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老後の住み替えで理想のシニアライフを手に入れるポイント

【更新日】2020-03-11
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老後の住み替え

50代、60代で先を見据えて住み替えをおこなう方が増えています。

日本人の平均寿命が年々長くなっている中で、100歳まで生きることを見越して暮らしを一新したいという方は多いです。

今回は、老後の住み替えではどんなところに注意する必要があるのかを詳しく解説していきます。

住み替え成功ガイド!不動産の買い替えで後悔しないポイント・注意点を徹底解説

老後の生活をどうする?住み替えの選択肢を知る

住み替えのやり方は、その人の状況によって大きく変わります。

老後をよりよくするための住み替えでしたら、主に以下の4つの選択肢が思い浮かぶことでしょう。

  • 一戸建てからマンションへの住み替え
  • シニア向け住宅への住み替え
  • 居住物件の建て替え・リフォーム
  • 子供たちとの同居(二世帯住宅)

それぞれ詳しくみていきます。

一戸建てからマンションへの住み替え

以前は、40歳前後で一戸建て住宅を購入し、家族と住むのが高いステータスの象徴でした。

しかし、当時無理して買った物件はバリアフリー構造も施されておらず、子どもが独立後は広すぎて持て余すというデメリットもあります。

そこで、老夫婦が住むのにちょうど良い広さのマンションに住み替えるという選択肢もあります。敢えて狭い部屋に引っ越すことを、ダウンサイジングと言います。

郊外の一戸建てから立地の良いマンションに引っ越せば、一気に買い物のしやすさがアップします。

病院などに通いやすくなるのも、老後を考えた時の魅力でしょう。

ただ、一戸建ての暮らしになれている分、近隣住民との関係がストレスになるケースも少なくありません。

また、毎月の家賃を払うのは年金生活者にとっては負担が大きいのもデメリットです。

シニア向け住宅への住み替え

老人ホームとは別に、現在はシニア向け住宅というものが存在します。

シニア向け住宅は大きく分けて、以下の2種類があります。

  • サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
  • シニア向け分譲マンション
いわゆるサ高住は、バリアフリー構造になっている賃貸マンションです。

介護サービスも必要に応じて受けられるので、老後も快適です。

シニア向け分譲マンションも同じようなサービスを受けられる購入タイプですが、購入には年齢制限があることも多いので注意しましょう。

居住物件の建て替え・リフォーム

現在住んでいる一戸建ての建て替え・リフォームによって住みやすくするのも一つの手です。

バリアフリー設備を改築する方もいれば、家賃収入を手に入れるため一階部分を店舗に改装する方もいます。

住み慣れた家に住み続けられるのは大きなメリットですが、管理費をどう負担するのか、死後の相続はどうなるのかをしっかり確認する必要があります。

子供たちとの同居(二世帯住宅)

子供世帯と同居をするのをきっかけに、二世帯住宅に建て替える方も少なくありません。

家族みんなで住めるのは幸せですが、ひょんなことから関係性が悪くなる可能性もあります。

二世帯住宅には一階部分を共同で使うタイプと、同じ建物にいながら、玄関から生活スペースまで世帯で完全に別にするタイプがあります。

どちらが良いのかしっかり考えておきましょう。

老後のために住み替えをしたい!資金はどう工面する?

50・60代からの住み替えは、資金をどう工面するかがポイントになります。

高齢になっている分、ローン審査に通るのも難しくなっているのが現実。しっかり計画を立てておきましょう。

60代でも住宅ローン利用できる可能性は十分ある

60代でも、住宅ローン審査に通る見込みは十分あります。

住宅ローンは一般的に申し込み時の年齢が70歳未満、完済時の年齢が80歳未満となっているのが一般的なので、60代ならまだチャンスがあります。

ただ、年齢からフルローンを組むのは難しく、借入額も低くなる傾向があるため、住宅ローン一本で住み替え費用を賄うのは難しいでしょう。

「親子リレーローン」「ペアローン」ならシニアでも組みやすいので、検討していきましょう。

今の住まいを高く売る

今の住まいを高く売ることで、住み替えの資金をまとめて得ることができます。

シニア層が特にやってしまいがちなのが、お世話になった最寄の不動産屋に売却を依頼すること。

売却価格は不動産会社によって大きく変わるので、最寄の不動産屋に売却依頼をすると、知らない間に大損をしている可能性が高いです。

現在は一括査定サイトという、簡単な物件情報を記入するだけで幅広い不動産会社の査定額を比較できるサービスが主流なので、一度利用してみましょう。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

