TOP > 分譲マンションを売る > 分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

このエントリーをはてなブックマークに追加
分譲マンション

分譲マンションとは、マンションの所有権を部屋ごとに分割して売却されているマンションのことです。

小さな集合住宅といったイメージを持つとわかりやすいのではないでしょうか。

賃貸マンションとは違い、分譲マンションの購入者はその部屋の所有者となります。

造りがしっかりしていることが多く、人気も高い分譲マンションですが、売却に出したときの利益はどれくらいになるのでしょうか。

この記事では、そんな分譲マンションの売却に関する疑問を一挙解決していきます!

【マンション売却の裏技】普通の主婦が5日で600万円高く売った方法

分譲マンションの売却価格は近年上昇中!2020年までは右肩上がりで推移

売却相場

分譲マンションの資産価値は近年大きく上昇しており、都心の高級マンションの高層階なら郊外のマンション1棟分の価値がつくことも今は珍しくありません。

昔は「タワマン」「億ション」などと言われ、そこに住むことが一握りの大金持ちの証でしたが、今は都内で新築されるマンションの約4分の1が高層マンションと言われており、高所得者を中心に需要がどんどん高まっています。

更に、アベノミクスによる経済回復、東日本大震災からの復興、オリンピックを見越しての海外投資家参入などの要素が加わり、不動産相場は大きく上がりました。

リーマンショック以降、不動産相場は長い間低調でしたが、ようやく売り時になったと言えます。

2017年に銀座の地価がバブル期を超えた!?

長きに渡る不況のイメージから、分譲マンションの相場も低迷しているような印象を持つ方も多いと思います。

しかし2017年、銀座の地価がバブル全盛期を超えたというニュースが飛び込んできました。

【銀座の地価推移(2005年~2018年】

西暦 地価(/㎡)※100万円以下切り捨て 主な出来事
2005年 9,500万円 -
2006年 14,000万円 -
2007年 17,000万円 -
2008年 17,000万円 リーマンショック
2009年 15,000万円 -
2010年 12,000万円 -
2011年 11,000万円 東日本大震災
2012年 11,000万円 -
2013年 12,000万円 東京オリンピック開催決定
2014年 14,000万円 -
2015年 16,000万円 -
2016年 19,000万円 -
2017年 25,000万円 -
2018年 26,000万円 -

銀座は日本の中枢に近いこともあり、リーマンショックや東日本大震災の影響を強く受けてきました。

それが2013年に東京オリンピックの開催が決定してから銀座の地価は伸び始め、2017、2018年急激に上昇しました。

2017年の時点ですでにバブル期の地価を超えており、まさに今が絶好の売り時となっています。

バブル崩壊の教訓などからマンション投資をする人の数は少なく、市場は盛り上がっていないように感じますが、実際は絶好のチャンスだったのですね!

もちろんこれは銀座だけでなく全国的に言えることです。

売却相場は1,000万円~1億円と幅広い!都市部は高値で売れるが地方は未知数

では、今分譲マンションはいくらで売れるかですが、これは正直ケースによってバラバラです。

東京なら7000万~4000万円、地方都市なら3000万円前後といったところでしょうが、この見立ては過去の売買事例をもとにしています。

首都圏や大阪・神戸、名古屋、福岡といった地方の大都市以外だと、そもそもマンションの成約件数が非常に低いです。

たとえば日本の中でも不動産相場の低い秋田県は、2017年7~9月の間に成約した件数が8件しかありませんでした。

数件の事例をもって分譲マンションの相場を決めることはできません。売る際は個別に業者へ査定をしてもらう必要があります。

分譲マンションは今が売り時!今後はタダでも売れなくなる?

現在、不動産市場が好調な一方で、こうした「分譲マンションフィーバー」は今後数年のうちに頭打ちになるのではないかという憶測もあります。

その理由としては、以下の2点が挙げられます。

  • 人口減少に伴う需要と供給のバランス崩壊
  • 自分の家を持ちたいという願望の減少

まず真っ先にあげられるのが人口減少のリスクです。

マンションというものは、どんどん作られはしますが古くなったからといって立て壊すことは滅多にありません。

周囲に迷惑がかかりますし、コストも高いからです。

ただ、古いマンションは人気が落ちるので、メーカーはどんどん新築マンションを造っていきます。その上で人口減少すれば、空室を取り合うこともなくなり、価格競争が生まれなくなってしまうのです。

また、都心に建っている高級分譲マンションなどは、若い人の野望などに支えられて運用されていました。六本木ヒルズなどは、「成功者の証、ヒルズ族」などとTVでも放映されたので、その影響力も大きかったことでしょう。

ただ今は、将来の不安などを考えて、「無理をして高いところに住まない」という人が増えています。

こうした人が増えれば、駅近のタワーマンションなどは売れにくくなるでしょう。

タワマンに住むリスクも近年叫ばれはじめている

高層マンションは2000年代半ばのヒルズ族ブームなど、「成功者のシンボル」として高い人気を博してきました。

しかし同時に、高層マンションの高い階に住むことによる健康被害なども近年叫ばれています。

子供を殺す前にタワマンを売るべき!不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害

こちらの記事では住まいが高層階の主婦ほど流産率が高いという調査データに触れていますが、実際の相関性はかなり曖昧です。

ただ、実際はともかく、こうした論調が広まれば分譲マンションの相場は一気に落ちること間違いありません。

様々なリスクを考慮しても、やはり早期に売却するのがお得と言えます。

分譲マンションの売り時は4つの条件を満たすタイミング

では、どのタイミングで分譲マンションを売るべきなのでしょうか?

