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任意売却のメリット・デメリットを徹底解説

【更新日】2019-11-18
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任意売却のメリット・デメリット

不動産売却において、住宅ローンがのこっている家は原則として売ることはできません。

しかし例外的に、ローンが残っていても家を売る任意売却という方法があります。

ローンの支払いが苦しいので早く売って楽になりたいという人におすすめの方法です。

ただ、任意売却にはメリットだけでなくデメリットもあるので、事前にリスクを知っておくことをおすすめします。

ここからは、任意売却のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

任意売却のメリット

周囲に事情を知られず売れる

任意売却は周囲から見て一般の不動産売却と同じ手続きをおこなうので、住宅ローンが完済できないという事情を知られることはありません。

家を売る人の多くは住み替えや高額の臨時収入を目的としているので、そういった理由だと周囲に話せば良いだけです。

食い違いで競売が開始してしまった場合も、任意売却の契約があれば競売を取り下げ、住所情報を削除することができます。

費用は全て売却後に支払うことができる

通常の仲介売却だと、買主から購入代金をもらう前にも売主がいくつかの費用を支払うようになります。

ただ、任意売却をするような人は今現在、十分なお金を持っていません。

こうしたことを踏まえて、任意売却では費用を全て引き渡し後に代金を使って支払えるようになっています。

ちなみに、任意売却で支払う費用には、以下のようなものがあります。

  • 滞納していた管理費・修繕積立金
  • 滞納していた固定資産税・住民税
  • 抵当権抹消費用
  • 抹消登記の書類作成費用
  • 仲介手数料

分割返済を選ぶこともできる

通常の仲介売却では、引き渡し日にローンを一括完済するようになります。

しかし任意売却なら、引き渡し後に残債を分割返済することもできます。

一般的には、月5,000~3万円に月の返済額を設定することが多いようです。

将来的に貯金が増えるメドがあるなら、売却代金を毎月少しずつ生活費に充てることも可能です。生活を現実的に考えるなら、分割返済を選ぶのが良いでしょう。

交渉次第で引っ越し費用分ローンを減額してもらえる

任意売却が上手くいってもローン返済でほとんど使ってしまい、新居に引っ越せないケースも考えられます。

すでに今までの住まいは売ってしまったので、住むところが無くなってしまいますよね?

実は業者の交渉次第で、敷金・礼金などの引っ越し費用を融通してもらえることもあります。

どれくらいの額を融通してくれるかはケースによって異なりますが、最大で30万円の負担軽減があるようです。

任意売却のデメリット

住宅ローンが残っていても相場額通りに売却することができ、最終的に残ったローンも分割して返済することのできる任意売却にもデメリットはあります。

特に、経済的に困っている人や忙しい人がこの方法を利用する場合は注意が必要です。

ここからは、そんなデメリットを一般的な不動産売却や競売と比較して紹介していきます。

家の持ち主が動く必要がある

家が競売にかけられてしまうと、持ち主はどうすることもできないので売却されるのをただ待ちます。

これはデメリットでもありますが、時間をつくることができない人にとっては、余計な作業をすることがないのでメリットでもあります。

任意売却は普通の不動産売却と同じように必要書類を自分で準備しなければならないので、忙しい人にとっては大変です。

また、書類発行には費用もかかるので、経済的な負担もあることを知っておくべきです。

売却期間が長引きやすい

一般的な売却と同じように売り出し価格が適切でなかったり、アクセスが悪かったりすると家はなかなか売れません。

売却するまでの期間が長引くと税金を支払わなければならない、価格が値下げされ続けるといったことが多くおこるので、清掃や宣伝に積極的に協力しましょう。

連帯保証人の同意が必要

住宅ローンを借りる際に連帯保証人などを立てていれば、彼から任意売却の同意を得る必要があります。

任意売却で同意が必要になる連帯保証人は、例えば離婚した夫婦などです。

任意売却をした方が明らかに良いケースでも、2者間が感情的に対立していたら同意を得ることはできませんし、そもそも2者で連絡・話し合いをすることも憚れます。

こうした場合は、間に不動産コンサルタントや弁護士を立てて話しあうことになります。

業者をしっかり選ばないと取り返しがつかなくなる

一括査定サービスを利用してなるべく多くの業者を比較していくことが、任意売却をするときには重要になります。

ローンが残っている家は裁判所命令で競売にかけることができるくらい危険な状態なので、キャリアの浅い不動産業者に任せて失敗されたら、取り返しのつかないことになってしまいます。

一般的な売却では査定額の高さが注目されやすいですが、この場合は業者が信頼できるかどうかに特に注目する必要があります。

信用情報にキズがつく

任意売却をおこなうと、信用情報にキズがつく可能性もあります。

任意売却をおこなったという情報は、信用情報機関に保管されます。

【信用情報機関とは】
個人情報の収集・提供をおこなう期間。貸金業の規制等に関する法律では、「資金需要者の借入金返済能力に関する情報の収集及び貸金業者に対する当該情報の提供を行うもの」と規定している。個人は、以下の3機関が指定信用情報機関をされている。
  • 全国銀行個人信用情報センター
  • 株式会社シー・アイ・シー
  • 株式会社日本信用情報機構

