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土地買取で損しないコツ!買取業者はどうやって選ぶ?

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土地買取で損しないコツ!買取業者はどうやって選ぶ?

土地を早めに処理したい時は、不動産会社に買い取ってもらうのが一番です。

ただ、土地買取には失敗するリスクや注意点も多く、慎重におこなわなければトラブルが起きる可能性も十分にあります。

今回は、土地買取で損しないためにはどうすれば良いのか、詳しく解説していきます。

また、土地買取を成功させるには良い業者を選び、契約することが不可欠です。

そこで、良い土地買取業者を選ぶにはどうすべきかも合わせて紹介していきます。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

土地買取はどうやって進める?手続きの内容・手順

土地の買取は、仲介売却とは全く違った手続きの流れを踏むようになります。

そこで今回は、土地買取はどうやって進んでいくのかの流れと、それぞれの手続内容を詳しく解説していきます。

【Step①】まずは不動産屋に状況を話す

土地買取は、まず不動産会社に来店して土地の状態などを相談することから始めます。

土地の状態や買取目的などを共有して、不動産会社からアドバイスをもらいます。

場合によっては、相談者の期待に添えないので買取を断られることもあります。

【Step②】買取査定額の提示

業者が提示するプランに納得いったら、次に土地の買取価格を査定してもらいます。

早いところなら、相談に行ったその日に価格を提示してもらえます。

ただ、どの買取業者も実際に土地を訪問して目視でチェックする必要があるため、この訪問査定を前に回すか後に回すかの違いだけというケースもあります。

その場で売買契約を結ぶことも

相談したその日に買取価格を提示してもらい、納得すればそのまま売買契約を結ぶこともあります。

売買契約を結んだら、いつまでに土地の検査・調査をおこない、いつ決済・引き渡しをするかのスケジュールを共有してもらえます。

ただこれはかなりスピーディなケースで、多くの人は契約まで3、4日はかかっているようです。

【Step③】引き渡し・決済

最後に、土地の引き渡しと決済をおこないます。

引き渡し当日の流れは、以下のようになるのが一般的です。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 司法書士への報酬支払い
  6. 売り手のローン返済手続き
  7. 抵当権の抹消登記完了
  8. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

準備しないといけない書類や費用もあるので、こちらを三項にしてミスなく準備しましょう!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

土地買取は通常の仲介売却とどこが違う?

土地の買取は、通常の仲介売却とは大きく異なるポイントがいくつかあります。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の約4割減)

買取と仲介売却はどちらも一長一短なので、誤った方法を選ぶと損をしてしまいます。

ここからは、買取と仲介売却はどこが違うのかを客観的に比較していきましょう。

土地買取は換金スピードが非常に早い

土地買取のメリットは、何よりお金が手元に入るスピードが非常に早いことです。

通常の仲介売却なら、土地が売れるまで平均3~6ヶ月ほどを要します。

しかし買取は、早ければ1ヶ月以内で引き渡しが終わります。

「転勤間近なので、出来るだけ早く土地を手放したい」といった方に土地買取はおすすめですよ!

状態の悪い土地も買い取ってもらえる

アクセスが悪かったり、状態が悪かったりする土地は第三者に気に入ってもらえない可能性が高いです。

しかし、仲介売却で売れなかった土地の買取に出すと換金してもらえるケースは多いです。

その理由としては、プロの目利きが見映えなど表面上の血管に利用されにくいこと、素人よりも正しい活用方法を知っていることなどが挙げられます。

昔は売れない土地は自治体に寄付するなどの処分方法がありましたが、今は地方財政が悪化し受け入れが少なくなっています。

そのため、買取を依頼して処分するのが今は一番手っ取り早い方法となっています。

いらない田舎の土地を処分したい!放棄せず速やかに手放そう

土地買取は仲介手数料がかからない

仲介売却が成功すると、仲介手数料を支払わなければいけません。

これは、仲介業者に売却を依頼して引き渡しが成立した報酬として、売主が不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

この仲介手数料は非常に高額になってしまうのですが、業者買取の場合はこの仲介手数料が一切かかりません。

ただ後述しますが、その分利益も下がってしまうので注意しましょう。

買取価格は本来の価値から大きく下がる

業者買取の最大のネックが、買取価格が本来の価値より大きく下がってしまう点です。

相場としては、仲介売却の価格の6割ほどとなります。

ここまで大幅に価格が下がる理由は、買取後の土地整備にかかる費用が引かれてしまうからです。

利益を取るのかスピードを取るのか、判断が必要です。

業者が土地を買い取る目的とは?どのように利益を出してるの?

