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分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント11選

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分譲マンション

分譲マンションを高く売るには、決して外せない11のポイントがあります。

このポイントを抑え、対策をしていくだけで、相場の最大3割増で売れたという報告が続出しています。

加えて2018年~2020年は中古物件がかなり高く売れるタイミングなので、この機会を逃さずに売れば相場の4割増、5割増で売れてもおかしくありません!

今回は、分譲マンションを高く売るための11のポイントを徹底的に解説していきます。

「少しでも高く売って広い家に住み替えたい!」「住宅ローンを全額返済したい!」「転売で儲けを出したい!」という方はこの記事を参考にすることをおすすめします!

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  1. 分譲マンションを高く売るポイント11選
    1. 【ポイント①】分譲マンションは3つの条件を満たすタイミングで高く売れる!
      1. 【ポイント②】引っ越しの3ヶ月前に売出し開始!時間に余裕があると高く売れる
        1. 【ポイント③】広告の出来が売却価格を大きく左右する!出稿前に必ずチェック
          1. 【ポイント④】内覧を成功させて査定額よりも高く売ろう!
            1. 【ポイント⑤】競合は3項目で比較!総合点で勝っていれば高く売れる!
              1. 【ポイント⑥】同じマンションの競合は階数・向き・部屋の位置で比較しよう
                1. 【ポイント⑦】売出し後すぐ値引きをすすめられることも!最低でも3~6か月は値下げしないように!
                  1. 【ポイント⑧】インスペクション(検査)をして「優良物件」の太鼓判を貰おう!
                    1. 【ポイント⑨】査定額より高く売り出すのも手!ただし売れるまで1年は覚悟しよう
                      1. 【ポイント⑩】売却でかかる税金・手数料の内容と値引き方法を知ろう
                        1. 【ポイント⑪】分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要!
                          1. 分譲マンションを売る流れとそれぞれの手続き内容も知っておこう
                            1. ローンが残っている分譲マンションを売却するときの注意点
                              1. 【まとめ】ポイントを抑えて少しでも高く分譲マンションを売ろう!

                                分譲マンションを高く売るポイント11選

                                7つのポイント

                                分譲マンションを高く売るためには、11のポイントを抑えることが重要です。

                                ここからは、それぞれのポイントの内容を紹介していきます。

                                また、ポイント1つ1つのより詳しい内容は後ほど解説していくので、ぜひ参考にしてください!

                                【ポイント①】高く売れるタイミングを逃さずに売る

                                不動産には売り時というものがあります。

                                築年数が浅いうちや、近くにショッピングモールが出来たタイミングに売ると高く売れやすいというのは皆さん知っていますよね。

                                ただ、売るべきタイミングを見極めるには日本全体の景気や住宅ローンの金利などもチェックしないといけません。

                                売り時には、売りたい分譲マンションを個別に見た時にわかる売り時と、不動産の市場全体を見てわかる売り時の2種類があります。

                                この2つのタイミングがちょうど重なった時を見逃さずに売れば、高く売ることができます。

                                【ポイント②】引っ越しの最低3ヶ月前までには売り始める

                                不動産売却は売り出しから成約まで平均3~6か月かかります。

                                そのため、最低でも引っ越す3ヶ月前までには売り始めなければいけません。

                                期限が迫ってから売り始めると、焦ってしまい強気の価格設定ができなくなります。

                                税金の支払いや書類集めなどの各種手続きでもミスが出やすくなるので、時間に余裕をもって売り始めましょう。

                                【ポイント③】広告には写真を多く掲載してウィークポイントも隠さず見せる

                                不動産の広告には様々な情報が記載されていますが、多くの人は部屋の面積や駅までの距離よりも、まず部屋の写真を見ます。

                                写真がうまく撮れているかで問い合わせ件数も大きく変わるので、広告にはなるべくキレイな写真を多く掲載するように依頼しましょう。

                                この時、キレイな部分だけでなくキズや凹みの写真も隠さず載せておくほうが、売主への信頼ドが高まり、成約にもつながりやすいです。

                                【ポイント④】内覧準備をしっかりおこなう

                                良いタイミングで売れたとしても、築年数が経ちすぎていたり、駅までの距離が遠かったりすると高値では売れません。

                                こうした条件の悪い物件を高く売るためには、内覧準備が重要になります。

                                買主も皆さんと同じ不動産の素人ですから、キレイに掃除がされていれば、それだけで心動かされます。

                                実際、部屋の掃除を徹底的にやっただけで、相場以上で売れたケースは多々あります。

                                【ポイント⑤】周辺地域に競合がいない時期に売る

                                同時期に同じような間取りの物件が2部屋売り出されている場合、ほとんどの買主はよりアクセスが良く、築年数が浅いほうに飛びつきます。

                                競合物件にばかり買主の注目が集まれば、成約までに時間がかかります。この状況で早く成約を取るなら、こっちとしては値下げをするしかありません。

                                つまり、競合が強い時期に売り出してしまうと高く売ることはできないのです。

                                売り出し物件はスーモなどで確認できるので、逐一チェックして売るタイミングを見極める必要があります。

                                【ポイント⑥】同じマンション内の競合は特に注意する

                                分譲マンションならではの悩みですが、同じマンションの中の違う部屋が同時期に売り出されることもあります。

                                同じ棟の部屋が競合になると、価格や間取りなどを露骨に比較されてしまいます。

                                また、同じ棟から新たな部屋が売り出される場合、その部屋がいくらの価格を付けたかが非常に重要になります。

                                リーズナブルな金額で売り出されたら、こちらも値段を下げるしかありません。こうしてお互いに値下げ競争をしていき、結局どちらも損をするというケースも多いです。

                                同じマンション内の動向は特にチェックしましょう。

                                【ポイント⑦】安易で理由のない値引きには応じない

                                分譲マンションが売れない状況を打破する最も効果的な方法が値下げです。

                                値下げは頃合いを見て不動産屋から提案されることが多いですが、もしかしたら今がたまたまタイミングが悪いだけで、そのままの価格でもう少し待っていれば高く売れるかもしれません。

                                値下げを提案された時は、なぜこの価格を今下げるのかというしっかりした根拠を聞き、曖昧な返答が返ってきたら値下げを断りましょう。

                                【ポイント⑧】検査サービス(インスペクション)で優良物件のお墨付きをもらう

                                中古の不動産というだけで、「どこかに欠陥がありそう…」と思われてしまいがちです。

                                特に築年数の古い物件はその傾向が強く、買主が高いお金を出してくれません。

                                そこでおすすめなのが、検査サービス(インスペクション)です。

                                インスペクションはホームインスペクターという専門の検査業者に依頼をし、物件に問題がないか見てもらいます。

                                もし問題が無ければその旨を報告書にまとめてくれるので、それを買主に見せれば安心して買ってくれます。

                                また、問題が見つかったとしても安価に修繕する方法をアドバイスしてくれます。

                                売った後に欠陥が見つかった場合、売主が高額の賠償金を請求されるケースもあります。事前にインスペクションをして欠陥を治しておけば、こうしたリスクがないので安心ですよ。

                                【ポイント⑨】強気の売出し価格を付けて粘り強く売っていく

                                不動産会社が算出する査定額と売出し価格は全くの別物です。

                                査定額がいくらであれ、最終的な売出し価格は売主の一存で決めることができます。

                                不動産は付けた価格以上には売れないので、売れ残りも覚悟して最初に高値を付けるのが高く売るためには重要です。

                                ただ、相場と売出し価格があまりにかけ離れていると買ってもらえないので注意しましょう。

                                【ポイント⑩】税金・手数料を値引きしてトータルの利益を上げる

                                不動産を高く売ると、その分だけ税金・手数料が高額になります。

                                場合によっては、売却代金の3分の1近くが費用に消えてしまうこともあるのです。

                                せっかく高く売っても、手取り額が少なければ意味がありません。トータルの利益を増やすには、それぞれの費用を値下げするコツを知っておく必要があります。

                                【ポイント⑪】不動産会社は徹底的に比較をして選ぶ

                                いくらあなたが頑張っても、実際に販売営業をするのは契約した不動産会社です。

                                そのため、高く売るにはどんな不動産会社と契約するかが非常に重要になります。

                                「うちは代々、○○不動産さんにお世話になると決めてるのよ」という方も多いですが、視野を広げて、大手と地方の中小、老舗と新興など、さまざまな不動産会社を比較してみましょう。

                                【ポイント①】分譲マンションは3つの条件を満たすタイミングで高く売れる!

