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相続した実家を売る時にかかる5つの税金とは?計算方法と節税対策を解説

【更新日】2019-09-10
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相続した実家を売る時にかかる5つの税金とは?計算方法と節税対策を解説

税金の話は普段あまり馴染みがなく、難しいため多くの人は後回しにしがちです。

しかし、一定期間内に確定申告をして申請しないと、税金の控除が受けられなくなってしまいます。

また、税金のことをほったらかしにして譲渡所得や住民税を払わずにいると税務署からのペナルティがあり、余分に税金を払うことにもなりかねません。

控除を受けることができれば、実家を売却した利益が3000万円以内だと所得税や住民税がかからない特例があります。お得ですよね。

実家の片づけもあり大変な時期だとは思いますが、税率の仕組みと控除の種類を知っているのと、知っていないとでは受け取れる金額もかなり変わってきます。

面倒くさいから後回しにして「あの時あんなに損していたなんて!」ってことにならないように、実家を売却した際にかかる税金と控除できる特例、また確定申告の仕方について詳しく見ていきましょう。

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相続した実家を売るとどんな税金がかかる?

実家を相続した際、売却した際には1種類ではなく様々な税金がかかってきます。

主にかかる税金は以下の通りです。

  • 不動産の名義を変更するためにかかる「登録免許税」
  • 売買契約書に印紙を貼ることで納める税金「印紙税」
  • 実家を賃貸経営していると発生する「消費税」
  • 財産を相続したときにかかる「相続税」
  • 実家を売却して利益が出たときに払う「譲渡所得税」

ここからは、それぞれの税金の内容を詳しく解説していきます。

登録免許税は売却前の名義変更にかかる

実家の家をそのまま売却することはできません。大切なのは「亡くなった人の名義では不動産の売却ができない」ということです。

まず、実家を誰が相続するのか決めて相続登記をし、そのあとで売却手続きに移ります。

相続登記とは、亡くなった人の名義から相続した人の名義に変更することを言います。

登録免許税の計算方法

登録免許税は以下の方法で計算できます。

固定資産税評価額×0.4%

固定資産税評価額は、毎年、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書や市役所で取得できる「固定資産税評価証明書」を見れば知ることができます。

例えば固定資産税が2000万円の場合は、2000万円×0.4%=8万円になります。

相続登記は法務局で行う

相続登記の手続きには亡くなった人の出生から死亡までの戸籍などの必要書類をそろえる必要があり、とても手間がかかります。

自分で行うこともできますが、断念する方も多いので、専門家である司法書士に依頼するといいでしょう。

実家の登記を司法書士にお願いする場合は手数料として5万円~10万円か相場です。 

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

印紙税は契約書に印紙を貼り付けて提出

売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。税金の額は契約金額によって異なります。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

不動産の売買契約では、軽減税率が適応され以下の税金額になります。

売却価格 税額
500万円~1000万円 5000円
1000万円~5000万円 1万円
5000万円~1億円 3万円

消費税は実家の売却にはかからない

実家を売却したときも消費税が8%かかります。

消費税は実家にかかるのではなく、司法書士への報酬や仲介手数料にかかります。

不動産売却価格に直接消費税がかかるのは、売主が法人や事業主だった場合、あるいは実家を売る前に賃貸経営をおこなっていた時などです。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

