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一戸建て買取が損といわれる理由と中古住宅の買取価格を上げるコツ

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一戸建て買取

一戸建てを処分するとき、最もスムーズなのが業者に直接買い取ってもらう方法です。

早ければ1か月弱で換金でき、維持費の支払いから免れることができます。

しかし、一戸建ての買取は、結果的に損をしてしまう可能性が高いのです。

今回は、一戸建てを業者に買い取ってもらう際の注意点を詳しく解説していきます。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

一戸建て買取の内容を分かりやすく解説

一戸建ての買取は、直接業者に相談しにいき、査定結果をもとに換金してもらう方法です。

一戸建て買取の流れを簡単にまとめると、以下のようになります。

  1. 事前準備
  2. 買取査定の依頼
  3. 買取価格を提示される
  4. 打合せ・交渉
  5. 契約
  6. 決済・引き渡し

早ければ業者に相談にいったその日に買取査定額を提示してもらえ、最短1か月弱で物件を買い取ってもらえます。

スピーディに物件を処分したい方におすすめの方法です。

買取と売却は全く異なるので注意

一戸建ての買取と売却はWebメディアなどで混同して使われていますが、実態は全く異なります。

買取と売却を分かりやすく比較すると、以下のようになります。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

売却(仲介売却)は、仲介業者のサポートのもと第三者に向けて不動産を売り出していきます。

一方、買取はターゲットが不動産会社となるので、契約キャンセルや売れ残りの心配が一切ありません。

売って利益を得るのは一緒ですが、両者はプロセスが全く異なるので注意しましょう。

一戸建て買取の流れは6ステップ!手続きの内容を解説

ここからは、一戸建て買取の流れを紹介していきます!

手順に沿って分かりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてください!

【Step1】事前準備

一戸建てを買取に出す前に、事前準備を進めていきましょう。

まずやりたいのが、買取価格のイメージをつかむことです。中古の一戸建てはいくらになるのか、大体の相場勘をつかんでおきましょう。

次に、一戸建て買取に必要な書類をそろえましょう。

一戸建ての状態や依頼する業者によっても違いますが、こちらの13書類があると良いでしょう。

  1. 売買契約書
  2. 登記済権利証
  3. 身分証明書
  4. 実印
  5. 印鑑証明書
  6. 固定資産税納付書/固定資産税評価証明書
  7. 銀行口座書類
  8. ローン残高証明書
  9. 住民票
  10. 土地測量図面/境界確認書
  11. 建築確認通知書/検査済証
  12. 建築設計図/工事記録書
  13. 耐震診断報告書

【Step2】買取査定の依頼

買取価格のイメージが自分の目標価格とそこまで離れていないなら、次に業者へ買取査定の依頼をしましょう。

仲介売却でも査定額は重要ですが、最終的には買主とのマッチングで決まるため、あくまで参考価格程度です。

しかし業者買取の場合は、購入する相手が自ら金額を算出しているため、ほぼその価格で買い取ってもらえると考えて良いでしょう。

ということは、できるだけ多くの不動産会社に買取査定を依頼することが重要になります。

また、買取査定には机上(簡易)査定訪問査定の2種類があります。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる精度の高い査定

訪問査定のほうが精度は高いですが、調査に時間がかかって面倒です。

まず机上査定を複数社に出してある程度絞り込んだのち、訪問査定を2、3社に依頼・比較した上で1社を決めるようにするとスムーズですよ!

