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都市計画区域・市街化調整区域とは?特殊な土地売却のコツをわかりやすく解説!

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住宅街の更地

不動産の中でも土地の売却は、立地に大きく左右されます。

土地売却の相場を知るための5種類の評価額の違い

この場合の立地というのは、アクセスなどの利便性ではなく、国の区域区分です。

市街に近い宅地は生活環境が整っているので価値が高く、反対に田舎は低いというのが一般的で、国の区分もこうした認識でおこなわれていきますが、それとは別に調整区域(市街化調整区域)というものが存在します。

調整区域になっている宅地を売却する場合は、普通の土地を売る場合と少し違うので注意しましょう。

この記事では、調整区域の宅地を売却する方法と注意点を解説します。

土地の査定・売却の注意点・コツに関してはこちらにも詳しくまとめてあります!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

宅地売却前に知っておきたい!調整区域の特徴

調整区域とは、都道府県が定める都市計画区分において市街化区域(市街地)の周辺に位置しながら、そこに含まれなかった地域のことです。

この区域は、市街化の拡大を調整し、市街の無秩序化を防ぐことを目的としたものです。

自治体としては目的通りに土地運営をしてほしいので、調整区域の宅地が勝手に売却されてしまうと困るわけです。

そのため、調整区域の宅地を売却するときには課される制限をクリアすることが必要となります。

建築制限があるので宅地が売却しにくい

市街地化を防ぐために最も効果的なのが、建築を制限することです。

こうすることで、地域全体が建物に覆われる状態を避けることができます。

なかには、既存の建物の近くに、より高く大きい物件を建てることを禁止されている場合もあります。

そのため、調整区域を購入しても思いのままに新居を設計することができないですし、開発許可も必要です。

調整区域の宅地利用は面倒であり、制限も多いので、市場価値も低く設定されています。

調整区域以外にも都市計画区域は2種類ある!それぞれの特徴は?

調整区域など、都市計画で定められた区域を都市計画区域と言います。

都市計画区域は以下の三種類です。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引き都市計画区域

それぞれの特徴を簡単にまとめると、このようになります。

都市計画区域の種類 内容
市街化区域

都市開発や施設の新築を優先的におこなう地域。

すでに市街地となっている区域の他に10年以内に計画的に市街化を進める地域も含まれる

市街化調整区域

市街化を抑制する目的で指定された地域。

サービス業以外の目的の土地利用が優先される。

非線引都市計画区域

市街化・市街化調整区域ではないが、都市計画区域に含まれるエリア

調整区域は住宅ローンが借りられない?

調整区域は建築に制限がついています。

そしてこのことは、担保にする価値が低いということにも繋がります。

具体的に説明すると、まず、住宅ローンを借りるときには家に担保を付けます。

これがついていると、納期までに居住者がローンを完済しなかった場合、強制的に売却に出すことができるからです。

では、なぜ家に担保を付けるのかというと、「物件は多くの人にとって最大の資産であり、思い入れも強いので、これを担保にすれば焦ってローンを支払うだろう」という金融機関の考えがあるからです。

一方、制限されながら建てた物件というのは、所有者にとって思い入れが少ないと考えられます。

調整区域の宅地売却は契約キャンセルも多い

調整区域の宅地を購入してもローンを借りにくい最大の理由は、このケースは家が建たないことも多いからです。

つまり、買い手が「絶対に建てられる」と考えていても、進めていく段階で無理だとわかることも良くあります。

住宅ローンは、融資を受ける目的にたいしての見込みがなければ借りられません。

調整区域の宅地を、新居を建てたいから購入している時点で、金融機関からすれば、すでに信頼性は低いということです。

調整区域の宅地は特徴をPRするのがおすすめ

調整区域の宅地は、あまりインフラ整備がおこなわれていません。

もともと市街化を防ぐのが目的なので、人が住むことを想定していないことも多いです。

プロパンガスしかない、電気が敷かれていない、下水道整備がされていないというところもあるので、居住用として売り出すには基本的に不向きだと考えて良いでしょう。

こうした土地を売るためには、もはやデメリットをメリットにするような売り出し方をしていくべきです。

特に、広告のキャッチコピーなどは、しっかり考える必要があります。

安さや静かさを前面に押し出して販売活動をしよう

そんな調整区域の宅地の強みは、安さと静かさです。

安さに関してはそもそもの価値が低いということでもありますが、市街地に近いのでアクセスも悪くなく、お得さを求める人にとってはうってつけです。

また、宅地利用を前提としていない分、まわりの住宅数も少ないことが多いです。

市街の中心は騒がしいと感じる方には、調整区域の特徴が魅力的に感じることでしょう。

本当に宅地なのか確認しておこう

調整区域は買い手が付きにくいですが、少なくとも宅地になっていれば土地の造成(整地作業など)が不要ですし、許可の結果によって判断すれば良いのでリスクが伴いません。

また、宅地になっているということは周辺に物件があり、すでにインフラの用意がされていることも予想できます。

ただ、登記上は宅地となっている場合でも、自治体の規則上、不許可になる可能性もあるので注意しましょう。

調整区域の宅地も努力次第で高く売却できる!

調整区域の宅地が不人気なことを売り出し時期に気にしても、どうすることもできません。

もちろん、こうした条件の悪い不動産は、苦戦することを覚悟して売り出すしかありません。

ただ、周辺の物件が全て売り切れているなど市場の動況にも大きく影響されるので、利益が出ないと一概にはいえません。

販売活動自体は業者に依頼する作業のほうが多いですが、自分でも清掃や整理整頓などを出来ることは全ておこなう覚悟でやっていきましょう。

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