登録免許税・印紙税・消費税は深く考えなくていい

今まで登録免許税・印紙税・消費税の3つを説明してきました。しかし実際のところ、この3つについては深く考える必要はありません。

というのも、印紙税・登録免許税。消費税は売買契約時に払われるので、仲介役である不動産会社が教えてくれるのです。

また他の費用と税金が一緒に請求されるため、あまり税金を払っているという感覚もありません。

相続税は実家を取得する時にかかる

実家を相続すると相続税がかかります。相続税の申告は相続が発生した日の翌月から10か月以内に行うことが定められています。

相続税が発生した場合には相続税の申告期限までに相続税を納税するのが原則です。

相続税がかかる対象とは

相続税は相続した人すべてにかかるわけではありません。

相続税には「基礎控除額」という非課税の額があり、この額に収まらなかった財産を相続するときに相続税がかかります。

相続財産の対象となる財産は不動産以外にも以下のようなものがあります。

  • 預金
  • 有価証券
  • 自動車
  • 保険の権利

これらの財産から、亡くなった人の債務や葬儀費用を引いたものを相続財産として考えます。

相続財産(家・現金・保険など)-基礎控除額=相続税の課税対象

基礎控除額は3000万円+(相続人の数×600万円)で計算します。

例えば相続財産が8000万円で、2人兄弟で相続する場合、以下のような式で税額を計算します。

6000万円-〔3000万円+(2人×600万円)〕=1800万円

よって1800万円に相続税がかかります。

相続税の税率の計算方法

相続税は財産額が高ければ高いほど税率が高くなります。

相続税の特例を利用できる場合もっと税率を抑えることができますが、ここでは特例を利用しない場合の基本の税率を載せました。

相続した金額 税率 控除額
1000万円以下 10% なし
3000万円以下15% 50万円
5000万円以下 20% 20万円
1憶円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1700万円
3億円以下 45% 2700万円
6億円以下 50% 4200万円
6億円超 55% 7200万円

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

譲渡所得税は高額になりがちなので注意

実家を売却して出た利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得についても税金がかかります。

譲渡所得と住民税については、売却した年の翌月2月16日~3月15日までの間に確定申告をして納税する必要があります。

譲渡所得税は実家を購入した価格より高い金額で、実家を売却すると税金がかかります。

例えば2000万円で実家を購入していた、諸経費などを含め最終的な利益が3000万円だった場合、3000万円-2000万円=1000万円に対して税金がかかります。

売却によって生じた利益を譲渡所得または譲渡益といい、譲渡所得に対しては他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得が高ければ高いほど(利益が出れば出るほど)税率も高くなり、反対に利益があまり出なければ税金も少なくすることができます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は、実家を売却したときの金額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。

譲渡所得=収入金額-必要経費(取得費+譲渡費用)

例えば1000万円で買った実家を、3000万円で売却した場合の譲渡所得は譲渡所得=3000万円-1000万円で2000万円になります。

取得費の計算方法

取得費とは実家の購入代金のことで、購入手数料・建築費・設備費を含みます。

取得費はすぐに分からなくても、当時の契約書を見れば金額が書いてあるでしょう。

しかし、先祖代々引き継いだ家・・となると、実家をいくらで取得したのか確かめることができません。

実家の購入金額が分からない場合は、売買額の5%が取得費になります。

取得費が分からないから0になってしまう心配はありませんが、もし実家がもっと高値が取引されていた場合、取得費はもっと高額だったでしょう・・。

実家を所有してした期間で税率が変わる

実家を売却して利益が出た場合は譲渡所得や住民税がかかります。

同じ金額で売却しても所有した期間によって税率が変わってくるので、確認しておきましょう。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

なお、この所有期間は「買った年から売った年の1月1日」で計算します。

具体的には、平成28年中に売却する場合、購入が平成22年12月31日以前であれば所有期間は5年以上になり長期譲渡所得になります。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

相続した実家を売る際に重宝する「取得費加算の特例」

相続物件を相続後3年10か月以内に売却すると、「取得費加算の特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)」を受けることができます。