分譲マンションの売り時は、基本的に以下の条件を満たしているときです。

  • マンションの築年数がまだ浅い
  • 不動産の市場価値(相場)が高い
  • 住宅ローンが低金利である
  • 買い手が多い時期

買主は住宅ローン込みで物件選びをしているので、ローンが低金利であるかどうかも大きな判断基準となります。

分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

2020年までは絶好の売却チャンス!

築年数に関しては個々の物件によりますが、不動産の高相場と住宅ローンの低金利はちょうど今の時期に重なっています。

まず不動産の高相場に関しては、2020年の東京オリンピックの影響があります。

特に首都圏の不動産相場は東京オリンピックに向けて高騰しており、海外の投資家がこぞって物件を購入しています。

こうした好況はオリンピックまで続くと言われています。

住宅ローンも2016年にマイナス金利政策を導入してから低金利が続いており、現在はちょうどこの2つの要素が共存する時期だと言えます。

住宅ローンの金利は10年で約2%低くなっている

住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、非常に金利が低くなっています。

住宅ローンの中でトップクラスの人気を誇るのが三井住友銀行の「フラット35」ですが、10年前と比較すると金利が2%程度低くなっています。

三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

西暦 金利
2008年 4.00%~3.05%
2009年 3.95%~2.99%
2010年 3.36%~2.41%
2011年 3.39%~2。49%
2012年 2.89%~2.01%
2013年 2.98%~2.03%
2014年 2.37%~1.73%
2015年 2.15%~1.54%
2016年 1.71%~1.10%
2017年 1.64%~1.09%
2018年 2.01%~1.37%

たかが2%の差と思うかも知れませんが、30年ローンを組むとしたら、2%違えば総返済額が1,000万円以上低くなります。

【借入額:3,000万円 返済期間:30年】

金利 3.0% 4.0%5.0%
月の返済額 126,481円 143,225円161,046円
総返済額 4,553万円 5,156万円 5,798万円

今まで新居購入を我慢していた人も、超低金利になったことで一気に物件調査をはじめています。

現在は高く売れやすいだけでなく、購入希望者が多くて成約が取りやすいタイミングでもあるのです。

最も重要なのは築年数というのを忘れずに

ただ、その時の経済状況がどうであれマンション自体の質が悪ければ高値売却はできないので注意しましょう。

特に重要なのが築年数で、あまりにも古くなってしまうと高値で売るのはほぼ不可能です。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

確かに経済・相場の状況も重要ですが、築浅のうちに売ってしまうのが何より効果的というのは覚えておきましょう。

分譲マンションの商品価値は築年数によって異なる

分譲マンションの価値は、築年数によっても変化します。

築年数 特徴
築3年以内 中古マンションの中でもかなり築浅。人気が高い
築4年~8年 十分築浅物件とみなされる。手頃な価格が魅力
築9~15年 最も一般的なタイプ
築16~20年 質は劣るが価格が安いので、中下流層に人気
築21~35年 リフォーム・リノベーション物件として人気
築36年超 大規模修繕や建て替えが必要なレベル。かなり売却しづらい

マンションの価値は戸建てに比べると築年数によって減少しにくいですが、それでも築16年を超えるとなかなか買い手はつきにくいです。

不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

売却を検討の方は、節税の意味も込めてなるべく早期に手続きしましょう。

分譲マンションの売却は春か秋がおすすめ

分譲マンションを売るなら、まず春でしょう。

春は転勤・転職による異動が多く、中古物件の需要も高まります。

また、長期休みも多いので引っ越しにかかる時間が捻出しやすいです。

秋も春に次いで異動が多い時期なので、比較的買主を見つけやすいです。

ただ後述しますが、こうした時期は競合の売出マンションも多いということになります。分譲マンションは競合の質に大きく左右されるので、その点は注意しましょう。

分譲マンションを売る流れ!トータルで3~6か月かかる

分譲マンションを売る流れは、以下の7ステップです。

  • 相場を調べる
  • 査定依頼
  • 媒介契約
  • 販売活動
  • 内覧
  • 契約
  • 決済

状況によっては手続きが追加されたりもしますが、大体の流れはどんなマンションを売る時もかわりません。

トータルでかかる時間はだいたい3~6か月ほどです。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

①相場を調べる

分譲マンションを売る際は、まず大体の相場を調べることからはじめましょう。

大体いくらで売れるかが分からないと目標額を満たせるかどうかもわからず、無駄に自宅を処分してしまうことになります。

分譲マンションの相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

  • 総合サイトの売出し物件情報を調査する
  • マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
  • 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

