TOP > 土地を高く売る > 土地売買で失敗しないコツ!契約の流れ・注意点を解説

土地売買で失敗しないコツ!契約の流れ・注意点を解説

【更新日】2019-01-25
このエントリーをはてなブックマークに追加
土地売買で失敗しないコツ!契約の流れ・注意点を解説

土地売買で失敗しないために最も大切なのが、売主と買主による売買契約です。

売買契約は特に決まったフォーマットがなく、2者間の話し合いによって重要事項を決めていきます。この時、話し合った内容が契約書に反映されていないと後々トラブルに巻き込まれかねないので注意しましょう。

また、契約を結ぶ直前に買主が値下げ交渉をしてくることもあります。この時、どう対応するかの考えておくことも重要ですよ。

今回は、契約をしっかり結んで土地売買を成功させるポイントをじっくり解説していきます!

土地を簡単に売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

まずは土地売買の流れをチェック!

「土地売買って具体的に何をするの?」という人がほとんどでしょう。

知識が全くない方は、まず土地売買の全体像をしっかり抑えましょう。

ちなみに、土地売買の流れを大まかに説明すると、こちらの10ステップになります。

  1. 【Step1】土地の相場調査
  2. 【Step2】土地査定
  3. 【Step3 】業者選び・媒介契約
  4. 【Step4 】測量・境界測定
  5. 【Step5】販売活動開始
  6. 【Step6】買主による現地確認
  7. 【Step7】売買価格の交渉
  8. 【Step8】売買契約の締結
  9. 【Step9】引き渡し準備
  10. 【Step】決済・引き渡し

それぞれの手続きの説明はこちらにまとめています!

土地売却の流れは11ステップ!手順・かかる期間・必要書類を解説

土地売買にかかる時間は平均3~10か月

売主が査定に申し込みはじめてから実際に土地を引き渡すまでの所要期間は平均3~6ヶ月ほどです。

ただ、境界が曖昧な土地には測量・境界確定が必要で、この作業に3~4ヶ月ほどを要します。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

そのため、合わせて最大で10か月ほどかかる可能性があります。

また、どこの地域の土地かによっても期間は異なります。

都心や地方都市の中心部なら2~4ヶ月ほどで売れますが、田舎の農地などは1年経っても売れ残る可能性があります。

売りたい土地の需要を客観的に判断し、正しいスケジュール観で動く必要があるでしょう。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

土地の売買契約では何をするの?

販売活動を続けていくと、広告を見た人などが「実際に土地の状態を確認したい」と問い合わせてきます。

その後、スケジュールを合わせて土地状況を確認し、納得したら購入を申し込みます。

申し込みがあれば、2人の都合があう時に売買契約を進めていきます。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

売買契約当日は、以下のものを持参する必要があります。

  • 登記済証
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代
  • 仲介手数料

片方の仲介業者が同席

売買契約の日時が決まると、売主と買主の仲介業者のうち、どちらか一方が売買契約書の作成や契約のセッティングなどをしていきます。

自社の顧客に有利なようにするということはなく、ちゃんと公平に契約を進めてくれるので安心しましょう。

基本的には売買契約書の読み合わせ

土地の売買契約では、売買契約書の読み合わせがメインとなります。

売買契約書に記載する内容は自由ですが、こちらの13項目は重要なので最低限載っている必要があります。

番号項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

土地の売買契約で絶対にチェックすべきポイント

売買契約でおかしな部分があっても、契約を結んでしまえば後の祭りです。

今回は、売買契約をする前に絶対に確認しておきたい4つのポイントを解説していきます。

公簿と実測の違い

登記簿謄本に書かれた面積×坪単価で価格を計算して売買するのを公簿売買、実際に測った面積を元に売買するのを実測売買といいます。

土地は1坪ごとに単価がついているので、どちらの方法で計算するかによって、数百万円の価格差が出ることもあります。

正確なのは実測売買ですが、測量にお金のかかる大きな土地や山林などは公募売買されることが多いです。

公簿の面積が実情とかけ離れていても、契約してしまったら実測売買時の差額を請求することはできません。

登記簿謄本上の面積が実際より小さい時は売主の損、実際より大きい時は買主の損となってしまうので、できれば契約前に測量するようにしましょう。

印紙は何枚必要かの確認

土地の売買契約時は、印紙税という税金を支払います。

国・自治体に対して、安全な不動産取引を保証してくれたことへの見返りとして支払う税金で、売買契約書に納税額分の印紙を貼り付けて納付します。

ちなみに、売却価格と課税額の関係は以下の通りです。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

ただ、上の表に記載があるのは、家の敷地や放置されていた空き地を売る時の課税額です。

貸地や駐車場経営など、事業目的で土地を運用していた場合は印紙税が通常の2倍になるので注意しましょう。

印紙はコンビニなどでも購入できますが、高額な印紙もそろっている郵便局で購入するのが一般的です。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

契約をキャンセルした時の罰金

売買契約から決済・引き渡しまでには1.5ヶ月ほど期間が空くのが一般的ですが、この間にどちらかが契約をキャンセルする可能性もあります。

売買契約では買主が代金の1、2割ほどを手付金として支払いますが、買主がキャンセルする際は手付金の放棄、売主がキャンセルする際は手付金を倍返しするようになります。

この手付金の金額は、売買契約時に決めることが出来ます。金額が少ないと買主有利、金額が多いと売主有利になるので、相手の希望を鵜呑みにしないようにしましょう。

不動産売却の手付金について解説

話し合った内容が全て契約書に載っているか

契約前に2人で約束した内容が、契約書に記載されていないこともあります。

相手が確実に約束を守ってくれれば話は別ですが、しょせん口約束なので相手が守らなくても強くは言えません。

後でトラブルになっても書類に記載がなければ約束を破ったと証明できないので、些細なことでも記載されるようにしましょう。

土地売買で失敗しないためにはどうすればいい?

