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一戸建てを売る!売却の方法・注意点を築4~10年の築浅住宅から築40年の築古住宅までケース別に解説

【更新日】2019-12-24
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一戸建てを売る方法

一戸建ての売却は、マンション以上に築年数に影響されます。

不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

市場に出回っている物件の傾向によって相場は変化しますが、だいたい築10年を区切りに価格が大きく低下しているようです。

売り手の立場からすれば、「築10年なんて新品同然だし、高値で売れていいはず」と思いたいですが、同じように考える人も非常に多いので、築10年の一戸建てを高値売却するには競合に勝つ覚悟と工夫が必要になります。

とは言え、売り出し中の一戸建ての中には、築30年、40年のものも多数あります。

築古住宅でも売ることはできますが、成約を取るには古いというデメリットを補うことも必要なってきます。

この記事では、一戸建て売却の注意点・コツを築年数別に解説していきます。

一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント

築10年の一戸建ては新築時の半分の価値!それでも多く売られている

売却された一戸建ての中でも成約にまでいたった物件の築年数を調べてみると、築6~10年のものと築11~15年のものがそれぞれ全体の約15%を占めているので、築10年前後の一戸建てが市場の3割を占めているということになります。

成約にいたった物件の割合ではあるので、築年数が高すぎて売れ残ってしまった物件などを含めればもう少し占有率は低くなるでしょうが、少なくとも、これくらいの築年数の物件は多く売却されているので、「新築同様!」というようなアピールの仕方は難しいでしょう。

築10年が一戸建て売却の基準ってホント?

10年経つと不動産の価値は半減すると書かれているWebサイトなどもたまに見かけますが、大きな勘違いです。

一戸建ての築年数と売却価格の関係

上は、国土交通省が発表した資料で、財団法人不動産流通近代化センターが試算したデータと、減価償却年数から試算したデータを掲載し、一戸建ての築年数経過が不動産価値の減少にどう関係しているかを示しています。

2つのデータに価値減少速度の違いはあるものの、どちらも築10年で物件の価値は半減、またはそれ以下に減少しており、20年を過ぎるとほぼ価値は0に下がっていきます。

ただ、これはあくまで「不動産の価値」という普遍・一般的な価値の話だと考えて良いでしょう。例え築20年以上の一戸建てであっても、誰かが「ここに住みたい!」と思えば、その人にとっては価値があると考えることもできます。

実際は、子どもの成長や転勤など、ライフスタイルに劇的な変化がおこる10年を境に売る人が多いので、これくらいの築年数であれば、不動産業者は標準的な中古物件とみなします。

一戸建てとしては新しくもなく、古くもないので、立地の良さや機能などで希少性をアピールできると良いですね。

築20年以上の一戸建ても問題なく売却されている

築10年台の一戸建てが最も多く売られているのは事実ですが、かといってそれ以上の築年数でも一戸建ては十分売られています。

実際に、東京で過去にあった一戸建ての成約事例を一部見ていきましょう。

不動産タイプ 所在地 種類 最寄り駅 取引総額面積 利用目的 取引時期
マンション 新宿区 北新宿 SRC造・1DK・1996年建築 東中野駅徒歩10分 3,600万円 45m² 住宅2017年07-09月
マンション 文京区 水道 RC造・1DK・1990年建築 江戸川橋駅徒歩6分 30m²2,300万円 住宅 2017年07-09月
マンション 台東区 千束 SRC造・1K・1991年建築 入谷駅徒歩10分 1,200万円15m² 住宅 2017年07-09月
一戸建て 千代田区 岩本町 RC造・商業地・1972年建築 神保町駅徒歩4分 33,000万円 150m² 事務所2017年07-09月
一戸建て 中央区 八丁堀 木造・商業地・1970年建築 新富町駅徒歩4分7,600万円 70m² その他2017年07-09月
一戸建て 港区 白金台 鉄骨造・住宅地・1995年建築 白金台駅徒歩9分 8,100万円 65m² 住宅2017年07-09月

上で挙げた物件は高相場の地域にあり、駅までのアクセスも良いものばかりですが、こうした物件ならある程度築年数が経過していても高額で査定・売却が可能です。

ただ、10年以上も物件の質を維持するのはお金や手間がかかるので、誰でもできることではありません。

維持コストと利益の兼ね合いを考えても、やはり築10年前後で売ってしまうのが最もお得でしょう。

築浅一戸建ても売るのはやはり難しい!売却理由をしつこく聞かれることも

いくら新築同様とはいえ、1日でも人が住んだ時点で、不動産価値は大きく低下するといわれます。

また、水道管やトイレなどの設備、床のタイルなどの建材は、10年も経てば大きく劣化するといわれます。

以前の居住者がしっかりとリフォームなどをおこなっていたのなら話は別ですが、そうでないのであれば、購入後に修繕費を負担しなければなりません。

大手の不動産会社なら、物件引き渡しから1年間は修繕費を保証してくれるサービスなども提供していますが、最も設備の交換が多いのは15~20年の間だったりするので、逆に長持ちされたほうが出費はかかるかもしれません。