自分で予測額を調べてみて、「よし、売れるぞ」と納得できたら、不動産会社へ査定を依頼していきましょう。

※分譲マンションの相場を調べる方法はこちらに詳しくまとめています。

分譲マンションの売却相場を調べる3つの方法

②査定依頼

相場の予測がついたら、不動産会社に査定を依頼します。

査定額は業者によって異なるので、必ず複数社に依頼して比較するようにしましょう。

査定を依頼しようとすると、「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類から選ぶようになりますが、まずは机上査定を依頼するのがおすすめです。

机上査定はデータのみで価格を算出するので、精度は落ちますがスピーディです。

まずは複数社に机上査定を依頼して絞り込み、その上で訪問査定を依頼して契約先を決定しましょう。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

③媒介契約

訪問査定に納得した業者と媒介契約を結びます。

媒介契約は業者に不動産の販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという約束です。

後述しますが契約方法は3種類あるので、どれにするか考えておきましょう。

④販売活動

契約を結ぶと、業者が分譲マンションを販売していきます。

実施される販売運動は、大きく4つの内容に分かれます。

  1. 指定流通機構へ登録
  2. 宣伝・広告作成
  3. 広告活動
  4. 内覧準備・実施

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

売主は定期的に業者から販売活動の経過報告を受ける程度ですが、いつ内覧が来ても良いように掃除や整理整頓をしておきましょう。

⑤内覧

広告から問い合わせが来たら、内覧を実施します。

物件の印象を良くするために、晴れの日の13時あたりをメドに実施するのがおすすめです。

その他にも、内覧はたくさんのポイントがあります。こちらにまとめてあるので、参考にして対策をしていきましょう。

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

⑥契約

内覧でOKが出れば、次に売買契約を結びます。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

売買契約では、主に契約書を読み合わせて相違がないかチェックしていきます。

確認する事項は、主に以下の10項目です。

  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金、手付金額、支払日
  3. 所有権の移転・引き渡し日
  4. 公租公課の精算
  5. ローン特約
  6. 付帯設備等の引き渡し
  7. 手付解除
  8. 契約違反による解除
  9. 瑕疵担保責任
  10. 特約事項

また、この時に価格の値下げを要求されるケースもあります。

買主は自分に裁量権があることを理由に条件を有利にしようとしてきます。こちらとしては突っぱねたいですが、契約をキャンセルされても困るので、最大1割までなら値下げをしても良いでしょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

⑦決済

売買契約が成立すると、買主は住宅ローンの審査に申し込みます。

この結果を約1.5ヶ月待ってから、引き渡し・決済をおこないます。

引き渡しは銀行の一室などで平日におこなうことが多いです。ちなみに、当日の流れは以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

この時に必要な提出書類などはこちらにまとめているので、参考にしてください!

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

【注意】場合によっては1年以上かかることも…

ただ、場合によっては1年以上成約にかかることもあります。

まず、マンション売買は相手あってのものなので、買主の希望とマッチしなければ売れません。

質の良いマンションでも運が悪くて売れ残る可能性は十分あります。

その他に考えられるのは、不動産会社の販売活動が良くなかったケースです。

全国から流入のある首都圏のマンションなのに、宣伝を近所へのチラシ中心でおこなえば、成約率は高くなりません。

後述しますが、最初に質の高い不動産会社を選べるかどうかというのも、早期売却できるかどうかに大きく影響します。

ローンが残っている分譲マンションも売却できる

ローンの残る分譲マンション

「住宅ローンの完済がまだなんですが、売却できますか?」という質問は多いですが、ローンが残っていても売ることはできます。

ただ、売却代金と貯蓄を合わせて残高を一括完済できることが前提です。

とは言え、もし売却代金がローン残高に満たなかったとしても、つなぎ融資を使って一まず完済して引き渡すことはできます。

査定額が高くても、実際の成約価格が低くなる可能性は十分あります。ただ、不動産会社と相談した上でOKが出れば売ってしまって良いでしょう。

ローンの残る分譲マンションも売却できる!残高を精算出来なかったらどうなるの?

ローン残高が高額な場合は任意売却をおこなう

しかし、急な離婚などで買ったばかりの分譲マンションを売るケースもあります。

返済が進んでいないため、高額のローンが残っています。売って、つなぎ融資を使っても到底完済できそうにないときはどうすれば良いのでしょうか。

この時に利用する方法が、任意売却です。

任意売却は、ローンの返済期限を過ぎて差し押さえの警告が来た時に行える方法です。

まず、任意売却業者に相談し、契約をします。

契約をしたら、ローンを貸し出している金融機関に交渉して、マンションを売る許可を貰います。

許可を貰えたら、上であげた流れと同じようにして売っていきます。

返済期限を過ぎても放置していると、裁判所から差し押さえられ、強制的に競売にかけられてしまいます。

プライバシーも侵害されますし、価格も低いので注意しましょう。

分譲マンションの売却にかかる手数料・税金!トータルで100万円以上かかるので注意

分譲マンションを売ると、以下のような費用がかかります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 不用品の処分費用
  6. 各種書類の発行費用
  7. ハウスクリーニング費
  8. リフォーム費