                                タイミング

                                どのタイミングで分譲マンションを売ると、高く売れるのでしょうか?

                                分譲マンションの売り時は、基本的に以下の条件を満たしているときです。

                                • マンションの築年数がまだ浅い
                                • 住宅ローンが低金利である
                                • 買い手が多い時期

                                買主は住宅ローン込みで物件選びをしているので、ローンが低金利であるかどうかも大きな判断基準となります。

                                分譲マンションの売り時はオリンピックまで! 今が絶好の売却チャンスである理由

                                ①築年数は1年でも浅いうちに売るのがお得

                                上で挙げた要素のうち、特に重要なのが築年数で、あまりにも古くなってしまうと高値で売るのはほぼ不可能です。

                                木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

                                確かに経済・相場の状況も重要ですが、築浅のうちに売ってしまうのが何より効果的というのは覚えておきましょう。

                                分譲マンションの商品価値は築年数によって異なる

                                分譲マンションの価値は、築年数によっても変化します。

                                築年数 特徴
                                築3年以内 中古マンションの中でもかなり築浅。人気が高い
                                築4年~8年 十分築浅物件とみなされる。手頃な価格が魅力
                                築9~15年 最も一般的なタイプ
                                築16~20年 質は劣るが価格が安いので、中下流層に人気
                                築21~35年 リフォーム・リノベーション物件として人気
                                築36年超 大規模修繕や建て替えが必要なレベル。かなり売却しづらい

                                マンションの価値は戸建てに比べると築年数によって減少しにくいですが、それでも築16年を超えるとなかなか買い手はつきにくいです。

                                不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

                                売却を検討の方は、節税の意味も込めてなるべく早期に手続きしましょう。

                                ②住宅ローンの金利は10年で約2%低くなっている

                                住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、非常に金利が低くなっています。

                                住宅ローンの中でトップクラスの人気を誇るのが三井住友銀行の「フラット35」ですが、10年前と比較すると金利が2%程度低くなっています。

                                三井住友銀行住宅ローン「フラット35」の金利推移

                                西暦 金利
                                2008年 4.00%~3.05%
                                2009年 3.95%~2.99%
                                2010年 3.36%~2.41%
                                2011年 3.39%~2。49%
                                2012年 2.89%~2.01%
                                2013年 2.98%~2.03%
                                2014年 2.37%~1.73%
                                2015年 2.15%~1.54%
                                2016年 1.71%~1.10%
                                2017年 1.64%~1.09%
                                2018年 2.01%~1.37%

                                たかが2%の差と思うかも知れませんが、30年ローンを組むとしたら、2%違えば総返済額が1,000万円以上低くなります。

                                【借入額:3,000万円 返済期間:30年】

                                金利 3.0% 4.0%5.0%
                                月の返済額 126,481円 143,225円161,046円
                                総返済額 4,553万円 5,156万円 5,798万円

                                今まで新居購入を我慢していた人も、超低金利になったことで一気に物件調査をはじめています。

                                現在は高く売れやすいだけでなく、購入希望者が多くて成約が取りやすいタイミングでもあるのです。

                                「売りやすく買いやすい」今は住み替え希望者にとって絶好のチャンス!

                                「分譲マンションもそろそろ狭くなってきたし、ここらで一軒家に住み替えたい…」

                                そんな住み替え(買い替え希望者)にとっては、今が絶好の機会です。

                                まず、前述の通り、中古マンションでも高く売れやすいという点が挙げられます。

                                住み替えをすれば住宅費や引っ越し代などさまざまな費用が発生するので、高く売って貯蓄が増えるに越したことがありません。

                                また、現在は低金利なので、新築物件を購入しやすい時期でもあります。

                                中古物件は高く売れ、新築物件は安く買える今こそ、夢のマイホームを購入するベストタイミングと言っても良いでしょう!

                                分譲マンションから一軒家に住み替え!おすすめのタイミング・プランは?

                                ③春・秋の転入者が多い時期に売る

                                分譲マンションを売るなら、まず春でしょう。

                                春は転勤・転職による異動が多く、中古物件の需要も高まります。

                                また、長期休みも多いので引っ越しにかかる時間が捻出しやすいです。

                                秋も春に次いで異動が多い時期なので、比較的買主を見つけやすいです。

                                ただ後述しますが、こうした時期は競合の売出マンションも多いということになります。分譲マンションは競合の質に大きく左右されるので、その点は注意しましょう。

                                【注意】2020年から高く売れなくなるかも…

                                地価が高騰しておりローン金利が低い今は、10年に一度の売り時といっても過言ではないでしょう。

                                しかし、現在、不動産市場が好調な一方で、「分譲マンションフィーバー」は今後数年のうちに頭打ちになるのではないかという憶測もあります。

                                その理由としては、以下の2点が挙げられます。

                                • 人口減少に伴う需要と供給のバランス崩壊
                                • 自分の家を持ちたいという願望の減少

                                まず真っ先にあげられるのが人口減少のリスクです。

                                マンションというものは、どんどん作られはしますが古くなったからといって立て壊すことは滅多にありません。

                                周囲に迷惑がかかりますし、コストも高いからです。

                                ただ、古いマンションは人気が落ちるので、メーカーはどんどん新築マンションを造っていきます。その上で人口減少すれば、空室を取り合うこともなくなり、価格競争が生まれなくなってしまうのです。

                                また、都心に建っている高級分譲マンションなどは、若い人の野望などに支えられて運用されていました。六本木ヒルズなどは、「成功者の証、ヒルズ族」などとTVでも放映されたので、その影響力も大きかったことでしょう。

                                ただ今は、将来の不安などを考えて、「無理をして高いところに住まない」という人が増えています。

                                こうした人が増えれば、駅近のタワーマンションなどは売れにくくなるでしょう。

                                タワマンに住むリスクも近年叫ばれはじめている

                                高層マンションは2000年代半ばのヒルズ族ブームなど、「成功者のシンボル」として高い人気を博してきました。

                                しかし同時に、高層マンションの高い階に住むことによる健康被害なども近年叫ばれています。

                                子供を殺す前にタワマンを売るべき!不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害

                                こちらの記事では住まいが高層階の主婦ほど流産率が高いという調査データに触れていますが、実際の相関性はかなり曖昧です。

                                ただ、実際はともかく、こうした論調が広まれば分譲マンションの相場は一気に落ちること間違いありません。

                                様々なリスクを考慮しても、やはり早期に売却するのがお得と言えます。

                                ローン金利もアメリカの影響で上がる可能性が高い

                                住宅ローンは現在、超低金利で借りることができますが、この状態も長期間続かないと言われています。

                                同じく低金利政策をしていたアメリカの金利が、近年上昇しています。アメリカは日本との関係が深いですから、これに引っ張られて日本のローン金利も上がるのではないか?と言われています。