築10年の一個ては需要が大きいですが、一方で住宅設備の劣化など、買い手が敬遠する要素も発生してしまうということですね。たとえば築21年の一戸建てでも、「昨年、築20年を境に住宅設備を交換した」という場合は、築10年前後の一戸建てよりも売れることもあります。

一戸建て売却の理由を言うべきか業者と話し合おう

築1~5年で売り出す場合よりは、しつこく聞かれることはないでしょうが、それでもやはり一戸建てを売却したい理由というのは、買い手にとっては大変気になるものです。

もし、大きな欠損があったり、建築ミスがあったりする場合は、隠しておくと賠償を請求されるので気を付けましょう。

また、報告した方が良いか迷う理由に、離婚やリストラ、近所付き合いでのトラブルといったものがあります。

一般的には、どんなことでも報告しなければなりませんが、プライベートなことでもあるので、対処法を業者としっかり話し合いましょう。

物理的・対外的・心理的な理由は伝えるべき

買い手に伝えるべき理由としては、傷や腐食など、物理的な欠陥によるもの、近隣に暴力団員が住んでいるといった対外的な要因によるもの、物件自体に問題はないが、近くで殺人事件がおきた、部屋で自殺者が出たというような心理的要因によるものが挙げられます。

つまり、報告しなければならない理由というのは幅広く、安心して住むことを少しでも阻害されたことがあるのなら、しっかりと報告しなければなりません。

築浅一戸建て売却のコツを築年数4年~20年でケース別に解説

中古の一戸建てはさまざまな要素から選ばれますが、その中でも最重要項目の1つが築年数です。

古いだけで良い物件でも悪く見えてしまいますし、日本は大きな災害が起こるごとに建築基準を改訂しているので、築浅物件のほうが安全でもあります。

ただ、築年数が10年以上の一戸建てでも、コツをおさえた売り方をすれば高値売却は可能です。

今回は、築年数ごとに以下の6ケースにわけて紹介していきます。

  • 築4年以下
  • 築5年
  • 築6年以上
  • 築10年
  • 築15年
  • 築20年

築4年以下の一戸建ては売却の理由をしっかり準備すべし

築4年以下の物件は、ほぼ中も新築同様ですし、それでいて新築をたてるよりずっと安値で購入できます。

もちろん中古物件の中では価格は高くなりがちですが、一戸建ての購入希望者ならある程度のまとまった金額を準備していますし、多少の出費の違いは目をつぶって質を重視する傾向にあります。

そうした背景を考えれば、築4年以下の一戸建てはよっぽどのことがないかぎり、早期・高額で成約できます。

ただ、このケースでは、なぜ売却するのかの理由をしっかり考えておくべきです。

一戸建てを建てるのにはお金と時間が非常にかかるので、それを4年以下で売るなんて、何かあったのかな…と勘ぐられてしまいます。

「結婚が決まって新築したが、直ぐ離婚してしまった」「二世帯住宅をたてたが、姑とそりが合わず、同居を解消してもらった」など、人間関係が売却の理由にあがりやすいのが、築4年以下の一戸建てです。

売り手からすればあまり言いたくない事情ですが、黙っていると「もしや欠陥住宅なのでは…」とあらぬ疑いをかけられます。

売却の理由をどう伝えるか。担当者とも話しあって決めていきましょう。

築5年・築6年以上の一戸建ては築浅らしさを押し出していこう

築5年は新築間もない部類に入りますが、特に小さいお子様連れの家庭だと、意外にキズや老朽化が目立ち始める時期でもあります。

買い手は築5年の物件に「新築同様の清潔さ」と求めてくるので、まずは売り手自身でできる程度で整理整頓・水回りの掃除をしていきましょう。

これだけで印象が見違えるほど良くなると思います。

もしどうしても目立つ汚れ・キズがある、時間的余裕がない方は、ハウスクリーニングを頼んでしまっても良いでしょう。

マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?

