空き地の査定方法を解説!査定の注意点・抑えるべき5つのポイント
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いらない空き地を放置していても、固定資産税がかかって損をします。
そのため、早めに不動産会社に相談して売ることをおすすめします。
空き地には定価がないので、必ず売却前に査定をするようになります。
空き地査定は注意点も多いので、事前に知識を蓄えてミスなく査定依頼をしましょう。
空き地の査定方法は不動産会社が行う無料の不動産査定と不動産鑑定が行う有料の不動産査定があります。
詳しくは空き地査定には有料・無料の2種類があるを見て下さい。
今回は、空き地査定のおすすめ方法を徹底解説していきます。
空き地査定には有料・無料の2種類がある
不動産の査定には、不動産会社が実施している無料査定と、不動産鑑定士という人たちがおこなっている有料の査定(鑑定)があります。
はじめて空き地を査定に出す方は、どちらを利用すれば良いか悩んでしまいますよね?果たして、空き地査定はどちらを選ぶべきなのでしょうか。
空き地を売る際は不動産会社の無料査定がおすすめ
空き地を売る際は、不動産会社が実施している無料査定がおすすめです。
この査定額はいくらで売れるかの予測額なので、目的に即しています。
公示地価とは違い、市場の動向や街の住みやすさなども加味されているのでより実践的です。
ただ、無料査定はあくまで各社の”私見”なので、法的根拠のある価格ではないという点は注意しましょう。
不動産鑑定士の有料査定は受けるメリットがほぼない
不動産鑑定士という国家資格者は、有料の不動産鑑定をおこなっています。
こちらは無料査定とは違って公的に認められた価格で、書類などに記載することも出来る数字です。
鑑定費用は各事務所がそれぞれプランを定めていますが、相場としては以下のようになります。
鑑定費用 | 宅地または建物の鑑定評価 | 農地または林地の鑑定評価 | 建物+土地(敷地)の鑑定評価 |
---|---|---|---|
500万円以内 | 181,100円 | 362,000円 | 241,000円 |
1000万円以内 | 181,000円 | 422,000円 | 271,000円 |
1500万円以内 | 196,000円 | 513,000円 | 316,000円 |
2000万円以内 | 226,000円 | 573,000円 | 347,000円 |
2500万円以内 | 249,000円 | 618,000円 | 377,000円 |
3000万円以内 | 264,000円 | 648,000円 | 407,000円 |
4000万円以内 | 286,000円 | 693,000円 | 452,000円 |
5000万円以内 | 316,000円 | 738,000円 | 497,000円 |
6000万円以内 | 346,000円 | 768,000円 | 527,000円 |
8000万円以内 | 392,000円 | 814,000円 | 573,000円 |
1億円以内 | 439,000円 | 861,000円 | 620,000円 |
3000万円以内 | 264,000円 | 648,000円 | 407,000円 |
※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP
不動産鑑定はより正確な価格を算出してくれますが、鑑定費用をしっかり回収できる保証はありません。
また、空き地売買は買主も不動産の素人なので、雑草を少し刈り取るだけで成約価格が大幅アップする可能性もあります。素人は第一印象で評価が大きく変わるので、鑑定をして正確な評価額で売り出しても意味がないのです。
→空き地の無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類
空き地を売る際は不動産会社の無料査定をすれば良いのですが、無料査定は更に以下の2つの方法に分かれています。
- 机上(簡易)査定
- 訪問査定
良く「どちらの査定方法がおすすめですか?」という質問を受けますが、どちらか一方を選ぶのではなく併用することで初めて効果を発揮します。
机上査定はネットで簡単に依頼できる
机上査定は、公式サイトや不動産査定サイトから気軽に依頼できる査定方法です。
申込情報に市況や過去の取引事例wお加味して査定額を算出します。
かなりスピーディに結果が出せることや気軽に依頼できることが強みですが、空き地を実際に調査したわけではないので、実際との価格のズレが出てしまいがちです。
訪問査定は担当者が空き地をじっくり調査
訪問査定は、机上査定で調べた内容に加えて、不動産会社の担当者が実際に空き地を訪れて1、2時間ほど調査をします。
その内容を踏まえて査定額を算出するので、机上査定よりも価格の精度は高くなります。
