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空き地の査定方法を解説!査定の注意点・抑えるべき5つのポイント

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空き地の査定方法を解説!一括査定サイトを活用しよう

いらない空き地を放置していても、固定資産税がかかって損をします。

そのため、早めに不動産会社に相談して売ることをおすすめします。

空き地には定価がないので、必ず売却前に査定をするようになります。

空き地査定は注意点も多いので、事前に知識を蓄えてミスなく査定依頼をしましょう。

今回は、空き地査定のおすすめ方法を徹底解説していきます。

空き地を失敗せず売る方法!売却のコツから税金対策まで完全網羅

空き地査定には有料・無料の2種類がある

不動産の査定には、不動産会社が実施している無料査定と、不動産鑑定士という人たちがおこなっている有料の査定(鑑定)があります。

はじめて空き地を査定に出す方は、どちらを利用すれば良いか悩んでしまいますよね?果たして、空き地査定はどちらを選ぶべきなのでしょうか。

空き地を売る際は不動産会社の無料査定がおすすめ

空き地を売る際は、不動産会社が実施している無料査定がおすすめです。

この査定額はいくらで売れるかの予測額なので、目的に即しています。

公示地価とは違い、市場の動向や街の住みやすさなども加味されているのでより実践的です。

ただ、無料査定はあくまで各社の”私見”なので、法的根拠のある価格ではないという点は注意しましょう。

不動産鑑定士の有料査定は受けるメリットがほぼない

不動産鑑定士という国家資格者は、有料の不動産鑑定をおこなっています。

こちらは無料査定とは違って公的に認められた価格で、書類などに記載することも出来る数字です。

鑑定費用は各事務所がそれぞれプランを定めていますが、相場としては以下のようになります。

            
鑑定費用 宅地または建物の鑑定評価 農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内 181,100円 362,000円241,000円
1000万円以内 181,000円 422,000円 271,000円
1500万円以内 196,000円 513,000円 316,000円
2000万円以内 226,000円 573,000円 347,000円
2500万円以内 249,000円 618,000円377,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円
4000万円以内 286,000円 693,000円452,000円
5000万円以内 316,000円 738,000円497,000円
6000万円以内 346,000円 768,000円 527,000円
8000万円以内 392,000円 814,000円573,000円
1億円以内 439,000円 861,000円 620,000円
3000万円以内 264,000円 648,000円407,000円

※出典:株式会社横浜不動産鑑定HP

不動産鑑定はより正確な価格を算出してくれますが、鑑定費用をしっかり回収できる保証はありません。

また、空き地売買は買主も不動産の素人なので、雑草を少し刈り取るだけで成約価格が大幅アップする可能性もあります。素人は第一印象で評価が大きく変わるので、鑑定をして正確な評価額で売り出しても意味がないのです。

不動産の査定は鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

空き地の無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

空き地を売る際は不動産会社の無料査定をすれば良いのですが、無料査定は更に以下の2つの方法に分かれています。

  • 机上(簡易)査定
  • 訪問査定

良く「どちらの査定方法がおすすめですか?」という質問を受けますが、どちらか一方を選ぶのではなく併用することで初めて効果を発揮します。

机上査定はネットで簡単に依頼できる

机上査定は、公式サイトや不動産査定サイトから気軽に依頼できる査定方法です。

申込情報に市況や過去の取引事例wお加味して査定額を算出します。

かなりスピーディに結果が出せることや気軽に依頼できることが強みですが、空き地を実際に調査したわけではないので、実際との価格のズレが出てしまいがちです。

訪問査定は担当者が空き地をじっくり調査

訪問査定は、机上査定で調べた内容に加えて、不動産会社の担当者が実際に空き地を訪れて1、2時間ほど調査をします。

その内容を踏まえて査定額を算出するので、机上査定よりも価格の精度は高くなります。

空き地が荒れていたり、雑草が伸び放題だったりしても机上査定では高値がつくことがあります。

訪問査定はその辺もしっかりチェックするので、実際とのズレがなくなります。

机上査定→訪問査定で業者を絞り込む

査定依頼時には机上査定と訪問査定を選べることが多いですが、いざ空き地を売る際は事前に訪問査定を必ずおこなう必要があります。

つまり、契約を結ぶためには2通りの流れのどちらかを取るしかないのです。

  • 机上査定→訪問査定→媒介契約
  • 訪問査定→媒介契約

まずは複数社へ机上査定を出して2、3社まで絞り込んだ後に、訪問査定で1社に決めるというやり方がおすすめです。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

