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山林の売却相場が上昇中?タイプ別相場を知って売り時を見極める
【更新日】2019-02-18

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山林の売却相場が上昇中?タイプ別相場を知って売り時を見極める

所有する山林を売りたいと思っても、正直いくらで売れるのか見当が付かないですよね。

中古の山林には定価がないので、まずは相場を調べ、いくらで売れるかのイメージを持つことが大切です。

今回は、山林の売却相場をタイプごとに紹介していきます。また、相場を調べる際の注意点も解説していきます。

売却を検討中の方は、まず目を通してお役立て下さい!

山林を売る方法とは?売却の流れ・注意点から費用・税金まで解説

山林の売却相場を4つのタイプに分けて解説

山林の売却相場は、所在のあるエリアによっても大きく異なります。

ここからは、山林のタイプを大きく4つに分けて、その相場を解説していきます。

都市近郊林地の相場は1000~5000円/㎡ほど

都市近郊林地とは、その名の通り市街地近郊にある林地のことです。

周辺の宅地化が進む中にポツリと点在するケースも多く、ハウスメーカーや小売業者などの購入需要も高くなっています。

都市部ということでアクセスも良く、相場の1㎡あたり約1000~5000円と高めです。

農村林地の相場は300円/㎡未満

農村林地は、里山と呼ばれることも多いです。

都市部ほどではないですが、現在は農村部も宅地化が進んでおり、個人からの需要も高まっています。

都市近郊林地ほどではないですが、山林の中ではアクセスが良く、1㎡当たり300円ほどです。

林業本場林地の相場は100円/㎡未満

林業本場林地とは、その名の通り林業産業の中心として管理されている林地のことです。

伐採された木材は近年、中国や中東、インドなどに輸入されています。

これらの林地は宅地転用が難しく、売却のターゲットはどうしても法人になります。

最近は林業自体が衰退しているので、ニーズが下がっており相場は低めです。

山村奥地林地の相場は100円/㎡未満

山村奥地林地とは、そのままイメージ通りの山林です。

アクセスが悪く使い道もかなり限定されるので、売却相場は低くなってしまっています。

このタイプの山林が最も売れにくいので注意が必要です。

ただ、人の手が加わっていないことで木材の質は高くなっているので、土地自体ではなく木を売買するという方法もあります。

山林の売却相場は都道府県によっても大きく異なる

上記の通り、山林の売却相場は都市部に近いほど高くなります。

ただ、都市部というのが一地方都市を指すのか、それとも首都圏、都心を指すのかによっても相場は大きく異なります。

ここからは、地方別の山林売却相場を調査していきます。

東京の山林の相場は1万円/㎡ほど?