空き地が荒れていたり、雑草が伸び放題だったりしても机上査定では高値がつくことがあります。
訪問査定はその辺もしっかりチェックするので、実際とのズレがなくなります。
机上査定→訪問査定で業者を絞り込む
査定依頼時には机上査定と訪問査定を選べることが多いですが、いざ空き地を売る際は事前に訪問査定を必ずおこなう必要があります。
つまり、契約を結ぶためには2通りの流れのどちらかを取るしかないのです。
- 机上査定→訪問査定→媒介契約
- 訪問査定→媒介契約
まずは複数社へ机上査定を出して2、3社まで絞り込んだ後に、訪問査定で1社に決めるというやり方がおすすめです。
空き地の査定額を決める4つのポイント
取得時の価格や固定資産税評価額と比較して、売却時の空き地見積もりがイメージを全く異なる金額になっているケースがあります。
空き地の売却価格は土地本来の評価とは異なる指標で設定されていることから、価格のズレが生じやすくなります。
ここからは、空き地の査定額を決める主な4つのポイントを解説していきます。
➀法規制
空き地の査定額はそのエリアに定められた規制によって左右されます。
特に重要なのが都市計画法です。
都市計画法では、全国の土地を大きく3種類に分類しています。
- 都市計画区域
- 準都市計画区域
- 都市計画区域外
都市計画区域とは、将来的にオフィスや娯楽施設を設置してシティ化を見込んでいるエリアのことです。
東京23区など、日本の経済活動に関わるエリアはほぼ全て、都市計画区域に分類されています。
都市計画区域は勤務先へのアクセスが良く、公共交通機関の便にも優れていることから、査定額は高くなりがちです。
一方、都市計画区域外は緑化のための制限などがかけられており、将来的に都市発展する見込みが低いので査定額も低くなりがちです。
②アクセスの良さ
同じ面積の土地でも東京都の一等地と日本で最も相場が低水準の秋田県の郊外だと、査定額が5,000万円ほど開いてしまいます。
当然ですが、土地のアクセスは査定額へ大いに関係するため、相場以上の高値を見込むのは難しいです。
また、半径1km以内にある空き地でも、駅に近かったり、街の中心部に近かったりするほうが査定額は高くなります。
土地の評価額は路線価と言われる、接する道路の価値によって決まるのでアクセスはかなり重要な要素です。
ただし、東京都目黒区のように、交通の便が悪い土地も非常に高値が付くケースがあります。
売却価格はいわば市場価格(時価)なので、ブランド力やイメージなどにも影響される点には注意が必要です。
③面積の広さ
土地の評価額は㎡単価で算出するため、面積が広いほど基本的に査定額は高くなります。
特にオフィス街だと土地が高いほど高層の建物が建てられるので、取引対象が法人になるのも価格が上がりやすい理由です。
ただし、面積が広すぎる空き地を個人向けに売却する場合、使い勝手の悪さから買い手が付きにくいのも事実です。
また、第一種低層住居専用地域のように高層ビル・マンションに建築マンションがかけられている場合、敷地も狭いものが好まれるので価格は逆に安くなります。
土地が広すぎて買い手が付かない場合は、分筆といって大きな土地を複数に分ける方法がおすすめです。
④接道状況
特に親から相続した土地は、建物を建てるにあたって現行の建築基準法・都市計画法に抵触する恐れがあります。
特に気を付けたいのが接道義務です。
都市計画区域・準都市計画区域では、幅4㎡以上の道路に間口2m以上が接していることが条件となります。
この条件を満たしていない場合、新たに建物を建てることが出来ないので、価値は大きく下がります。
法律が改正される前からある建物は対象にならないので、家付きの土地で未だ築年数が浅いならそのまま売るのが理想的です。
➝古家付き土地は売却できる?解体・更地化の判断基準と損せず売るコツ
また、例えば道路の幅が3㎡しかない場合、敷地を後退させて1㎡を捻出するセットバックという方法もあります。
空き地の査定相場を調べる3つの方法
上記の通り、空き地の価格に関する予備知識が全くないと悪徳業者に騙される可能性が高くなってしまいます。
これを防ぐためには、査定前に相場をある程度調べ、だいたいの価格をイメージしておく必要があります。
ここからは、空き地の相場を調べるおすすめの方法を3つ紹介していきます。
不動産ポータルサイトを利用する
アットホーム、ライフルホームズといった不動産サイトには売り出し中の空き地の情報が大量に掲載されています。
こうしたサイトを使って空き地の相場を調べるのも一つの手です。
こちらはアットホームに掲載されている空き地情報です。細かいエリアまで絞り込んで検索できるので、かなり参考になりますよ。
ただ、こちらに掲載されている価格はあくまで”売り出し価格”というところに注意しましょう。今後売れ残れば価格を下げざるを得なくなりますし、買主から売買交渉で値引きを強く希望されるかも知れません。