空き地を査定する際の注意点

空き地を査定する際には、注意すべき点もいくつかあります。

まず言えるのは、「空き地の価格がいくらか分かればいいや」と考えて最寄りの不動産屋へ適当に査定依頼するのは危険ということです。

査定依頼は不動産価格を調べるだけでなく、契約先を選ぶ目的もあります。

つまり、向こうが「査定依頼してきたということは営業次第で契約できるかも知れない」と思い、しつこく営業をかけてくる可能性があるのです。

査定をどこに依頼するかも、その後を見越してじっくり考えていきましょう。

査定額通りに空き地が売れるとは限らない

空き地が査定額通りに売れるとは限りません。

実際に不動産売却を経験した方のアンケートを見ると、8割弱が査定額通りかそれ以上で売買できたのに対し、2割ほどが査定額を下回ってしまったと回答しています。

不動産売買はマッチングが命なので、運・タイミング次第では売れ残って値下げを余儀なくされる可能性が十分あります。

また、売買契約の直前に買主が値下げを要求してくることもあるので注意しましょう。

当たり前ですが、税金・費用がかかることも考慮しておきましょう。

空き地売却にかかる税金を徹底解説!最も税金が安くなる売り方とは?

査定額を意図的に吊り上げる悪徳業者の存在

前述の通り、査定額はあくまで各社の”私見”なので、間違っていても罰せられるようなことはありません。

中にはここを逆手にとって、あえて査定額を吊り上げて契約を取ろうとする仲介業者も存在します。

中には平均の2割まで査定額をワザと上げる業者がいます。こうした業者と契約しても売れ残ってしまい結局損なので注意しましょう。

事前に地域の売却相場を調べておこう

こうした業者と契約しないように、事前に相場をしっかり調べておきましょう。

売却相場は、こちらの3つのサイトで簡単に調べることができます。

  • 不動産ポータルサイト
  • 土地総合情報システム
  • 不動産一括査定サイト

相場のイメージが固まったら、常識的に考えて相場の1割増までの範囲で業者選びをするといった作戦を取っていきましょう。

土地査定の方法!価格が決まる仕組みとネットで簡単にできる相場の調べ方

空き地の査定前に売却相場を調べよう!おすすめの方法3選

上記の通り、空き地の価格に関する予備知識が全くないと悪徳業者に騙される可能性が高くなってしまいます。

これを防ぐためには、査定前に相場をある程度調べ、だいたいの価格をイメージしておく必要があります。

ここからは、空き地の相場を調べるおすすめの方法を3つ紹介していきます。

不動産ポータルサイトを利用する

アットホーム、ライフルホームズといった不動産サイトには売り出し中の空き地の情報が大量に掲載されています。

こうしたサイトを使って空き地の相場を調べるのも一つの手です。

こちらはアットホームに掲載されている空き地情報です。細かいエリアまで絞り込んで検索できるので、かなり参考になりますよ。

ただ、こちらに掲載されている価格はあくまで”売り出し価格”というところに注意しましょう。今後売れ残れば価格を下げざるを得なくなりますし、買主から売買交渉で値引きを強く希望されるかも知れません。

最終的な価格(成約価格)とは違う可能性もあるということを頭に入れておきましょう。

「土地情報総合システム」を利用する

国交省が運営しているデータベースが「土地情報総合システム」です。

このサイトには日本全国の不動産成約事例が直近5年分掲載されており、手軽に検索することができます。

サイトを開いたら、左上の「不動産取引価格情報検索」をチェックしましょう。

空き地の成約事例を見たい時は、以下3種類から適したものを選ぶようにしましょう。

  • 土地
  • 農地
  • 林地

実際に東京都港区の土地成約事例を調べてみた結果がこちらになります。

ポータルサイトの掲載価格とは違ってこちらは成約価格なので、より参考にできます。

個人情報を入力する必要もないので、気軽に利用してみてください!