退職金や貯金を一気に使うのはNG

今後のことを考えると、住み替えに退職金や貯金を一気に使うのはおすすめしません。

老後は何が起こるのか分からないので、今後使うであろうお金をしっかり取っておき、計画的な住み替えをしましょう。

住み替えに高額を使ってしまう理由として、年金額を把握しておらず、過大評価しているという点が挙げられます。

「ねんきん定期便」などをチェックすれば、いくらもらえるか分かるので、そこから住み替えで使える費用を計算していきましょう。

老後の住み替えを成功させるコツ

老後の住み替えを成功させるには、若い頃とは少し違う住まい選びが必要になってきます。

ここからは、老後の住み替えを成功させるポイントを紹介していきます。

住み替え先は「住みやすさ」で選ぶ

若い時は住みたい街やおしゃれな内装で住まいを選ぶこともあったでしょうが、老後を見据えた住み替えでは徹底的に住みやすさにこだわることが大切です。

住みやすさとは、快適さと安全性の2つに分けることができます。

地域の治安の良さや、物件を快適に利用できるのかをポイントにしていきましょう。

今の住まいを早めに査定へ出す

今の住まいを売り、その資金を使って住み替えをしようとしている方は、今の住まいを早めに査定へ出し、いくらで売れるかのイメージを持っておきましょう。

購入価格に比べて売却価格はかなり落ちている可能性があるので、常に最新の査定額をチェックする必要があります。

売却価格が住み替え費用の大部分を占めるようになるので、ここが分からないと計画そのものが破綻します。

また、早めに査定をしておかないと、物件購入のタイミングと売却・引き渡しのタイミングがずれてしまい、仮住まいへの一時引っ越しを余儀なくされる可能性もあります。

住み替え先の資産価値も考慮しておく

終の棲家だと思って老後の住み替え先を選ぶ方は多いでしょうが、老人ホームへの入居を余儀なくされ、すぐに空き家になる可能性もあります。

こうなれば、入居費用や死後の物件管理は相続した子ども世帯がしなければいけなくなります。

こうした状況を避けるため、あらかじめ売る可能性も考えて物件選びをしておきましょう。

住み替えタイミングは60代より50代のほうが良い?

p>老後の住み替えは60代で検討する方が多いですが、専門家の中には50代のうちで住み替えをするのが理想的という声も多いです。

50代は子供が自立し始め、セカンドライフへの希望が膨らんできたタイミングです。

60代よりもまだまだ元気で、物件探しや引っ越し作業への気力・体力も十分です。

加えて、住み替えに向けて考える時間もじっくり取れるというのが大きなメリットです。

入居条件やローン審査の条件も60代に比べるとクリアしやすく、選択肢の幅が広がります。

60代からの住み替えは注意が必要!老後の住み替えに潜む恐ろしい罠

60代からの住み替えでは、資金面を特に注意しましょう。

住み替えに退職金や老後のための蓄えを利用するのは構わないでしょう。

ただ、大部分のお金を使ってしまうと、住み替え後にやっぱり都会に戻ろうとしたり、リフォームにお金をかけたりすることはできません。

年金で得られる収入は男性が年200万円ほどなので、住まいに使う前に生活で精一杯です。

老後の住み替え手続きをスタートしたら、一度も失敗をする余地はないと考えておくほうが良いでしょう。

後悔をしても対処できる余地を残す

定年退職をした後にリゾート地で夢のセカンドライフを送ろうとしても、実際に住んでみるとどれだけ不便か想像がつかないかと思います。

若い時のように仕事を頑張ってお金を貯めることも難しくなりますし、高額の医療費がかかってくる可能性だってあります。

医療コストも考えて安心できる老後資金は、65歳時点で3000~4000万円ほどだと言われています。

潤沢な資金を持っていれば、住み替えに失敗をしても対処することができます。

そのためには、少なくても50代の段階から住み替え計画を立てておく必要があります。

老後の理想の住まいは戸建て?それともマンション?

老後の住み替えで、戸建てとマンションのどちらに引っ越すか悩んでいる方も多いかと思います。

老夫婦2人で住むのであれば、マンションの方がちょうど良い広さで機能性は高いです。

ただ、住民たちの文化に入るのが嫌だということで、戸建てを希望することも多いです。

その他にも戸建てとマンションでは、かかるコストに違いがあります。

戸建て マンション
修繕積立金 ×
水道加入負担金 ×
火災保険料
管理費 ×
塗装費用 ×
床下メンテナンス
シロアリ検査 ×
クロスの張替え/th> ×
サッシのコーキング
固定資産税

※〇:必要 ×:不要

スーモなどのポータルサイトを閲覧すると戸建てやマンションそれぞれの売り出し情報が掲載されていますが、長所・短所は物件によりけりといったところで、どちらが良いということはありません。

資金や立地などの条件を詰めた上で、まずはマンション・戸建ての違いに捉われず物件探しを進めていくことがおすすめです。

老後は持ち家から賃貸に住み替えた方が良い理由

老後は持ち家を売却して、賃貸物件に住み替えることをおすすめします。

古い家を売り払って老後の資金を蓄え、住みやすい広さへ引っ越すというのも理由の一つです。

ただそれ以外にも、家賃の支払いが月ごとになるので、リスクを最小限に抑えられるという理由もあります。

前述ように、持ち家への住み替えでまとまった額を使ってしまうと、引っ越しで失敗した時や急な入院時に対応できません。

賃貸へ住み替えれば、万が一のことが起こったタイミングで再度引っ越しをすることが出来るので、リスクを最小限に抑えることができます。

持ち家の価値がどんどん下がると言われる現在、新たに持ち家を購入することは相続人にとって迷惑かもしれません。

賃貸物件に引っ越し、子ども世代へ余計な遺産を残さないことも大切です。

老後の住み替えは今の住まいを高く売ることから考えよう

住み替えを考える時、新居選びから先におこなう方は多いです。

ただ、実際は今の住まいをできるだけ高く売る方法を先に考える方が賢いです。

不動産は、売主の努力次第で相場の3割増しで売れたというケースも少なくありません。

都市部の一戸建ては平均2000~3000万円が相場ですから、工夫をするだけで数百万円の追加利益を得られることになります。

特に住み替え費用が限られてくるシニア層は、住まいを高く売るにはどうすれば良いのかしっかり考えましょう。

家を高く売る方法ガイド!高額売却のコツ4つを徹底解説
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