築10年~築15年の一戸建ては安全性・信頼性の証明が大切

前述の通り、築10年ほどの物件は最もオーソドックスなタイプで競合が多く、面積やアクセスに左右されがちです。

こうした要素は自分ではどうにもできない部分ですが、プラスアルファで何かおこなうなら、建物検査・地盤調査などをして、安全性をしっかり証明するのが良いでしょう。

築20年以降の中古戸建ては設備の状態に気をつける

築15~20年は、戸建ての外壁を塗り替えたり、設備を交換したりするタイミングと重なります。

築20年以降の戸建ての購入を希望する人は、ある程度のキズや汚れには目をつぶり、価格の安さを優先している場合が多いです。

とはいえ、設備交換やリフォームをしていない物件をそのまま引き渡されても、買い手の負担が増え、結果的に損をしてしまいます。

そのため、既にリフォーム済みの戸建てのほうが築20年以降は売却しやすいのですが、売り手の負担を考えるとどうするか悩みどころです。

まずは仲介業者をしっかり話しあい、そのへんの方針を決めていきましょう。

築30年・40年以上の築古一戸建てを売るコツ・注意点

一戸建ては築25年を超えると売れないという方がいますが、建物部分が劣化で価値0になっても、敷地部分は価格がつくので、売ることは可能です。

この時考えておきたいのが、価値がなくなった建物部分をどうするかです。

買主は十中八九、購入後に更地にして、新築を建てる計画をしています。

そのため、最初に建物を立て壊してから土地だけ売るのが親切ではあります。

ただ、解体費用は木造なら3、4万円、鉄骨造なら5万円程度なので、一般的な戸建ての解体なら総額100万円前後はかかります。

自己負担ですべて払うのは大変なので、買主との折半を条件にする方も多いです。

築古一戸建てを立て壊して売るメリット・デメリット

築古一戸建てを立て壊して売るメリットは、買主の負担が減ることや用途がより幅広く見えることなどがあります。

一方、立て壊すデメリットとしては固定資産税が6倍になること、住宅ローンの担保価値が落ちて審査に通りにくくなること、更地にすることでPR効果が低くなってしまう点が挙げられます。

また、建物が建っていることで新築後のイメージがつきやすくなります。荷物の収納や大型家電・家具の配置から新生活をイメージできたことが購入を後押ししたケースも少なくありません。

古い戸建てを立て壊すかどうかは簡単に判断できません。不動産会社と相談をして慎重に決めましょう。

築古の一戸建てを売る際は買い換え特例を使うのがおすすめ

買い換え特例とは、一戸建てを買い換えするときに利益が出た場合、譲渡税を支払わなくても済むようになる特例のことです。

課税の繰り延べともいわれるこの特例は、再び売却をするときに税金を支払わなくてはならないのですが、引っ越し費用なども同時にかかってしまうのを防ぐことができ、資金計画が楽になります。

この買い換え特例を適用するためには一戸建てを10年以上保有しておく必要があるので、特例を使えて、なおかつ高値で売却できるタイミングに売り出すのがおすすめです!

一戸建て売却にかかる税金・手数料を完全網羅!価格の1割が引かれる?

一戸建て売却の前にしっかり検査をしよう

2000年に施行された法律によって、10年間の瑕疵責任が新築の一戸建てに課されるようになりました。

築年数が若い一戸建てであれば、この法律の適応対象となるので、売却前にはまず検査をし、シロアリの被害や柱の腐食などがないかチェックしておきましょう。

不動産業者によってはこうした検査をサービスとしておこなっているところもありますが、一度売却に出してしまうと、こうした欠損の改修をするのは非常に難しいです。

高額な費用を負担する前に、こうした制度を利用していきましょう。

一戸建ての魅力を前面に出して売却活動をおこなう

投資家の方や、相続で物件を取得した方でない限り、一戸建てを売却するなんて以前は夢にも思わなかったでしょう。

生活感が溢れる物件の状態をみて、「どうせ売却をするならもっと綺麗に使えばよかった」と考える人もいるでしょう。

しかし、どんな一戸建てでも唯一無二の魅力があり、売り手が自由に使えたということは、その分だけ同じような境遇の買い手も使いやすいということになります。

ただ、こうした魅力を第三者が理解してくれるかは、どの不動産業者に仲介を依頼するかで大きく変わります。

一括査定サービスなどを利用し、なるべく多くの業者の話を聞いてみると良いでしょう。

一戸建てを売る流れ・手順

一戸建てを売る流れは、こちらの8ステップで進んでいきます。

  1. 不動産会社へ査定依頼
  2. 査定の実施
  3. 媒介契約
  4. 販売活動・内覧準備
  5. 内覧実施
  6. 買付(購入申込書)をもらう
  7. 売買契約をもらう
  8. 引き渡し・決済

基本的には、どんな地域のどんな戸建て物件でも、仲介売却を依頼したらこのような流れで進んでいきます。

不動産売却の流れ全8ステップを図解で分かりやすく解説!