売却価格に比例して費用は上がっていきますが、最低でも100万円以上にはなります。

つまり、少なくとも分譲マンションは100万円以上で売らないと損をしてしまうということです。

その他にも住み替えなら新居購入費用、引っ越し費用などがかかるわけですから、1,000万円以上というのは売却の最低ラインになると考えてください。

分譲マンションを売る時にかかる税金・手数料を徹底解説

最も高い費用「仲介手数料」を値下げする方法はある?

多くの場合、費用の中で最も高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

これは、仲介業者に成約の報酬として支払うもので、売却価格によって費用が決まっています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えば分譲マンションを1,000万円で売った場合は、1000万円の3%+6万円=36万円となります。

高額な仲介手数料ですが、値下げをする方法は3つあります。

  • 直接交渉をする
  • 大手不動産会社の値引き特典を使う
  • 季節のキャンペーンを利用する

特に大手不動産会社の値引き特典は、いつでも利用できるのでおすすめです。

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス
  • 成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
  • 成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  • 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  • 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  • 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

これらのサービスを利用して、お得にマンションを売っていきましょう!

引き渡し月の管理費・修繕積立金はどっちが支払う?

毎月末日に管理費・修繕積立金の支払いがあった場合、月の中頃に引き渡しをおこなったら誰が費用を支払うのでしょうか?

結論から言えば、売主・買主の話し合いによってどんな支払い方にしてもOKです。

中には、引き渡し日を起算日として日割り分割するケースもあります。

ただ、こうした細かい費用をいちいち日割りにしてしまうと面倒なので、売主が払ってしまうことが多いです。

月締めの費用は売主が支払い、固定資産税は日割り分担するというのが今のトレンドとなっています。

分譲マンションを売却すると管理費・修繕積立金の支払いはどうなる?

すぐに売るべき分譲マンションの特徴とは?

前述の通り、現在は不動産市場が盛り上がっているので分譲マンションを手放したい、まとまったお金がほしいという方は売り払ってしまうのがおすすめです。

特に、以下のような性質を持つ分譲マンションは、なるべく早く売るのがお得です。

  • 人口減少の見込みがある地域の分譲マンション
  • 特徴的な間取り
  • 共用部分の維持コストが高い
  • 東京オリンピック需要の恩恵を受けている
  • 旧耐震基準のマンション
  • 共有名義の相続物件

ここからはそれぞれ、早く売るべき理由を紹介していきます。

人口減少の見込みがある地域の分譲マンション

現在でも少子高齢化が進行している日本ですが、2020年から本格的に人口が減っていくのでは?と予測されます。

その一方で手頃な新築マンションは都市部を中心に棟数がどんどん増えていくと考えられるので、郊外の若者はどんどん中心部に移住していきます。

人口密集地以外の不動産の価値はあるときを境に一気に低下してしまうので、その前に売ってしまうのがベストです。

特徴的な間取り

変わった間取りのデザイナーズマンションは、手頃な価格でオシャレなデザインなところが若者に人気です。

デザイナーズマンションを売却するコツ

ただ、時代によってトレンドは大きく変化するので、今人気のマンションが今後も人気とは限りません。

例えば一昔前にロフト付きの分譲マンションが流行りましたが、今ではロフトの人気は低く、高額売却の邪魔になるケースも多いです。

間取り・デザインで人気を博しているマンションは、人気が高いうちに売ってしまうのがおすすめですよ。

共用部分の維持コストが高い

部屋の価値と管理費等コストのバランスが悪い物件は、基本的に人気が低くなりがちです。

トータルの価格が安くても買主の心情的に損した気分になるというのもありますが、管理費のコストは築年数の経過によって上昇しやすいので、すでに高コストの物件は今後売れにくくなる可能性が高いです。

不動産需要が高い今のうちに分譲マンションを売り払ってしまいましょう。

東京オリンピック需要の恩恵を受けている

首都圏の分譲マンションは、東京オリンピックの影響を強く受けて地価が上昇しています。つまり、2020年を過ぎれば相場が今より大きく下がるということです。

地価が元通りになるだけと言えばそれまでですが、大きく地価が下がると購入希望者は離れてしまいがちです。

東京の下町など空港や都心のアクセスが良い地域は一気に地価が下がる恐れがあるので、それまでに売ってしまうのがおすすめです。

旧耐震基準のマンション

1981年5月31日までの建築確認基準を旧耐震基準、それ以降の基準を新耐震基準となります。

旧耐震基準では震度5強の地震で倒壊するかどうかが重視されていますが、近年震度6を超える大地震が頻発していることもあり、物件の耐震性を重視する声が高まっています。

特に首都圏や東海地方は大地震が起こる可能性が極めて高いと言われており、メディアで危険性がもっと叫ばれれば成約率は一気に落ちます。

現在は住宅ローンの低金利で購入希望者が多いので、このタイミングで売ってしまいましょう。

共有名義の相続物件

不動産を相続すると、子どもたちに権利が分割されます。

複数人の共有名義物件は管理が面倒で、長年放置していると親族トラブルが起きかねません。

家族間の亀裂を避けるためにも、早めに売ってしまうことをおすすめします。

分譲マンションを売るのと賃貸に出すのではどちらがお得?

