TOP > 土地を高く売る > 土地・不動産を生前贈与するメリット・デメリット!相続・売却の税金と贈与税を比較

土地・不動産を生前贈与するメリット・デメリット!相続・売却の税金と贈与税を比較

このエントリーをはてなブックマークに追加
生前贈与のイメージ

不動産の相続を考えている方は、生前贈与という方法も頭の中にあるのではないでしょうか。

今回は、生前贈与とは、どのようなことなのか、さらにそのメリット・デメリットをわかりやすく紹介していきます。

生前贈与の検討に役立ててください。

また、相続や売却でかかる税金と、生前贈与をおこなうコストと比較して、どれが一番お得かも紹介しているので、お悩みの方はぜひ最後までお読みくださいね!

POINT
  • 生前贈与は数年に渡っておこなうのが一般的
  • 贈与税は高額!相続時精算課税制度を使って贈与税を減額するのがおすすめ
  • 今後の管理を考えると早いタイミングに売却するのがおすすめ!

生前贈与とは?どんなものが贈与できるの?

生前贈与とは、被相続人の活きている間に、所有している資産を相続人に前もって贈与してしまうことです。

また、この生前贈与は被相続人の意志だけではおこなうことができず、相続を受ける人の合意が必要となるので注意しましょう。

生前贈与の対象資産

亡くなった後と生きている間におこなう資産の贈与には、贈与できる資産の種類に違いはありません。

特に限定がないので、現金、土地、車など、基本的にどのようなもので贈与することができますので、安心してください。

土地の生前贈与は必要書類を法務局に提出して完了

土地を生前贈与したい場合は、正式に「贈与による所有権の移転」手続きをおこなう必要があります。

この手続きには、以下の書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 贈与者の登記識別情報
  • 贈与者の印鑑登録証明書
  • 贈与契約書
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書

こちらの書類を全て集めたら、法務局に持参して提出します。

問題がなければ申請が受理され、不動産の権利者が変更されます。

変更が書類に反映されるには数週間かかります。

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

贈与契約書は後々のために必ず作成しよう

贈与契約書を使って不動産登記をすることで、はじめて生前贈与を正式に認められます。

もし、登記の書き換えや契約書作成を後回しにし、話し合いだけで贈与が完了した気になっていると、税務署から「正式な贈与として認められない」と言われる可能性が高いです。

この場合、生前贈与が認められず権利者は贈与者のままとなり、相続税がきっちり課されてしまいます。

正式に生前贈与をおこなうには、贈与契約書が不可欠となります。

土地・不動産を生前贈与するメリット

土地の生前贈与にはいくつかメリットがあります。ここからはメリットを紹介していきます。

希望する相手に資産を贈与できる

生前の贈与では贈与者が贈与を受ける人を自由に決めることができます。

もし、生前贈与をしなかった場合は、被相続人の死後に相続人たちが遺産の分割協議をおこなうことになるのですが、生前の贈与では資産を渡したい人を自分で選択することができるのです。資産の中での土地は、遺産相続という形になってしまうと、土地を分割して分け合うなど、本来の形が保てなくなってしまうので、生前贈与がおすすめです。

相続税の節約になることも

また、亡くなる前での贈与になるので、その後の相続資産そのものの金額を減らすことになりますので、相続税を回避したし、税の額を減らすことができるのです。

特に土地は金額の大きいものですので、相続税対策のために税全贈与という方法をとる方もいらっしゃいます。

土地を生きている間に贈与すると贈与税というものがかかりますが、減税の制度があるので、うまく生前贈与を利用すると相続税対策になりますよ。

相続税について詳しくはこちら

相続した不動産にかかる税金の種類と内容!

遺産相続に関するトラブルを避けることができる

活きている間で資産の整理を考えている方の中には、自分の死後に親族が遺産分配についてトラブルになってしまうことを避けたいという方のいらっしゃるのではないでしょうか。

生前贈与では、贈与した時点で所有権が受け取った人に移りますので、遺産協議の対象ではなくなります。

親族の関係を考えるなら、この方法はとても良いかもしれませんね。

短期間で財産の贈与ができる

必要な手続きが遺産相続に比べ、比較的短い期間で資産の贈与をおこなうことができます。

土地を手放す人と受け取る人が名義変更の手続きを済ませ、所有権が移ったことを証明する登記祖すれば手続きが完了となります。

遺産分配のための協議や、死後の名義変更手続きを省けるということで、スムーズに資産を受け渡すことができます。

せっかくの土地を小さく分割してほしくない場合や、受取人に面倒をかけたくないと考えている方にとっていい方法かもしれませんね。

土地・不動産を生前贈与するデメリット

生前贈与は先に挙げたように、メリットが多くあるのですが、良いことだけではないのです。

いくつかデメリットがあるので紹介していきます。

贈与税がかかる

贈与税というのもが課せられる可能性があります。

毎年100万円までの贈与であれば税金がかからないという制度があるのですが、土地は100万円を大きく超える金額になるものと考えられますので贈与税がかかる可能性があります。

