アパート査定には「無料査定」と「有料査定(鑑定)」があります。

無料査定では簡易査定もしくは訪問査定があり、不動産会社などが無料で行っているものです。

売却したい人は、適正な売却価格を知ることで、スムーズに売却活動ができます。

無料査定をする不動産会社も、企業のアピールや集客に繋がるだけでなく、売却を検討している不動産情報を得ることが可能です。

一方、有料査定(鑑定)は「不動産鑑定士」の資格を持った人のみが行える査定で、鑑定結果として合理的な査定額を出せます。

鑑定は公的手続きで証明書も作成できるため、有料になっているのです。

>→家の無料査定はどこに頼むべき？賢い査定業者の選び方・おすすめサイトや注意点を解説

無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

無料査定には「机上(簡易)査定」と「訪問査定」の２種類があります。

机上(簡易)査定は、アパートの立地や築年数・間取りなどから、おおよその査定額を出すものです。

すぐに結果が分かる手軽さがメリットになります。

ただし、不動産自体を確認したわけではないので、実際の査定額と変わる可能性がある方法です。

訪問査定は、不動産会社が直接見てから査定額を出します。

結果が出るまで時間はかかりますが、机上査定よりも正確な査定額を出せる方法です。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上(簡易)査定は不動産会社のホームページや一括査定サイトなど、ネット上で簡単に依頼できます。