「取得費加算の特例」とは、一定金額を取得費に加算することででき、譲渡税を大幅に減額することのできる制度です。

先ほど譲渡所得税は、税率×〔譲渡収入-(取得費+売却費用)〕で計算されるとご説明しました。

これに取得費加算の特例を使うと、譲渡所得税の計算式は以下の通りになります。

譲渡所得税=税率×〔譲渡所得税-(取得費+売却費用+取得費加算額)〕

〔〕の中が大きければ多いほど税率は高くなってきますよね。取得費加算の特例を使い、〔〕内を小さくするとこで税率を抑えることができます。

仮に〔譲渡所得税-(取得費+売却費用+取得費加算額)〕が0になれば譲渡所得税も0にあることができるのです。

取得費加算の特例を利用する条件

取得費加算の特例を利用するには、以下の3つの条件を満たす必要があります。

  • 相続の申告から3年以内に売却すること
  • 相続税をきちんと納めていること
  • 確定申告をすること

確定申告の仕方は後に記してありますので参考にしてみてください。

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

譲渡所得税の申告は税理士に相談しよう

ここまでの説明でよく分からなかった方もいらっしゃるでしょう。

譲渡所得税や住民税などの難しい税金の計算は専門家である税理士に相談するのが一番です。

税理士にお願いすれば、自分で申告する場合よりも費用を抑えられる可能性があります。

もし自分で計算した税率が間違っていれば税務署からのペナルティがあり、もっと高い率のお金を払うことにもなりかねません。

税理士に申告をお願いする場合は、少なくとも10万円~30万円が必要になります。

実家の売却価格が大きければ大きいほど、手数料は大きくなります。税理士にお願いする際は事前に見積もりをだして、お願いするようにしましょう。

相続した実家の売却にかかる税金に使える4つの特例

普通に税金を払ってしまうと手元に残るお金はかなり少なくなってしまいますよね。

ここからは税金が大幅に減らせる税金控除の特例についてご紹介していきます。

ちなみに先ほどご紹介した取得費加算の特例とは併用できませんので注意してください。

取得費加算の特例と今からご紹介する税金控除の特例とを計算してみて、どちらかお得な方を使って申告しましょう。

税金控除の特例は以下の通りです。

  • 居住用財産の3000万円特別控除
  • 被相続人居住財産を売った時の特例
  • 平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1000万円控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

【特例①】居住用財産の3000万円特別控除

普通不動産の売買では所得税がかかりますが、マイホームなどの生活をする拠点となる不動産では「居住用財産の3000万円特別控除」が適応されます。

この制度は条件を満たせば売却益が3000万円以下の物件には税金がかかりません。

3000万円の特別控除を満たすための条件

  • 自分の生活の拠点となっていること
  • 居住しなくなってから3年目の12月末までに売却する
  • 取り壊しの日から1年以内に契約をすること
  • 所定の一定期間に特例を受けていないこと
  • 賃貸に出したり、その他の用途に利用していないこと
  • 売却する相手が親子や夫婦などの特別な関係にないこと
  • 売却した年に住宅ローン控除を受けていないこと

まずは自分の生活の拠点となっていることが条件です。マイホームを対象とした税金控除なので、別荘やこの特例を受けるためだけの住居は対象となりません。

今回は実家の売却なのでこの点は心配ありませんが、親が老人ホームに入居している場合は注意が必要です。

居住しなくなってから3年目の12月末までに売却することが条件にあがっているように、例えば親が老人ホームに入居して3年と12末を過ぎてしまうと、生活の拠点は実家ではなく施設とみなされ、特例が適応できなくなってしまいますので注意してください。

空き家売却の税金は「3000万円の特別控除」特例でお得にしよう!

【特例②】被相続人居住財産を売った時の特例

現在空き家問題が深刻化し、社会問題となっています。

先日も東日本大震災で倒壊した空き家がそのまま放置され、隣に住んでいる住民が放火や倒壊の危険を不安に思っているとニュースで紹介されていました。

こうした地方の空き家問題解決のために、一度も住んだことのない親の自宅であっても一定条件を満たしていれば、「被相続人居住財産を売った時の特例」を利用し、最大3000万円の特別控除を受けることができます

被相続人居住財産を売った時の特例を受けるための条件

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • マンションでないこと
  • これまでに人に貸していないこと
  • 相続されたものである
  • 売却代金が1憶円以下
  • 相続開始から3年目の年の12月31日までに売却すること

昭和56年の6月1日からは耐震の基準が変更されているため、新耐震基準の実家を相続した場合はこの控除の特例の対象外になってしまいます。

【特例③】平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1000万円控除

平成21年もしくは平成22年に取得した土地の所有期間が5年を超えている場合、その土地を譲渡したときに譲渡所得から1000万円を控除できる制度です。

この特例を使えば、最大で203万円も節税することができます。

1000万円の特別控除を受けるための条件

1000万円の特別控除を受けるためには以下の5つの条件をすべてみたす必要があります。

  • 平成21年1月1日~平成22年の12月31日までに土地を所得している
  • 所有期間が5年以上
  • 特別の関係から取得した土地でないこと(親族・内縁関係にある人から譲渡していないこと)
  • 相続・贈与・交換により取得した土地でないこと
  • 居住用の3000万円の控除との併用はできない

