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一棟アパート売却の相場はいくら?高く売るには不動産会社選びが重要!

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家の模型とマンション

収益が見込めない一棟アパートを売りたいと思っても、いくらで売れるのか検討が付かない…という方は多いです。

更に、ネットを見ると「今売ると絶対損」「アパートを売る人はバカ」なんて、信用すべきか無視すべきかわからない情報が氾濫していて、余計わからなくなってきます。

今回はそんな人のために、アパートの売却相場はいくらなのか、高く売るにはどうしたら良いのかという情報を正確に、わかりやすく解説していきます!

アパート売却の方法は2通り!立ち退きさせて売る手順と税金・費用を解説

中古アパートには定価がない!売却相場を自分で調べる必要あり

中古の1棟アパートは1億円以上で売れるものから、1,000万円も満たないものまであります。

状態や間取り、部屋数、立地によって価格は大きく変わります。更に世界情勢や金融状況、周囲の都市開発などによっても上がり下がりします。

そのため「築○○年のアパートは△千万円で売れる!」と断定することはできないのです。

そもそもアパートは売り物ではないので、定価というものがありません。自分で相場を調べて、購入希望者と交渉していく中で価格は決まっていくのです。

1年経てば売却相場は大きく変わる!常に最新情報をチェックしよう

アパートの価格を決める要素はミクロなものからマクロなものまで様々ありますが、その中でも最も影響が強いのが築年数です。

特にアパートは木造、軽量鉄骨造などの劣化しやすい材質を使っているため、築年数の経過に敏感です。

そのため、売却相場は常に最新のものを参考にすることが大切です。

また、立地が悪く、入居率も良くないアパートなら、築20~30年でほぼ売れる可能性は0になると見て良いでしょう。

今はちょうど高度経済成長やバブル経済の波に乗って購入されたアパートが、子ども世代に相続される時期でもあります。

「こんな古いアパート売れないだろ…」と諦めている方も、相場調査をすると意外と価格が付くなんてこともあります。

遺産の処理で損をしないためにも、相場調査は重要なのです。

相続した築20年超の古いアパートを売りたい!どうすれば高値で売却できる?

アパート売却の相場は10年前から3割増加!今が絶好の売り時

アパートの売却相場は10年前から右肩上がりを続けています。

市場が好転した理由は、以下の3点が挙げられます。

  • 東日本大震災で低迷した不動産相場が復興により回復した
  • 不動産投資が盛んな首都圏の不動産相場がオリンピック特需で上昇
  • 景気回復で給与が上昇し、アパートを買える余裕ができた

3つの要素が重なった今が絶好の売り時となっているのです。

2022年から相場が下がる可能性大

オリンピックの2年後の2022年から、不動産相場は大きく下がるリスクがあります。

その理由の1つが「2022年問題」です。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

1992年に施行された生産緑地法により、都市部の農地が景観を守る緑地扱いになり、税負担も軽減されてきました。

この効力が2022年に無くなることで大量の土地が売り出され、不動産全体の相場が大きく下がると言われているのです。

更に、人口減少による需要と供給バランスの崩壊も懸念されています。

都市部には既に新たな居住スペースが残っておらず、狭い土地で大人数を収納できるマンション・アパートが重宝されています。

マンション・アパートは新築のものほど人気があるので、不動産会社は次々に新しい棟を建て続けています。

その一方で古くなった建物はそのままなので、マンション全体の空室数はどんどん増えています。今後更に人口が減り、更に増えたアパートに入居者が分散すれば、価値はどんどん下がっていきます。

こうしたリスクを考えると,好況な今のうちにいらないアパートを売ってしまうほうが良いのです。

1棟アパートの相場を計算する方法「収益還元法」とは?

