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マンションの評価額を計算する方法! 売値・相続税の基準となる評価の仕組みを解説

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マンションの評価

自分の住んでいるマンションは今、いくらの価値があるのか気になる方も多いと思います。

マンションの価値はずっと購入当初のままではなく、築年数の経過や壁・フローリングの傷・凹みなどで評価は下がっていきます。

特に近年は、「不動産は売る前提で買う時代」だと言われています。つまり、住まいも資産の一部として、売る・貸し出すなど、柔軟にやり繰りをする対象だということです。

今後マンションをどうするか、売りに出すか処分するかの判断をするには、現在のマンションの評価を積極的に知っておく必要があります。

「マンションを評価してもらうのって、手間やお金がかかりそう…」と思うかも知れませんが、実は評価額は自宅でも簡単に調べることが出来ます。

今回は、マンションの評価額を計算するにはどうすれば良いのか、詳しく解説していきます!

不動産評価額の調べ方4選!価格を簡単に計算する方法とは?

マンションの評価額は一括査定サイトを使うとすぐに分かる

一括査定サイト

マンションの評価額は、一括査定サイトを使うとスムーズに調べることができます。

一括査定サイトはIT企業などが運営している、不動産会社への査定仲介サービスです。

有名なもので言えば、NTTグループが運営するサイト「HOME4U」や、セカイエというIT企業が運営する「イエイ」などがこれに当たります。

大手のサイトなら100社以上の業者が登録されています。一括査定サイトは物件情報をもとに、登録業者の中から査定・仲介売却に対応している業者を絞りこみ、依頼者に紹介をします。

複数社の査定額をカンタンに比較できるので、査定が最も高額な業者と契約をすれば、売却が成功する可能性が高いです。

利用料は完全無料!気軽に利用できます

一括査定サイトの利用料はどこも完全無料になっています。

サイトの運営費は不動産会社の広告料で賄われているため、依頼者がお金を払う必要がないのです。

気軽に利用できるため、今すぐマンションを売りたい方の他にも、「ウチの評価って、今のところどれくらいなんだろう?」と気になった方も積極的に利用されています。

一括査定サイトの詳しいサービス内容はこちらにまとめているので、ぜひお読みください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

マンションの評価額には4つの種類がある

マンションの評価額を調べるのにおすすめなのは一括査定サイトと言いましたが、これはマンションの4つある評価額のうち、時価(実勢価格)を調べるのに適しています。

その他にも評価額は存在し、何の目的で利用するかによって必要な評価は変わってきます。

  • 時価(実勢価格) :マンションを売りに出した時の価格(市場価格)のこと
  • 公示地価(基準地価) :国交省が決める全ての評価額の基準
  • 固定資産税評価額:固定資産税の計算に使う評価額。公示地価の7割程度
  • 相続税評価額:相続税を算出する際に使う評価額

マンションを売る時に重要なのは時価(実勢価格)

マンションを売る時に調べるべき評価額は、時価(実勢価格)です。

マンションの本来の価値を部屋の材質や設備の購入額などから算出しても、売る際には意味がありません。

買主が求めているのは住まいとしての実用性・価格の妥当性であり、周辺のマンションがいくらであるかも加味した売値を求めています。

時価(実勢価格)は、マンション本来の価値とは異なり、あくまで市場価格なのです。

マンションの評価額は相続税の計算にも使われる

マンションの評価額は、相続税の計算に使われることもあります。

この時に用いられるのは、相続税評価額という独自の基準です。

この評価額は、毎年支払う固定資産税の指標になる、固定資産税評価額に基づいて決められます。

固定資産税評価額は毎年送られる納付書に記載があるので、簡単に調べることができます。

相続税の計算は建物と土地(敷地)で別におこなわれる

相続税の計算は、建物部分と土地(敷地)部分で別におこなわれます。

建物の価値は構造、築年数、面積など多岐に渡りますが、土地は区別がなく基準地価である程度決まっている一方、方針によって土地区分が振り分けられているからです。

ここからは、建物と土地それぞれの計算方法を紹介します。

建物部分の評価は利用状況を加味して算定

建物部分の評価のベースは、かかる固定資産税がいくらかになります。

これに加えて、持ち主の利用状況も加味して評価額を算定します。

土地部分の評価は路線価を基準に算定

マンションの土地部分は、国土交通省が定める路線価がもとになって評価されます。

路線価を知るには路線価図を読み取る必要があります。マップの読み取り方はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!見方・計算方法を解説