                                また、2018年に起きたスルガ銀行の不祥事により、特に地銀の住宅ローン審査が厳しくなる可能性もあります。

                                分譲マンションを売るかどうか悩んでいる間にタイミングを逃した…ということのないよう、手続きは早めに進めることをおすすめします。

                                【ポイント②】引っ越しの3ヶ月前に売出し開始!時間に余裕があると高く売れる

                                引っ越し

                                分譲マンションを売る際は、最低でも引っ越しの3ヶ月前には売出しを開始することをおすすめします。

                                なぜかというと、どんなに立地の良い築浅物件でも、売り出してから成約まで最短で3ヶ月はかかるからです。

                                質がそこまで悪くない物件でも、運・タイミング次第で成約まで1年近くかかることもあります。

                                特に住み替え時には、引っ越しまでに分譲マンションが売れないと新居購入費を自腹で負担するしかなくなります。

                                売れるまで一旦仮住まいに住むという手もありますが、これをすると往復の引っ越し費用に毎月の家賃と、ムダなコストがかかってしまいます。

                                いつまでに売らなければいけないと決まっている場合は、時間に余裕を持って売り始めましょう。

                                期限ギリギリで売り出すと値下げせざるを得なくなる

                                残り期間が3ヶ月未満になって売り出しても、1ヵ月以内に購入希望者が現れることはあります。

                                ただ、そこから売買契約、引き渡し・決済が完了するまで2ヶ月弱はかかるので、かなりギリギリです。

                                残り3ヶ月未満で売り出し、成約を間に合わせるためには、こちらの2つの方法のうちどちらかを使うしかありません。

                                • 査定額から大幅に値下げして売り出す
                                • 不動産会社に買い取ってもらう(査定額の約4割減)

                                どちらにしても価格が大きく下がってしまうので損ですね。

                                逆に時間に余裕があれば、最初に強気の価格設定をして、しばらく様子を見ることもできます。

                                このように、引っ越しまでに余裕を持って売り出せるかということと売却価格には、密接な関係があるのです。

                                【ポイント③】広告の出来が売却価格を大きく左右する!出稿前に必ずチェック

                                不動産チラシ

                                不動産広告は、契約をした不動産業者が主に作成します。

                                不動産売却の広告料は誰が負担するの?良い広告と違法な広告の違いは?

                                これは販売活動の一環なので、売主は広告料を払う必要がありません。

                                広告掲載も業者がやってくれるので、ほったらかしにしてもどうにかなります。

                                ただ、広告の出来は売却結果に大きく影響するので注意が必要です。

                                特に写真が上手く撮れているかどうかで、物件の印象が大きく変わります。

                                不動産会社は広告や写真のプロではないので、広告の出来は担当者によってピンキリです。

                                最初に各社のチラシを見比べて、広告作成に秀でたところを選ぶのも一つの手です。

                                よく売れる不動産広告の特徴
                                • キャッチ―かつ素直にPR出来ている
                                • 複数の長所をかけあわせたコピーが載っている
                                • 「シニア層」「家族連れ」など特定の層に強く訴えかけている

                                その広告違法かも?出稿前に必ずチェック!

                                不動産広告には使ってはいけないワードがあります。例えば以下の言葉を掲載すると、不動産会社が罪に問われることもあります。

                                不動産広告の禁止ワード
                                1. 日本一
                                2. 完璧
                                3. 絶対
                                4. 厳選
                                5. 最高級
                                6. 激安、買い時など

                                こうしたキーワードが広告に記載されている場合、修正を依頼するか契約を解除することをおすすめします。

                                出稿前に必ず、出来た広告を見せてもらうようにしましょう。

                                【裏ワザ】一般媒介契約で集客力を見極めたあと専任媒介契約を結ぶ

                                各社の広告を見比べても、見極めるには正直なところ限界があります。

                                そこでおすすめなのが、最初に目ぼしい複数社と一般媒介契約を結ぶ方法です。

                                詳しくは後述しますが、一般媒介契約は複数社と契約できる代わりに、仲介手数料を支払うのが成約できた1社のみなので、販売コストをかけにくく高く売れにいます。と言われています。

                                ただ、この方法を使えば各社の報告で広告から1日何件問い合わせが来ているかが分かるので、集客力が最も高いところを見つけられます。

                                最初に複数社と契約をし、3ヶ月経てば集客力の高い業者1社のみと契約(専任媒介契約)を結ぶことで、高く売れやすい業者と確実に契約することができます。

                                【ポイント④】内覧を成功させて査定額よりも高く売ろう!

                                マンションの内覧

                                中古の不動産を売る際に最大の関門となるのが内覧です。

                                いくら広告写真をキレイに撮っても、実物を見ればフローリングのキズや壁の汚れは一瞬で見破られます。

                                もう不要とは言えもともとは長年住んでいた部屋ですから、内覧で断られると結構なショックを受けます。中には、断られ過ぎて売却を諦めてしまう人もいるほどです。

                                ただ、逆に物件をよく見せることができれば、査定額よりも高く売れる可能性も十分あります。競合よりも条件の悪い部屋なら、内覧を成功させることが高く売るには不可欠です。

                                ここからは、内覧準備と当日の注意点を解説していきます。

                                内覧準備には細心の注意を払う

                                広告を見た買主から問い合わせが来たら、次に内覧の準備に取り掛かります。

                                内覧で断られることも多く、ここを成功させることが高額売却の近道となります。

                                まず、時間帯は午後1時前後の最も日当たりが良いタイミングがおすすめです。

                                日光がしっかり入るように、窓は全開にしましょう。こうすることで、部屋の印象が広く清潔になります。

                                内覧には売主自身が付きそうこともあります。専門的な質問をされても回答できませんが、長年住んできて感じた街の良いところなどは積極的に共有してあげましょう。

                                新生活の期待が膨らむような話ができれば、成約率は格段にアップしますよ!

                                目指すはモデルルーム

                                中古の分譲マンションとはいえ、一度売りに出せば「商品」と見なされます。

                                買主は新築同様のキレイさを求めて内覧に来るので、ガッカリして帰られるようなことはなるべく避けたいものです。

                                そこで参考にしたいのが、住宅展示場のモデルルームです。小物や家具の配置など、部屋を広くおしゃれに見せるような工夫がされています。

                                内覧準備をする前に、一度お近くの住宅展示場に行ってみることをおすすめします。

                                内覧準備のポイントを解説

                                内覧準備で、まずやっておきたいのが掃除です。

                                できれば部屋の隅から隅まで掃除をしたいですが、住み替えの場合などは時間がなかなか取れません。

                                そのため、ポイントをしっかり抑えて、効率よく掃除をする必要があります。

                                特に、以下の点には注意をしていきましょう。

                                場所 ポイント
                                キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
                                浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
                                トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
                                リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
                                玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
                                ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
                                窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
                                クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

                                収納スペースの確保も重要

                                分譲マンションの間取りは同じくらいの面積の部屋なら大差はないですが、クローゼットなどの収納スペースに違いが出がちです。

                                買主からしても収納スペースの有無は物件選びの大きなポイントになるので、内覧前には要らないものを処分するなどして、スペースをなるべく確保しておきましょう。

                                集合ポストや共用部分の清掃・整理整頓も忘れずに

                                分譲マンションを選ぶ際は、共用部分も大きな選考ポイントになります。

                                いくら自分の持ち部屋をきれいにしたところで、共用ポストに大量のチラシが入っていたり、エントランスに枯れた観葉植物が置きっぱなしだったりすると買主は離れてしまいます。

                                自分でできるなら清掃をしておきましょう。

                                ただ中には、エントランスの掃除は管理会社の許可を得ないといけない場合もあるので、事前に相談しておくのがおすすめです。

                                駐車場部分も整理しておく

                                エントランス部分と同じで、駐車場も雑草が生え放題だったりすると買主が離れる可能性が高いです。

                                こちらもまず管理会社に連絡をしてから、草むしりなどをやっていくようにしましょう。

                                内覧前に空室にしたほうが良いの?