最も山林の相場が高いのは東京都です。

山林自体のニーズは高くありませんが、不動産相場全体が高いために売却価格が引き上げられています。

都心のど真ん中に山林は滅多にありませんが、町田市や青梅市、八王子市などにはまだ山林が存在しており、1㎡あたり1万円前後で取引されるケースも珍しくありません。

詳しくは後述しますが、こうした東京の山林は海外の投資家によって購入されるケースも増えています。

地方の山林になると1㎡あたり数百円程度になる

日本全体で見れば鹿児島県や北海道、島根県が山林取引は多く、関東では千葉県や栃木県、群馬県などが最も多く山林を取引しています。

ただ、これらの地域の売却相場は1㎡あたり数百円ほどであり、東京の山林に比べると相場がかなり落ちてしまっていることが分かります。

つまり、件数が多く需要の多い地域ほど価格は低くなり、需要の少ない大都市ほど価格は高くなる傾向にあるのです。

山林の売却相場を調べる際の注意点

山林の売却相場を参考に、自分の持つ山林の価値を測りますが、他のデータが必ずしも参考にはできません。

なので、山林相場を算出する際は特に注意が必要です。

今回は、山林の売却相場を調べる際のポイントを解説していきます。

公簿面積と実測面積は異なる

公簿面積とは登記簿に記載されている面積で、実測面積とは実際の面積のことです。

通常の土地は測量をおこなって価格を決めるのですが、山林は面積が大きくて測量の時間・費用が非常にかかるため、公簿面積を使って売買することが認められています。

しかし、公簿面積と実測面積が大きく異なる場合もあるので注意が必要です。

特に数千~数万㎡の大きい山林ほど数百㎡の大きな差異が出やすいです。

東京なら実際よりも数百万円高かったり低かったりするのですから、決して公平な取引とは言えませんよね?

かといって実際に測量を依頼するのは大掛かりな作業になるのでおすすめしませんが、「明らかに登記簿と違う」と思ったら一度不動産会社に相談してみましょう。

過去の事例が信頼できるサンプルになりにくい

山林は宅地や農地などと異なり、区画に沿って整備がされていないケースが多いです。

そのため、条件の似ている過去の事例が参考になりにくいのです。

簡単に言えば、同じ1000㎡の宅地Aが取引され、その数年後に同じ面積の宅地Bが周辺地域で取引された場合、このAとBは価格がほぼ同じになります。

ただ、例えば山林Aと山林Bの面積が同じでも、どの地域を跨っていてどの道路に接しているかが全く違うので、価格差が出やすいのです。

また、この点が重要なのですが、山林売買のルールは公募面積を使って良いなど、かなりアバウトです。

また、山林を欲しがる方も限定されているので、売主の知り合いであることが多いです。

知人間のよしみや関係性で価格が決まっているケースも少なくないので、一つの事例を見て「○○㎡の山林は△△万円で売れる!」と一口に言うことはできないのです。

山林の売却相場は増減が激しい

全国の山林取引件数は年間で10万件程度であり、都道府県ごとに見ると6000~1000件ほどが相場となります。

更に地域を限定すれば、1つの都市周辺で行われる山林取引は年間100件程度になるでしょう。

このように、山林取引はサンプルが少ないので、たまたま1件高く売れれば平均相場が大きく上昇する可能性があります。

このように、山林はそれぞれの条件が違い過ぎること、データが少ないことから、参考に値する相場が形成されていないことも多いです。

この点は十分に注意しましょう。

海外投資家の参入で山林の売却相場が上がる?

2020年までは東京オリンピック特需で不動産相場が上がり続けると言われており、「不動産投資ブームが来てる!」とも言われる日本の不動産業界ですが、実際はバブル崩壊やリーマンショック、東日本大震災などのトラウマもあり、そこまで投資熱が盛り上がっているわけではありません。

代わって参入してきたのが中国など、海外の投資家たちです。

彼らは都心のタワマンを買い占めていることで有名ですが、山林も積極的に購入しています。

そのため、2020年までは山林も例にもれず売れやすくなっているのです。

水資源を確保したいというビジネス上の目的もある

山林を購入するのは別荘建設や林業目的のためだけではありません。

水や樹木といった自然資源を確保することによって、ビジネスを展開しようという意図もあります。

中国やインドなど、水不足が心配される地域に向けてビジネスを展開するというのはもちろんのこと、数十年後の世界的な水の枯渇に向けて水源を確保して超高額で買い取ろうとする意図も考えられます。

国にとっては外国人に資源を握られるのは良い話ではないですが、少なくとも日本の山林の相場が上昇傾向にあるのは確かです。

売却相場をチェックして売り時を見極めよう!

山林の売却相場は、様々な要素に影響されて増減がおきます。

前述した東京オリンピック需要の他にも、周辺での土地開発や商業施設の建設、ローン金利の推移などで大きく変化します。

また、自分自身の経済状況から、いつまで山林を管理できるのか見極めることも大切になってきます。

山林の売却を検討中の方は、こうした動きにアンテナを張り、良いタイミングで売り出すことが求められます。

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