農地については売買に非常に厳しい規制があるのです。

農地は農地として売却する場合と、宅地などに転用して売却するケースがあります。

いずれも厳しい規制があるため、簡単には売れません。

大まかに言うと、農地として売却する場合には買手の側に、転用する場合には売手の側に規制があると思えばいいでしょう。

いずれにせよ役所への手続きが必要ですから、専門業者を探さなくてはいけません。

そんな時に役立つのが匿名査定サイトです。

匿名査定サイトでは査定依頼を出すと不動産業者の紹介が行われます。

その中から相談できる業者を探すといいでしょう。

ここでは次の3つを紹介します。

• ライフルホームズ
• HowMa(ハウマ)
• 10秒でDo！

→不動産査定は匿名でもできる？登録不要のおすすめの匿名査定サービスと個人情報不要で依頼できる仕組み・注意点

ライフルホームズ

ライフルホームズは「物件数No.1の不動産・住宅情報サイト」を謳っています。

売却査定はもちろんのこと、賃貸住宅・駐車場・老人ホーム・事業用施設から物件の購入、収益物件の検索、リノベーション、引っ越しの手配に至るまでさまざまな使い方ができるサイトです。

農地についても売却に関する紹介が行われていますので参考になります。

農地についての売却査定項目は自由記入欄しかありませんので、「査定会社への連絡事項」のところに農地である旨を記入して査定を依頼すると良いでしょう。

→ライフルホームズの評判・口コミは？不動産売却査定のメリット・デメリットを解説

HowMa(ハウマ)

HowMa(ハウマ)はAIによる不動産査定が売りの不動産情報サイトです。

不動産業者に連絡することなく不動産査定が行われることが特徴ですので、自宅を売りたい人などには安心と言えるかも知れません。

ただ、査定申し込みの最初の選択肢には戸建てとマンションしかなく、農地を含めて土地だけの査定を入力できませんので、農地査定には不向きです。

農地付きの住宅であれば査定対象にはなりますが、宅地部分と農地部分では大きく単価が異なるので利用の際には注意して下さい。

→AI不動産査定のHowMa(ハウマ) を実際に利用した方の評判・口コミ！精度は本当に高い？

10秒でDo！

10秒でDo！は不動産サイトのHouseDoが提供する匿名不動産査定サービスです。

これには宅地・住宅・マンションなどの他、選択肢として農地が含まれていますから、農地の無料査定ができます。

ただし、Web版では個人情報の入力が必要ですから、厳密には匿名査定とは言いにくいかも知れません。

無料アプリでの査定なら市場の相場を表示してからメールで査定依頼を申し込む方式になっていますので、相場を知るためだけであれば匿名で利用できます。

査定サイトを利用しなくても、おおまかな相場を把握する方法はあります。

自分や自分の農地の情報をネットに流すことなく、情報を集めに行くだけですので完全に匿名と言えるでしょう。

一方、自動化された査定サイトなどとは異なり、少し手間がかかることと、得られる情報が概要に留まることは理解しておかなくてはなりません。

いずれにせよ最終的に売却手続きを行う場合には、不動産業者との直接のやり取りが欠かせませんので、その時のための情報集めと割り切って下さい。

①国税庁が発表している路線価を参考にする

国税庁は相続税などの根拠となる路線価という数値を発表しています。

宅地であれば路線価は地価公示価格の80%程度になるよう決められていますから、逆算すればだいたいの地価公示価格が割り出せるのです。

それを参考に相場が推定できるわけですが、農地の場合はかなり扱いが異なります。

農地は土地の利用に関する区分と相続税などの基準になる区分があり、相場を推定する時に利用できるのは相続税用の基準の方です。

これには4種類の農地区分があります。

詳細は省きますが、だいたい以下のように分類されるものです。

市街地農地は市街化区域内にある農地などで、農地以外への転用が容易な農地のことです。

市街地周辺農地は市街地農地ではないものの、駅から300メートル以内などの条件を満たしていて、宅地などに転用可能な農地になります。

中間農地とは市街地や市街地周辺ではないけれど都市近郊にある農地です。

そして純農地とは、純粋に農業のための土地で宅地価格に影響を受けない土地を指します。

この4分類についてそれぞれ評価方法が決まっていますので、それをもとに逆算することで売却価格の相場を推定することができるのです。

→路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！路線価図の見方・計算方法

路線価から査定額を計算する方法

農地については宅地のような路線価ではなく、それに相当する農地評価が参考になるでしょう。

それぞれの計算式について見てみます。

• ・市街地農地の評価＝農地が宅地であると仮定した時の評価ー宅地に造成する時の費用
• ・市街地周辺農地の評価＝市街地農地の評価 ✕ 80%
• ・中間農地の評価＝固定資産税評価額 ✕ 一定の倍率
• ・純農地の評価＝固定資産税評価額 ✕ 一定の倍率

