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分譲マンションを売ると税金・手数料がかかる!税額はトータルいくら?

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分譲マンションを売った時の税金

分譲マンションを売ったら、お金がそのまま手元に入るわけではありません。

ざっと以下のようなコストがかかります。

  • 譲渡所得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高
  • 管理費・修繕積立金
  • クリーニング費用など

分譲マンションがいくらで売れたかによってもコストは変わりますが、総額で100万円以上にはなり、大きな負担です。

自分の中では目標額を達成したつもりでも、費用を引いたら全然足りなかったなんて事態はよくあります。売却を成功させるためにも、かかる費用を詳しく知っておきましょう。

分譲マンションを売るコツ!売却相場はいくら?ローンが残っていても売れる?

譲渡所得税は買った時より高く売れると課税される

中古の分譲マンションを売った時の利益が買った時の金額を超えた場合、譲渡所得税という税金がかかります。

この税金は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

次に税率ですが、これは所有期間が5年以下(短期)か、5年超(長期)かによって変わります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

この所有期間は、物件を所有した日から引き渡した年の1月1日までで計算します。

2013年10月1日に買った物件を2018年12月1日に売れば、実際の所有期間は5年と2ヶ月なので減税されるはずです。しかし譲渡所得税は2013年10月1日~2018年1月1日の期間で計算するので、所有期間は4年2ヶ月となり税率は軽くなりません。

ややこしいので、しっかり覚えておきましょう。

所有期間が10年を超えると更に税率が低くなる!

所有期間が10年を超えてから売れば、特例で税金が更に低くなります。この時の税率は所得税:10%、住民税:4%、トータル:14%です。

5年以内に売るケースと比べれば税額が3分の1安くなりましたが、その分築年数も経過しているので、お得かと言われると必ずしもそうではありません。

分譲マンションの売り時は2020年までと言われているので、早めに売ってしまうほうがお得でしょう。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

譲渡所得税が発生したら確定申告を忘れずに

譲渡所得税が発生したら、引き渡しの翌年2月16日から3月15日までに税務署で確定申告をおこないます。

申告書はネットでダウンロードして記入していくのがおすすめです。申告方法はこちらにまとめているので参考にしてください。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

確定申告をした時に、所得税を上乗せされた分もまとめて納付します。

その後、5月ぐらいに自宅へ住民税の納付書が届くので、金額を確認して分割で納めていきます。

支払うタイミングは6・8・10・翌1月の末日と4期に分かれていますが、末日が土日の場合は週明けが期限となります。

収益物件を売ると消費税がかかる

投資目的でのマンション売却では、建物部分に消費税がかかります。

ただ、消費税が発生するのは2年前の課税売上が1,000万円を超える場合に限られているので、まずは賃貸に出し、価値が下がってきた時点で売れば消費税を節約することができます。

消費税がかかると1,000万円の部屋なら80万円払わないといけません。2019年から税率が10%に上がるので、更に負担は増えます。

消費税が上がるかどうかは売却前にしっかりチェックしておきましょう。

投資用マンションの売却タイミングと税金について解説

印紙税は売買契約書をコピーして節税できる

印紙税は、安全な取引を担保してくれた国・自治体へ支払う税金です。

売却価格に比例して、金額が以下のように決められています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

こちらは、売買契約書に印紙代を貼り付けて納付します。

契約書の原本が必要なのは買主のみなので、実物の印紙を貼り付けた書類を提出し、売主はコピーを保管しておくというのも節税のための一つの手です。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

仲介手数料は高額になりがち!値下げ対策をしていこう

仲介手数料は、売却を仲介してくれた業者に対して支払う報酬です。

こちらも売却価格に応じて支払う金額が決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

こちらは法定の上限額ですが、実際は上限そのままの金額を支払うのが慣例となっています。

少なく見積もっても数十万円の負担になるので、出来れば支払いを避けたいですね。

仲介手数料は絶対に値切れないわけでなく、3つの方法を使って安くすることができます。

  • 直接値引き交渉をする
  • 大手不動産会社の割引特典を使う
  • 季節ごとのキャンペーンを利用する

詳しくはこちらにまとめているので、ぜひお読みください!

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

住宅ローン残高は引き渡し時に一括完済する

中古の分譲マンションを売る方の多くが、住宅ローンを残した状態です。

住宅ローンが残っていても売ることはできますが、売却代金を貰ったらそれを使って残債を一括完済するのが前提です。

まずは売却相場とローン残高を照らし合わせ、売ったら完済できそうかチェックすることが大切です。

分譲マンションの売却相場を調べる3つの方法

ただ、査定額が満足いく金額だったとしても、実際にその通り売れるとは限りませんが、多少金額が足りなくても住み替えローンなどで補填することは可能です。詳しくはこちらをご覧ください。

ローンの残る分譲マンションも売却できる!残高を精算出来なかったらどうなるの?

管理費・修繕積立金は日割りで分割することもできる

分譲マンションに住んでいると、管理費や修繕積立金が毎月かかります。

例えば毎月末に支払うこれらの費用を引き渡し月に支払うのは売主・買主どちらなのでしょうか?

結論から言えば、どう支払うかは両者の話し合い次第となります。日割りで分割して支払うケースも良くあります。

ただ、日割りでの分割払いは計算が面倒なので、多くの場合は売主が引き渡し月の費用を全額負担するようになります。

これは、自分のマンションを買ってくれたことに対するお礼の意味も含まれます。

不動産売買はどうしても高額を出す買主のほうが権限は強く、契約も途中で解除できます。スムーズに契約を成立させるには、気前よく払ってしまうのがおすすめです。

分譲マンションを売却すると管理費・修繕積立金の支払いはどうなる?

売却時にかかる諸費用も想定しておこう

ここまで分譲マンションの売却にかかる一般的な税金・手数料を説明しましたが、それ以外にもケースによって細かい費用がかかります。

販売活動の最大の関門となるのが内覧ですが、成功率を上げるにはハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。

部屋全体を一括で依頼するのも良いですが、部分ごとに依頼したほうが安く済みます。ちなみに、部分別の費用相場は以下の通りです。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

全ての箇所を依頼しても7万円程度で済むので、高く売りたい方は積極的に活用していきましょう!

マンション売却はリフォーム・ハウスクリーニングが必要?

分譲マンションを高く売るのが一番の費用対策!一括査定サイトを活用しよう

費用の総額は数百万円に上ります。

純利益を増やしたいのでコストを節約するという方もいるでしょうが、ハウスクリーニングなど、お金を出すべきところは出さないといつまでたっても売れません。

費用がかかってしまうのは仕方ないので、細かく節約するよりも、まずは売り出し物件を高く売ることを目指していきましょう。

現在、中古物件を高く売りたい方に必須のツールが一括査定サイトです。

完全無料で複数社の査定額を比較することができ、高額査定してくれた業者と契約すれば高く売れる確率が高まります。

詳しい使い方はこちらにまとめているので、ぜひ合わせてお読みください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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