任意売却の結果、住宅ローンの完済ができれば問題はありません。

ただ少なくとも最初の契約内容を守ることはできていないので、履歴が機関に保管されている限り、信用情報はクリーンとは言えません。

信用情報にキズがついていると、クレジットカードやカードローンの審査に通りにくくなるので注意しましょう。

ローンが残っている家も売れる任意売却

家の任意売却は、家の持ち主と住宅ローンを借りている金融機関(債権者)、不動産業者の間で話し合いをおこなう必要があります。

このとき、債権者が任意売却することを認めてくれれば、売り出しにかかります。

もし、話し合いがまとまらなかったりすると、金融機関の申し立てによって強制的に競売にかけられる可能性もあるので、返済に苦しむ方にしてみれば、何としても任意売却をおこないたいところです。

競売は安値で売却される上にプライバシー侵害のリスク有

債権者はローン全額を返済されなければ元をとることができないので、回収できなければ裁判所に申し出て不動産を競売にかけます。

この競売は、居住者が出て行くタイミングも売却のタイミングも裁判所や債権者によって強制的に決められ、更に安い額で売却されてしまいます。

また、荷物の撤去や居住者の移動などは近隣住人がいるかどうかに関わらずおこなわれるので、プライバシーを侵害されてしまいます。

任意売却の場合は配慮のある対応をおこなってくれますが、競売は売り手の意志が通らないので注意しましょう。

任意売却なら家を相場額で売れる!

一般的な家の売却では、売却代金をすべてローン返済にあて、差額は貯蓄などから支払うようになります。

また、競売の場合は低額で落札されやすい上に、不足金は借金となり、期限を決めて強行に支払いを求められます。

その一方で、任意売却の場合はローン残高があるまま相場価格で売却することが可能で、差額分が出てしまっても分割してローン返済ができます。

売り手によっていくら支払うかは違いますが、月に1万円~2万円ほどに分割して返済していくのが一般的です。

引き続き同じ家に住める可能性もある!

競売の場合は強制的に家を売られてしまいますが、任意売却の場合は家族や投資家に買い取りを依頼し、その後賃貸物件として家賃を支払いながら住み続けるリースバックという方法を利用することができます。

何らかの事情で2、3年ほど収入が止まってしまうという場合などはこの方法が非常に有効です。

勝手なリフォームなどをされることもないので、今まで住んでいた家をそのままの形で取り戻すことができます。

任意売却はローン残債が高額の時におこなわれることが多い

不動産を購入する多くの方が住宅ローンを金融機関から借りるようになります。

この時、ローンの対象となる不動産には抵当権が設定されます。

不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

これにより、ローンが完済できない時のため、お金の代わりに回収できる担保として設定されます。

抵当権が付いたままだと他の人に不動産を引き渡すことはできませんが、任意売却という方法を使えばローンが残ったままでも売ることができます。

売却益でローンを完済できるなら通常の売却でOK

良く「ローンが残っているんですけど家を売れますか?」という質問が来ますが、結論から言えば残債のある家でも売ることはできます。

ただ、売却価格と貯蓄込みで一括完済できることが売る条件となります。

もし売却価格を使って完済できないようでも、残りわずかであればつなぎ融資を使って補うことができます。

それでも完済できないような場合に利用されるのが任意売却です。つまり、家を建ててすぐの、まだまだローン残債が多く残っている段階で売らなければいけない場合などに任意売却を利用することが多いのです。

任意売却をする理由はどんなものがある?

任意売却をする理由で多いのが、以下のようなケースです。

  • 急な病気
  • リストラ・失業
  • 離婚

家を買ったばかりなのに、予想外の事態が起きてお金の工面が必要になったというケースが多いですね。

離婚が理由のマイホーム売却は要注意

特に離婚がきっかけで家を売る場合は注意が必要です。

急な病気やリストラがきっかけで収入が激減する場合は保険もおりますし、金融機関も考慮してくれます。

一方、夫婦共同名義だったマイホームを売る際は、どちらか片方が名義を解消するので利用の仕組みが大きく変わってしまいます。

更に、離婚後の夫婦がその後も円滑にローンを共同で返済できるとは考えられません。

こうしたリスクを金融機関は避けたいということもあり、離婚後は特にローンの継続利用が難しくなってしまいます。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

任意売却にはリスクもある!事前にチェックしておこう

任意売却は住宅ローンの払えない家も売れる魅力的な方法ですが、前述の通りデメリットもあります。

最初にデメリットも理解した上で、任意売却を利用するようにしましょう。

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