「宅地に造成する時の費用」は国税庁のホームページで調べることができます。

また、市街地農地・市街地周辺農地を相続した場合には、税務署に申し込んで評価明細書を受け取ることも可能です。

「一定の倍率」については農地の所在地を提示して税務署で教えてもらって下さい。

路線価は公示地価の約8割

先にも少し触れた通り、住宅地であれば路線価は公示価格の80%程度になるよう定められていますので、路線価を1.25倍すれば公示価格を概算することができます。

これに対して農地の場合評価額と取引額の間の相関関係がそれほど強くありません。

ですので、農地評価はある程度の参考だと考えておいたほうが無難です。

②過去の取引事例データベースを活用する

インターネット上には過去の不動産取引の事例を示すデータベースがありますので、代表的なものを2つ紹介します。

この2つは農地の取引についてもデータがありますから、実勢価格を知る上で参考になるでしょう。

1つは公的なデータベースで、もう1つは民営のものです。

土地総合情報システムで直近5年間の取引をチェック

土地総合情報システムは国土交通省が運営している、不動産取引実績のデータベースです。

過去5年間の取引実績を、指定エリアごと・四半期ごとにまとめて表示してくれます。

csv形式のものをzipファイルに圧縮したデータのダウンロードも行えるようになっていますので、表計算ソフトなどに取り込んで閲覧するのに便利です。

ただし、不動産取引を行った人や会社に対するアンケート調査をもとにしていますから、その時期に取引されたすべての売買を網羅しているわけではありません。

不動産ジャパンを使えば欲しい情報をすぐ取得できる

不動産ジャパンは公益財団法人不動産流通推進センターが運営する情報サイトです。

このサイトでは売却情報を見ることはできませんが、閲覧したタイミングで売りに出されている物件の情報を見ることができます。

ここに表示されるデータは、全国の90%を超える不動産会社が加盟している4つの団体からの物件情報に基づきます。

トップページから「不動産物件検索」ー「買う」ー「土地」を選び、エリアや検索条件を指定すると、売土地の情報が一覧表示されます。

その中から農地を探すことで、そのエリアの農地の相場を知ることができるというわけです。

農地査定を匿名で依頼する場合、宅地査定と同じメリットに加えて農地の取り扱いができる不動産業者を見つけやすいということも挙げられます。

農地の取り扱いは、基本的に農地のある地域の不動産業者に依頼すると便利なことが多いです。

農地を売る場合、農地のままで売るとなると一定の条件をクリアした農家にしか売れません。

宅地に転用して売る場合には、転用の許可を得る必要が出てきます。

いずれの場合も、手続きが難しいことが多いので、事情に詳しい地元の不動産業者に依頼するのがいいでしょう。

個人情報がもれない！しつこい営業の心配がない

宅地査定と共通のメリットとして一番に挙げられるのが、個人情報がもれないことです。

査定の方法によっては、自分の個人情報を登録して、それが関係する不動産業者全部に伝わるという方式を取っていることもあります。

そうしたケースでは、しつこく勧誘してくる不動産業者が混じっていることもあるのです。

匿名査定では、個人情報が外部にもれないため、そうしたしつこい営業を受けるデメリットがありません。

査定結果が出るまでが非常にスピーディ

匿名査定ではだいたい48時間以内に回答が提示されることが多くなっています。

さらに、データベースとの照合による機械的な見積もりでは非常にスピーディに査定結果が得られることもあります。

早い場合には入力が完了したタイミングとほとんど同時に、画面上に査定結果が表示されるケースもあるのです。

ただし、こうした場合には実際の価格とのズレも起こりやすい可能性がありますので、参考情報と割り切って下さい。

AIが今後の価格予測までしてくれることも

匿名査定にはAIを活用しているところもあります。

その場合、今後の価格の予測ができるケースもあるのです。

特に農地においては2022年問題と呼ばれることもある制度変更の問題が囁かれていますので、農地を持っている人は心配でしょう。

これは3大都市圏の農地について、営農を続ける限り宅地並み課税を行わないと定めた1992年の生産緑地制度に端を発しています。

この制度は30年の期限付きですので、2022年にはこれが終了して課税関係が大幅に変更されるかも知れないという問題なのです。

そうした制度変更に伴う農地価格の変動についてもAIで予測できる可能性があります。

農地の査定を行う場合、特に注意が必要なのは実際の売却価格との間に差が生まれやすいことです。

特に農地を農地のままで売りたいという場合は、売れるタイミングが遅くなるかも知れないことも知っておいて下さい。

住宅物件の売買とは異なり、農地の売買は買手の側が「良い物件が見つかったら買ってもいい」といったのんびりした姿勢でいることが多く、急いでいないということを意識しましょう。