最終的な価格(成約価格)とは違う可能性もあるということを頭に入れておきましょう。
「土地情報総合システム」を利用する
国交省が運営しているデータベースが「土地情報総合システム」です。
このサイトには日本全国の不動産成約事例が直近5年分掲載されており、手軽に検索することができます。
サイトを開いたら、左上の「不動産取引価格情報検索」をチェックしましょう。
空き地の成約事例を見たい時は、以下3種類から適したものを選ぶようにしましょう。
- 土地
- 農地
- 林地
実際に東京都港区の土地成約事例を調べてみた結果がこちらになります。
ポータルサイトの掲載価格とは違ってこちらは成約価格なので、より参考にできます。
個人情報を入力する必要もないので、気軽に利用してみてください!
路線価から相場を読み取る
路線価(道路の価値)から空き地の相場を読み取ることもできます。
路線価を読むためには、まず「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトを開きましょう。
ここから調べたい空き地の所在地を指定していき、路線価図をチェックします。
こちらに書いてある340Cといった数字は、この道路に隣接する空き地の相場が34万円/㎡ということを表しています。
詳しい路線価の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!
空き地を査定する際の注意点
空き地を査定する際には、注意すべき点もいくつかあります。
まず言えるのは、「空き地の価格がいくらか分かればいいや」と考えて最寄りの不動産屋へ適当に査定依頼するのは危険ということです。
査定依頼は不動産価格を調べるだけでなく、契約先を選ぶ目的もあります。
つまり、向こうが「査定依頼してきたということは営業次第で契約できるかも知れない」と思い、しつこく営業をかけてくる可能性があるのです。
査定をどこに依頼するかも、その後を見越してじっくり考えていきましょう。
査定額通りに空き地が売れるとは限らない
空き地が査定額通りに売れるとは限りません。
実際に不動産売却を経験した方のアンケートを見ると、8割弱が査定額通りかそれ以上で売買できたのに対し、2割ほどが査定額を下回ってしまったと回答しています。
不動産売買はマッチングが命なので、運・タイミング次第では売れ残って値下げを余儀なくされる可能性が十分あります。
また、売買契約の直前に買主が値下げを要求してくることもあるので注意しましょう。
当たり前ですが、税金・費用がかかることも考慮しておきましょう。
→空き地売却にかかる税金を徹底解説!最も税金が安くなる売り方と最新の税制・特別控除について解説
査定額を意図的に吊り上げる悪徳業者の存在
前述の通り、査定額はあくまで各社の”私見”なので、間違っていても罰せられるようなことはありません。
中にはここを逆手にとって、あえて査定額を吊り上げて契約を取ろうとする仲介業者も存在します。
中には平均の2割まで査定額をワザと上げる業者がいます。こうした業者と契約しても売れ残ってしまい結局損なので注意しましょう。
事前に地域の売却相場を調べておこう
こうした業者と契約しないように、事前に相場をしっかり調べておきましょう。
売却相場は、こちらの3つのサイトで簡単に調べることができます。
- 不動産ポータルサイト
- 土地総合情報システム
- 不動産一括査定サイト
相場のイメージが固まったら、常識的に考えて相場の1割増までの範囲で業者選びをするといった作戦を取っていきましょう。
→家の無料査定はどこに頼むべき?賢い査定業者の選び方・おすすめサイトや注意点を解説空き地を査定額以上で高く売る5つのポイント
空き地の査定を依頼して予想以下の低価格だったとしたら、落ち込んでしまいますよね。
ただ、査定額はあくまで、その時点で「ウチならこれくらいで売れる」と考えて出した見積もり額なので、そこまで落ち込む必要はありません。
売主が積極的に働きかけて空き地の状態を改善できれば、査定額以上で高く売ることも十分可能なのです。
ここからは、査定額が目標額に達しなかった時に、高値で売るにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。
①空き地の表面をきれいに整備しておく
まずは、空き地の見映えを良くするところから始めましょう。
買主もあなたと同じ不動産の素人なので、第一印象が良ければそれだけで買ってもらえる可能性は高まります。
まずは伸び放題の雑草を刈り取ることから始めましょう。雑草を綺麗にしたら曖昧になっていた境界が明確になることもあります。
また、余裕があれば空き地の整備や化粧砂を敷くといった作業をするのも有効です。
詳しくはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。
➝土地を売るなら整地にするのがおすすめ!更地との違いは?費用はいくらかかる?