この路線価をもとに、土地の形状、地質、接道状況などを鑑みて評価額が算出されます。

マンションの評価額(時価)の計算方法をケース別に紹介

マンションを売る際には、評価額の中でも時価を計算しておく必要があります。

この時価の計算方法は、大きく分けて以下の3つがあります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

それぞれ使うケース・計算方法が異なるので注意しましょう。

住まいとして利用していたマンションは取引事例比較法で評価

今までマイホームとして利用していたマンションを売る際は、取引事例比較法で評価されます。

取引事例比較法は、すでに取引をされたマンションの事例をもとに評価額を計算する方法です。

住まいとしての価値は、騒音の有無、眺め、買い物のしやすさなど、計算に反映できない要素が多数からんできます。

そのため、過去に住まいがいくらで売れたかをもとに計算するのが、最も正確なのです。

物件 面積売買価格
マンションA 50㎡
マンションB 60㎡2,000万円
マンションC 70㎡2,300万円

取引事例比較法は、面積以外の要素が似ている過去の事例を使って計算するのが一般的です。

例えば50㎡のマンションAを評価したい時、築年数、アクセスなどの条件が同じマンションB、Cの成約事例を参考にして、以下のように計算します。

(2,000万円÷60+2,300万円÷70)÷2×50=16,547,619円(小数点以下切り捨て)

実際は流動性比率という売れやすさ・売れにくさの比率を0.85~1.10の範囲で計算し、評価額を修正します。

ただ、流動性比率はよっぽどのことがない場合、基準値1.00で計算するので、さほど意識する必要はありません。

取引データのない地域のマンションは原価法で評価

取引事例比較法は、その地域が中古売買で人気のエリアで、たくさんの取引事例があることが前提になります。

いっぽう、郊外であまり事例データがないマンションは、原価法をつかって評価を付けることになります。

原価法は、建物を今のタイミングでそっくりそのまま建て直した時にかかる費用(再調達価格)を計算し、築年数分の減価調整をおこなう方法です。

原価法で評価額を算出する場合は、以下の計算式を利用します。

評価額=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷法定耐用年数)

耐用年数とは、その構造の建物に安心して住み続けられる年数のことで、構造ごとに決まっています。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨造(厚さ3㎜以下) 築19年
木造 築22年
軽量鉄骨造(厚さ3~4㎜) 築27年
鉄筋コンクリート造 築47年

耐用年数についてはこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください!

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

賃貸に出していたマンションは収益還元法で評価

マンションの中でも賃貸経営に使っていたものは、売却のターゲットも投資家になります。

投資家は収益性で物件を選ぶので、上2つとは違った基準で評価額を求めていきます。

収益物件の評価額を計算する方法が収益還元法です。

収益還元法はさらに直接還元法DCF法の2種類に分かれます。

直接還元法は、1年間の想定家賃収入をもとに価格を求める方法です。直接還元法の計算式はこちらです。

評価額=年間の家賃収入÷還元利回り×100

DCF法は、賃貸経営をする想定期間分の収益+売却時の利益を予測して、そこから現在の価値を評価する方法です。

DCF法の計算式は、以下のようになります。

現在の評価=(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)

マンションは主にどこを評価される?

上で挙げたような計算だけでマンションの評価が決まるわけではありません。

算出された評価額に加えて、気になる部分を担当者がチェックをし、それを踏まえて価格を調整します。

マンションに限らず、建物の評価に占める割合が最も大きいのが築年数とアクセスです。

特に築年数はかなり重要で、家の場合はだいたい築20年を超えると、マンションはだいたい築40年を超えると評価が0になると言われています。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

ただ、マンションの場合は階数角部屋・中部屋という、他の不動産にない評価項目があります。

マンションは独自の方法で評価されるということを知っておきましょう。

高層階の部屋ほど高評価になる

分譲マンションの場合は、部屋の階数が高いほど評価も高くなります。

担当者はマンションの各項目をチェックし、それを評点としてスコアリングします。

階数も、高さに応じて以下のようにスコアリングされています。

階数評点
1階-5.0
2階-2.5
3階0.0
4階0.5
5階1.0
6階以降0.5ずつ増える

このように、階数が高いほど評価も高くなるので、特にタワマンの1階と最上階では、同じ間取りでも大きく価格が変わります。

タワーマンションを売るコツ!タワマンのベストな売り時はいつ?

ただ、評価額が高いからといって、必ずしもマンションの最上階が売れやすいとは限りません。

近年はタワマンの高層階に住むことによる健康被害や、地震時の揺れの大きさが懸念されており、「同じ設備なら、低い階に住む方が安くてお得!」と、好んで低層階に住む人もいます。