【Step3】買取価格を提示される

不動産会社に査定を依頼すると、最短即日で買取価格を提示してもらえます。

価格を比較して高く見積もってくれたところと契約をすれば、その分だけ得するようになります。

ただ、大切な一戸建てを買取に出すのですから、信頼できる不動産会社と契約する必要があります。

査定額以外の実績や担当者の人柄も、しっかりチェック・比較しましょう。

【Step4】打合せ・交渉

見積もりを出してもらったら、それをもとに価格や引き渡し日の交渉・調整をしていきます。

この話し合いで、しっかりとした買取戦略を提案してくれる業者は、信頼できると考えて良いでしょう。

複数社と交渉している時は、後述する相見積もりという方法も有効です。

【Step5】契約

業者が提示した価格やスケジュールに納得がいったら、契約を結びます。

内容は基本的に、契約書の読み合わせになります。重要事項は全て契約書に載っているのが理想なので、抜けがあるなら指摘しましょう。

一旦契約をすると、その後キャンセルしにくくなるので注意が必要です。

【Step6】決済・引き渡し

最後に、決済・引き渡しをおこないます。

この時に、ローン残高の完済や抵当権の抹消登記なども行われます。

最後に買取業者へカギを渡せば、完了です。

一戸建て買取と売却を4つの項目で比較

買取と売却が異なる方法というのは分かったと思いますが、具体的にはどこが違うのでしょうか?

ここからは、異なる点を大きく以下の4つに分けて比較していきます。

  • 成約までにかかる時間
  • 売る手間
  • 仲介手数料
  • 売却価格の相場

①成約までにかかる時間

成約にかかる時間は、業者買取のほうが大幅に短くなります。

前述の通り、業者買取は最短1か月弱で引き渡すことができます。

また、契約した業者が最初に引き渡しまでのスケジュールを共有してくれるので、それに沿って余裕を持って手続きを進めることができます。

一方、仲介売却は成約までに最短でも3か月かかり、長ければ半年以上経っても売れないケースがあります。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

仲介売却は少し高めの金額で売りに出し、その価格込みで買いたい人が現れるまで粘るので、どうしても時間がかかってしまうのです。

②売る手間

一戸建てを業者に買い取ってもらう際は、事前にリフォームや整理整頓をする必要はありません。

業者はプロなので、見栄えが悪くても構造の頑丈さや立地といった、本来の魅力をしっかり見極めることができます。

一方、仲介売却の場合は相手が素人なので、第一印象で購入を決めてしまう人も多いです。

そのため、仲介売却は内覧に向けてハウスクリーニングを呼ぶなどの手間が増えてしまいますし、細かいコストがかかってしまいます。

③仲介手数料

仲介売却をする際は、仲介手数料という高額費用がかかります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて、以下のように算出します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えば一戸建てを1,000万円で売った場合、仲介手数料は36万円にもなってしまいます。

ただ、仲介手数料がかかるのは仲介売却のみで、業者買取では一切かかりません。

コストだけでなく支払いの手間も抑えられるのが嬉しいですね。

④売却価格の相場

ここまでのポイントを見ていると、業者買取のほうが良いように思ってしまいます。

ただ、こと収益に関しては、買取は仲介売却を大幅に下回ってしまいます。

相場としては、買取価格は仲介売却価格のだいたい6割ほどです。

買取価格が低くなるのは、再販に必要なリフォーム代が利益から引かれるためです。

「価格なんてどうでもいいから一刻も早く売りたい」という人もいると思います。

ただ、引き渡し後の引っ越し費用や新生活にかかるお金など、諸々のコストを考えると高く売れるに越したことはありません。

この点が、業者買取があまりおすすめされない大きな要因になっています。

一戸建て買取がおすすめできない相場の低さ以外の理由

ここまで、買取と売却の異なる点を比較していきましたが、実は一戸建て買取には価格以外にもリスクがあります。

勢いで買い取ってもらうのは危険なので、事前にデメリットをチェックしておきましょう。

価格は買取業者のさじ加減

買取価格の算出方法には、明確な基準があるわけではありません。

再販に必要なリフォーム代が引かれるといっても、本当にその金額でリフォームするのか、極論を言えば本当に再販されるのかさえ分かりません。

一戸建てを引き渡した瞬間に所有権は業者に移ってしまうので、細かく確認をする手立てがないのです。

足元を見られて利益を下げられる可能性も十分あるので注意しましょう。

近隣住民とつながりのある方は注意

一旦業者に買い取られたら、どのようにリフォームされて、誰に転売されるかコントロールすることができません。

近隣住民に迷惑がかかってしまう可能性も十分ありますし、引っ越し後も続いていた関係に溝が生まれることだってあります。

不動産を巡る人間関係のトラブルは非常に多いので気をつけましょう。

【結論】一戸建て買取は早く処分したい方のみおすすめ

仲介売却はコストが多くかかるといっても、相場が高いのでトータルの収益はそれでも買取時より高くなります。

そう考えると、買取が売却に勝っているのは処分の速さの一点だけと見て良いでしょう。

離婚や相続などが理由で、資産を早く分配したい方、急に転勤が決まって一刻も早く手放したい方は買取がおすすめですが、それ以外の方は仲介売却を選んでおいたほうが無難です。

