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不動産評価額とは?5つの評価額の意味と調べ方・計算方法を解説

【更新日】2020-06-26
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不動産評価額

家やマンション、土地などの不動産の価値は、どのようにして表すことが出来るのでしょうか?

資産、商品、課税対象など、どのように不動産を見るかによって、評価の仕方も変化します。

一般的に不動産には5つの評価額があり、どう評価するかによって参考する金額を変えることができます。

ここからは、不動産評価額の内容と、計算方法について詳しく解説していきます。

不動産査定とは?業者が見る評価ポイント・査定額が決まる仕組み

不動産評価額は5種類

不動産評価額は、こちらの5つが基本になります。

  • 固定資産税評価額
  • 公示地価
  • 路線価(相続税評価額)
  • 基準地価
  • 実勢価格

それぞれの評価額は利用使途があり、どの目的で活用するかによって変わってきます。

ここからは、各評価額の内容を分かりやすく解説していきます。

①固定資産税評価額

固定資産税評価額は、主に固定資産税などの税金額を算出する際に利用する金額です。

市町村では、土地・家屋の固定資産税評価額は固定資産課税台帳に登録しています。

土地の固定資産税評価額は、公示地価の約7割となります。

②公示地価

公示地価(公示価格)は、地価公示法に基づいて、国土交通省が毎年公表する不動産価格のことです。

全国約2万6000点の金額を算出し、取引や税評価、担保評価の目安として参考にされます。

③路線価(相続税評価額)

路線価は、市街地など通行目的の道路(路線)の標準地を選んだ上で、公示価格や鑑定価格などを参考にして国税庁が発表する価格のことです。

路線価をもとに各土地で算出した金額は相続税評価額と言い、その名の通り相続税の計算の参考になります。

相続税評価額は公示地価の約8割が目安になります。

④基準地価

基準地価は国土利用計画法に基づいて、都道府県単位で毎年公表される価格です。

基準地価の調べ方は公示地価とほぼ同じではありますが、公示地価の公表は毎年3月なのに対し、基準地価の公表は毎年9月なので地価推移をチェックするのに活用されます。

⑤実勢価格

実勢価格(時価)は、売買で取引される際の価格となります。

こちらの価格は、不動産会社がおこなう査定によって算出されます。

不動産評価額を調べる方法をケース別に解説

不動産評価額は、どの金額を算出するかによって調べ方は変わってきます。

ここからは、ケース別に不動産評価額の調べ方を紹介していきます。

公示地価・基準地価・路線価は全国地価マップでチェックできる

公示地価・基準地価・路線価の3つの評価額は全国地価マップで確認することができます。

ネットで無料公開されているデータベースから住所を検索し、評価額の項目をチェックすれば価格が表示されます。固定資産税評価額は納税通知書でチェックする>

固定資産税評価額は、納付者のもとに毎年4月頃に送られてくる納税通知者に添付されている課税明細書の価格から確認することができます。

納税通知書を保管していない時は、管轄の役所に連絡して取得をするようになります。

実勢価格は一括査定サイトを活用して算出する

実勢価格を調べる際は、相場の推移や物件自体の劣化、眺めの良さや周辺環境といった、単純計算で求めにくい要素が多々あります。

こうした要素を調べるためにはプロの不動産会社に査定を依頼するのが最善の方法です。

ネット完結で簡単に複数社の査定額を算出できるのが一括査定サイトです。

利用料は完全無料。売却を検討している段階の方でも気軽に利用することができます。

評価額が低くなる不動産の条件

不動産の評価額は立地や面積によって決定されるように思えますが、不動産ごとに悪条件があれば、それが影響して評価額は下がってしまいます。

ここからは、どんな不動産が評価額を下げやすいか解説していきます。

土地の形状が悪い

同じ面積でも三角地や旗竿地のような形より、正方形・長方形の土地のほうが評価は高くなります。

建築基準法などにより、土地に建てられる建物の形状・面積はある程度決まっているので、余りに細長かったり曲がっていたりする土地には狭小の建物しか建てられなかったり、あるいは全く建物が建てられなかったりします。

実際に利用できる面積が小さいので、評価額も下がってしまうのです。

日当たりが悪い

周辺に高い建物があって日当たりが悪い場合も、評価額は下がってしまいます。

日当たりが悪いと生活環境が悪くなる他、農地に利用できないなど、用途が限られてしまうためです。

道路と接していない

路線価のように、道路に接していないと価値がつかないケースは多いため注意が必要です。

4面のうち、1面にしか道路が接していない場合なども評価額は下がってしまいます。

危険要素がある

土壌が汚染されているなどの直接的な健康リスクの他、暴力団施設に近い、墓地に近いといった精神的な安定を脅かす要素がある場合も、評価額は下がってしまいます。

実勢価格と査定額は必ずしもイコールではないので注意

実勢価格を算出する際は不動産会社に査定額を算出してもらうのが良いですが、査定額は必ずしも実勢価格(成約価格)とイコールではないので注意が必要です。

査定額は不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と見積もって算出する金額ですが、運やタイミング次第では売れなかったり、値下げ要求を受けたりしてしまいます。

最終的な実勢価格を本当の時価と考えれば、査定額は必ずしも実勢価格とイコールにはならないことを肝に銘じなければいけません。

実勢価格は売主の努力で高く出来る

実勢価格は結果ありきの評価額ですが、逆に言えば売主の努力次第で相場以上に価格を高めることができます。

まず重要なのは、複数社の査定額を比較することです。

査定額の高い業者ほど高く売ってくれる可能性は高いので、売却を成功したいのは比較をするのは非常に重要です。

また、内覧対策もキチンとおこなうことが大切です。

掃除・整理整頓をキチンとおこない、第一印象がアップすれば、売り出し価格が分不相応に高かったとしても、買主は価格に納得して購入してくれます。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!
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