数は少ないですが、中には土地買取を専門におこなう業者も存在します。

でも、状態の悪い土地まで買い取って更にお金を渡すなんて、何の意味があってそんなことをしているのでしょうか。

ここからは、土地買取の裏側を分かりやすく解説していきます。

土地を買い取る目的は5つ

業者が土地を買取する目的は、大きく分けて主にこの5つです。

  • 広めの土地を買い取って分割し、建売住宅を建設ORハウスメーカーに転売
  • 土地を購入して賃貸アパート・マンションを建築ORハウスメーカーに転売
  • 買い取った複数の土地を合筆して大型マンション・施設を開発
  • 郊外の広い土地を買い取って体育施設・研究施設などを目的に転売
  • アクセスの悪い土地を買い取って太陽光パネルを設置

土地買取を専門でおこなっている業者から、買取・建設を1社でおこなえる総合系まで会社規模は様々です。

買い取った土地をどう活用するかに関しては、業者のアクセスやカラー、面積・形状に合わせた最適なプランを実施できるかによって異なります。

表に出ない取引も斡旋している

買い取って整備した土地は、ネットで公に法人・事業主へ向けて宣伝されることもあります。

しかし、中には業者とクライアントの間で話が進んでいくようなものもあります。

例えば、国・自治体の施設や研究施設などです。

なので、買い取ってもらった土地の動向を必ず追えるわけではないですし、全ての再販地の購入が可能なわけではないので注意しましょう。

土地買取を成功させるには業者選びが重要!

土地買取を成功させるには、業者選びが最も重要になります。

なぜなら、業者がいくらで買い取るかというのはそのまま業者の実力によるところも大きいからです。

簡単な業者選びの方法としては、一括査定サイトで複数社に買取価格の査定を依頼し、比較する方法です。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

しかし、良い買取業者は査定額を比較するだけでは見つかりません。

どんな点に着目して比較すれば良いのか、解説していきます。

業者の努力なしで高額買取は実現しない

まず重要なのは、担当者のモチベーションです。

高額で買い取ってもらうためには、再販にかかるコストのやり繰りが不可欠になります。

これをちゃんと土地ごとに考えてくれるか、それともマニュアル通りの対応しかしないのかは業者によって大きく変わります。

「出来るだけ高値で買い取りたい!」という意思のあるところじゃないと、高額買取の実現は難しいでしょう。

査定額だけでなく過去の実績も考慮する

A社の買取価格が2000万円、B社の買取価格が1500万円だったとしても、A社の土地買取実績が過去10年で2、3件程度だったなら、この査定額には裏があると考えてしまいますよね。

逆に十分な買取実績を持つ業者なら、最初の提示額が低くてもこちらの希望に合わせる手立てを持っていることが多いです。

過去の土地買取実績は機密事項でもないので、最初に聞いてみましょう。

不安な点はどんどん質問しよう

土地買取をするなんて、一生に一度あるかどうかでしょう。

こちらが分からないことだらけなのは、仕方がないことでもあります。

中には買取業者の言う意見を、相手はプロだからと信じすぎてしまう人もいます。

しかし、相手に任せっきりだと騙される可能性は十分ありますし、後でトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

※現に日本の不動産業界は不透明さや騙される割合が先進国でも最悪レベルと言われています。

分からないことがあったら、何でも素直に聞いてみましょう。

この時、何でも分かりやすく答えてくれる営業マンは信用できますし、営業スキルも高いです。

逆に難しい専門用語を使ってきたり、核心となる部分をごまかしたりする業者は契約しないほうが良いでしょう。

土地買取は慎重におこなおう!

「土地買取なんてどこに依頼しても一緒でしょ?」と言う人は多いですが、業者によっては数百万円の価格差が出ることもあるので注意しましょう。

そう言っても「比較するのが面倒だから」という理由で簡単に買取を済ませてしまう人は多いです。

しかし、B社に依頼したらA社より100万円高く買い取ってもらえると知ったら、ほとんどの人はB社に買取をお願いするでしょう。

そもそも、人生で100万円もの高額な臨時収入が入ってくることなんか滅多にありません。

今後の人生を円滑に進めるためにも、妥協せず業者選びをすることをおすすめします。

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