一戸建て買取は本当にスピーディ?結果的には一緒という声も

一戸建ての買取は1ヶ月弱で処分ができてスピーディと言われますが、本当にそうなのでしょうか?

仲介売却は「適正価格で売り出して、成約が取れるまで売り込みを続ける」という方針でおこないます。つまり、時間がかかる前提ということです。

仲介売却価格を6割ほどまで下げれば、業者買取と同じくらいのスピードで売れる可能性は高いです。

つまり、高く売りたい時に仲介売却を、早く売りたい時に業者買取を私たちが選んでいるだけの話で、適正価格以下で売り出せば早く売れるというのは、どちらの方法でも同じなのです。

一戸建て買取を成功させる3つのコツ

あまりおすすめ出来ない一戸建ての買取ですが、やり方次第では仲介売却の8割前後にまで利益を増やすことができます。

ここからは、一戸建て買取を成功させるポイントを3つ紹介していきます。

早く処分することが得な時に買取を選ぶ

スピーディに引き渡すことが利益になるタイミングでは、買取を選ぶのも一つの手です。

例えば、賃貸経営で利益をあげていた一戸建ては、売却価格に対して消費税が課されるおそれがあります。

2019年4月現在に仲介売却で売り出してしまうと、同年10月1日の増税後に引き渡しとなり、コストが増加します。

また、毎年1月1日時点での不動産所有者には固定資産税が課されますが、これも年末に業者に買い取ってもらえば大幅にコストを減らすことになります。

このように、コストとの兼ね合いも考えて買取を選ぶのも良いでしょう。

買取実績が高い業者に依頼する

前述の通り、買取価格はかなりアバウトに提示されることもあります。

これを避けるためには、実績も評価も十分な業者に買取依頼することが不可欠です。

住宅買取業界で何年も連続で買取戸数・売上高が1位の業者がカチタスです。

住宅の状態に合わせて適切なリフォームをするので、再販費用を抑えられて、結果的に買取価格が上がります。

まずはこうした、有名な業者に相談にいくのも良いでしょう。

カチタスで中古の家を買取!人気の秘訣と実際の口コミ・評判

買取価格の相見積もりをおこなう

他社の買取査定額を提示して、価格交渉する方法を相見積もりといいます。

不動産会社は不動産の素人が言う言葉は基本信用しませんが、「他社がこう言っていましたよ!」と言えば、基本聞く耳を持ちます。

複数社に査定額を依頼して、比較をすることが買取成功には不可欠なのです。

不動産見積もりの注意点!相見積もりにはリスクもある

一戸建てを高く早く買い取ってもらえるかは業者次第

ここまで、一戸建て買取の3つのコツを紹介しました。

買取価格の平均は市場価格の6割ほどですが、最大で約8割まで買取価格は上がります。

価格を上げるために必要なのは、掃除などの努力よりも高く買い取ってくれる業者と契約を結ぶことです。

前述の通り、一戸建ての買取価格は業者の裁量で決まるので、高く早く買い取ってくれる業者と契約さえすれば他のポイントは気にする必要がないのです。

ただ、そんな買取業者を見つけるのは至難の業でもあります。

まず、買取実績の高い大手業者が高値買取をしてくれるわけではありません。大規模な上場企業ほど適正価格にこだわるので、相場周辺におさまる傾向にあります。

ただ、あからさまに高値での買取をもちかける業者が必ずしも良いわけではありません。どこかで利益が引かれていたり、詐欺目的だったりする可能性も十分あります。

自分が調べられる範囲内で、最も良い業者に買取依頼するしかないのです。

ただ、どれだけ多くの不動産会社を見つけて、比較できるかは効率が大事になってきます。

そこで利用をおすすめするのが。ここから紹介する一括査定サイトです。

一戸建ての買取査定額は一括査定サイトで比較しよう

一括査定サイト

複数社への査定依頼は大事ですが、1社1社電話をかけていると時間がかかりすぎてしまいます。

そこでおすすめのサービスが、一括査定サイトです。