分譲マンションの売り時が今というのは分かりましたが、いらない部屋を処分する方法としては売却の他に賃貸に出すという手もあります。

賃貸に出すメリットとしては、長期的に安定収入を見込めることや、物件を手放さなくて良いという点が挙げられます。

ただ、賃貸に出した部屋が常に埋まっているわけではないですし、入居者がキレイに使ってくれる保証はありません。

また、賃貸に出しても実際の所有者はあなた自身になるので、固定資産税がかかり続けます。

どちらの方法でも上手くいけば高利益が見込めますが、成功率、リスクを考えると初心者には売却のほうをおすすめします。

賃貸経営で利益を出すのは難しいので、いくらを目指すか、いつまでやるかの2点はしっかり考えておきましょう。

分譲マンションを売る?貸す?メリット・デメリットとどちらがお得か見極めるポイント

分譲マンションの売却を成功させる7のコツ

分譲マンションを高額売却するには、ポイントを意識して物件のイメージを改善する必要があります。

今回は、第一印象をアップさせるポイントを紹介していきます。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

水回りの掃除・設備のチェック

キッチンやバス、洗面台といった水回りは物件の第一印象を大きく左右するので、重点的にクリーニングしていきましょう。

印象だけでなく、築10年を超えたあたりから水回りの設備にも不具合が出がちです。

【チェックすべき住宅設備】

  1. ガスコンロ・IHクッキングヒーター
  2. レンジフード
  3. 混合水栓(システムキッチン/システムバス/水回り)
  4. 浴室換気乾燥機
  5. 給湯器(本体・リモコン)
  6. 温水洗浄便座
  7. 換気扇(トイレ/洗面室)
  8. 24時間換気システム

分譲マンションを掃除する際のチェックポイント

できれば内覧前は部屋の隅から隅まで掃除したいですが、そう時間も取れません。

こちらに部分別のチェックポイントをまとめておくので、内覧準備の参考にしてください!

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

保証を利用して新品に交換するといった対応をしていきましょう。

収納スペースを確保する

分譲マンションの間取りは同じくらいの面積の部屋なら大差はないですが、クローゼットなどの収納スペースに違いが出がちです。

買主からしても収納スペースの有無は物件選びの大きなポイントになるので、内覧前には要らないものを処分するなどして、スペースをなるべく確保しておきましょう。

集合ポストや共用部分の清掃・整理整頓をおこなう

分譲マンションを選ぶ際は、共用部分も大きな選考ポイントになります。

いくら自分の持ち部屋をきれいにしたところで、共用ポストに大量のチラシが入っていたり、エントランスに枯れた観葉植物が置きっぱなしだったりすると買主は離れてしまいます。

自分でできるなら清掃をしておきましょう。

ただ中には、エントランスの掃除は管理会社の許可を得ないといけない場合もあるので、事前に相談しておくのがおすすめです。

売り出し時にマンション全体が満室状態であるのが望ましい

分譲マンションを買うべきかどうかは、他の部屋が埋まっているかどうかで判断するのが最も自然です。

満室状態の人気マンションなら、部屋1つが売り出されていれば買主に「ラッキー」「今が買い時」と思わせやすいです。

すでにほぼ全室が埋まっているマンションなら、大きな動きがある前に売ってしまうのが理想的です。

3~4月や9月前後が転勤などで人が動きやすいので、その間に売り出してしまいましょう。

駐車場部分も整理しておく

エントランス部分と同じで、駐車場も雑草が生え放題だったりすると買主が離れる可能性が高いです。

こちらもまず管理会社に連絡をしてから、草むしりなどをやっていくようにしましょう。

検査サービス(インスペクション)で太鼓判をもらう

不動産会社の中には、売る前に物件の検査をしっかりやってくれるところもあります。

シロアリ被害の有無や耐震性、フローリングのキズなどを見た上で、売れるかどうか判断してくれるのです。

インスペクションの結果は報告書にまとめて送られます。

OKが出れば、不動産会社から「良い物件」という太鼓判を押されたも同然なので、成約率がアップします。

売る前に検査をしないと、引き渡しまで重大な欠陥に気づかないかも知れません。

引き落とし後にリスクが見つかれば、買主は売主に高額な賠償金を請求することができます(瑕疵担保責任)。特に築年数の経った分譲マンションは必ず事前に検査をするようにしましょう。