状況によって手続きが変わることもある

一戸建てを売却する際、状況によって手続きが変わる可能性もあります。

最も良くあるのが、一戸建ての敷地の境界線が確定しておらず、測量に時間がかかるケースです。

境界を測量する際は近隣住民の協力を仰ぎ、まずは邪魔なものを除去した上で業者に測量を依頼します。

この時、近隣住民との関連性が悪いと、スムーズに協力してもらえず、より時間がかかる可能性があります。

日頃からご近所付き合いには注意しましょう。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

一戸建て売却にかかる期間はどれくらい?

一戸建て売却にかかる期間は、平均で3か月~6か月となります。

ただ、不動産売買は購入希望者とのマッチングが重要になるので、明確にいつまで売れるという保証はありません。

また、一戸建て売却にかかる期間はアクセスに大きく左右されます。

都心周辺の一戸建ては2か月前後で売れることもありますが、地方都市の一戸建ては平均4か月前後、郊外の一戸建てなら半年以上かかることもあります。

一戸建てが売れるかどうかは運やタイミングが大きくかかわるので、どんな立地でも半年以上売れないケースを想定しておきましょう。

事前に一戸建ての売却相場を調べよう

一戸建てを査定へ出す前に、まずは自分でだいたいの価格相場を算出しておくことをおすすめします。

査定を依頼するのは業者選びの一環という意味合いも強く、依頼する中で業者とつながってしまい、様々な売却プランの提案を受けるため、査定額だけを冷静にチェックすることができなくなってしまいます。

また、最初にある程度の価格相場を知っておかないと、どの業者がお得なのか、損なのかが分からないので注意が必要です。

相場を調べる方法は、以下のようなデータベースを活用するのがおすすめです。

  • スーモなどの不動産ポータルサイト
  • 土地情報総合システム
  • 不動産ジャパン…

気を付けてほしいのが、ポータルサイトや不動産ジャパンに掲載されている金額は売り出し価格ベース、土地総合情報システムに掲載されている金額は過去の成約価格ベースになるということです。

まず、売り出し価格は購入申し込みの状況次第で今後値下げをする可能性が十分あります。

買主から値下げ交渉を受けて、土壇場で値下げされるケースも少なくありません。

成約価格ではない未確定の価格を参考にしすぎるのはリスクもあるので注意しましょう。

一方、土地情報総合システムなどは確約時の金額をチェックできますが、数年前とは状況も大きく変わっているので、そのまま参考にするのは危険です。

新駅や新しい道路の開通、大型ショッピングモールの開店などが起こっていれば、相場が上昇している可能性もあります。

相場の変化も考慮した上で調査をしましょう。

一戸建ての売り時をチェック!高く売れるタイミングはいつ?

一戸建てを売る時は、いつ売るかというタイミングもチェックしなければいけません。

現在はWebを使ってタイムレスに全国へ宣伝できるようになり、昔ほど時期に影響されなくはなっています。

それでも、高く売れる時期や売れない時期というのは存在します。

まず、最も売れやすい時期は就職・転職の多い4月、10月前後というのは今も同じです。

一戸建てを購入できるほどの経済力のある人がそろって移動する時期はそこまで多くはありません。

ここをめがけて売り出すことで、スピーディな売却が実現しやすくなります。

また、テレビで特集されて特定のエリアが急に人気になるケースなどもあります。

こうした流行に合わせて売り出すことで売却を成功させるという手もあります。

今後は一戸建てが売れにくくなる?