60秒ほどで申込情報を記入するだけで、最大6社以上の優良業者に一括で査定依頼ができます。

大手査定サイトは業者登録時に厳正な審査をおこなっているので、悪徳業者につかまる心配も減ります。

利用料は完全無料なので、まだ買取を検討段階の方も使ってみることをおすすめします!

※一括査定サイトの詳しい内容はこちら!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

一戸建て買取のよくある質問にプロが回答

一戸建て住宅を買取に出すのは、人生に1度あるかどうかの貴重なイベントです。

ほとんどの方は不動産を買取に出した経験はないので、周りに聞いても分からないことだらけだと思います。

そこで今回は、一戸建て買取に臨む方から届く質問のうち、よくあるものに回答していきます。

ぜひ、一戸建て買取を進める際の参考にしてください!

Q1.一戸建てを買取に出すタイミングっていつ?

一戸建てを買取に出すのは、新居に引っ越すタイミングや、不要になったタイミングが考えられます。

ただこれまで説明した通り、新築一戸建てを買取に出すと価格の面では損をしてしまうので、あまりおすすめできません。

逆に、以下のような条件に当てはまっている場合は、買取に出すことをおすすめします。

  1. 築30、40年以上の古い一戸建て
  2. 増改築を何度もしていたり、逆に修繕を一切していない
  3. 面積が広すぎたり、狭すぎたりする(実用的でない)
  4. 道路・敷地が面していない
  5. 住まいの遠方に位置し、管理ができない

上記の項目のほとんどに当てはまるようなら、買取に出しても良いでしょう。

Q2.買取に出す前は掃除・整理整頓が必要?

一戸建ての買取前に掃除・整理整頓をする必要は原則ありません。

理由としては、買取の相手は業者、つまり不動産のプロなので、第一印象にとらわれず、構造や面積・立地で一戸建ての価値を評価してくれます。

また、買い取られた一戸建ては再販のために必ずリフォームされます。買取前にリフォームに出すのはお金のムダですし、リフォームの出来栄え次第では価格の上乗せがないかも知れません。

一戸建て買取の際は、逆に何もせず業者に判断を仰いだほうが良いでしょう。

Q3.買取不可の一戸建てもある?

業者買取は仲介売却と違って「売れ残る」ということがないので、価格にこだわらなければ引き取ってもらえる可能性は高いです。

ただ、土台に問題があって「リフォームをしても再販できない」と判断されれば、買取を拒否される可能性は高いです。

ただ、この場合でも建物を解体して更地にすれば売れる可能性は十分あるので、不動産会社に相談してみましょう。

また、一戸建ての所有者が近隣住民などと権利関係のトラブルを抱えていて、業者と契約が結べないというケースもあります。

業者によっては権利関係の調整・交渉を代わりにおこなってくれるところもありますが、こうした業者が必ずしも高く買い取ってくれるとは限らないので注意しましょう。

Q4.一戸建ての処分を近所にバレたくない…

業者買取は、仲介売却と違ってネットに広告を掲載したり、チラシを作成・配布したりする必要がありません。

手続きは基本的に持主と業者の話し合いによって進むので、周囲にバレる可能性は低いです。

唯一心配なのが買取査定のために業者が訪問する時ですが、担当者は社名の出ている車で来ることはないので安心しましょう。

Q5.買取へ出した後に問題が見つかったらどうなる?

基本的に、買取に出した後に問題が見つかっても売主が責任を負うことはありません。

事前に気づいている欠陥があるなら査定依頼時に共有する必要はありますが、シロアリや雨漏りなど気づきにくい欠陥が後で見つかったとしても、業者から賠償金を請求されることはないのでご安心ください。

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