②空き地の境界をしっかり確定する
近隣との境界が曖昧になっていると、空き地を詳しく査定することができません。
売る前に、出来るだけ早く測量を依頼して境界確定しましょう。
➝土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説
急いで境界を確定しなくても、引き渡し前には境界確定することを約束して引き渡すことも出来ます。
ただ、やはり空き地の境界は確定してから売るほうが成約率も買主の信頼も高くなります。
測量申込は出来るだけ早くおこなうようにしましょう。
③活用して用地として売る
特徴のない空き地は、買主もどんな用途で活用すれば良いのか困ってしまいますよね。
これを防ぐには、事前に空き地を活用しておいて売りに出すのも一つの手です。
例えば50坪以下の小さな空き地なら自動販売機を設置して売上が出た時点で引き渡せば喜ばれます。
立地が悪くても日当たりが良ければ太陽光パネルを設置して発電することも可能です。
このように、空き地を活用してから売るのも一つの手ですが、事業目的で利用していた空き地を売る場合は消費税が余計にかかる可能性が高いです。
➝土地売却で消費税はかかる?空き地売買で消費税がかかるケース・非課税のケースを一挙紹介
④分筆・合筆で空き地を最適化する
相続した田舎の空き地などは、あまりに面積が広すぎて使い道がないケースもあります。
広すぎる空き地は家の敷地にも不向きですし、コストが余計にかかってしまいます。広ければ広いほど良いという訳では必ずしもないのです。
こうした広すぎる土地は複数に分けた上で売るのがおすすめです。これを分筆といいます。
また、隣りあった土地の持ち主が同じ場合、一つに合体させて売ることもできます。
これを合筆といいます。
こうした方法を通じて、空き地を最適な面積にすることで成約率がアップします。
⑤税金を抑えてトータルの利益を増やす
空き地を売る際には以下のような税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
この税金を減らすことができれば、結果的に手元に入る利益を増やすことができます。
空き地売却にかかる税金を減らすには、以下の4種類の方法がおすすめです。
- 取得費を多く計上する
- 3000万円控除を使う
- 所有期間10年超の軽減税率特例を使う
- 平成21年及び22年購入の特例を使う
- 公共事業等の空き地売却では4種類の特別控除を使う
詳しい節税のコツはこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください。
➝空き地売却にかかる税金を徹底解説!最も税金が安くなる売り方と最新の税制・特別控除について解説空地の査定方法に関するQ&A
ここからは、所有する空き地を売却するときに行う査定に関して、よくある質問を紹介する同時に詳しく解説していきます。
Q.空地の査定依頼を出す前にしておくことは?
一括査定サイトを活用して、複数の不動産会社に査定依頼を出して、空き地がいくらで売れるのかを把握することから始めましょう。
代表的な一括査定サイトとして「home4u」や「SUUMO」などがあります。
一括査定サイトを利用すれば、おおよその売却価格の把握と、売却プランの比較などができます。
空き地査定を匿名で依頼!おすすめの匿名サイトと利用時の注意点
Q.空き地の査定結果を行う前にやっておくことは?