1棟アパートの売却相場は、収益還元法によって算出されます。

これは、将来的な投資利益を算出し、そこから現在のアパートの定める方法です。

この方法では、以下の式を使って価格を求めます。

(1年間の賃料収入-1年間の運用コスト)÷還元利回り

還元利回りは、収益の総計÷アパートの価格で求められます。

例えば、100万円のアパートの部屋5つが埋まっており、家賃を月6万円で貸し出しているなら、月の総収益は5×6=30万円、年間では360万円となります。

この際、還元利回りは360万円÷100万円=3.6%です。

更に1年間の運用費が10万円かかったとすると、売却相場は以下のようになります。

(100万円-10万円)÷3.6%=2,500万円

ただ、都市開発の状況などで、今後更なる入居者が見込めない場合などは、査定価格を下方修正します。

また、満室の部屋数が同じでも大きなアパートならその分本体価格・コストが大きくなるので売れにくくなります。

計算で相場を算出できますが、必ずしもその価格で売れるわけではないのです。

収益還元法の計算方法は直接還元法とDCF法の2種類

上で紹介した方法は直接還元法と呼ばれる計算の仕方です。

その他にも、収益還元法にはDCF法というやり方があります。

Discounted Cash-Flowの略で、アパートに価値が付く間、投資をして得られる純利益と、期間満了後に売ることで得られる利益を予測し、今の価格に割り戻して合計するという方法です。

直接還元法より査定の精度は高いですが、内容が複雑すぎるので一般の方が相場を調べるのには向いていません。

DCF法で価格を知りたいという方は、不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

収益還元法以外にも2種類の相場計算方法がある

アパートの相場計算は収益還元法だけでなく、その他に以下の2種類があります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法

それぞれの手法の内容を、ここから詳しく見ていきます。

原価法

原価法は、アパートの売却相場を調べる上でのベースとなります。

原価法は、売りたいアパートを建て壊し、同じアパートを新築するといくらかかるかをまず予測します。この価格を再調達価格と言います。

再調達価格は、アパートが築一年以内の時の価値とほぼ同じ意味と考えられます。

その後、売りたいアパートの築年数に応じて減価修正をおこないます。

こちらの計算は(耐用年数の残り÷耐用年数)で求められますが、構造ごとの耐用年数はすでに以下の通り決まっています。

例えば、築20年の木造アパートの減価修正率は(22-20)÷20=0.1と求めることができます。

その後、以下の式で相場を求めるようになります。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

取引事例比較法

取引事例比較法は収益還元法とは違い、居住目的でアパートを売却する際に用いられる手法です。

近隣の類似物件がいくらで取引されたかのデータを大量に集め、それをもとに価格を算出します。

上で紹介した相場の調べ方に近いやり方ですが、大手や実績のある業者は出回っていない自社独自のデータを多数保管しているので、更に詳しい相場を算出できます。

相場の計算法を理解したら査定額を上げられる?