5~10万円で個別に検査依頼もできる

大手の不動産会社なら販売活動とセットでインスペクションサービスが付いていますが、地域によっては大手が進出していないところも多いです。

大手は名目上「全国に対応」と言ってますが、東北なら仙台、九州なら福岡というように地方都市にしか支店を置いていないところがほとんどです。

ただ、大手と契約できなかったからと言って未検査で売り出すのは危険です。

地方にも物件の検査をしてくれる専門業者がいるので、そちらに検査依頼するのをおすすめします。

費用は広さに応じて5~10万円ほどかかってしまいますが、前述の通り検査でOKが出れば箔が付くので、売って十分回収できます。

内覧準備には細心の注意を払う

広告を見た買主から問い合わせが来たら、次に内覧の準備に取り掛かります。

内覧で断られることも多く、ここを成功させることが高額売却の近道となります。

まず、時間帯は午後1時前後の最も日当たりが良いタイミングがおすすめです。

日光がしっかり入るように、窓は全開にしましょう。こうすることで、部屋の印象が広く清潔になります。

内覧には売主自身が付きそうこともあります。専門的な質問をされても回答できませんが、長年住んできて感じた街の良いところなどは積極的に共有してあげましょう。

新生活の期待が膨らむような話ができれば、成約率は格段にアップしますよ!

目指すはモデルルーム

中古の分譲マンションとはいえ、一度売りに出せば「商品」と見なされます。

買主は新築同様のキレイさを求めて内覧に来るので、ガッカリして帰られるようなことはなるべく避けたいものです。

そこで参考にしたいのが、住宅展示場のモデルルームです。小物や家具の配置など、部屋を広くおしゃれに見せるような工夫がされています。

内覧準備をする前に、一度お近くの住宅展示場に行ってみることをおすすめします。

内覧前に空室にしたほうが良いの?

良く内覧前に空き家にした方が良いという声を聞きますが、必ずしもその必要はありません。

特に住み替えの場合は仮住まいの家賃と引っ越し費用がかかるので、こうした無駄なコストは避けたほうがお得です。

大型家具なども撤去したほうが良いと言われますが、上手なスペースの使い方をしていると買主が新生活のイメージを持ちやすく、逆に効果的とも言われています。

ただ、内覧中に子供が走り回ってお菓子を食べている、というのは避けたいものです。

買主が静かに物件を見れるように、業者の許可を取って一家で外出しているのも一つの手でしょう。

内覧に同席することに!どんなことを聞かれる?

分譲マンションならかなりの確率で聞かれるのが、騒音の有無です。

隠しても仕方がないので、いつの時間帯がうるさいなど、正直に教えてあげましょう。

その上で自分がしていた騒音対策などを共有すれば、売主自身の印象もUPします。

あまりに専門的な質問は同席の営業マンが代わりに答えてくれますが、長年住んで感じたことや住みやすさなどは売主しか答えられません。

「近くに美味しいパン屋があるんです!」など、些細な事柄で良いのでPRをしていきたいですね!

分譲マンション売却は競合物件に注意!

分譲マンションを売却するときは、周辺地域でどのような物件が売り出されているか、相場チェックをしましょう。

不動産のポータルサイトには、地域を入れると売り出し中の物件情報が見られるサービスもあるので、利用すると簡単に調べられます。

1つ2つは、広さもあり、アクセスも良く、価格が安いという物件がありますが、こうしたものよりも所有しているマンションと同じような築年数、広さの物件がいくつあるかを優先して調べましょう。

不動産にはそれぞれ異なる特徴があります。

その特徴が買い手の年齢や勤務先、家族の人数などとマッチしていることが大事なのであり、決して広く安い物件が売れるわけではありません。

ただ、同じような競合物件があると、マッチしている買い手を取られてしまうので、なるべく競合が少ない時期に売り出すことをおすすめします。

競合と比較するポイントは築年数・階数・駅までの距離

競合の方が部屋が広いと「手ごわいな…」と感じてしまいますが、狭い部屋を求める人も少なからずいるので、あまり気にしなくてOKです。

それよりも競合と比較する際に用いたいのが、以下の3点です。

  1. 築年数
  2. 階数
  3. 駅までの距離

こちらの3項目にはそれぞれ評点というものがあります。

ここから採点システムについて解説するので、評点の合計点を競合と比較してみましょう!

築年数の評点

築年数は3項目の中で最も重要なので、その分点数も大きくなります。

築年数評点
1年20.0
2年17.5
3年15.0
4年12.5
5年10.0
6年8.0
7年6.0
8年4.0
9年2.0
10年0.0
11年-2.0
12年-4.0
13年-6.0
14年-8.0
15年-10.0
16年-12.0
17年ー14.0
18年-15.5
19年ー17.0
20年ー18.5

築10年までは1年ごとに評点が2ずつ下がっていくことを考えると、1年でも早く売るのがいかに重要かわかりますね。

駅までの距離の評点

駅まで徒歩6分未満ならプラス評価ですが、それ以降はマイナスになってしまいます。

分数評点
1分7.5
2分6.0
3分4.5
4分3.0
5分1.5
6分0.0
7分-1.5
8分-3.0
9分-4.0
10分-5.0
11分-6.0
12分-7.0
13分-8.0
14分-9.0
15分-10.0
16分~-13.0