                                良く内覧前に空き家にした方が良いという声を聞きますが、必ずしもその必要はありません。

                                特に住み替えの場合は仮住まいの家賃と引っ越し費用がかかるので、こうした無駄なコストは避けたほうがお得です。

                                大型家具なども撤去したほうが良いと言われますが、上手なスペースの使い方をしていると買主が新生活のイメージを持ちやすく、逆に効果的とも言われています。

                                ただ、内覧中に子供が走り回ってお菓子を食べている、というのは避けたいものです。

                                買主が静かに物件を見れるように、業者の許可を取って一家で外出しているのも一つの手でしょう。

                                内覧に同席することに!どんなことを聞かれる?

                                分譲マンションならかなりの確率で聞かれるのが、騒音の有無です。

                                隠しても仕方がないので、いつの時間帯がうるさいなど、正直に教えてあげましょう。

                                その上で自分がしていた騒音対策などを共有すれば、売主自身の印象もUPします。

                                あまりに専門的な質問は同席の営業マンが代わりに答えてくれますが、長年住んで感じたことや住みやすさなどは売主しか答えられません。

                                「近くに美味しいパン屋があるんです!」など、些細な事柄で良いのでPRをしていきたいですね!

                                【ポイント⑤】競合は3項目で比較!総合点で勝っていれば高く売れる!

                                競合と比較

                                分譲マンションを売却するときは、周辺地域でどのような物件が売り出されているか、相場チェックをしましょう。

                                不動産のポータルサイトには、地域を入れると売り出し中の物件情報が見られるサービスもあるので、利用すると簡単に調べられます。

                                1つ2つは、広さもあり、アクセスも良く、価格が安いという物件がありますが、こうしたものよりも所有しているマンションと同じような築年数、広さの物件がいくつあるかを優先して調べましょう。

                                不動産にはそれぞれ異なる特徴があります。

                                その特徴が買い手の年齢や勤務先、家族の人数などとマッチしていることが大事なのであり、決して広く安い物件が売れるわけではありません。

                                ただ、同じような競合物件があると、マッチしている買い手を取られてしまうので、なるべく競合が少ない時期に売り出すことをおすすめします。

                                競合と比較するポイントは築年数・階数・駅までの距離

                                競合の方が部屋が広いと「手ごわいな…」と感じてしまいますが、狭い部屋を求める人も少なからずいるので、あまり気にしなくてOKです。

                                それよりも競合と比較する際に用いたいのが、以下の3点です。

                                1. 築年数
                                2. 階数
                                3. 駅までの距離

                                こちらの3項目にはそれぞれ評点というものがあります。

                                ここから採点システムについて解説するので、評点の合計点を競合と比較してみましょう!

                                築年数の評点

                                築年数は3項目の中で最も重要なので、その分点数も大きくなります。

                                築年数評点
                                1年20.0
                                2年17.5
                                3年15.0
                                4年12.5
                                5年10.0
                                6年8.0
                                7年6.0
                                8年4.0
                                9年2.0
                                10年0.0
                                11年-2.0
                                12年-4.0
                                13年-6.0
                                14年-8.0
                                15年-10.0
                                16年-12.0
                                17年ー14.0
                                18年-15.5
                                19年ー17.0
                                20年ー18.5

                                築10年までは1年ごとに評点が2ずつ下がっていくことを考えると、1年でも早く売るのがいかに重要かわかりますね。

                                駅までの距離の評点

                                駅まで徒歩6分未満ならプラス評価ですが、それ以降はマイナスになってしまいます。

                                分数評点
                                1分7.5
                                2分6.0
                                3分4.5
                                4分3.0
                                5分1.5
                                6分0.0
                                7分-1.5
                                8分-3.0
                                9分-4.0
                                10分-5.0
                                11分-6.0
                                12分-7.0
                                13分-8.0
                                14分-9.0
                                15分-10.0
                                16分~-13.0

                                ただ、評点で用いられる分数は実測のタイムではないので、その点は注意しましょう。

                                階数の評点

                                分譲マンションならではの評価項目が階数です。

                                階数評点
                                1階-5.0
                                2階-2.5
                                3階0.0
                                4階0.5
                                5階1.0
                                6階以降0.5ずつ増える

                                階数の差は評点にそこまで影響しませんが、1、2階は評価が低くなっています。

                                後述しますが、低層階の部屋は売れにくいので注意が必要です。

                                【ポイント⑥】同じマンションの競合は階数・向き・部屋の位置で比較しよう

                                マンションの競合は階数・向き・部屋

                                同じマンション内に売り出し物件がある場合は、ポイント③よりも厄介です。

                                買主から露骨に比較をされてしまうので、特に以下の3項目を比較して不利な場合は時期とズラすのがおすすめです。

                                • 階数
                                • 向き
                                • 部屋の位置

                                低階層の部屋を高く売るにはPR方法が重要

                                マンションの低階層は、道路の音がうるさい、上の階の音が響く、日当たりや眺めが悪いというデメリットを抱えています。

                                高階層と人気の差が大きく、なかなか売れにくいという現状があります。

                                しかし、分譲マンションの立地が良い場合、リーズナブルに購入できる低階層は逆におすすめ物件として紹介してもらえる可能性が大きいです。

                                特に高階層の部屋が同時に売り出されているときは、価格の調節がしやすいです。

                                売れ残りそうだったら、シンプルに価格を下げるのが一番おすすめですよ。

                                中部屋より角部屋のほうが高く売れやすい

                                売りたい部屋が角部屋か中部屋かというのも、結果に大きく影響します。

                                同じ階なら、売れやすいのは断然角部屋です。

                                角部屋が売れやすい理由としては、以下が代表例でしょう。

                                1. 日照時間が長い
                                2. 室内が明るいことが多い
                                3. 風通しが良い
                                4. 隣からの騒音が少ない
                                5. バルコニーからの景観が良い
                                6. 自部屋の騒音の被害者が少なくて済む
                                7. 緊急時に避難しやすい
                                8. 構造の違いによる広さがある場合がある

                                同じマンションの同じ階で角部屋と中部屋が売られている場合は、間違いなく角部屋のほうが真っ先に成約を取れます。

                                マンションの角部屋は売却に有利!

                                バルコニーが北向きだと角部屋でも売れにくい

                                角部屋でも、バルコニーが北向きだと日当たりが悪いので価値は大きく下がります。

                                ただ、バルコニーが西向きだったとしても、内覧で「西日がきつくないか」と聞かれることは多いです。

                                日当たりは分譲マンションを購入する上で非常に重要なポイントなので、こだわる人は多いのです。

                                日当たりが悪ければその旨を正直に伝えた上で、自分はどんな対策をしていたか共有してあげましょう。

                                【ポイント⑦】売出し後すぐ値引きをすすめられることも!最低でも3~6か月は値下げしないように!