どのように査定額が算出されるかを理解したところで、それを利用して査定額を上げるのは難しいでしょう。

査定額通りに売れるとも限らないので、逆に査定対策などはせず、ありのままの相場を出してもらった上でどうするか考えていくことをおすすめします。

それよりも、複数社の査定額を比較して、高く評価してくれるところを探す努力をしたほうが、ずっと高額売却の可能性は高くなりますよ。

アパート売却相場を簡単・正確に調べる方法

収益還元法を使えば相場を計算できますが、実際は周囲の状況やタイミングによって価格を修正します。

そこまで個人で正確に求めるのは難しいですが、近い値を求めることはできます。

ここからは、初心者でも簡単にできる相場の調べ方を紹介していきます。

売り出し中のアパート情報を見る

周辺地域で売り出されているアパート情報を、掲載するサイトから確認するのも一つの手です。

売り出し中の投資用アパートなら、「楽待」というサイトにまとめてあります。

ここで地域・築年数・間合いなどが近しいものを調べれば、自分のアパートがいくら位で売れるかもすぐ分かります。

楽待で不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

実際に楽待でアパートの売却相場を調べてみた

まず、楽待の公式サイトにアクセスしましょう。

すると、トップページ上部に「収益物件を探す」という部分があるので、こちらをクリックします。

すると、楽待に登録されている収益物件を絞り込み検索できる機能が横についています。試しに「一棟アパート」「東京」で検索してみましょう。

するとこのように、東京の売りに出されている収益アパートの情報が出てきました。

気になる物件をクリックすると、このようにより詳しい情報を閲覧することができます。

周辺地域の似たような間取りのアパート情報を集めれば、自分のアパートがどれくらいで売れるかの予測をある程度付けることができます。

REINSはピンポイントな情報が手に入る

REINS Market Informationは、国土交通省の指定を受けている不動産流通機構によって運営されている不動産情報サイトです。

このサイトでは、マンションやアパートの実際の売却額を、直近1年間の事例のみ閲覧することができます。

また、地域や駅までの距離、築年数、間取りといった条件を決めて、かなり詳細な絞り込みをおこなうことも可能です。

マンションの買い手の方が知っておきたいサイトではありますが、自分の物件の情報を入れて検索する事で、売り手も売却額を予想できるといったメリットがありますよ。

情報量が必要なら土地総合情報システム

REINSは、細かい条件設定をして、ピンポイントな情報を取得できますが、情報量が1年間と限られています。

「REINSを利用しても情報がない」という場合は、土地総合情報システムを利用してみましょう。

このサイトでは、国土交通省のアンケート調査に基づく、過去5年間のマンションやアパートの売却額(成約価格)を公開しています。

REINSとは違い、長期間の価格を見る事ができるので、現在が増額傾向なのかどうかも予測する事が可能です。

一方、絞り込み検索がを詳細には出来ないので、両サイトを兼用していくのがおすすめです。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

土地情報総合システムからアパート売却相場を調べてみた

まずは「土地情報総合システム」のサイトを開き、不動産取引価格情報検索というところをクリックします。

すると、このような検索画面に飛びます。

ややこしいのですが、左の「種類を選ぶ」というカテゴリにはアパートの区分がありません。アパートを検索したい時は赤い「中古マンション等」というところをチェックしましょう。

すると、このように指定した期間中に成約した中古マンションの情報が多数出来ます。

ここで確認できる情報は、以下の通りです。

  • アパートの所在地
  • 最寄り駅(名称・距離)
  • 取引総額
  • 間取り
  • 面積
  • 用途
  • 改装の有無
  • 今後の利用目的
  • 建築年
  • 構造
  • 都市計画
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 取引時期

ただ、このままではアパートなのかマンションなのかの区別が付きません。アパートに絞るには、「構造」という部分をクリックしてください。

するとこのように、構造別に絞り込み検索することができます。

一般的には木造、木造モルタル造、軽量鉄骨造(LGS造)がアパートで、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)がマンションですから、ここでアパートを絞り込めるはずです。

2017年第2四半期~2018年第1四半期で東京の軽量鉄骨造アパートを絞り込み検索すると、こちらの2件が出てきました。

2件だけでは相場のサンプルとしては少ないので、更に期間を広げたり、地域を絞ったりして、自分のアパートに似た事例を探していきます。

これでだいたいいくらで売れるかがわかりますよ!

アパートが相場通り売れるとは限らない!実際は1割以上下がることも

一括査定サイトを含めてアパートの相場を調べる方法を紹介してきましたが、かならずしも相場通りに売れるわけではありません。

現状としては、相場通りに売れたケースが5割で、残りの5割が相場以上に売れた人と相場以下で売れた人が半々です。

相場以下で売れたケースの多くは長期売れ残りの打開策として、売主と業者が話し合い、自らの意思で値下げをするケースが多いです。

不動産売却の平均期間が3~6か月なので、6か月を過ぎた頃に値下げを考えていくのがセオリーです。

いざ値下げをする場合は、まず50万円を下げ、それから数か月経っても売れなかったらもう50万円下げるのがおすすめです。

値下げ幅が小さすぎると効果はないですし、大きすぎると損です。

自分の利益も見込める範囲内で値下げはしていくようにしましょう。

価格交渉で更に下げられることも

値段を下げて内覧をクリアできたからといって、気を緩めてはいけません。その後の価格交渉で、買主から更なる値下げを提案されることもあるからです。

向こうも素人なので無茶な値下げを要求されることも多いですが、価格の1割程度までなら応じる売主も少なくありません。

広告から問い合わせをもらい、内覧を通過するまでにも時間がかかりますし、高額を払ってくれる買主がどうしても優位になるので、相手が冷めないうちに契約を結びたいと思う人が多いからです。

ただ、手取りいくら必要かというのはそれぞれの目的によって違いますから、自分の中で「値下げは○○万円まで。それ以上はどんな理由があっても絶対だめ!」という線引きをしておく必要があります。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

相場から税金・手数料を引いた価格も考えよう

アパートを売ると以下のような費用がかかります。相場通りに売れたとしても、こちらの費用総額100万円ほどが差し引かれることになるのです。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 仲介手数料
  • 賃料の一部
  • 立ち退き料
  • その他、売却にかかる費用

かかる税金・費用を計算する方法はこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

アパート売却にかかる税金・費用は7種類!節税はどうやる?