土地の測量調査を行って、隣家との土地境界線の明確にすると同時に、植木などの残存物がないかの確認を済ませておきましょう。
測量調査を行っておけば、売却後、隣家とのトラブルに発展せず、穏便な形で空き地を手放すことができますので、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確じゃないなら、査定依頼前にやっておくのが賢明です。
土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説
Q.エリアによって土地(空地を含む)の売却価格は違う?
土地の売却価格は、土地の広さはもちろんのこと、土地の状態、立地周辺の状況など、様々な要素を総合評価して価格を出しています。
つまり、同じ広さの土地を査定してもらっても、評価項目の結果次第では、異なる価格で査定額が計上されます。
例えば、首都圏の東京都と千葉県、神奈川県の3都県の土地データは以下のようになっています。
エリア | 成約件数 | ㎡単価 | 売却価格 | 面積 |
---|---|---|---|---|
東京都 | 2,975件 | 41.67万円 | 7,268万円 | 174.42㎡ |
神奈川県 | 2,813件 | 15.12万円 | 3,776万円 | 249.70㎡ |
千葉県 | 1,865 件 | 6.35万円 | 2,207万円 | 347.35 ㎡ |
参考 2022年4月度 レインズ月例速報Market Watch【全国版】より
上記結果から伺えるように、東京都の方がほか2県よりも土地単価が高く、千葉県と比較しても5倍近い差が生じています。
また売却価格も7,000万円と、他県よりも非常に高額となっています。
このことから、エリアによって、土地価格が異なるというのが分かります。
【2024年版】東京の土地価格が高いエリアはどこ?地価ランキングと価格の傾向を解説
Q.土地の路線価とは何?
空き地の査定相場を調べる方法の1つである「路線価」とは、道路に面する土地1㎡当たりの価額を1,000円単位で示したものです。
主に、相続税や贈与税の評価額を計算するときに使用します。
路線価を求めるときは、以下の計算式を使用します。
相続税評価額=路線価×奥行価格補正率×地積
式中の「奥行価格補正率」とは、土地の相続税評価額を計算するときに使用する土地の減額補正率を指します。
主に、土地の形状や周辺状況に応じて使用するものであり、使用する場面がない土地の路線価を調べる際は、「奥行価格補正率」を抜いた「路線価×地籍」で計算します。
詳しい路線価の計算方法に関しては、下記記事にて紹介しています。
路線価とは何?調べ方や見方・路線価図を使った土地価格の計算法をわかりやすく解説
Q.「土地情報総合システム」で確認できることは?
国が運営している「土地情報総合システム」を利用すれば、所有する空き地周辺の土地が過去にいくらで取引されたのかという、売却価格の記録の閲覧ができます。
閲覧できる情報は、取引価格、坪単価、土地形状、道路付け、都市計画、交通情報など、多岐に渡り、空き地の状態・状況と照らし合わせることで、過去の取引記録からおおよその売却価格を参照することができます。
なお、閲覧できるのは過去の取引記録によるものなので、近しい価格通りに売却できるとは限りません。
あくまでも参考数値としてみるのがいいでしょう。
Q.個人で空地の売買取引を行っても大丈夫?
自分の力だけで空き地を買い手に売却しても、問題はありません。
しかし、仲介売却を利用せず、個人の力で売却を行う場合、膨大な手間と時間を要することになります。
- 売買契約書の作成
- 重要事項説明書を作成・内容説明する宅地建物取引士の確保
- トラブル対応
- 購入検討者と直接交渉しなければならない
当然ですが、個人で売却すれば、仲介売却を利用したときに支払うはずの仲介手数料が0円で済むといった利点がある一方、宅地建物取引士への重傷事項説明書の作成依頼費用といった別費用が発生します。
個人で売却するかは売主の自由ですが、手間と時間を考えると仲介売却を第一に検討して売却を進めるのがいいでしょう。
空き地の査定は不動産一括査定サイトを活用する
空き地の査定は、なるべく複数業者に依頼するのがおすすめです。
ただ、1社1社に電話をかけると時間と手間がかかってしまいますよね。
そんな手間を一気に解消できるサービスが一括査定サイトです。
空き地の簡単な情報を入力・送信するだけで、最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。
査定結果を比較すれば、どこと契約すべきか一目瞭然です。
一括査定サイトの利用料は無料なので、売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう!
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→【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介