他にも減税の制度があるのですが、ここで注意しておきたいポイントは、相続税と贈与税のどちらを払う方が得なのかという点です。

節税対策で生前贈与を考えているのであれば、相続税の金額も調べておくことをおすすめします。

課税額を比べて、損をしない選択をしましょう。

親族のトラブル回避や、土地を渡したい人が決まっている場合は金額より贈与することが大切かもしれませんね。

不動産所得税がかかる可能性がある

また、土地を生前贈与すると、不動産所得税などほかの税金がかかってしまうことがあることを考えておいてください。

その税金を生きている間払うという考えがあるならこのデメリットは考えなくてもいいかもしれませんが。

このように、生前贈与にはデメリットもあるということを確認しておいてください。

土地の生前贈与でかかる3つの税金

土地の生前贈与でかかる税金は、主に以下の3つです。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 贈与税

ここからは、それぞれの税金の内容・計算方法を紹介していきます。

登録免許税の内容・計算方法

登録免許税は、司法書士などに権利の移転手続きを依頼した際の費用全般のことを言います。

登録免許税の金額は、こちらの計算式で算出できます。

免許登録税=不動産の固定資産税評価額×2%

固定資産税評価額とは、路線価によって算出される評価額の1つです。詳しくはこちらをご覧ください!

土地の売却価格相場を調べる6つの方法を一挙紹介

不動産取得税の内容・計算方法

不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得した人が課される税金のことです。

ただ、不動産を取得するときの税金とはいえ、売買時には譲渡所得税というまた別の税金が適用されたりするので注意しましょう。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

不動産取得税は、以下の計算式で求められます。

不動産取得税=不動産の固定資産税評価額×※1.5%

※2018年4月1日から3.0%に改正

贈与税の内容・計算方法

生前贈与をした土地の相続税評価額が110万円を超えた場合、贈与税が課されます。

相続税評価額は、国交省が運営している「全国地価マップ」というサイトから確認することができます。

土地相場(実勢価格)の約1.25倍が相続税評価額と考えておけばよいでしょう。

贈与税の税率は10~55%

贈与税の税率は、相続税評価額と比例して、以下のように変化します。

相続税評価額 贈与税の税率
200万円以下 10%
200万円超300万円以下 15%
300万円超400万円以下 20%
400万円超600万円以下 30%
600万円超1,000万円以下 40%
1,000万円超1,500万円以下 45%
1,500万円超3,000万円以下 50%
3,000万円超 55%

評価額が3,000万円を超える場合は、なんと評価額の半分以上も税金に取られてしまうのですね。

贈与は売却と違い、お金が入ってくるわけではないので、課税は主に貯蓄から納付する形になります。

「生前贈与は節税対策になる」と良くききますが、例えば売却時に課される譲渡所得税と比較すると明らかに高額なのがわかります。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

課税額を考えると、相続税評価額が110万円未満の場合以外に贈与はあまりおすすめできません。

贈与税は相続税より高くなりがち

では、贈与税と相続税を比較するとどちらが高額なのでしょうか。

相続税は、相続される遺産の総額に一括で税率をかけることで算出します。

相続税={遺産総額-基礎控除額(3000万円+相続人の数×600万円)}×税率※

相続人が多ければ基礎控除によって減額されるのが、まず贈与と大きく違うところです。

ちなみに、相続税の税率は、遺産総額に比例して以下のように変化します。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

相続税は総資産に対してかかるとは言え、贈与税よりも税率が上がる条件が厳しいのがわかると思います。

不動産以外にも高額な資産を複数持っている場合は話が変わりますが、少なくとも物件1戸にかかる税金は贈与税のほうが高くなりがちです。

贈与税を節約するには相続時精算課税制度を使おう!最大2500万円が無料に

土地を生前贈与すれば相続税はかかりませんが、別途で贈与税がかかるのであまりお得とは言えません。

そこで、相続時精算課税制度という、贈与税の特例控除を利用するのがおすすめです。

この制度を利用すると、親・祖父母から子・孫へ生前贈与をおこなう場合、最大2500万円分の贈与税が無料になります。

2500万円を超えた贈与分には一律で20%の税率がかかる

相続時精算課税制度で全て無料にできなかった場合は、2500万円の超過額に対して20%の税率が適用されます。

ちなみに、この制度は不動産だけでなく車や貯金など、さまざまな贈与財産に適用することができます。

相続時に精算されるので要注意

この制度を利用すれば、2500万円分の課税額を永久に0に出来るわけではありません。

相続時精算という名前の通り、将来相続が起こったときには課税額が相続税に上乗せされます。

上乗せの方法は、他の相続遺産とともに、生前贈与された不動産などの評価額を足し、その上で税率をかけて相続税を算出します。

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

生前贈与をおこなえばかかるコストを後回しにできますが、必ずしも減額できるわけではないので注意しましょう。

土地を生前贈与する際の注意点

土地の生前贈与は、相続時精算課税制度を使えば税金をかけず生前のうちに引き渡すことができるのが大きなメリットです。

相続だと基本的に子どもたちに分割相続されるので、無用なトラブルを招きがちです。こうしたトラブルを防ぎスムーズに権利の移転ができるので、自分の死後を考えて最善の形で財産を移譲したい方におすすめです。