譲渡所得税を計算する際は所有期間に注意しよう

アパートの売却が上手くいけば買った時よりも高く売ることができますが、この際、譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税は、アパートの所有期間(取得日から売却した年の1月1日まで)が何年かによって、税率が大きく変わります。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(所有期間5年以内) 30% 9%39%
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15% 5%20%
軽減税率の特例(所有期間10年超) 10% 4%14%

課税額を予測する際は、この税率の変化にくれぐれも注意してください。

アパート売却でかかる譲渡所得税とは?節税方法はある?

所有期間を延ばすことが必ずしもお得とは限らない

税率が所有期間に応じて下がると聞けば、「だったら、少し経ってから売ったほうがお得じゃん!」と思う人がいるかも知れませんが、必ずしもそういうわけではありません。

まず所有期間を延ばせば築年数がその分経過するので、評価は下がってしまいます。また、前述の通り今は絶好の売り時ですが、所有期間を延ばすことでチャンスを逃してしまうかも知れません。

例えばこちらの投資家の方は、所有期間が5年未満でも様々な要素から今がお得と判断して売り出し、成功させています。

【アパート売却体験談】ローン付き一棟アパートを1900万円高く売ったコツを投資家が解説

アパートを売る目的は節税ではなく収益の獲得です。それを踏まえて、短期で売った場合と長期で売った場合の収益を確認しましょう。

どちらもだいたい同じであれば、市況が好調な今のうちに売るほうが確実にお得です。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

経営していたアパートを売る際は消費税に注意しよう!

賃貸経営する際は、消費税にも注意をしましょう。

売主が個人でも、経営していたアパートを売る際は消費税がかかる可能性があります。

【消費税がかかるケース】
・居住目的で不動産を売買する場合
【消費税がかからないケース】
・収益物件を売買する場合
・法人や個人事業主が不動産を売買する場合

ただ、経営していたアパートを売る場合も、以下の条件を満たしていなければ消費税はかかりません。

【売主が個人】
2年前の課税売上高が1000万円を超えている
【売主が法人】
2期前の事業年度の課税売上高が1000万円を超えている

つまり、そこまで賃貸収益をあげられていない場合は消費税を支払う必要はないのです。

ただ、消費税がかかるとなれば売却価格の8%を負担しなければいけません。

3,000万円で売れたとすれば240万円も税金で持ってかれてしまうので注意しましょう。

2019年に消費税が10%に増税!アパート売却に影響はある?

2019年10月1日から、消費税が10%に増税します。

これを受けて、収益物件は増税前に売るべき!という意見が増えてきました。しかし、本当にそうかは疑問です。

増税に向けて、不動産会社は間違いなく売却キャンペーンを展開してくるでしょう。これに乗せられて契約をしても、増税前に無事成約が取れる確証はありません。

もし増税直前まで売れなかったら、業者は足元を見て一気に値下げをしてくるかも知れません。そうなれば結局損をしてしまいます。

また、増税を見越して売り出す競合アパートの数が一気に増えるでしょう。そうなれば築年数が古く入居率も低いアパートは不利な状況になってしまいます。

増税前に売るのが必ずしも良いわけではありませんが、では増税をどうやり過ごすかはアパート経営を続けていく上で非常に重要なポイントとなるでしょう。

領収書に印紙を貼るかどうかは取引目的によって異なる

不動産売買では印紙税という税金もかかってしまいます。

これは、売買契約時に契約書に課税額分の印紙を貼って提出することで納付をします。

ちなみに、印紙税は取引価格に応じて以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

こちらは契約書1枚につき必要な印紙代ですが、取引によっては売主の保管分の契約書(領収書)にも印紙が必要になります。

  1. 印紙が提出分のみ必要:個人間で居住目的の物件売買
  2. 提出分・領収書どちらにも印紙が必要:収益物件の売買や法人・個人が主体の取引

居住目的の物件売買なら、上の表の金額を2倍して印紙税を求めます。

アパートを売却!領収書に印紙は必要?