入力フォームがある場合は、そこに基本情報を入れて送信するだけです。

地域や築年数・間取りなどを入力し、査定を申し込む人のメールアドレスや氏名・住所などが必要になる場合もあります。

入力後に査定スタートや送信ボタンを押すと、その情報が不動産会社に送られ、その日もしくは数日以内には結果が分かるのです。

内部の傷や凹みは査定評価にふくまれない

机上(簡易)査定は手軽さがメリットですが、基本情報しか入力しないので、実際の状況は評価されません。

もし、物件の内部に傷や凹みなどがあった場合は、後日の訪問査定や鑑定の時に引かれてしまう可能性があります。

よって、物件の状況がよくない時は、机上査定で出した査定額よりも少なくなってしまうこともあるのです。

訪問査定はより精度の高い査定額を算出できる

訪問査定は机上査定に比べて、より精度が高い査定額が出せます。

なぜなら、実際に不動産を確認して、内部の状況も評価しているからです。

あらかじめ、傷や凹みなどの内部状況を評価し、最初から妥当性が高い査定額を出しています。

また、築年数や間取りなどの基本情報だけでなく、日当たりや商業施設などの周辺環境も考慮していることが特徴です。

特に「駅から近い」「商業施設が近い住宅街」など、人気がある条件が揃うと、査定額が高くなる場合もあります。

訪問査定はスケジュール設定が必要

訪問査定をする時には、最初に不動産会社に申し込みをして、スケジュールを設定します。

よって、メールや電話などで不動産会社と連絡を取ることが必要です。

その時に、不動産の位置や間取り・築年数などを細かく伝えることもあります。

実際に訪問査定をする日も、申し込みをした人は立ち会いをしなくてはなりません。

つまり、訪問査定をする場合は、不動産会社への連絡やスケジュール設定など、手間はかかってしまうでしょう。

有料査定(鑑定)は不動産鑑定士によっておこなわれる

有料査定(鑑定)は、国家資格である「不動産鑑定士」によって行われます。

不動産鑑定士が鑑定した結果は公的な証明書を作成でき、正式な書類として利用することも可能です。

税務署へ鑑定書を見せると、その結果を合理的な査定価格として対処されます。

鑑定による有料査定は、不動産鑑定士の予約が必要です。

不動産会社を通して予約できますが、時間がかかる場合もあります。

また、実際に鑑定してもらった後も、結果が出るまでに時間がかかる時もあるでしょう。

→不動産鑑定とは？費用相場と評価基準・無料査定との違いを解説

鑑定費用は事務所が独自に定めている

不動産鑑定士はそれぞれ事務所に所属していて、鑑定にかかる費用は事務所独自になっています。

よって、鑑定費用は事務所によって異なる場合が多く、あらかじめ調べておくことが必要です。

また、鑑定費用は「宅地もしくは建物の鑑定評価」「農地もしくは林地の鑑定評価」「建物と土地の鑑定評価」など、鑑定するものでも異なります。

基本的には、鑑定費用は鑑定額によって異なり、鑑定額が大きい不動産は鑑定費用も大きくなるのです。

個人がアパートの売却を検討している時は、有料査定(鑑定)ではなく、無料査定でいいでしょう。

中古売買は購入者がいて成り立つものなので、必ずしも査定額通りに売れるとは限りません。

早く売却したい時や数ヶ月経過しても売れない場合は、販売額を下げる場合もあります。

つまり、査定額は参考程度に考えておいた方がいいのです。

よって、無料査定でも十分とされています。

不動産会社が無料査定をしてくれる理由は、企業のアピールや集客活動がしたいからです。

不動産会社での無料査定は、不動産の売却をしたい人だけでなく、相続の前に査定額を知りたい人など、さまざまな理由で査定を申し込んでいます。

つまり、無料査定をしていれば、査定を検討している人に会社のアピールができます。

インターネットなどで気軽に申し込める場合は、集客活動にも繋がるでしょう。

アパートの無料査定は営業的な側面が強い

アパートの無料査定は、営業的な側面としても行っています。

アパートなどの大型不動産を仲介したい不動産会社は多く、その場合は契約に結び付けることが大切です。

まずは、無料査定で不動産会社を知ってもらい、気軽に査定をしてもらいます。

そこから、契約・成約と結び付けることが目的なのです。

無料査定の結果に満足した時は、その不動産会社で契約する場合もあるので、気軽に無料査定ができる環境を整えています。

根拠のない高額を提示する悪徳業者も

無料査定をする場合、根拠のない高額な査定額を提示する悪徳業者もいるので、注意が必要です。

「うちはこれくらいで取引できます」と、高額を出して、契約をとろうとしています。

ただし、そのような悪徳業者の査定額には根拠がない場合もあるので、常に査定額の根拠を意識するといいでしょう。

そのためには、この査定額になった理由をしっかりと聞きます。

可能な範囲で複数社の査定をして、査定額の相場や妥当性を確認することも大切です。

悪徳業者の場合、契約後に傷や凹みなどを指摘して、査定額を下げる場合もあります。

アパートの無料査定で使われるのは、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３つです。

• 取引事例比較法はマイホームの査定に使われる
• 原価法は建物のみに利用できる
• 収益還元法は不動産投資で使われる

この３つがポイントになりますが、それぞれの特徴をこれからご紹介します。

①取引事例比較法

取引事例比較法は、今までに取引された物件の中で、似たものを参考にして査定額を出しています。

特にマンションや戸建て住宅など、マイホームの査定で使われることが多いです。

住まいを評価する時、風通しや日当たりなどの条件は数値化できません。

基本的には、立地や不動産の構造・築年数・面積などから、似た物件を探して参考にしています。

例えば、状況は似ていて面積のみ異なる場合は、１坪あたりで計算しなおして出すのです。

