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東京のビルを売るポイント!地域と利用状況で売却方法を変えるべし

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東京のビル群

東京で不要なビルを売る際は、東京ならではのポイント・注意点があります。

「東京だし、とりあえず依頼すれば売れるだろう」という安易な考えは捨てましょう。超一等地に建っているビルでも売れ残ったり、安値がついたりするケースは多数あります。

特に注目したいのが、ビルが東京のどこに建っているか、そのビルはどんな性質を持っているかです。

ここからは、東京のビル売却時に抑えておきたいポイント・注意点を解説していきます。

※ビルを初めて売るという方は、こちらも併せてお読みください!

ビル売却の注意点を分かりやすく解説!はじめて売る方は要確認!

東京の売りビルは常時1,000件近く存在している

東京の売りビルは常時1000件近く存在しています。

これは全国的に見てもやはり多くなっています。

地方だと県庁所在地や経済中心地以外にはビルが少ない傾向にあり、ほとんど取引されていません。

地方ではビルは中心部にあることに意味のある建物という感じですが、東京の場合は 郊外のビルにも、独自の使い道があります。

地域によってビルの用途やニーズが変わるのは、他の地域には中々ない特徴です。

売りビルの分布は東京23区が中心

東京の売りビルは、やはり23区に多く分布しています。

地域(23区) 売りビルの棟数(2019年6月4日時点)
千代田区 33
中央区 26
港区 12
新宿区 12
渋谷区 13
文京区 16
品川区 15
太田区 16
目黒区 23
世田谷区 21
杉並区 19
中野区 13
練馬区 5
豊島区 40
板橋区 27
北区 9
荒川区 28
台東区 38
江東区 34
墨田区 19
江戸川区 12
葛飾区 8
足立区 24

いっぽう、23区外になると、八王子市が31棟で断トツに多く、町田市が続いて11棟なのを除いて、売り出し棟数は1ケタか0になっています。

引用:健美家「東京都一棟売りビル一覧」

売り出し数の少ない地域は市場も小さめな傾向にありますが、かといって売れないわけではありません。

売買が成立するには運やタイミングも重要ですから、持ちビルが売れるかどうかは、売り出してみないと分かりません。

東京のビルを売る前に抑えておきたい注意点

東京のビルを売る時は、東京ならではの注意点があります。

ポイントをしっかり抑え、満足のいくビル売却をおこないましょう。

東京のビルの売却価格は数百万円から数億円までピンキリ

東京には誰もが知る高層ビルから、郊外の小規模な雑居ビルまで、様々な種類があります。

ビルだから必ず高く売れる訳ではなく、アパートくらいの価格しかつかないケースもしばしばあります。

特に東京は安値でしか売れないビルが多いので注意しましょう。

価格を大きく左右するのはアクセスの良さ

東京の売りビルの場合、価格の高さはアクセスに大きく影響されます。

進出する自営業者からすれば、特に飲食店は道を一本挟むだけで、駅に1分近くなるだけで売り上げが大きく変わるので重要です。

ただ、事業内容によっては閑静なところのほうが良かったり、周辺環境を重視したりするケースもあります。

駅や中心部に近いことが買い手に好まれるとは限りませんが、少なくとも不動産会社からの評価は高くなり、契約先以外の業者で紹介される確率も高まります。

築年数はそこまで影響しない

一戸建てを売る際は、特に物件に問題がなくても、築年数が少し古いだけで価格は大幅に下がります。

一方、ビルの場合は築年数に売却価格や成約率はそこまで影響しません。

これは、ビルが一戸建てに比べて構造・材質面で頑丈にできていることが関係しています。

建物には構造別に法定耐用年数という指標が存在します。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

ビルの多くは鉄筋鉄骨で建てられているので、築47年までは価値を保つことができます。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