ですから、急いで売りたい場合には農地から住宅地への転用を検討し、それができるかどうかの調査も同時に行ったほうが良いかも知れません。

全ての地域に対応している訳ではない

匿名査定ではすべての地域に対応していないことが多いです。

物件の動きがほとんどないような地域ではベースになるデータも得られていないことが多いからです。

そうした場合には、農地のある地域へ出向いて、地元の農協や役場に相談してみると良いでしょう。

そうしたことに詳しい不動産業者の紹介を受けられるかも知れません。

農地の整備状況や地質まではチェックできない

農地は住宅以上に手入れが必要です。

宅地転用が前提であっても造成にかかる費用はさまざまですし、農地のままで売却する場合には農地の整備状況が価格に大きく影響します。

前シーズンまで営農が行われていて、売却後にも引き続き農業ができるような農地は高く売れるでしょう。

一方で、何年も耕作が放棄されていたような農地では、農業を行うための下準備に非常に手間と費用がかかることも珍しくないのです。

そうした農地が安くなってしまうことは想像に難くありませんし、なかなか売れないことも多いのです。

匿名査定ではそうした状況を確認できませんから、所在地と面積で概算することしかできません。

連絡ができない分申し込み内容の補足ができない

ネットで査定申し込みを受け付けているサイトでは、申込みの際の手間を減らすため入力項目を絞っていることが多くなっています。

そんな中でも自分の個人情報を不動産業者に開示して見積もりを依頼するサイトの場合、農地の状況について不動産業者は詳しい情報を電話で問い合わせてくることが多いです。

それによってより正確な査定が行えます。

業者からの電話連絡は鬱陶しいと思う人も少なくないでしょうが、より正確な査定にはこうした電話連絡が欠かせないのです。

匿名査定では不動産業者から連絡することができませんから、どうしても出てくる数字は概算にとどまります。

匿名査定を申し込んで査定金額が提示されても、それがそのまま売却価格になるわけではありません。

まず売却を依頼する業者を決めて、正確な査定を依頼する必要があります。

匿名査定のメリットは、大体の相場を確認するために個人情報を明かさなくてもいいということで、実際の売買はその数字を参考に手続きを行わなくてはいけないのです。

農地売却は必ず査定→契約→売出しの手順を踏む

農地を売却する場合、まず査定を行って大体の相場感をつかむところから始めます。

その上で査定を出してきた業者の中から良さそうなところを見つけて事前相談をすることになるでしょう。

そこで農地のまま売却するのか、宅地に転用して売却するのかの方向性を決めます。

もちろん転用ができない土地であれば、売却に時間がかかっても農地のまま売ることになるのです。

そして業者との間で仲介の契約を結びます。

そして売出しということになるのです。

実際に農地の売却まで行いたいという場合、ライフルホームズの匿名査定がおすすめです。

ライフルホームズで匿名査定を依頼すると、その物件情報に対応できる不動産会社全部に情報が送られ、概算の査定金額が取り寄せられます。

その情報は各不動産業者の情報とともに専用ページで確認できますので、それを見て判断できるようになっているのです。

気になる業者に売主から電話をかけられる

査定情報が確認できたら、その中から気になる不動産業者を選びます。

そして専用フォームに自分の連絡先を記入して登録することで具体的な売却相談に進むことができるのです。

この手順を踏むことで、望まない業者からの連絡をシャットアウトできますからストレスもありません。

査定価格は概算になりますし、特に農地の場合は宅地よりも振れ幅が大きくなるでしょう。

ですので、対応可能な不動産業者を探すことに重きをおいて匿名査定を活用し、実際の価格については業者の選定後に査定の正式依頼すると失敗が少ないかも知れません。

不動産売却に際しては自動シミュレーションを行っているサイトもたくさんあります。

一方で、そうしたものはマンションが中心で戸建てにも対応可能というものが多くなっています。

ですので、農地売却に際しては宅地転用を前提にする場合に利用すると効果的な活用ができるかも知れません。