                                値引き拒否

                                売出し後の問い合わせ状況などが芳しくないと、業者から値下げをおすすめされます。

                                中には売出しから1ヵ月しか経っていないに値下げを提案されることもありますが、運やタイミングの関係もあるので、3~6か月経つまではそのままの値段で売るようにしましょう。

                                すぐに値下げを要求してくるは業者自身が「自分の付けた査定額が高すぎる」と分かっているということでもあるので、査定額をつり上げ、騙して契約を結ばされた可能性が高いです。

                                なぜ値下げを提案するのかしっかり聞き出し、納得できない理由だったら契約解除も検討しましょう。

                                値下げの相場は1回200万円を2回

                                不動産売却の平均期間である3~6か月経っても売れないようなら、値下げもやむなしです。

                                この時、ただ値下げをするのではなく、なるべく利益を確保できるように適切な値下げ幅を設定する必要があります。

                                基本的には、1回で200万円下げるのがよいとされています。

                                これ以上下げても損ですし、これ以下だと値下げに気づかれないこともあります。

                                それでも売れなかったら、数か月後にもう1回値下げをしましょう。

                                これでトータル400万円下げたことになりますから、かなり成約率はアップしていると思いますよ!

                                売買契約前に買主から値下げ要求…素直に応じるべき?

                                自ら値下げに踏み切り、やっと成約が取れたと思ったら、今度は契約前に買主から値下げ要求をされることもあります。

                                契約までこぎつけるケースはそんなに多くないですから、買主は売主の足元を見てこんなことを言っているわけです。

                                高く売るためにはなるべく応じたくはないですが、売買契約ではどうしても大金を支払う買主のほうが優位に立っています。

                                「下げたくないけど、ここで契約をキャンセルされるとマズい!」という方は、快く値下げに応じたほうが良いでしょう。

                                【ポイント⑧】インスペクション(検査)をして「優良物件」の太鼓判を貰おう!

                                インスペクション

                                不動産会社の中には、売る前に物件の検査をしっかりやってくれるところもあります。

                                シロアリ被害の有無や耐震性、フローリングのキズなどを見た上で、売れるかどうか判断してくれるのです。

                                インスペクションの結果は報告書にまとめて送られます。

                                OKが出れば、不動産会社から「良い物件」という太鼓判を押されたも同然なので、成約率がアップします。

                                売る前に検査をしないと、引き渡しまで重大な欠陥に気づかないかも知れません。

                                引き落とし後にリスクが見つかれば、買主は売主に高額な賠償金を請求することができます(瑕疵担保責任)。特に築年数の経った分譲マンションは必ず事前に検査をするようにしましょう。

                                はじめて分譲マンションを売る方はインスペクション(検査サービス)の重要性を知ろう

                                5~10万円で個別に検査依頼もできる

                                大手の不動産会社なら販売活動とセットでインスペクションサービスが付いていますが、地域によっては大手が進出していないところも多いです。

                                大手は名目上「全国に対応」と言ってますが、東北なら仙台、九州なら福岡というように地方都市にしか支店を置いていないところがほとんどです。

                                ただ、大手と契約できなかったからと言って未検査で売り出すのは危険です。

                                地方にも物件の検査をしてくれる専門業者がいるので、そちらに検査依頼するのをおすすめします。

                                費用は広さに応じて5~10万円ほどかかってしまいますが、前述の通り検査でOKが出れば箔が付くので、売って十分回収できます。

                                【ポイント⑨】査定額より高く売り出すのも手!ただし売れるまで1年は覚悟しよう

                                高く売る

                                査定額と売出し価格は全く違うもので、査定額が低くても売主の希望で売出し価格を高く付けることはできます。

                                ただ、これは適正価格よりも高値で売っているということなので、成約率はかなり低いです。

                                築年数は古いけど立地が非常に良い、設備・セキュリティーがしっかりしているといった大きな魅力がない限りはこの方法を取るのは難しいでしょう。

                                また、適正価格より高いことを見やぶられれば買い手は付きません。そうなれば値下げをせざるを得ませんから、結果的に損をする可能性も高いです。

                                不動産に詳しくない初心者が何かの拍子で買ってくれることもあるでしょうが、ギャンブル要素が強いので注意しましょう。

                                査定額の高い業者を選ぶほうが安全

                                安全に高く売りたいなら、査定額以上で売り出すのではなく、査定額が高い業者と契約し、査定額通りに売り出すほうが安全です。

                                査定額は各社が「うちならこれくらいで売れる」と考えて付けた金額なので、素直にその金額で売れる可能性は高いです。

                                査定額と成約価格の関係性
                                • 査定額通りに売れた:約5割
                                • 査定額より高く売れた:約2.5割
                                • 査定額より低く売れた:約2.5割

                                ただ、成約状況を見ていると4分の1は査定額よりも低くしか売れていません。

                                査定額の高い業者と契約しても損をするリスクはあるので、失敗した時の対処法も同時に考えておくことをおすすめします。

                                【ポイント⑩】売却でかかる税金・手数料の内容と値引き方法を知ろう

                                税金費用

                                分譲マンションを売ると、以下のような費用がかかります。

                                1. 仲介手数料
                                2. 印紙税
                                3. 抵当権抹消登記費用
                                4. 譲渡所得税
                                5. 不用品の処分費用
                                6. ハウスクリーニング費
                                7. 管理費・修繕積立金
                                8. 消費税(投資目的の売却にのみかかる)

                                売却価格に比例して費用は上がっていきますが、最低でも100万円以上にはなります。

                                つまり、少なくとも分譲マンションは100万円以上で売らないと損をしてしまうということです。

                                その他にも住み替えなら新居購入費用、引っ越し費用などがかかるわけですから、1,000万円以上というのは売却の最低ラインになると考えてください。

                                分譲マンションを売る時にかかる税金・手数料を徹底解説

                                ここからは、それぞれの費用の内容と値下げ方法を解説していきます。

                                かかる費用を減らし、手取り額を確保しましょう。

                                ①仲介手数料は高額になりやすい!値下げの方法を知っておこう

                                多くの場合、費用の中で最も高額になるのが仲介手数料です。

                                仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

                                これは、仲介業者に成約の報酬として支払うもので、売却価格によって費用が決まっています。

                                取引額 仲介手数料(法定の上限額)
                                200万円以下 売却額×5%
                                200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
                                400万円超 売却額×3%+6万円

                                例えば分譲マンションを1,000万円で売った場合は、1000万円の3%+6万円=36万円となります。

                                高額な仲介手数料ですが、値下げをする方法は3つあります。

                                • 直接交渉をする
                                • 大手不動産会社の値引き特典を使う
                                • 季節のキャンペーンを利用する

                                特に大手不動産会社の値引き特典は、いつでも利用できるのでおすすめです。

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                                • 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
                                • 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
                                京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

                                これらのサービスを利用して、お得にマンションを売っていきましょう!

                                ②印紙税は売買契約書に印紙を貼って納付

                                印紙税は国や自治体に対し、安心・安全な不動産取引を担保してくれた見返りに支払う税金です。

                                印紙税は売却価格に応じた印紙を用意し、売買契約書に貼り付けて納付をします。

                                不動産売却代金印紙税額
                                100万円以下500円
                                500万円以下 1,000円
                                1,000万円以下5,000円
                                5,000万円以下10,000円

                                住まいとして利用してきた分譲マンションが売る場合は、上の表に対応する金額を買主が保管する分の契約書に貼り付けて提出します。

                                ただ、アパートや1Rマンションなど収益物件として使っていたものを投資家向けに売る際は、契約書の領収書にも同じ額を貼り付けなければいけないので、2倍の印紙税がかかります。

                                不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

                                ③抵当権抹消費用は15,000円ほどが相場

                                抵当権の抹消を司法書士にお願いすると、こちらの費用がかかります。

                                • 登録免許税:不動産1コに付き1000円
                                • 司法書士への報酬:10,000円ほど
                                • 事後謄本の取得費:1500円ほど
                                • 事前調査費用:1500円ほど

                                総額は1万5,000円ほどと考えておけばよいでしょう。

                                ちなみに、抵当権抹消登記は司法書士に頼まず自分で手続きをすることもできます。この時の費用は以下の通りです。

                                • 登録免許税:不動産1コに付き1000円
                                • 事後謄本の取得費:1500円ほど
                                • 事前調査費用:1000円~2000円

                                分譲マンションの場合は、合計で6000円ほどが相場になります。

                                半額以上安くなりますが、素人がやると抵当権が上手く取り外せずトラブルが起きる可能性もあります。

                                リスクが大きい分、司法書士に任せてしまうほうが安心ですよ。

                                不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

                                ④譲渡所得税が発生したら確定申告を忘れずに!

