図から見た最短ルートを一般的な徒歩スピードで割って算出します。

近道や各人の足の速さは考慮されないので注意しましょう。

②生活の利便性

近くにスーパーやコンビニがあるかどうかも考慮されます。

周辺に様々なお店があるのが理想ですが、そうなると騒音や人通りが多くなるのでバランスが難しいところです。

③築年数

戸建てやマンションといった建物なら、最も重要な項目となるのが築年数です。

戸建て住宅なら築1年で売却した際に20.0という評点が与えられています。

14項目の合計平均が100ですから、それだけで高評価を見込めます。

ただ、その分築年数が1年経つごとの評点の減少幅が大きい(-2.0~-2.5)のがネックです。

売却を意識したら、早めに手続きを進めるのがおすすめです。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

④建物のグレード

マンションには設備や大手ハウスメーカーの後ろ盾など、面積や築年数だけでは測れない要素もあります。

こうした建物のグレードも、しっかりチェックされます。

⑤管理人の管理形態

管理形態は以下の4つに分かれます。

  • 住込管理(常駐管理)
  • 日勤管理
  • 巡回管理
  • 無人管理(自力管理・自主管理)

基本的には管理人が長時間管理してくれるほうがマンションを綺麗に保てます。

⑥駐車施設の有無

マンションに駐車施設があるかどうかも、査定評価に関わってきます。

1R・1K分譲マンションなら車を持っている確率は低いですが、それでもあるに越したことはありません。

⑦部屋の階数

部屋の階数も査定評価に大きく関わります。

1、2階はマイナス評価になり、3階以上はプラス評価になるのが一般的です。

ただ中には「足腰が弱いので一階に住みたい」という人もいますから、評価が低いとしても売れないわけではありません。

⑧角部屋・中部屋

分譲マンションなら、位置が角部屋か中部屋かというのも評価に大きく関わります。

当然ですが、どの階も角部屋の評価が高くなっています。

分譲マンションの角部屋は高く売れる!内覧で良さをPRしよう

⑨方位・向き

バルコニーは南向きの評価が最も高く、続いて東→西→北と評価が下がっていきます。

南向きの中でも評価が高いのは南東、次に南西となっています。

⑩間取り

面積が広くても柱の張りがあったり、洗濯機置き場が外にあったりすると評価は下がってしまいます。

よく「個性的な間取りのおすすめ物件」と銘打ったマンションがありますが、売る際は個性的ゆえに需要が減ってしまい、苦戦しがちです。

なるべくシンプルな間取りのマンションが売れやすくておすすめですよ。

⑪眺め・景観・日当たり

窓から海が見えるマンションなどは、評価が高くなります。

ただ、日当たりはともかくとして景観の良し悪しは業者の主観によるところも多いので、複数社の評価を見比べるのがおすすめです。

⑫騒音・振動

騒音がどれくらいするか、車や電車が通るとどれくらい振動するかも評価に影響します。

大通りに面した鉄骨マンションなどは騒音・振動でマイナス評価を受ける可能性が高いので注意しましょう。

ただ、騒音なども買主のライフスタイルによっては全く気にならないこともあるので、売却が成功する可能性は十分あります。

⑬室内の保守状況

部屋をどれだけキレイに利用しているかもチェックされます。

フローリングや壁のキズ・凹み、住宅設備の故障などはマイナス評価になるので注意しましょう。

⑭敷地利用権の種類

マイホームの場合、建物の持ち主が敷地の所有者であるのが一般的です。

一方、マンションの場合は部屋をそれぞれの持ち主が所有し、敷地は部屋数などに応じて割合分の持分を所有するようになっています。

マンションを売る際は同時に敷地利用権も引き渡すことが多く、規定によっては売却しにくくなる可能性もあるので注意しましょう。

マンション査定表をチェックしてスムーズに売ろう

マンション査定表をチェックして分かることは、査定評価だけではありません。

査定表には自由記入のコメント欄が設けられていることが多いですが、ここに詳しいコメントが書かれているか、あるいはマニュアル通りの定型文が書かれているかによって業者のモチベーションを測ることもできます。

一括査定サイトなどを使って複数社のマンション査定表を見比べれば、どの業者と契約すべきかが見えやすくなりますよ!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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