詳しくは後述しますが、評価が高くてもその通り売れる訳ではないので注意が必要です。

マンションは部屋の位置・向きで細かく評価が決まっている

分譲マンションの場合、階数だけでなく部屋の位置や向きでも評価が決まります。

まず重要なのは部屋の位置です。

角部屋のほうが、部屋と部屋の間にある中部屋よりも評価・人気ともに高くなっています。

更に、部屋の位置も評価に大きく影響されます。

バルコニーに面している向きが南東>南西>北東>北西の順に評価が変わっていき、北向きが最も評価が低くなります。

マンションを評価に出す際は、自分の部屋のバルコニーの向きも確認しておきましょう。

分譲マンションの角部屋は高く売れる!内覧で良さをPRしよう

マンションの評価額を調べる時の注意点

マンションの評価額を調べる方法は前述の通りですが、算出された数字を100%そのまま受け取って良いわけではありません。

それぞれの物件にはそれぞれの状況(傷、劣化具合、地域のブランドなど)があるので、それを鑑みないことには正確な評価は得られないのです。

また、評価額はアバウトな部分もあるので、依頼した不動産会社によって少しずつ異なっています。

評価額を絶対視しすぎると、勘違いしたままマンションを売りに出してしまい、結果お金を満足に得られず、マンションも手放すという最悪のケースになりかねないので注意しましょう。

マンションの評価は不動産会社によって異なる

マンションの評価(査定)は、依頼した不動産会社によって異なります。

先日も、あるマンションを査定に出したところ、A社が2000万円、B社が2300万円、C社が2500万円の評価をつけていて、どれを信用したら良いか分からないという相談が当サイトに寄せられました。

このように各社で評価の開きが出るのは、以下の3つが大きな理由です。

  • 参考にしているデータが異なる
  • 担当者の感じ方が異なる
  • 会社の営業姿勢が異なる

それぞれ見ていきましょう。

①参考にしているデータが異なる

マンションを評価する際は、売主が提出したデータに加えて、業者が独自に持っているデータを参考にして評価をおこないます。

各社が持っているデータには公的資料を独自分析したもの、自社が今まで請け負ってきた取引事例などがありますが、保管のデータがそれぞれ違うので、評価も違ってきてしまうのです。

また、売主側が提出する資料(地盤証明書、マンション管理規約など…)が統一されていないと、評価に差が出やすくなります。

複数の担当者と接した際に、A社の人にはじっくり現状を伝えたが、B社の人には時間が無かったので説明を省略した…となれば、それも評価の差につながるでしょう。

複数社に依頼する時は、条件を同じにしないと比較できないので注意しましょう。

②担当者の感じ方が異なる

マンションの評価は様々な項目をスコアリングして、その総合点を参考にして決めます。

この評価項目の中には、築年数、階数、アクセス(徒歩分数)といった数字で表せるものから、眺め・住みやすさ・騒音の有無といった、営業マンの感じ方で評価の決まる項目もあります。

営業マンも人間なので、マンションの眺めを良いと思うかどうかは異なります。

そのため、担当する人によって評価が変わるのは、仕方のない部分もあります。

③会社の営業姿勢が異なる

各社の状況(案件数、営業状態など)に評価が影響する可能性もゼロではありません。

例えば、ある会社は大きな案件を現在抱えており、他に予算が回せない時は広告費・営業コストが縮小されるので売却予測額も小さくなります。

また、大手でよくある囲い込みというグレーな営業方法もあります。

これは売買契約をどちらも自社契約の人で結ばせるという方法で、仲介手数料の2重取り(両手仲介)を狙ったものです。

両手仲介を成立させるために、物件情報を外向けに隠したり評価額を操作したりすることもあります。

また、よりグレーな悪徳業者だと、評価額を高くつり上げて契約を結んでもらうこともあります。

他社と比べると評価額が1社だけずば抜けて高い業者は、警戒しましょう。

ネットの口コミや営業マンの誘惑に惑わされず、評価・実績・人柄を客観的に比較して契約先を決めましょう。

不動産売却はどこがいい?大手業者と地元中小を徹底比較

評価額通りに売れるとは限らない

前述の通り、高層マンションの最上階は評価が高いですが、「低い階に住みたい」という人も一定数います。

つまり、不動産会社からの評価が高いからといって、購入希望者の需要を満たしているとは限らないのです。

評価と需要のズレが大きくなると、マンションは売れ残ってしまいます。

半年以上売れ残ったマンションは価格を下げて早期成約を取りやすくするのが一般的なので、売れ残り期間が長引けば実際の価格は評価額よりドンドン下がっていきます。

状態の良いマンションでも、運・タイミング次第で売れ残るケースがあります。

理想を言えば、評価額の80%くらいでしか売れなくてもOKかどうかを確かめ、余裕を持って売り出すのがおすすめです。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

マンションの評価額は気軽に調べてみるのがおすすめ

マンションの評価額は、気負わず気軽に調べてみることをおすすめします。

現在は「家を売る前提で買う時代」と言われています。

つまり、様々な資産を盲目的に所有し続けるのではなく、頃合いを見て売ったり、貸したりしながら柔軟に対応していく時代になったということです。

買ったマンションは絶対に売るべき!とは言いません。しかし、所有しているマンションの現在の価値を知らずに生きていくのは、少なからずリスクがあります。

気になった時に評価額を調べてみる習慣をつけておくと良いですよ。

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