                                譲渡所得税とは、売却価格が購入当時の価格を上回った時に発生する税金のことです。

                                普通は築年数の経過によって建物の価値は落ちるため、買った時より高く売れることはないですが、前述の通り今は地価が高騰しているので、譲渡所得税が発生しやすくなっています。

                                課税額は、以下の式で求めることができます。

                                税額=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

                                売却価格とは、最終的にいくらで売れたかの金額を指します。

                                次に取得費というのは、購入時にかかった費用のことで、経過した年月の分だけ減価償却費で差し引いて計算をします。

                                不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

                                相続物件など、取得費がわからないものは売却価格の5%を取得費として計算していきます。

                                次に税率ですが、売った物件の保有期間が5年未満か、5年超かで以下のように変わります。

                                短期譲渡所得(5年未満) 長期譲渡所得(5年超)
                                所得税 30% 15%
                                住民税 15% 5%

                                譲渡所得税が発生したら、引き渡した翌年の2月~3月に確定申告をおこないます。

                                不動産の確定申告は難しいので、こちらのガイドを参考にしながら進めていきましょう!

                                不動産売却時は確定申告が必要!書類の書き方を完全ガイド【決定版】

                                ⑤不要な家財道具はそのまま引き渡すこともできる

                                大型の家具・家電を処分すると、費用がかかってしまうのでもったいないです。

                                そこで、買主と話し合い、彼らが使いたいものなら家財道具をそのままにして引き渡しましょう。こうすることで処分にかかる費用を節約できます。

                                特に壁に埋め込まれたエアコンなどは取り外しに大規模工事が必要になるので、そのまま引き渡したほうが絶対お得です。

                                ただ、注意点として「このタンスは購入時10万円だったので、その分価格を上乗せしてください」などと要求することはできません。

                                基本的に不要な家財道具は無料で引き渡す形になるので、持っていくべきか置いておくべきかじっくり考えましょう。

                                家を売る時に家具・エアコンは片付けるべき?家財道具のお得な買取・処分方法を解説

                                ⑥ハウスクリーニング費は平均7万円ほど!部分別に依頼するとお得

                                中古物件を売る際にリフォームは必要か?という質問をよくされますが、買主の多くはリフォームする前提で物件を選んでいますし、売主にとっても損なのであまりおすすめは出来ません。

                                ただ、ハウスクリーニングを依頼して水回りなどを掃除してもらうと、第一印象が大幅アップして成約率も上がるのでおすすめです。

                                ハウスクリーニングには部屋全体を掃除するプランと1か所ずつ依頼するプランがありますが、後者の方が安上がりに済んでお得です。

                                【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

                                場所 料金相場
                                浴室 10,000~20,000円
                                洗面所 6,000~10,000円
                                トイレ 6,000~13,000円
                                キッチン 10,000~24,000円
                                レンジフード 10,000~20,000円

                                水回りを全て依頼しても総額で7万円前後に抑えることができます。

                                ⑦引き渡し月の管理費・修繕積立金は売主負担のケースが多い

                                毎月末日に管理費・修繕積立金の支払いがあった場合、月の中頃に引き渡しをおこなったら誰が費用を支払うのでしょうか?

                                結論から言えば、売主・買主の話し合いによってどんな支払い方にしてもOKです。

                                中には、引き渡し日を起算日として日割り分割するケースもあります。

                                ただ、こうした細かい費用をいちいち日割りにしてしまうと面倒なので、売主が払ってしまうことが多いです。

                                月締めの費用は売主が支払い、固定資産税は日割り分担するというのが今のトレンドとなっています。

                                分譲マンションを売却すると管理費・修繕積立金の支払いはどうなる?

                                ⑧転売目的で購入した分譲マンションを売ると消費税がかかる

                                最初から転売目的で購入したマンションや賃貸に出していたマンションは、投資目的の収益物件と見なされます。

                                マンションの転売は利益が出にくい!儲けを出すためのポイント6選

                                この場合、上で挙げた税金に加えて消費税がかかるので注意しましょう。

                                ただ、消費税が貸されるのは収益物件を売る2年前の課税売上が1,000万円を超えたケースのみです。

                                分譲マンションの1部屋を貸し出す場合は、都心の高級物件でない限り1,000万円超えは難しいでしょう。こうした利益の小さなサラリーマン大家などは免税事業者と呼ばれ、消費税は免除となります。

                                消費税は建物の売却価格に8%(2018年時点)かかるので、かなりの高額負担となります。また、2019年は10%に増税されるので、負担はより高くなります。

                                課税売上が1,000万円を超えている場合は、増税前に売るのがお得ですよ。

                                マンションの売却に消費税はかかる?

                                【ポイント⑪】分譲マンションを高く売るには不動産会社選びが最も重要!

                                不動産会社選び

                                分譲マンションを高く売るには、不動産会社選びが何より重要です。

                                なぜなら、物件の販売活動はほとんど全て仲介業者が担当するからです。

                                一旦売り出されると、本当に販売営業をしているか見えにくくなります。

                                そのため、最初の段階で質の良い不動産会社をしっかり絞り込むのが重要なのです。

                                分譲マンションを売る際は大手と中小の不動産会社どちらがおすすめ?

                                不動産会社には、三井のリハウスのように全国展開している大手から、長年地域密着で営業している街の不動産屋までさまざまな種類があります。

                                大手と中小を比較すると、どちらもメリット・デメリットがあります。

                                【比較項目】 大手 地元中小
                                おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
                                売却活動のコスト 高い 低い
                                おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
                                売却活動のコスト 高い 低い
                                集客力 高い 低い
                                ネットを使った宣伝 不得意 得意
                                不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
                                地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
                                担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
                                囲い込みの危険性
                                最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
                                検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

                                一見大手のほうが高く売ってくれそうですが、ケースによっては損することもあります。

                                大手不動産会社は担当者1人あたりの案件が多く、売れやすそうな案件から優先的にこなしていきます。そのため、自分の物件が後回しにされる可能性もあります。

                                また、大手は異動が激しいので、地元に縁もゆかりもない人が担当になる可能性もあります。

                                どちらがおすすめというのは一概には言えません。どちらにも査定を依頼して、比較するようにしましょう。

                                分譲マンションは専任媒介契約で売るのがおすすめ

                                不動産会社に販売を依頼する代わりに、成約時には仲介手数料を支払うという契約を媒介契約といいます。

                                媒介契約には3つの方法があり、それぞれ細かい内容が異なります。

                                契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※業者からの拘束力
                                専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡非常に強い
                                専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡強い
                                一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし弱い

                                一般媒介契約は複数社と契約できてお得なように感じますが、自社が仲介手数料を貰えるのかわからないので、販売コストを出してくれにくいです。

                                基本的には専任媒介契約で確実に仲介手数料を支払うという誠意を見せた上で、モチベーション高く販売してくれるのをサポートするのがおすすめです。

                                不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

                                大手と契約する際は両手仲介(囲い込み)に注意!

