店舗の査定額は、様々な要素を考慮して算出されます。

ただ、中には価格にほとんど影響しない要素もあるため、査定前に店舗をまるごとリフォームに出すといった行動はコストを消費するだけで終わる可能性もあります。

ここからは、特に査定で良くみられる4つの項目を紹介していきます。

理解をして、効率よく対策していきましょう。

①立地が査定では最も重視される

まず、店舗査定で最も重視されるのはアクセスの良さです。

こればかりは対策のしようがないため、どうしようもない部分ではあります。

飲食店の経営者ならもちろん分かるでしょうが、同じ事業でも通りを一つ挟んだだけで売上に大きな差が出てしまいます。

査定額の約3分の1はアクセスの良し悪しで決まると言っても過言でないでしょう。

駅近や大通り沿いだから良い訳ではない

勘違いしないで欲しいのが、駅近や大通り沿いといった立地が必ずしも良い訳ではないということです。

例えば閑静さをウリにしたカフェやエステを開くために道路沿いの店舗を購入するのはミスマッチでしょう。

このように、その地域でどんな事業が流行っているのか、店舗の間取りが何に適しているのかを見極めてPRしないと、いくら立地が良くても売れません。

ただ、その店舗がどんな事業に向いているか、買主は売主の経営状況を最も参考にします。

つまり、売主が今までどんな事業をおこなってきたかも査定評価に影響するのです。

②グリストトラップやダクトの有無

グリストトラップやダクトなどの排出・排気設備の状態も店舗の査定額には影響します。

内装などが良くてもこの辺の飲食仕様が劣化しているとどうしようもないので、当然ではあります。

特に評価が落ちるのはグリストトラップやダクトがない店舗です。

③厨房機器の種類

居抜き売却の場合は厨房機器をそのまま引き継ぐことになります。

そのため、機器が劣化していないか、幅広い事業に適しているかなどもしっかりチェックされます。

新しいタイプかどうかもチェックされる

良質な厨房機器をそのまま使用できることこそが居抜き売却の魅力でもあるので、単に設備がフル稼働しているだけでなく、その設備が最新のものかどうかもチェックされ、評価に上乗せされます。

④賃貸借条件

賃料や共益費、契約内容といった賃貸借条件も買主にチェックされます。

契約内容はレントロール(賃借条件一覧表)にまとめられており、査定時はこちらの内容をチェックされます。

例えば契約期間が長すぎたりすると安定して売り上げが見込める一方で、今後の店舗の取り扱いに融通が利かないので避けられる傾向にあります。

前半でも少し触れましたが、いくら条件の良い店舗でも、そこでどんな事業をおこない、かつ成功できるかどうかは店舗の経営者次第でもあります。

つまり、基本的には資金力や希望事業、考え方などが同じような人が基本的な購買層となるのです。

店舗の敷地が大きくても小規模事業しかおこなっていなければ、査定額も低めになってしまいます。

また、どこまで機器を譲渡してくれるかも出店者の人柄に影響されます。

出店者サイドの予算感がターゲットを決める

不動産会社は査定時に出店者の今までの状況をヒアリングすると思います。

その中で、出展者は独立開業なのか、それとも法人なのかなども見られます。

そして、どれくらいの資金で店舗を回せたのかも判断し、購買層の予算感を決めます。

例えば、予算が十分にある売主が数店舗あるうちの1つとして扱っていた店舗なら、同じステータスの買主なら相場以上に予算を出せるかも知れません。

このような出店者のスペックを見て査定額を決めるというのは、通常の不動産査定にはない方法です。

店舗の査定額が低くても落ち込む必要はありません。

勘違いする人が多いですが、査定額はあくまで見積もりであり、決してその値段で売れるわけではないからです。

では、査定額が低い店舗を結果的に高く売るには、どうすればよいのでしょうか？

査定額以上で売るには居抜き売却が前提

まず、高く売るためには居抜き売却をおこなうのが前提になります。

スケルトン状態に現状回復するためには、解体費、原状工事費、解体予告家賃がかかってしまいます。

こうしたコストが売却価格の約3分の2もかかることもあります。

居抜き売却なら解体の必要がないので、コストが保証金償却のみに抑えられます。

解約予告を出す前に売る

解約予告を出してしまうと、家主がテナント募集を募集し始めます。

家主(貸主)は家賃収入が継続的に入ることこそが重要なため、応募者はとりあえず入居させたいと考えています。

この時、家主が見つけた入居者が居抜き売却を希望していなければ、あなたが原状回復費を負担しなければいけません。

これを防ぐには、解約予告を出す前に業者へ相談し、居抜き売却前提の人を見つけることが大切です。

信頼できる不動産会社と契約する

店舗の査定・売却は普通の不動産と比べるとかなり特殊なのが分かったと思います。

大手総合系の不動産会社でも店舗査定を依頼できるケースはありますが、彼らが専門家である確証はないので注意しましょう。

例えば、不動産会社は公式サイトに『年間〇万件の仲介実績！』などと大きくPRしているところが多いです。

しかし、内訳を見れば店舗の取り扱いは10年間でたった数件かもしれません。

実績の内訳を聞くのは営業妨害でもなんでもないので、必ず契約前に聞いてみることをおすすめします。

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市区町村は？

エリアは？

店舗の査定を成功させるには、まず複数社の査定額を比較することが大切です。

査定額はそれぞれの会社で異なるため、1社にだけ査定依頼すると高額をつけてくれる隠れた優良業者を見逃す恐れがあります。

ただ、複数社に1社ずつ査定を依頼するのは時間や手間がかかりますよね？この悩みを解決してくれるツールが一括査定サイトです。

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