ただ、生前贈与をお得におこなうには、いくつかの注意点を知っておく必要があります。

ここからは、そんな注意点を解説していきます。

生前贈与の手続きは短期でおこなう

生前贈与の手続き(書類提出など)は、短期間でスムーズにおこなうのが鉄則です。

相続時精算課税制度を使わないと毎年110万円分しか贈与ができないので、財産を数年に分けて引き渡していくのがセオリーです。

ただ、その途中で贈与者が亡くなってしまうと、中途半端なタイミングで相続に切り替わるので、権利関係が非常に複雑になります。

例えば、今まで親子間で贈与をしていた時は、「長男には家、次男には車…」というように贈与者が財産の処理方法を決めていたので、トラブルも起きにくいです。

ただ、相続の場合は残りの遺産を分割で相続するので、特に次子以下から「今までの長男優遇は何だったのか…?」という不満が起こりかねません。

こうした不満を起こさないためにも、一度生前贈与すると決めたら、なるべく早く財産を全て引き渡すことをおすすめします。

贈与税が発生したら確定申告を忘れずに!

贈与税が発生したら、必ず確定申告と納付をする必要があります。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

確定申告のタイミングを逃すと、期限を過ぎた日×税率で延滞税がいつまでもかかるので注意しましょう。

不動産贈与にかかる税金を考えると売却がおすすめ!

生前贈与と相続をかかる税金で比較すると、どちらもメリットがあるので、状況に応じて使い分けるのがおすすめです。

ただ、不動産は引き渡し時だけでなく、所有していれば永遠に固定資産税や都市計画税が課されます。

また、贈与物件はすでに築年数が経過していることが多く、子どもに渡したところで価値がほぼ0となり、管理費がかさむといった事態になりかねません。

子どもや孫にとって不要だと思う物件なら、いっそ売ってしまい、その代金を残してあげるのが最もお得です。

売ってしまえば税金・管理費を子どもが支払わなくて済みますし、相続トラブルが起こる心配もありません。

まだ築年数が経っていない時期に売ることができるので、利益を最大限に高められるのも、おすすめする理由の一つです。

※土地の高額査定・売却のコツはこちら!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

不動産を売るチャンスに恵まれた人はわずか

不動産は、一般の人が持てる最も高額の資産です。

理由は何であれ、それを換金できるチャンスは一生のうち一度も来ないことが多いです。

不動産は平均で1,000万円前後なので、普通の人が3年近く働いて手に入る臨時収入がほぼノーリスクで手に入ることになります。

現在、特に若い層のほとんどはお金の不安を大小持っていると言われ、その不安が結婚など、人生の選択を消極的にすると言われています。

また、今後の日本は年金支給制度の縮小や終身雇用制度の崩壊など、将来の不安が大きい世代と言われています。そのため、まとまったお金を手に入れるチャンスは大いに活用することをおすすめします。

中古の不動産を売却する方には「絶対に高く売るぞ!」と考えて施策をおこなうケースは多くなく、あなたがしっかり準備をすれば築浅の競合にも打ち勝ち、相場以上で売ることができます。

こちらに不動産を高値売却するコツをまとめているので、ぜひ参考にしてください!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

売却の際は一括査定サイトを活用しよう!

一括査定サイトは、不動産を高く売った方のほとんどが利用しているツールです。

所要時間60秒ほどのカンタンな不動産情報を記入・送信するだけで、平均最大6社へ査定依頼ができるという優れものです。

登録されている業者はこちらに紹介されているような優良業者ばかりで、彼らの広告料で運用されているので査定依頼料は完全無料です。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

査定サイトの詳しい利用方法と注意点、おすすめのサイト紹介はこちらに詳しくまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

不動産査定の方法には無料と有料がある!かかる日数・査定額の違い
不動産を売却するときは不動産査定をするのが一般的です。査定の種類は無料のものと有料のものがあります…
不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!
不動産売却は基本的に業者に任せて進んでいきますが、契約を交わしてしまうと売り手に大きな責任が発生し…
家を高く売る方法!4つのポイントで売却を成功させる
家を売却するなら、相場以上で売ることが大切です。今回は、家を売りたい方のために、査定・契約時の考え…
土地活用を検討する人は知っておきたいコンパクトシティ
コンパクトシティは地方都市を中心におこなわれている施策で、宅地と市街地の再設定という意味合いが強い…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…