ただ、東京の売りビルの多くは築10~30年ほどなので、いくら頑丈といえ、早く売るに越したことはありません。

東京の投資家のレベルは高いので注意

普通の一戸建て売却だと、ターゲットは一般の買主となります。

彼らは不動産の知識に乏しいため、本来は価値の低い家にも高値を出してしまうことがあります。

ただ、東京の売りビルのターゲットは主に都内の資産家・投資家なので、物件の目利きは鋭い傾向にあります。

特に最近は、2020年以降の不動産リスクも提唱されているので、投資家は購入に慎重になっています。

以前では「利回りが良い」と判断されていたビルも、今の2019年時点ではより売れにくくなっているでしょう。

また、投資家たちはレントロールに関することなど、細かく深いところまで聞いてきます。

彼らと渡りあうには、売主自身も不動産知識を深めておくことと、深い専門知識を持った業者と契約することが重要です。

ビルが高く売れる東京の地域はどこ?練馬区・杉並区のビルも意外に売れる

東京のビルとひとえに言っても、都心か郊外か、23区内か区外かによって相場は変わってきます。

ここからは、地域別にビルの相場や売却のポイントを見ていきましょう。

売却価格が最も高いのは千代田区・中央区・港区

ビルの売却価格が高いのは、千代田区、中央区、港区の3区です。

特に千代田区、中央区は伝統的に地価が高い傾向にあります。一方で港区のビルは業者が購入して再利用するケースも 多いようです。

この3区のビルなら、ある程度高く売れることは保証されていると考えても良いでしょう。

売りビル人気が高いのは港区・新宿区・渋谷区

千代田区、中央区は地価が非常に高いですが、現在ホットなサービス業の中心部からは少し離れています。

実際にビルの需要があるのは、港区、新宿区、渋谷区の3区でしょう。この辺のビルなら店舗が入っても、オフィスが入っても良い効果が期待できます。

発展しそうな下町・郊外の売りビルも良く売れている

都心のビルとは別に、将来の投資という意味で開発が予測される郊外のビルも売れ始めています。

安値でビルを購入し、相場が高まった時に売ることで大きな利益を生むことを狙っているのです。

特に練馬区、杉並区、豊島区の3区や国分寺市、小平市の周辺は地盤が固いため、将来起こるであろう巨大地震に向けて人気が高まっています。

地盤の強い地域のビルなら郊外に位置していても高く売れる可能性は高いです。

雑居ビルか自社ビルかによっても売り方は異なる

売りビルは、大きく分けて雑居ビルと自社ビルの2種類があります。

雑居ビルは不特定多数の業種・業態の店などが入っているビルで、入居者が持ち主に賃料を支払うことで利益をあげています。

一方、自社ビルは特定の会社やホールディンググループが購入したビルで、その会社が主に利用しています。

売りに出されているビルが雑居ビルの形態か、自社ビルの形態かによって、売る時に意識するポイントが変わってきます。

雑居ビルはアクセスの良いものほど良く売れる

雑居ビルには、お店などが入ることが多いです。

彼らは人通りの多さや駅までの近さを意識するので、よりアクセスの良いビルほど需要は高いです。

自社ビルは設備の良さを考慮される

自社ビル仕様で買主も法人なら、アクセスだけでなく設備なども考慮されます。

会社が仕事をする上で必要なものが備わっているかどうかを良く見られるので注意が必要です。

空調設備や駐車場の数など、見られるポイントは多岐に渡ります。

東京のビルを売る際にチェックしたい項目

東京のビルを売る前に、チェックしておきたいポイントもいくつかあります。

まずは、売却前にビルの現状をチェックして、知っておきましょう。

持ちビルが売れるビルかどうかをイメージし、売った後は利益を使って何をするかの計画を具体的にすることができます。

では、持ちビルのどんなところに注目すれば良いのでしょうか?ここからは主な5つのポイントを紹介します。

テナントの場合は空室率に注目

テナントと一部屋ずつ契約している場合、彼らを退去させずにオーナー権を取引するオーナーチェンジというやり方が主流です。

テナントが満室なら、その分利益は増えるので、買主からすれば満室であるに越したことはありません。