アパートの相場は早めに調べておいた方が良い

一括査定サイトなどのネットで簡単に査定を依頼できるサービスが増えています。

まだ検討中の段階で業者に依頼をすると営業電話がかかってきて面倒なこともありますが、それでもなるべく早く売却価格の相場を算出してしまうことをおすすめします。

不動産のし上というのは、はじめての人にとっては非常に複雑です。

物件が1,000万円で売れそうだといわれても、それがお得なのかどうかもわかりにくいことでしょう。

アパートの売却を成功させたいのであれば、まずは不動産の世界を知ることからはじめてみてはどうでしょうか。

アパートを売るのにかかる時間は平均3~6ヶ月!タイミング次第で期間短縮も可能

不動産会社にアパートの仲介売却を依頼すると、そこから成約が結ばれるまで平均3~6ヶ月かかります。

売却までの流れは、以下の通りです。

  1. 仲介業者決定(1週間)
  2. 売り出し・内覧の準備
  3. 販売活動(約1~3か月)
  4. 売買契約
  5. 引き渡し準備(約1.5か月)
  6. 引き渡し・決済

ただ、買主が欲しいといわなければ売れないので、運・タイミング次第で期間は大きく前後します。

すぐ売れると言われていた物件が成約まで1年近くかかった例もあるので、なるべく期間を長めに設定しておきましょう。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

どのタイミングで売り出すとアパートが早く売れる?

アパートを早く高く売りたいなら、売り出すタイミングが重要です。

例えば以下の4つが、おすすめの売却ポイントに挙げられます。

  • 転職・転勤の多い2、3月に売り出す
  • 満室になっている時に売る
  • 地価が上昇したタイミングで売る
  • 減価償却期間が終わったタイミングで売る

売り出す時期を決めてそこまで我慢をするのは面倒ですが、周りが誰もやっていない分、ライバルを出し抜ける確率が高いですよ!

競合が少ないと相場の1割増で売れる?流動性比率について

上のような条件を満たすタイミングで売ると、ただ競合を出し抜けるというだけでなく、査定評価も高くなります。

不動産会社が物件の査定をする際は、収益還元法や取引事例比較法などで一旦ベースの金額を算出し、そこから流動性比率を使って修正します。

【流動性比率】
市場の流動性に対する査定物件の優劣。わかりやすく言えば、現在売られている競合と比較してどれくらい優れている(売れそう)かを示す。
基準を100%とし、上限が110%、下限が85%となる。

良いタイミングで売り出せば、相場の最大1割増で売れます。一方、タイミングが悪いと価格は相場の1.5割低くなります。

高く売るためには、タイミングが非常に重要なのです。

アパートを高く売るには不動産会社選びが重要!大手と中小どちらがおすすめ?

アパートを売ると言っても、持ち主自身が宣伝をして交渉をする…というわけではありません。

個人でアパートを売るには限界があるので、販売活動のほとんどはプロの不動産会社にお願いするようになります。

「アパートを高く売る」ということは、「高く売ってくれる不動産会社と契約する」ということとほぼイコールなのです。

全国展開の大手と地域密着の中小・どちらと契約すべき?

不動産会社 には三井のリハウスに代表されるような大手仲介業者と、長年地元で営業している街の不動産屋がいます。

どちらにもメリット・デメリットがあるので、依頼する際は注意が必要です。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