【特例④】所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

居住用財産を譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合は税率が下がる特例です。

実家を10年以上保有していた場合、売却益のうち6000万円以下の部分に課税される不動産譲渡税の税率が14.21%に減税されます。

例えば、所有期間が10年を超えて、譲渡額が6000万円以上のところの税率は所得税10%+住民税4%=14%

譲渡額が6000万円を超えている部分には所得税15%+住民税5%=20%の税金が課税されます。

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は3000万円の特例との併用ができます。

併用をする場合、課税譲渡所得の6000万円の部分は、3000万円の控除後の課税譲渡所得の部分になるので注意しましょう。

実家の所有期間が10年を超えていて、3000万円の特別控除を適応させたけど、利益がまだ6000万円ある方は併用すると税率をぐっと抑えることができます。

売却損になってしまった人も特例が使える

ここまでは実家を売却して利益が出た人に税金控除の方法をご紹介してきましたが、控除を使わず利益がマイナスの人のための特例もあります。

「居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれる特例で、この特例を使えば居住用財産で譲渡損失が発生した場合に源泉徴収税額のキャッシュバックを受けることができます。

譲渡損失のうち、住宅借入金などの金額から、譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得と損失及び3年間繰り越し控除ができます。

繰り越し限度額の計算方法は以下の通りです。

繰り越し限度額=住宅ローン残高-譲渡価額

この特例を受けるためには、確定申告が必要になります。譲渡所得が発生しない場合でも確定申告をしましょう。

相続した実家を売った時に売却益がでたら確定申告が必要

不動産に支払う諸経費や手数料を引いてのこった金額に税率をかけたものを「譲渡所得税額」といいます。

譲渡所得税額の計算方法は売却金額-(取得費+譲渡所得)です。

「取得費」とは実家を手に入れるための費用のことです。この費用には不動産業者に支払った手数料や不動産所得・契約書に貼った印紙代などの諸経費も含まれます。

「譲渡費用」は実家を売却する際に使った金額です。例えば売却の仲介をしてくれた不動産業者への手数料・契約書に使った印紙代などの経費が含まれます。

この計算をして、最終的な利益が0であれば確定申告をする必要はありません。

確定申告は自分で手続きする人が多い

確定申告を行う方法は自分で行うか、税理士に頼むかの2つです。

確定申告と聞くと難しく感じて自分にできるのかと不安な方も多いと思いますが、最寄りの市役所に行けば税理士が無料で確定申告の仕方を教えてくれるので心配いりません。

そのため、税理士に頼む人は少なく、自分で確定申告を行う方がほとんどです。また税理士に確定申告を頼むと10万円程度の費用がかかってしまいます。

確定申告時の書類作成の手順

確定申告をパソコンでしたい場合は国税庁のホームページにある「確定申告書当作成コーナー」を利用して作成すると便利です。

確定申告を流れは以下の通りです。

  1. 課税譲渡所得を計算する
  2. 必要書類をそろえる
  3. 確定申告書を作成する
  4. 税務署に行って手続きを行う

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下の3つです。

  1. 除票住民票・・・市役所で入手できます
  2. 譲渡資産の登記事項証明書・・法務局より入手できます
  3. 譲渡所得計算明細書・・国税庁のホームページより入手できます

※確定申告の詳しいやり方は、こちらにまとめています。

不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

実家は相続してから3年以内に売ってしまおう

税金の話はつい難しさから後回しにしがちですが、3年以上たってしまうと受けられる控除も受けられません。

通常、実家を売却して3000万円以上の利益がでることはなく、ほとんどの場合3000万円以下の特別控除が受けられるでしょう。

税金の手続きのほかに。実家の片づけやその他の財産の相続もあって大変だとは思いますが、譲渡所得は大きな金額が動きます。

是非、特別控除が受けられる3年以内に実家を売却し、税金のことを確認して、少しでも節税できるようにしていきましょう!

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