路線価から相場を読み取る

路線価(道路の価値)から空き地の相場を読み取ることもできます。

路線価を読むためには、まず「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトを開きましょう。

ここから調べたい空き地の所在地を指定していき、路線価図をチェックします。

こちらに書いてある340Cといった数字は、この道路に隣接する空き地の相場が34万円/㎡ということを表しています。

詳しい路線価の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!見方・計算方法を解説

空き地を査定額以上で高く売る5つのポイント

空き地の査定を依頼して予想以下の低価格だったとしたら、落ち込んでしまいますよね。

ただ、査定額はあくまで、その時点で「ウチならこれくらいで売れる」と考えて出した見積もり額なので、そこまで落ち込む必要はありません。

売主が積極的に働きかけて空き地の状態を改善できれば、査定額以上で高く売ることも十分可能なのです。

ここからは、査定額が目標額に達しなかった時に、高値で売るにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。

①空き地の表面をきれいに整備しておく

まずは、空き地の見映えを良くするところから始めましょう。

買主もあなたと同じ不動産の素人なので、第一印象が良ければそれだけで買ってもらえる可能性は高まります。

まずは伸び放題の雑草を刈り取ることから始めましょう。雑草を綺麗にしたら曖昧になっていた境界が明確になることもあります。

また、余裕があれば空き地の整備や化粧砂を敷くといった作業をするのも有効です。

詳しくはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

土地を売るなら整地にするのがおすすめ!更地との違いは?費用はいくらかかる?

②空き地の境界をしっかり確定する

近隣との境界が曖昧になっていると、空き地を詳しく査定することができません。

売る前に、出来るだけ早く測量を依頼して境界確定しましょう。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

急いで境界を確定しなくても、引き渡し前には境界確定することを約束して引き渡すことも出来ます。

ただ、やはり空き地の境界は確定してから売るほうが成約率も買主の信頼も高くなります。

測量申込は出来るだけ早くおこなうようにしましょう。

③活用して用地として売る

特徴のない空き地は、買主もどんな用途で活用すれば良いのか困ってしまいますよね。

これを防ぐには、事前に空き地を活用しておいて売りに出すのも一つの手です。

例えば50坪以下の小さな空き地なら自動販売機を設置して売上が出た時点で引き渡せば喜ばれます。

立地が悪くても日当たりが良ければ太陽光パネルを設置して発電することも可能です。

このように、空き地を活用してから売るのも一つの手ですが、事業目的で利用していた空き地を売る場合は消費税が余計にかかる可能性が高いです。

土地売却で消費税はかかる?不動産売買で消費税がかかるケースを一挙紹介

④分筆・合筆で空き地を最適化する

相続した田舎の空き地などは、あまりに面積が広すぎて使い道がないケースもあります。

広すぎる空き地は家の敷地にも不向きですし、コストが余計にかかってしまいます。広ければ広いほど良いという訳では必ずしもないのです。

こうした広すぎる土地は複数に分けた上で売るのがおすすめです。これを分筆といいます。

土地を分筆して売却する方法と注意点をわかりやすく解説!

また、隣りあった土地の持ち主が同じ場合、一つに合体させて売ることもできます。

これを合筆といいます。

土地の合筆は自分でおこなうべき!費用はどれくらいかかる?

こうした方法を通じて、空き地を最適な面積にすることで成約率がアップします。

⑤税金を抑えてトータルの利益を増やす

空き地を売る際には以下のような税金が発生します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

この税金を減らすことができれば、結果的に手元に入る利益を増やすことができます。

空き地売却にかかる税金を減らすには、以下の4種類の方法がおすすめです。

  • 取得費を多く計上する
  • 3000万円控除を使う
  • 所有期間10年超の軽減税率特例を使う
  • 平成21年及び22年購入の特例を使う
  • 公共事業等の空き地売却では4種類の特別控除を使う

詳しい節税のコツはこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください。

空き地売却にかかる税金を徹底解説!最も税金が安くなる売り方とは?

空き地の査定では一括査定サイトを活用しよう!

一括査定サイト

空き地の査定は、なるべく複数業者に依頼するのがおすすめです。

ただ、1社1社に電話をかけると時間と手間がかかってしまいますよね。

そんな手間を一気に解消できるサービスが一括査定サイトです。

空き地の簡単な情報を入力・送信するだけで、最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

査定結果を比較すれば、どこと契約すべきか一目瞭然です。

一括査定サイトの利用料は無料なので、売却を検討中の方も気軽に利用してみましょう!

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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