一見すると大手のほうがサービスが良さそうですが、アパートを売る際は注意が必要です。

大手の担当者は1人で多くの案件を抱えており、利益が高そうな案件から取り組んでいきます。

アパートはマンションや戸建てよりも売れにくいので、契約しても後回しにされる可能性が高いのです。

一方、街の不動産屋は一つ一つの案件にじっくり取り組んでくれますが、保証サービスやネットを使った宣伝に弱いというデメリットもあります。

どちらがお得とは必ずしも言えないので、両方に査定を依頼し、比較してみることをおすすめします。

アパートを何件仲介売却したか聞いてみよう

査定額が高く、対応も良い業者が見つかったとしても、まだ信頼してはいけません。

「実績十分!」とPRしていても、その実績のうちアパートの売却実績が何%を占めているかわからないからです。

契約前に直接、「直近のアパートの成約って何件ですか?」と聞いてみましょう。

1年間の仲介実績が1,000件でも、アパートがそのうち10件未満なら、信頼はできません。

しっかり何件か答えてくれるならまだ信頼できますが、「えーと、そうですねー…」と言葉を濁すようであれば不安が残ります。

過去の実績は包み隠さず教える義務があるので、隠しているようなら契約後も重要な情報を告知してくれないかもしれません。

こうした相手とは契約しないようにしましょう。

アパートは複数社の査定を比較するのが大切!一括査定サイトを活用しよう

一括査定サイト

アパートを売る際は最初に査定を依頼しますが、これは不動産会社が「これくらいの金額で売ります」という意思表示でもあります。

そのため、比較して高値査定のところと契約すれば、高額売却できる可能性は格段に上がります。

査定を複数社に依頼するときにおすすめなのが、一括査定サイトというサービスです。

物件の簡単な情報を入れるだけで複数の業者に査定を依頼することが可能になります。

通常、査定というのはそれぞれの業者に依頼するものですが、このサービスでは一括で簡単に申し込めますし、データを集めやすいです。

不動産売却では査定する業者によって利益が300万円ほど変わってしまうといわれていますが、このように複数業者の査定額を確認できれば、大きく損をするということはありませんし、市場全体のイメージもしやすくなるでしょう。

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらに掲載しています。ぜひ参考にしてください!

【2018年】不動産一括査定サイト33社を比較!評判・口コミで選ぶ最新おすすめランキング

アパートを売ったら手元にいくら入る?相場を使ってシミュレーションしてみた!

では、ここまでの内容を踏まえてアパートの売却価格をシミュレーションしてみましょう。

ちなみに、今回シミュレーションするのは、こんなアパートです。

建物名 プラザ荘
築年数 20年
構造・階数 木造・2階
満室率 80%(全10室中2室が空室)
賃料 月6万円
所有期間 5年6か月
専有面積 50.00㎡
駅までの距離 徒歩7分
利用使途 賃貸経営

①取引事例比較法でアパートの相場額を算出

まず、売却相場を算出します。プラザ荘は収益物件なので本当は収益還元法で相場を求めたいですが、ここでは誰でも簡単にできる取引事例比較法を使っていきます。

直近1年前に木造、築20年のアパートA、Bが取引されたとして、その事例をもとに価格を求めます。

ちなみに、プラザ荘とアパートA、Bの成約価格、面積は以下の通りとします。

面積 成約価格
プラザ荘 50㎡
アパートA 40㎡3800万円
アパートB 100㎡ 7500万円

この時、プラザ荘の概算値はこちらの計算式で求めることができます。

(3800万円÷40+7500万円÷100)×50÷2=(95万円+75万円)×50÷2=4250万円

※一括査定サイトを利用する場合は、この計算は省略できます。

②業者に支払う仲介手数料の金額を算出

次に、ここから費用・税金を差し引いていきましょう。

まずは仲介手数料です。仲介手数料は、売却価格に応じて以下のように決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

4250万円は400万円超なので、仲介手数料は4250万円×3%+6万円=127.5万円+6万円=133.5万円となります。

③印紙税を算出

次に、印紙税です。前述の表に当てはめると、プラザ荘の印紙税は10,000円です。更にプラザ荘は収益物件なので、課税額は20,000円となります。

④立ち退き料を算出

売主は現在の入居者を全て立ち退きさせてから売ると仮定し、立ち退き料を算出していきます。

立ち退き料は、売却の半年~1年前に立ち退き勧告をしてから、オーナーと入居者で話し合って決めるのが一般的ですが、通常は以下2つのどちらかになることが多いです。

  • 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
  • 家賃の半年~1年分

今回は後者を採用して、入居者8人に家賃の半年分を支払ったと仮定します。

プラザ荘の家賃は月6万円なので、立ち退き料の合計は6万円×6ヶ月×8人=288万円となります。

アパート売却時の立ち退き料はいくら?住人の立ち退きを円滑に進める方法

⑤譲渡所得税を算出

次に、譲渡所得税を計算していきます。

アパートの取得費が3,800万円、売却にかかった費用が438万円とします。

【費用の内訳】

  • 仲介手数料:133.5万円
  • 印紙税:2万円
  • リフォーム、ハウスクリーニング代:14.5万円
  • 立ち退き料:288万円

更に、取得費を減価償却費で引くと、以下のようになります。

①減価償却費=3,800万円×0.9×木造の償却率(0.031)×築年数(20)=2120万4000円
②3800万円-2120万4000円=1679万6000円

※減価償却に関しては、こちらに詳しくまとめています!