また、テナントは少しずつ離脱していき、最終的に空ビルになるので、空室があると「空ビルになる予兆では?」と思われてもおかしくありません。

多少の空室がある場合は、売却前に募集に力を入れて、満室にしてから売り出すようにしましょう。

駐車場の数

雑居ビルにせよ自社ビルにせよ、駐車場の数は重要なポイントになります。

駐車場が無ければ、せっかく良いビルでも使いにくいので成約率が下がってしまいます。

駐車場の現況はレントロールにも反映されるため、買主は厳しくチェックをします。

エレベーターの有無

高層ビルでなければエレベーターの有無は死活問題にはなりません。

ただ、やはりエレベーターがあるに越したことはないので、広告に「エレベーター有」と記載があると目立ち、良い影響があります。

空調設備の状況

ビルの空調設備がどうなっているかもしっかりチェックしましょう。

オフィスビルでも空調の有無は重要ですが、特に飲食店が入るテナントは空調がしっかりしていないと大きな問題になります。

用途の幅広さ

売りビルの中では、特定の用途でなく、事務所、テナント、住居などに幅広く使えるものもあります。

幅広く使えるシンプルな構造の方が、買い手を選ばないので早く売れる傾向にあります。

ただ、こうしたシンプルな構造のビルが高く売れるとは限りません。むしろ他との差別化が図れず価格が下がる可能性もあるので注意しましょう。

東京のビル売却を成功させるポイント

持ちビルの状態は一つとして同じものがないので、「ビル売却を絶対に成功させるにはどうすれば良いのか?」と聞かれても、プロがじっくりと訪問調査をして結論を出すしかありません。

ただ、どんなビルを売る時にでも共通して守りたいポイントも存在します。

今回は、ビル売却時に心掛けたい3つのポイントを紹介していきます。

2020年の東京オリンピックまでが売り時!早めに売却をすすめよう

東京のビルは、2020年の東京オリンピックまでに売ることをおすすめします。

2019年現在、首都圏の地価はオリンピック特需で高騰しており、都心ではすでにバブル期の地価を超えたエリアも出てきています。

加えて、マイナス金利政策によって住宅ローンが超低金利となっており、何十年に一度の売りやすく買いやすいタイミングが来ています。

これが2020年を超えると本格的な少子高齢化、ローン金利の値上がり、2022年問題などリスクが増えてくるので、損する前に売るようにしましょう。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

ビル専門業者に必ず相談をする

東京には三井のリハウスや東急リバブルなど、有名な不動産会社の本支店が多数存在します。

知名度の高いこうした業者に依頼すれば良いと思いがちですが、彼らはビルの専門業者ではないので注意が必要です。

特に東京には、ビル・収益物件を専門で扱う業者が多数存在します。

投資のトレンドにも詳しく、的確なアドバイスをくれるので、こうした業者にも必ず相談するようにしましょう。

また、彼らはセミナーを頻繁に実施しているので、一度行ってみると良いでしょう。

不動産について最低限の知識を身に着ける

ビルを売る時のPRや営業は、全て契約した不動産会社によって行われます。

売主にはすることがないと言えばその通りなのですが、それでも最低限の知識を身に着けておきましょう。

最終的な判断を下すのは売主なので、何の知識もないと失敗する可能性が高まります。

不動産会社の中には、素人の売主を騙そうとする悪徳業者もいるので注意が必要です。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

東京のビルを売る時は市場・競合のチェックも忘れずに!

東京でビルを売ろうとすると、周辺にある多数の売りビルとの競争になります。

より優れたビルが近くにあるなら、タイミングをずらして売るといった工夫も一つの手です。

また、ビルのある地域の市場は盛り上がっているか、日本経済全体が追い風かどうかもチェックする必要があります。

特に東京は金融情勢や政策の影響を受けやすいので、広い視野で売り時を見極めることが大切です。

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