②原価法

原価法は、その不動産をこれから新築当時の状況で建て直した場合、どのくらいの価値になるかで計算します。

その後、経過時間などを調整する方法です。

経過時間の調整は原価修正といわれています。

計算式は「再調達価格×延床面積×(残り耐用年数÷法定耐用年数)」です。

再調達価格は構造によって、ある程度の相場は決まっています。

法定耐用年数もしっかりと構造によって決まっているので、その数値を計算式に当てはめれば計算できるでしょう。

③収益還元法

収益還元法は、不動産投資などで用いられる方法です。

築年数や住みやすさよりも、利益を一番に考慮して計算します。

売却するアパートが不動産投資と関係している場合は、収益還元法が最も利用される計算方法です。

収益還元法には「直接還元法」「DCF法」の２つがあります。

直接還元法の計算式は「年間の家賃収入÷還元利回り×100」、DCF法の計算式は「(A年後の合計収益)÷(1＋年間割引率のA乗)」です。

直接還元法では、1年間の家賃収入で査定を出しますが、DCF法では賃貸経営の開始から売る時の期間や利益なども考慮しています。

アパートの無料査定でみられるポイントは、以下の5つです。

• 築年数
• 立地・アクセス
• 家賃収入
• 空室率
• 想定利回り

その詳細についてご説明します。

①築年数

不動産査定結果は、築年数が大きく関係しています。

築年数が少ない場合は査定額が大きくなる可能性が高く、逆に建築してから数十年経過している場合は、査定額は低くなりやすいです。

例えば、首都圏のマンションで築年数が10年経過していると、似たような物件でも査定額は20％下がるとされています。

この理由は、建築してからの年数によって原価修正がされているからです。

また、建て直しまでの期間も短くなるため、最初から査定額は低くなってしまいます。

②立地・アクセス

立地やアクセスも査定額と大きく関係しています。

例えば、駅から近い場所は査定額が高く、自家用車やバスなどを使用しないといけない立地は、査定額は低いです。

また、最寄駅にアクセスしている交通機関によっても、査定額は変わります。

つまり、生活する上での利便性も考慮されているのです。

立地では駅から徒歩6分以内がいいとされ、その範囲に入っているときは高い評価がされます。

③家賃収入

アパートの売却では、どのぐらいの家賃収入が見込めるかも大切になります。

現在の入居者の数や家賃額・今後も入居者が入る可能性などを考慮していることが特徴です。

また、家賃収入は経年劣化によって、低くなる場合があるので、それも一緒に考慮しています。

例えば、月額の家賃が10万円で貸していても、入居者が変わる時に9万円や8万円に下がる場合もあるのです。

それらの条件もあわせて、査定額を出しています。

④空室率

現在の空室率を計算して、その結果も査定額に関係する場合があります。

例えば、12部屋中3室が空部屋の場合、その3室分の家賃収入は入りません。

その場合、不動産会社やアパートの購入者は利益が少なくなるため、あらかじめその事実を考慮して査定額を出しているのです。

空室がない場合でも、オーナーが変わることで退去する人はいるかなど、今後の具体的な動向を確認する時もあります。

⑤想定利回り

不動産投資に関する利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」などがありますが、査定では想定利回りを考慮しています。

想定利回りとは満室を想定した時の年間収入を物件の購入費用で割ったものです。

不動産会社が出す物件情報では、想定利回りを掲載しています。

なぜなら、満室だった時の利回りを伝えると、物件購入を検討する人が増えるからです。

実際の表面利回りや実質利回りも紹介しますが、想定利回りでアピールすることが多いでしょう。

アパートの無料査定をする場合は、あらかじめ必要書類を用意しているといいでしょう。

物件の情報が分かる書類として、建物の図面や売買契約書・周辺地図などを用意します。

また、今後の売却に関する計画を決めておき、修理の必要がある時は不動産会社と確認することも大切です。

今後の修理に関して、反応がよくない不動産会社は、検討し直します。

不動産会社によって査定額が変わるので、複数社に依頼するのも手段です。

その時には、あらかじめ相場を知っておき、査定額に妥当性がある不動産会社を選びましょう。

不動産会社の選択は、連絡や営業の様子など、態度を確認することも大切です。

査定額通りに売れる保証はない

不動産会社で机上査定もしくは訪問査定をしても、必ずその査定額通りに売れる保証はありません。

よって、販売に力をいれてくれる不動産会社など、信頼できるところに依頼するのが安心できます。

また、販売状況によっては、値下げする可能性があることを覚悟しておかなければなりません。

価格変更に関することも、不動産会社に確認しておくことでトラブルなく販売活動ができます。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

無料査定はあくまでも、不動産会社の「私見」で金額を出しています。

経験豊富な人が査定をしていますが、不動産会社によって、査定に関係する項目や注目する部分は異なるでしょう。

不動産の弱点があった場合は、それをプラスに考えてくれる不動産会社もあるので、さまざまな会社で査定をするのも一つの手段です。

不動産会社による無料査定は、法的な証明能力がありません。

アパートの売却では、最初に無料査定に出すことが大切です。

どのぐらいの価値があるのかを判断してもらい、売却するかを検討するといいでしょう。

必ずしも査定額で売れるとは限らないので、無料査定だけでも十分です。

無料査定は査定額を知るだけでなく、任せる不動産会社の決定にも役立つので、気軽に実施してみるといいでしょう。