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

更に、プラザ荘の所有期間は5年を超えているので、税率は長期譲渡所得の合計税率20%が適用されます。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

ここまで算出した数字を譲渡所得税の計算式に当てはめると、こうなります。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費-減価償却費+売却費用) }
=20%×{4250万円-(1679万6000円+438万円) }
=20%×2132万4000円=426万4800円

こちらが、アパート売却にかかる譲渡所得税となります。

⑥売却価格から税金・費用を差し引いて手取り額を算出

ここまでで算出した金額を一度まとめてみましょう。

  • 売却価格:4250万円
  • 仲介手数料:133.5万円
  • 印紙税:2万円
  • 立ち退き料:288万円
  • リフォーム、ハウスクリーニング:14.5万円
  • 譲渡所得税:426万4800円

売却価格から総コストを差し引くと、手取り額がいくらかが分かります。

4250万円-(税金・費用の総額)=3385万5200円

こちらが、あなたがアパートを売って手に入る金額の予想値になります。

⑦ローンが残っている場合は手取り額で一括返済する必要あり

多くのアパートが、住宅ローンやアパートローンを利用していると思います。

ローンが残ったアパートを売ることはできないので、売却代金を使って引き渡し前に完済をします。

ただ一括返済はイレギュラーな返済方法なので、事前に金融機関から許可を取る必要があります。アパートにローンが残る方は、まず金融機関に連絡しましょう。(不動産会社に取り次いでもらうこともできます)

不動産売却時に銀行へ連絡するタイミング!不動産と銀行の関係とは?

また、一括返済の金額は、ローン残高そのままというわけではありません。例えば、住宅ローンは金融機関ごとに一括返済手数料を設けています。

【主要銀行住宅ローンの一括返済手数料】

金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

残債+手数料を、費用・税金を引いた手取り額から支払えるかどうかもしっかり確認しておきましょう。

住み替えの場合は引っ越し代や長期的なローン返済も考慮しよう

住宅ローンを引いた最終的な金額が、3000万円となりました。

では、これを使って3000万円の新築物件を買えるかと言えば、そんな甘いものではありません。

購入できる住宅は、自己資金(頭金+諸費用)+住宅ローンを余裕で支払えるかどうかが重要になります。頭金は購入価格の2~3割にはなるので、その分も考慮しなければいけません。

また、新居を買う場合は新たに住宅ローンを付けるようになるので、長期の返済プランも立てなければいけません。

毎月返済額 20年ローン25年ローン30年ローン35年ローン
8万円 1442万円1687万円1897万円2078万円
10万円 1803万円2108万円2371万円2578万円
12万円 2163万円2530万円2846万円3118万円
14万円 2524万円2952万円3320万円3637万円
16万円2884万円3374万円3795万円4157万円
18万円 3245万円3795万円4269万円4677万円
20万円 3606万円4217万円4743万円5196万円

※金利3%、元利均等返済の場合

月20万円の返済を要する35年ローンを全て売却代金から補うことはできません。ローンを組む際はやはり自分の給与に縛られてしまいます。

その他の引っ越し代や家具購入費などを含めると、アパートを売ったお金を住み替え費用に使おうとしても、現実的には大きな足しにはならないことがわかります。

住み替え計画を立てる場合は、費用の見積もりは少々厳しめにやっておくことをおすすめします。

アパートの売却相場が分かったらすべきことは2つ!

アパートの売却相場を詳しく知ることができれば、今後の販売活動をかなり有利に進めることができます。

では、相場がわかったら次に何をすれば良いのでしょうか?