ただ、評点で用いられる分数は実測のタイムではないので、その点は注意しましょう。

階数の評点

分譲マンションならではの評価項目が階数です。

階数評点
1階-5.0
2階-2.5
3階0.0
4階0.5
5階1.0
6階以降0.5ずつ増える

階数の差は評点にそこまで影響しませんが、1、2階は評価が低くなっています。

後述しますが、低層階の部屋は売れにくいので注意が必要です。

分譲マンションは中部屋より角部屋のほうが売れやすい

中部屋・角部屋

売りたい部屋が角部屋か中部屋かというのも、結果に大きく影響します。

同じ階なら、売れやすいのは断然角部屋です。

角部屋が売れやすい理由としては、以下が代表例でしょう。

  1. 日照時間が長い
  2. 室内が明るいことが多い
  3. 風通しが良い
  4. 隣からの騒音が少ない
  5. バルコニーからの景観が良い
  6. 自部屋の騒音の被害者が少なくて済む
  7. 緊急時に避難しやすい
  8. 構造の違いによる広さがある場合がある

同じマンションの同じ階で角部屋と中部屋が売られている場合は、間違いなく角部屋のほうが真っ先に成約を取れます。

マンションの角部屋は売却に有利!

バルコニーが北向きだと角部屋でも売れにくい

角部屋でも、バルコニーが北向きだと日当たりが悪いので価値は大きく下がります。

ただ、バルコニーが西向きだったとしても、内覧で「西日がきつくないか」と聞かれることは多いです。

日当たりは分譲マンションを購入する上で非常に重要なポイントなので、こだわる人は多いのです。

日当たりが悪ければその旨を正直に伝えた上で、自分はどんな対策をしていたか共有してあげましょう。

部屋の位置よりも階数のほうが重要

角部屋のほうが高く売れるのは確かですが、それよりも階数が高いほうが価格は付きます。

つまり、4階建てマンションなら3階の角部屋よりも4階の中部屋のほうが高く売れるということです。

特にマンションの1、2階(低層階)は防犯が弱い、景観が悪い、湿気が多いなどの理由から売却に苦労しがちです。

こちらに対策方法がまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

分譲マンションの1階は売れにくい!高額売却するコツを紹介

部屋の眺めや向きも売却価格に影響する

ただ、アクセスが良くても、必ず売却できるというわけではありません。

マンションの買い手は、分譲マンションの部屋の階が高いか、日当たりは良いかもかなり重視します。

この2要素は結果を大きく左右するので注意しましょう。

とはいえ、これらは売り手がどうにかできるというものではありません。

日陰に位置している場合は、その分不利になるということを自覚する必要があるでしょう。

低階層の部屋を高く売るコツ

マンションの低階層は、道路の音がうるさい、上の階の音が響く、日当たりや眺めが悪いというデメリットを抱えています。

高階層と人気の差が大きく、なかなか売れにくいという現状があります。

しかし、分譲マンションの立地が良い場合、リーズナブルに購入できる低階層は逆におすすめ物件として紹介してもらえる可能性が大きいです。

特に高階層の部屋が同時に売り出されているときは、価格の調節がしやすいです。

価格を下げてPR方法を変える

上記のように分譲マンションの中でもデメリットがある部屋を売却するには、シンプルに価格を下げるのが一番おすすめです。

また、駅からのアクセスが悪い物件は、「繁華街を離れた閑静な住宅地」というように、マイナスをプラスに変えるようなPRの仕方も求められます。

自主管理の分譲マンションは売れにくいので注意

分譲マンションは、以下3つの管理形態に分けられます。

  1. 全部管理
  2. 一部管理
  3. 自主管理

全部管理とは、マンション管理のすべてを管理会社に委託する方式で、コストが割高なのが難点ですがしっかりと管理してくれます。

一部管理は、管理組合が直接できることをおこない、その他を業者、管理会社に委託します。

こうした形態の分譲マンションは管理が行き届いていることが多く、買い手も安心ですが、自主管理の物件は注意が必要です。

自主管理のマンションは責任を持って売却すべし

自主管理とは、管理会社を利用せずに管理組合や契約した業者だけで管理をおこなう方法です。

この方法だと上手く管理や清掃を行き届かせることができません。

また、管理の見直しも定期的ではなく、部屋の所有者全体が高齢化するのに影響され、物件の質が大きく低下していきます。

分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要!

不動産会社

分譲マンションを高く売るには、不動産会社選びが何より重要です。

なぜなら、物件の販売活動はほとんど全て仲介業者が担当するからです。

一旦売り出されると、本当に販売営業をしているか見えにくくなります。

そのため、最初の段階で質の良い不動産会社をしっかり絞り込むのが重要なのです。

分譲マンションを売る際は大手と中小の不動産会社どちらがおすすめ?