                                大手だと、マンションの販売を仲介する事業も購入を仲介する事業もあります。

                                例えば自社に購入希望者Aと売却希望者Bが同時に来た場合、BからAへの売却が成立すれば仲介手数料が2倍入るのでお得です。

                                ただ、自然にAとBが結び付けば良いのですが、情報を遮断したりしてAに良い物件を見せず、頃合いを見てBの物件を見せて契約させる手法を取ることもあります。

                                これが、両手仲介(囲い込み)という悪質な方法です。

                                囲い込みをされていても、素人がそれに気づける可能性はなかなかありません。口コミを調べたりコンサルタントに相談したりしながら、慎重に業者選びを進めていきましょう。

                                【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

                                囲い込みされているかどうかレインズでチェック

                                売り出し物件の情報はレインズに掲載されて、全ての不動産会社がみられるようになります。

                                これに登録していれば、他社の窓口で自分の物件を紹介してもらうことができるのです。

                                賃貸物件を探しに不動産屋へ行くと、違う仲介会社の物件も普通に紹介してくれますよね?これも全てレインズに情報が登録されているからなのです。

                                囲い込みをするなら、レインズで情報公開をしないで他社仲介の買い手をシャットダウンした上で、自社のお客さんに物件を薦めます。

                                囲い込みが心配なら、レインズで自分のマンションを検索し、情報が「公開中」になっているかチェックしましょう。

                                決算書から過去の両手仲介件数を確認する

                                不動産会社の決算書には、取引件数と手数料の額が記載されています。

                                前述の仲介手数料と売却価格の関係表を考えると、片手仲介なら売却価格の3~4%くらいが手数料額になっているはずです。

                                これが6%前後なら、囲い込みの常習犯と見て良いでしょう。

                                高く売りたい人は一括査定サイトを利用しよう!

                                現在、不動産を相場以上で売却した人のほとんどが、一括査定サイトというサービスを利用しています。

                                これは、所要60秒ほどでカンタンな物件情報を記入・送信すれば、平均最大6社へ一括査定依頼ができるサービスです。

                                所在地を記入すれば査定に対応する業者が一覧で表示されるので不動産会社を一つ一つ探す手間が省けますし、査定額を比較すれば一番査定額が高い業者が一発でわかります。

                                不動産売却では査定額と実際の売却額はニアイコールなので、最高額を付けてくれた業者と契約すれば確実に平均以上で売ることができます。

                                査定サイトの使い方と、おすすめのサイトに関しては、以下の記事にまとめています!

                                【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

                                分譲マンションを売る流れとそれぞれの手続き内容も知っておこう

                                分譲マンションを売る流れは、以下の7ステップです。

                                • 相場を調べる
                                • 査定依頼
                                • 媒介契約
                                • 販売活動
                                • 内覧
                                • 契約
                                • 決済

                                状況によっては手続きが追加されたりもしますが、大体の流れはどんなマンションを売る時もかわりません。

                                トータルでかかる時間はだいたい3~6か月ほどです。

                                分譲マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

                                ①相場を調べる

                                分譲マンションを売る際は、まず大体の相場を調べることからはじめましょう。

                                大体いくらで売れるかが分からないと目標額を満たせるかどうかもわからず、無駄に自宅を処分してしまうことになります。

                                分譲マンションの相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

                                • 総合サイトの売出し物件情報を調査する
                                • マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
                                • 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

                                自分で予測額を調べてみて、「よし、売れるぞ」と納得できたら、不動産会社へ査定を依頼していきましょう。

                                ※分譲マンションの相場を調べる方法はこちらに詳しくまとめています。

                                分譲マンションの売却相場を調べる3つの方法

                                ②査定依頼

                                相場の予測がついたら、不動産会社に査定を依頼します。

                                査定額は業者によって異なるので、必ず複数社に依頼して比較するようにしましょう。

                                査定を依頼しようとすると、「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類から選ぶようになりますが、まずは机上査定を依頼するのがおすすめです。

                                机上査定はデータのみで価格を算出するので、精度は落ちますがスピーディです。

                                まずは複数社に机上査定を依頼して絞り込み、その上で訪問査定を依頼して契約先を決定しましょう。

                                不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

                                ③媒介契約

                                訪問査定に納得した業者と媒介契約を結びます。

                                媒介契約は業者に不動産の販売活動を依頼する代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという約束です。

                                後述しますが契約方法は3種類あるので、どれにするか考えておきましょう。

                                ④販売活動

                                契約を結ぶと、業者が分譲マンションを販売していきます。

                                実施される販売運動は、大きく4つの内容に分かれます。

                                1. 指定流通機構へ登録
                                2. 宣伝・広告作成
                                3. 広告活動
                                4. 内覧準備・実施

                                不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

                                売主は定期的に業者から販売活動の経過報告を受ける程度ですが、いつ内覧が来ても良いように掃除や整理整頓をしておきましょう。

                                ⑤内覧

                                広告から問い合わせが来たら、内覧を実施します。

                                物件の印象を良くするために、晴れの日の13時あたりをメドに実施するのがおすすめです。

                                その他にも、内覧はたくさんのポイントがあります。こちらにまとめてあるので、参考にして対策をしていきましょう。

                                家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

                                ⑥契約

                                内覧でOKが出れば、次に売買契約を結びます。

                                不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

                                売買契約では、主に契約書を読み合わせて相違がないかチェックしていきます。

                                確認する事項は、主に以下の10項目です。

                                1. 売買物件の表示
                                2. 売買代金、手付金額、支払日
                                3. 所有権の移転・引き渡し日
                                4. 公租公課の精算
                                5. ローン特約
                                6. 付帯設備等の引き渡し
                                7. 手付解除
                                8. 契約違反による解除
                                9. 瑕疵担保責任
                                10. 特約事項

                                また、この時に価格の値下げを要求されるケースもあります。

                                買主は自分に裁量権があることを理由に条件を有利にしようとしてきます。こちらとしては突っぱねたいですが、契約をキャンセルされても困るので、最大1割までなら値下げをしても良いでしょう。

                                不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

                                ⑦決済

                                売買契約が成立すると、買主は住宅ローンの審査に申し込みます。

                                この結果を約1.5ヶ月待ってから、引き渡し・決済をおこないます。

                                引き渡しは銀行の一室などで平日におこなうことが多いです。ちなみに、当日の流れは以下の通りです。

                                1. 本人確認と書類の確認
                                2. ローン融資を買い手がおこなう
                                3. 税金などの精算
                                4. 売り手から買い手へ領収書の発行
                                5. 仲介手数料の支払い
                                6. 司法書士への報酬支払い
                                7. 売り手のローン返済手続き
                                8. 抵当権の抹消登記完了
                                9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

                                この時に必要な提出書類などはこちらにまとめているので、参考にしてください!