①相場を理解している知見の広い営業マンを探す

売却相場をしっかり理解していると、不動産屋に査定を依頼した時、その価格の根拠がしっかりしているかどうかを見抜くことができます。

有能な営業マンなら、なぜこの査定額になったのか、物件のプラス面とマイナス面を挙げた上で、現在の相場も鑑みて、どう価格をつけたのかを詳しく説明してくれます。

もしあなたが相場を調べていないと、営業マンの話の半分も理解できないでしょう。

悪徳業者ならあなたのアタフタする様子を見て、相場を無視した価格を付けて騙すこともあります。

詐欺に合わないためにも、事前に相場をしっかり調べて、査定額が常識の範囲内かをチェックする必要があるのです。

②相場を踏まえていくらで売るか考える

アパートは相場通りに売らなければいけないわけではありません。

実は、中古物件は売主の意思で、いくらで売っても良いのです。

ただ、相場よりも1000万円以上高く売れば、当然買い手は付きませんし、逆に相場より安く売りだしたら損をしてしまいます。

売り出し価格を決める際は今まで調べておいた売却相場がかなり使えます。

相場感を踏まえた上で各社の査定額も参考にし、相場よりは少し高いけど買い手が付きそうな価格のギリギリを狙っていくのが、高く売るためには重要ですよ。

相場が低くても大丈夫!低評価のアパートを高く売るポイント

ここまでアパートの相場を調べる方法を解説しましたが、その通りに調べてみたら予想以上に低くてガッカリしたという方もいるのではないでしょうか?

相場はあくまで相場なので、評価が低くても高く売ることはできます。

ここからは、アパートを相場以上で売る2つのポイントを紹介していきます。

内覧前には部屋・共用部分の掃除をしよう

いくらアクセスが悪く、築古のアパートだとしても、それが欲しいという買主がいれば取引は成立します。

内覧ではフローリングのキズや設備の調子もじっくり見ますが、エントランスに入った段階で「あ!このアパート良いな!」と直感で思わせることができれば、取引の成功率はかなり上がります。

内覧を成功させるには掃除をしっかりやって、第一印象をアップさせるのが重要です。

特に水回りは水垢が取れにくいので、重点的に掃除をしましょう。また、エアコンから出る嫌なにおいも住んでいると気づきにくくなるので、客観的に厳しくチェックしていきましょう。

その他にも内覧には抑えておきたいポイントが16こあります。こちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

高く売れるタイミングの見極めも重要

アパートは売るタイミングが良ければ過去の類似物件取引事例の2倍以上で売れることも良くあります。

地価が上昇しており、住宅ローンの金利が低い場合は中古物件が売りやすいですが、2020年までは東京オリンピックで地価がバブル期以上に高騰していますし、マイナス金利政策でローン金利も10年前より2%前後低くなっています。

そう考えると、まさに今が売り時といって良いでしょう。

個別の状況からアパートの売り時を見極める場合は、以下の3つに当てはまるタイミングが売り時と言えます。

  • 設定した投資期限を満たしたタイミング
  • ポートフォリオ割合を見直すタイミング
  • まとまったお金が必要なタイミング

売り時の見極め方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

アパート経営の出口戦略!ベストな売り時を見つけるポイント6選

スルガ銀行不正融資問題でアパートローンの審査が厳しくなるかも

スルガ銀行のアパートローン不正融資が2018年に見つかり、大きな問題となっています。

「他社で落ちてもスルガなら通してくれる!」と評判だった審査の甘いスルガ銀行でしたが、不祥事を機に融資引き締めに動いています。

この動きが業界全体に広がってローン審査が厳しくなれば、金利は安いのに審査に落ちるのが怖いから購入をやめておこうと考える投資家が少なからず出てきます。

こうなると中古アパートは売れにくくなってしまうので、需要の高い今のうちに売ってしまうのがおすすめです。

アパートを売る際は柔軟な発想と広い視野を持とう

団地のアパート

不要なアパートを売らずに賃貸に出している人も少なからずいます。

また、古くなったアパートの建物部分を立て壊し、更地にして売ったり、駐車場にしてお金をもらっている人もいます。

土地賃料(借地料)相場の求め方!ポイントや注意点を一挙解説

いらないアパートは売るものだと勝手に思っていたが、賃料相場を調べてみたら意外に高かったので売るのをやめたという人は多いです。

売るだけでなく、様々な可能性を考えていくことをおすすめします。

また、売り出せばすぐ売れるはずだったのに、半年経っても成約が取れず悩む人は多いです。この場合は今までやってきた売り方を疑い、変えていく必要があります。

1棟アパートが売れない理由と今すぐやるべき打開策4選

アパートは事前に調べた相場通りに売れるとは限りませんし、思わぬチャンスを見逃してしまうこともあります。柔軟な発想と広い視野を持っていきましょう。

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