不動産会社には、三井のリハウスのように全国展開している大手から、長年地域密着で営業している街の不動産屋までさまざまな種類があります。

大手と中小を比較すると、どちらもメリット・デメリットがあります。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

一見大手のほうが高く売ってくれそうですが、ケースによっては損することもあります。

大手不動産会社は担当者1人あたりの案件が多く、売れやすそうな案件から優先的にこなしていきます。そのため、自分の物件が後回しにされる可能性もあります。

また、大手は異動が激しいので、地元に縁もゆかりもない人が担当になる可能性もあります。

どちらがおすすめというのは一概には言えません。どちらにも査定を依頼して、比較するようにしましょう。

分譲マンションは専任媒介契約で売るのがおすすめ

不動産会社に販売を依頼する代わりに、成約時には仲介手数料を支払うという契約を媒介契約といいます。

媒介契約には3つの方法があり、それぞれ細かい内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※業者からの拘束力
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡非常に強い
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡強い
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし弱い

一般媒介契約は複数社と契約できてお得なように感じますが、自社が仲介手数料を貰えるのかわからないので、販売コストを出してくれにくいです。

基本的には専任媒介契約で確実に仲介手数料を支払うという誠意を見せた上で、モチベーション高く販売してくれるのをサポートするのがおすすめです。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

大手と契約する際は両手仲介(囲い込み)に注意!

大手だと、マンションの販売を仲介する事業も購入を仲介する事業もあります。

例えば自社に購入希望者Aと売却希望者Bが同時に来た場合、BからAへの売却が成立すれば仲介手数料が2倍入るのでお得です。

ただ、自然にAとBが結び付けば良いのですが、情報を遮断したりしてAに良い物件を見せず、頃合いを見てBの物件を見せて契約させる手法を取ることもあります。

これが、両手仲介(囲い込み)という悪質な方法です。

囲い込みをされていても、素人がそれに気づける可能性はなかなかありません。口コミを調べたりコンサルタントに相談したりしながら、慎重に業者選びを進めていきましょう。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

囲い込みされているかどうかレインズでチェック

売り出し物件の情報はレインズに掲載されて、全ての不動産会社がみられるようになります。

これに登録していれば、他社の窓口で自分の物件を紹介してもらうことができるのです。

賃貸物件を探しに不動産屋へ行くと、違う仲介会社の物件も普通に紹介してくれますよね?これも全てレインズに情報が登録されているからなのです。

囲い込みをするなら、レインズで情報公開をしないで他社仲介の買い手をシャットダウンした上で、自社のお客さんに物件を薦めます。

囲い込みが心配なら、レインズで自分のマンションを検索し、情報が「公開中」になっているかチェックしましょう。

決算書から過去の両手仲介件数を確認する

不動産会社の決算書には、取引件数と手数料の額が記載されています。

前述の仲介手数料と売却価格の関係表を考えると、片手仲介なら売却価格の3~4%くらいが手数料額になっているはずです。

これが6%前後なら、囲い込みの常習犯と見て良いでしょう。

不利な物件も努力次第で高く売却できる!一括査定サイトを使ってスムーズに売ろう

分譲マンションの向きや立地などを売り出し時期に気にしても、どうすることもできません。

こうした条件の悪い不動産は、苦戦することを覚悟して売り出すしかありません。

ただ、周辺の物件が全て売り切れているなど市場の動況にも大きく影響されるので、利益が出ないと一概にはいえません。

販売活動自体は業者に依頼する作業のほうが多いですが、自分でも清掃や整理整頓などを出来ることは全ておこなう覚悟でやっていきましょう。

相場以上で売るなら一括査定サイトを使うべし!

現在、不動産を相場以上で売却した人のほとんどが、一括査定サイトというサービスを利用しています。

これは、所要60秒ほどでカンタンな物件情報を記入・送信すれば、平均最大6社へ一括査定依頼ができるサービスです。

所在地を記入すれば査定に対応する業者が一覧で表示されるので不動産会社を一つ一つ探す手間が省けますし、査定額を比較すれば一番査定額が高い業者が一発でわかります。

不動産売却では査定額と実際の売却額はニアイコールなので、最高額を付けてくれた業者と契約すれば確実に平均以上で売ることができます。

査定サイトの使い方と、おすすめのサイトに関しては、以下の記事にまとめています!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

不動産の任意売却に必要なハンコ代って?
不動産の任意売却にはハンコ代というものが必要なことがあります。順位の低い債権者への協力依頼料の性質…
不動産売却で代理人を立てる方法!未成年も代理人がいれば家を売れる?
不動産売却で代理人をとることは頻繁にあります。しかし、一般的な方法とはいえリスクが伴うので注意をし…
不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい?徹底比較
不動産売却において、大手は宣伝力がある一方でドライさが欠点です。一方、中小は親身に対応しますが、情…
投資用マンションの売却タイミングと税金について解説
投資用不動産を売却するのは、一般的な不動産よりも複雑な知識や手続きを必要とします。そのため、さまざ…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…