                                不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

                                【注意】場合によっては1年以上かかることも…

                                ただ、場合によっては1年以上成約にかかることもあります。

                                まず、マンション売買は相手あってのものなので、買主の希望とマッチしなければ売れません。

                                質の良いマンションでも運が悪くて売れ残る可能性は十分あります。

                                その他に考えられるのは、不動産会社の販売活動が良くなかったケースです。

                                全国から流入のある首都圏のマンションなのに、宣伝を近所へのチラシ中心でおこなえば、成約率は高くなりません。

                                後述しますが、最初に質の高い不動産会社を選べるかどうかというのも、早期売却できるかどうかに大きく影響します。

                                ローンが残っている分譲マンションを売却するときの注意点

                                「住宅ローンの完済がまだなんですが、売却できますか?」という質問は多いですが、ローンが残っていても売ることはできます。

                                むしろ、中古の物件を売りにだす方はほとんどがローン付きで売るようになります。

                                ローンは30年くらいで組むことも多いですが、売り出される中古物件の多くは築10年前後なので当然と言えば当然ですね。

                                ただ、ローンの残る分譲マンションを売るときには知っておきたい注意点もあるので、事前にポイントを抑えておきましょう。

                                売却価格を使ってローンを一括返済できるのが前提

                                重要なのは、ローンの残っている分譲マンションはどんなものでも売れるわけではないということです。

                                分譲マンションを売主に引き渡すのは、必ず残っているローンを全て返済した後でなければいけません。

                                このとき、分譲マンションの売却価格を利用できますが、それでも返済できない場合は貯金など自己資金を使って返済しなければいけません。

                                返済できないと、売買は原則成立しないので注意しましょう。

                                ローンの一括返済には手数料がかかる

                                残ったローンは引き渡し前に一括完済するようになりますが、残高をそのまま返せば良いわけではありません。

                                金融機関はそれぞれ一括返済手数料というものを設定しており、これも合わせて支払う必要があります。

                                【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

                                金融機関 一括返済手数料
                                ARUHI 0円
                                イオン銀行 5万4000円
                                じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
                                新生銀行 0円
                                住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
                                ソニー銀行 0円
                                楽天銀行 0円
                                みずほ銀行 3万2,400円
                                三井住友銀行 5400円
                                三菱UFJ銀行 1万800円
                                りそな銀行 1万800円
                                三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
                                優良住宅ローン 0円
                                カブドットコム証券 1万800円

                                返済金を準備する場合は、手数料も考慮する必要があるので注意しましょう。

                                抵当権を外してから引き渡さないとトラブルを招く

                                残った住宅ローンを返済したら、必ず抵当権を外さなければいけません。

                                抵当権とは担保となる不動産に付けられるもので、ローンが返せない場合に金融機関が物件を差し押さえて競売にかけられるという権利です。

                                これが残ったままだと金融機関が手違いで家を差し押さえてしまうかも知れません。そうなれば買主に迷惑がかかってしまうので注意しましょう。

                                抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に外れるわけではないので、別途手続きが必要です。

                                通常は引き渡し・決済の当日に司法書士に頼んで手続きをやってもらいます。

                                不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

                                売却代金の受け取りとローン返済・引き渡しは同じ日におこなう

                                分譲マンションの売却代金を受け取ってからローン返済、抵当権の取り外しをおこなった後、買主へ引き渡す作業は全て同じ日におこなうのが一般的です。

                                売買契約後、買主の住宅ローン審査の通過を待ち、決済・引き渡しをおこないます。

                                当日は、ローンを借りている金融機関の一窒に売主と買主、仲介業者、司法書士などが集まります。日時は平日営業日の午前中が多いようです。

                                この時、売主は以下6種類の書類を持参しましょう。

                                【売主が準備する書類】

                                書類 内容 取り扱い
                                登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
                                実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
                                印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
                                固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
                                公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
                                管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

                                当日は、以下の9ステップで進んでいきます。

                                1. 本人確認と書類の確認
                                2. ローン融資を買い手がおこなう
                                3. 税金などの精算
                                4. 売り手から買い手へ領収書の発行
                                5. 仲介手数料の支払い
                                6. 司法書士への報酬支払い
                                7. 売り手のローン返済手続き
                                8. 抵当権の抹消登記完了
                                9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

                                この時、住宅ローンや仲介手数料(半金)と一緒に、司法書士への報酬なども支払う必要があります。

                                ※決済の詳しい内容はこちらにまとめています!

                                不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

                                売却代金でローン返済できない時は住み替えローンを使う

                                ローンの残る分譲マンションは、はじめに査定を依頼して、完済できることを見越した上で売りに出します。

                                ただ、不動産は必ずしも査定額通りに売れるわけではありません。思いのほか低値がついてしまい、自己資金を合わせても完済できないケースもありえます。

                                このときにおすすめなのが住み替えローンです。住み替えローンを使えば、売っても返せなかった分を新居の住宅ローンに加算することで、住み替えをスムーズにおこなうことができます。

                                また、住み替え目的でなくても、金融機関は短期間のつなぎ融資を用意しているので、こちらを使って一旦売買を成立させるのがおすすめです。

                                分譲マンションを売るときは住み替えローンがあれば安心!メリット・デメリット・注意点

                                ローンが返済できそうにない場合は任意売却をおこなう

                                例えば、30年ローンを組み夫婦で住み始めた分譲マンションを4年で手放す場合、残り26年分のローンは部屋を売ったところで完済できる可能性は低いです。

                                このように、住み替えローンを使っても返せないほど高額のローンが残っている場合は、任意売却という方法を使います。

                                任意売却は、まず契約した業者がローンを貸している金融機関と話し合い、担保物件を売る許可と返済額の減額を交渉します。

                                OKが出ると、通常通り物件を売っていき、売却価格を使って返済をします。

                                売却代金のほとんどを返済に充てるようになるのがネックですが、業者によっては100万円の引っ越し代をくれるところもあるので安心です。

                                また、住宅ローンの返済期間を過ぎ、家が差し押さえられそうな場合にも任意売却は有効です。

                                これを放置しておくと抵当権を行使され、白昼堂々差し押さえられて安値で競売にかけられます。一方、任意売却は自分のペースで進めることができますし、プライバシーも保護されるので安心です。

                                ※任意売却に関する詳しい内容はこちら!

                                任意売却のメリット・デメリットとおすすめ業者ランキング

                                【まとめ】ポイントを抑えて少しでも高く分譲マンションを売ろう!

                                まとめ

                                ここまで、分譲マンションを高く売るにはどうすれば良いか、徹底解説をしてきました。

                                ここで考えてほしいのは、「売主本人の行動や判断も、高く売るためには大事」ということです。

                                多くの人が不動産会社と契約したら、内覧準備もロクにせず物件を放置してしまいます。

                                その時は楽ができて良いかもしれませんが。のちのち後悔するのは自分自身です。

                                そもそも、不動産という超高額資産を売るチャンスに恵まれる人はごく僅かです。ここで踏ん張って高く売れば、その後の人生をかなり楽に進めることができるのです。

                                逆に、ここでなおざりに手続きを進めてしまうと、宝くじにも当たらない限り人生を好転させるチャンスは来ないかもしれません。

                                将来のことも考えると、少しでも高く売ったほうが絶対お得です!そのためにも、この記事を少しでも参考になれば幸いです。

                                あなたの分譲マンションは高く売れる?チェックリストで確認!

                                最後に、高く売れるマンションの特徴をまとめたチェックリストを掲載しておきます。

                                印刷をして、物件調査に役立ててください。

                                半分以上チェックが付けば、高く売れる可能性はかなり高いですよ!

                                設問番号 内容
                                都市部からのアクセスが近い
                                最寄り駅から徒歩10分以内
                                地域に公共施設・教育施設が1つ以上ある
                                公園・散歩道が1つ以上あり、緑が多い
                                大手ハウスメーカーの物件である
                                大規模分譲地内の物件である
                                外観・エントランスの見映えが良い(高級感がある)
                                築年数が20年以内
                                面積・部屋数が競合より広い
                                頻繁にメンテナンスをしている
                                リビングルームが広い
                                共有部分が広く充実している
                                壁・ベランダに破損・劣化がない
                                雨漏りがない
                                エントランス・部屋に入るまでに不快な風景がない
                                マンション全体の見た目が良い(高級感・安心感)
                                窓のサッシに結露がない
                                エアコンや照明に不具合がない
                                室内に嫌なにおいを感じない
                                床にキズがなく、定期的に掃除をしている
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