築浅の一戸建てなら、売り出していればいつかは成約が取れるというのが昔の考えでした。

これは「30、40代の世帯持ちはとりあえず一戸建てに住むのが当たり前」という不文律があったためです。

現在は昔よりもサービス業が盛んになり、勤務先がより都市部に集中したことで、郊外に一戸建てを買うメリットが無くなってきました。

この傾向は今後より強くなり、2040年は持ち家率が50%を切ると言われています。

今後、一戸建てが売れなくなる前に、早めに手続きを済ませることをおすすめします。

住宅ローンの金利推移もチェック

一戸建てを購入する方の多くが住宅ローンの利用を考えていると思います。

これは、住み替えを考えている売主も同様でしょう。

一戸建てが売れるかどうかは住宅ローンの金利が現在お得かどうかというのも考慮しなければいけません。

特に現在は住宅ローンの金利が非常に低い時期となっていますが、2022年以降は金利が上昇推移するのではないかとも言われています。

一戸建ての売り時を決める時は、様々なことを考えておく必要があるのです。

住宅ローンの金利推移は今後どうなる?30年間の推移動向から10年後の予想までグラフ付きで解説【2019年最新】

一戸建て売却にかかる税金・手数料

一戸建て売却をすると、以下のような税金・手数料がかかってきます。

  • 印紙税
  • 免許登録税
  • 譲渡所得税(所得税・住民税)
  • ハウスクリーニング費用
  • 仲介手数料
  • その他売却に関わる費用

総額でコストがいくらかかるかについては状況によって差があるので何とも言えませんが、売却価格の1割程度はコストに消えると考えておいて良いでしょう。

いくらで売るか目標を考える上では、こうしたコストの存在も頭に入れておく必要があります。

不動産売却時にかかる税金・費用を計算・シミュレーション!

一戸建て売却をしたら確定申告を忘れずに

一戸建てを売却した際に、売却益が購入価格を超えてしまうと譲渡所得税が発生します。

こちらの税金を納めるためには、売却した翌年の2月~3月に確定申告をする必要があります。

一般的には築年数の経過によって価格は下がっていくので、買った時より高く売れるケースは多くありません。

ただ、確定申告は一般的な売却損の出るケースでも、損益通算をするために必要となります。

売却結果に関わらず、確定申告をしておいた方が良いということを頭に入れておきましょう。

不動産売却時は確定申告が必要!必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】

一戸建ては一括不動産サイトを使って高値売却しよう

一括査定サイト

一戸建ては築浅ほどライバルが多く築古ほど売れにくいので、売却を成功させるのは意外と難しいです。

築年数がほぼ同じ物件が複数売り出されている場合はアクセスや面積、デザイン性などを買い手は比較して物件選びをするので、競合により魅力的な物件が多いと、なかなかあなたの一戸建ては売れないです。

ただ、こうした不利な状況だとしても、契約をした不動産業者が優秀であれば逆転することは可能です。

上で書いた「一戸建ての魅力をどうPRするか」というのも担当者の腕にかかってくるので、会社のブランドだけで契約先を選ぶのではなく、担当者の能力・人柄も含めて選ぶようにするのが理想です。

不動産業者選びで、ぜひ活用していきたいサービスが、一括不動産査定です。

一括不動産査定サイトは売却に必要不可欠!メリット・デメリットを一挙紹介

不動産会社の広告料で運営されているので、利用料0円で複数の企業に査定依頼をすることができます。

単に査定額を比較できるわけではなく、地域に対応している不動産業者を簡単に見つけ、担当者の態度なども合わせて比べられるというメリットもあります。利用しなければ損ですよ!

一括査定サイトの申し込み方法を解説

当サイトも、一括査定サービスを提供しています。今回はこちらを例に、一括査定の申し込み方法を紹介していきます。

こちらは、当サイト(不動産売却プラザ)のスマホ版査定フォームです。まずは不動産のタイプと、物件の所在地を記入して、下の赤いボタンをクリックします。

次に、不動産の更に細かい情報を入力していきます。

ここで記入する項目は、以下の通りです。

  1. 物件の詳しい所在地
  2. 専有面積
  3. 間取り
  4. 建築年
  5. 申し込み者と物件の関係

続いて、以下の内容を記入していきます。

  1. 物件の現状
  2. 査定理由
  3. 希望など
  4. 傾向
  5. 査定方法
  6. 要望・質問などを自由記入

以上の項目を全て記入すると、その条件にあった査定可能業者が以下のように表示されます。

査定に対応する不動産会社

ここで査定を依頼したい業者を最大6社までチェックして、送信をすれば依頼完了です。

トータルで60秒ほどの短期間で申し込みを全て完了できるのは嬉しいですね!

うるさい営業電話がくるんじゃないの…?

効率良く複数業者に査定依頼ができる一括査定サービスですが、個人情報を複数に一斉送信することを嫌がる方も多数いらっしゃいます。

特に、不動産会社のイメージから、「しつこい営業電話が来るのでは?」と考えることは多いようです。

結論からいうと、査定サイトは業者登録時に独自の審査をおこなっているので、悪徳業者に査定を申し込んでしまう、ということはありません。

一括査定サイトの自由記入欄

もし心配だという方は、こちらの自由記入欄に、売却を急いでいるわけでなく、しつこい連絡も望んでいないという旨をしっかり記入しておきましょう。これを書いておくだけで大きな効果があるはずです。

もし申込後に営業電話がかかってきた時は、公的な機関に相談するなど然るべき対応を取りましょう。

不動産屋のしつこい営業電話を断りたい!迷惑電話を撃退する意外な方法とは?
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