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不動産売却時の税金計算・確定申告では減価償却が重要

【更新日】2019-12-24
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不動産売却時の減価償却

不動産売却によって利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかってしまいます。

物件の価格によって課税額は変わってきますが、100万円近くなることも多いので、注意をしましょう。

この税金は計算式が決まっており、事前に課税額のシミュレーションをしておくこともできるのですが、このときには減価償却費の計算が必要となります。

この記事では、そんな減価償却の内容から算出方法までを解説します。

不動産売却後の税金に必要な減価償却

譲渡所得税の計算式は一定となっています。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

不動産の取得費と売却費用を差し引いたものが譲渡所得であり、これに税率をかけて算出される税金です。

ただ、この取得費は、償却費を引いてから計算されます。

取得費とは、物件を購入したときにかかった費用のことであり、当時支払った仲介手数料やリフォーム費用なども含まれます。

購入額自体は含まないので注意しましょう。

取得費に含まれる費用

不動産の取得費に含まれる費用は、以下の通りです。

  1. 不動産を購入したときに納められた登録免許税・印紙税・不動産取得税などの税金
  2. 借主立ち退きのてみに支払った立ち退き料
  3. 土地の整地作業のために支払った費用
  4. 土地の測量費用
  5. 所有権確保のために訴訟をおこしたときの費用
  6. 当初から土地利用が目的だった場合の物件立て壊し、更地化の費用
  7. 不動産購入のために借り入れた資金の利子のうち、引き渡し日までに支払った費用
  8. 複数の不動産を契約していたときに、ほかの取得を辞退したことによる違約金

上記のようなものが取得費となりますが、要するに購入時にかかった費用はほとんど取得費として計算されるということです。

どのような購入の方法をとったかによっても費用は大きく変わりますが、取得費の相場としてはだいたい100万円前後となります。

譲渡所得税は取得費-減価償却費で求める

引き渡し後に税金を支払うときには、この合計から償却費を引いていきます。

譲渡所得を算出するときには取得費を使いますが,取得費は購入当時の費用そのままではなく、築年数に応じて費用を差し引いた金額となります。

この、築年数によって減少した価値を差し引くことを減価償却といいます。

土地には加齢による劣化という概念がないので、減価償却は建物にだけ適用されます。

居住用不動産の減価償却費計算方法

ここからは、実際に減価償却費はどのように計算するのかを紹介していきます。

なお、償却費は不動産が事業用か、非事業用かによって大きくかわります。

事業用とは、不動産を事務所や運用目的で利用をしたもののことで、非事業用は主に事業目的で利用されたものです。

ここでは、主に非事業用に焦点をあてていきます。

また、以前は定率法という方法がとられていましたが、1999年4月1日に取得した建物や、それ以前に購入されたものでも特別な届け出がない場合は、定額法によって算出されます。

ここでは、定額法の減価償却費を紹介します。

不動産の減価償却率は構造により異なる

償却率は、木造の場合は0.031%、軽量鉄骨の場合は0.025%、鉄筋コンクリートの場合は0.015%となります。

減価償却とは、不動産が故意ではない自然な劣化による価値の減少を考慮してカバーするものです。

そのため、木造のほうが償却率は高く、逆に鉄筋コンクリート造の場合は償却率が低くなっています。

ただ、物件にはそれぞれ耐年数があり、これを超えると償却は適用されないので注意が必要です。

不動産種別ごとの耐年数

耐年数、築年数は物件の売却代金を考慮する上で必要です。

しかし、それだけではなく、減価償却をふくむさまざまな特例や税金控除の適用基準としても重要になります。

耐年数は、木造は22年、軽量鉄骨造は40年、鉄筋コンクリート造は 47年となっています。

しかし、この年数は売却が可能である最大限の年数であり、通常は築20年を超えると売却代金は大幅に減少してしまいます。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

減価償却費の計算式とシミュレーション例

計算式は以下の通りとなります。

減価償却費=物件の取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)

経過年数が端数となっている場合は、6か月未満を切り捨て、6か月以上は切り上げられます。

ちなみに、減価償却費計算に関わる要素は、建物の構造によって以下のように変化します。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年27年19年22年20年
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

新築時は1,000万円だった木造建築を築10年で売る場合、以下のように計算します。

1,000万円×0.9×0.031×10年=279万円(減価償却費)

つまり、この場合の取得費は1,000万-279万=721万円となるわけです。

減価償却費が高いほど不動産売却はお得だが…

上の計算式を見ればわかるように、償却費は不動産の築年数をかけて算出されます。

築年数が長いほど所得費は多額になるので、その分だけ譲渡所得税がおさえられ、お得になります。

ただ、前述の通り、物件を売却することで利益が得られるのは築20年が一般的に限界とされており、さらに実際の市場をみると築10年前後の物件がほとんどです。

税金を安くするために不動産売却のタイミングを遅らせるのはあまりメリットがある方法ではありません。

まずは高額売却を目指そう

減価償却費の算出は、税金をシミュレーションするためには重要ですが、だからといって増額するために何か対策できるものでもありません。

購入時にかかる税金などの費用をすべて合計するとだいたい200万円前後となりますが、査定の低い業者と高い業者では300万円の差があるといわれているので、費用の心配をするよりも事前にしっかりと準備をし、適した業者へ査定を依頼することのほうが更に重視すべきなのです。

つまり、不動産売却ははじめにどんな準備をするかが最も重要ということです!

まずは正しく確定申告をしよう!

譲渡所得税の納付時には、確定申告をおこなう必要があります。

確定申告をする時期は売却した翌年の2月16日から3月15日までと決まっているので、税金計算をする以前にまずは所定の期間で確実に確定申告をする必要があります。

サラリーマンにとっては少し複雑な手続きですが、こちらにわかりやすく方法を掲載しているので、ぜひ参考にして下さい!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説
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