土地売買で失敗しないためには、どうすれば良いのでしょうか?

ここからは、売買契約以外の重要なポイントを紹介していきます。

土地査定に出す前に相場をチェックしておく

不動産会社の査定額はあくまで各社の私見なので、100%正確なわけではありません。

実際の価値とかけ離れていても罪には問われないので、あえて査定額を高く吊り上げて契約を騙し取ろうとする悪徳業者も存在します。

こうした業者に騙されるのを防ぐには、事前に相場を調べてだいたいの価格をイメージすることが大切です。

これをしておけば、あまりにも高く見積もってきた業者を回避することができます。

自分で相場を調べる時は、こちらにあるようなサイトを利用するのがおすすめです。

  • スーモなどのポータルサイト・
  • 不動産会社の公式HP
  • 国土交通省が運営している「土地総合情報システム」

※詳しい相場の調べ方は、こちらにまとめています。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

査定は必ず複数社に依頼する

不動産会社が出す査定額は「うちならこれくらいで売れる」という予測額ですが、会社によって価格が異なるので注意が必要です。

つまり、最寄りの不動産屋1社に査定を依頼するだけで契約すると、もっと高く売ってくれる業者を見逃していることになります。

土地売買を成功させたいなら、必ず3社以上に査定を依頼するようにしましょう。

草むしりや均しをするだけで売れやすくなる

放置された空き地を売る際に、表面がボコボコで雑草が伸び切っている状態のまま売り出しても良い結果は見込めません。

売る前に現地へ赴き、土地を隅々まで整備するのがおすすめです。

業者があらゆる要素を理由に「絶対売れますよ!」と言ってくれていても、買主は不動産の素人なので、見映えの良し悪しにかなり影響されてしまいます。

逆に土地の整備をすれば、成約率は驚くほどアップしますよ。

値下げできる限界を設定しておく

土地が売り出し価格のまま売れれば理想的ですが、現実はそうはいきません。

期限が近付いているのに売れない時は、値下げをする必要があります。

この時、値下げをし過ぎると損をしますし、し過ぎないと効果がありません。

こちらに値下げの極意をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

また、売買契約の直前に買主から値引きを要求されるケースも多いです。本心では値下げしたくなくても、ここで断れば最初からやり直しなので、要求を呑む人が多いです。

しかし、トータルで最初に定めた目標額以下まで下げてしまったら、せっかく苦労した意味がありません。

「これ以上は何があっても値引きしない」という基準を作っておくのがおすすめですよ。

余裕があれば地盤調査・土壌汚染調査をしてみる

必須ではないですが、地盤調査や土壌汚染調査をしておき、「問題なし」のお墨付きをもらっていれば、高く売れる可能性は高まります。

特に近年は大型地震の危険性も叫ばれており、耐震性を気にする人が多いです。

お金に余裕がある方は、調査を依頼することをおすすめします。

土地を売る前に地盤調査するべき?誰がいくら費用を負担するの?

古家付きの土地はそのまま売るべき?建物を解体すべき?

土地の上に建物が建っている場合、まとめて売ればより高額の利益が期待できる!と思いがちです。

しかし、建物の築年数が20年を超えて0になっている場合は、建物+土地で売っても、土地の価格のみしか付きません。

この時は、逆に古家があることで用途を狭めてしまっているので、立て壊してから売るのがセオリーです。

古家付きで売ると喜ばれることもある

ただ、建物の解体費用は非常に高額なので、なるべく支払いを避けたいところです。

交渉次第で買主との分割負担にすることも出来ますが、できれば古家付きのまま売って費用を0にしましょう。

古家付き土地を買う人の多くは、解体後に新居を建てて移り住もうと考えています。

更地だと建物を建てた時の状態がイメージしにくいですが、古家付きだと近隣の建物の高さの比較、2階からの眺め、土地に収まる間取りなどの参考になります。

どちらも一長一短なので、不動産屋に相談してみましょう。

土地売却は古家付きでもできる!解体・リフォームしなくても大丈夫!

土地売買を成功させるには業者選びが最も重要!

「土地を高く売りたい!」と思っても、実際に営業や広告作成をおこなうのは契約した不動産会社です。

そのため、土地売買を成功させるには、実績の高い業者を見つけ出すことが不可欠なのです。

査定額を比較すればすぐ分かると思う方もいますが、不動産会社の実際は全て数字に表れるわけではありません。

今回は、業者選びの前にチェックしておきたいポイント3つを解説していきます。

土地売買の実績を聞いてみる

都心のベンチャー系不動産会社など、マンションの仲介がほとんど土地売買の実績はほぼないというところもあります。

こうした業者も土地の査定はしてくれますが、実績豊富な業者と比べて信用度は落ちます。

また、公式HPなどで「昨年の仲介実績10万件!」と書いてみても、土地の仲介件数はそのうち数件というケースがあります。

業者には得意・不得意があり、人気の業者が必ずしも土地仲介に適しているというわけではないのです。

実績のない業者が高い査定額を出したからといって、契約を結ぶのは危険です。必ず契約前に実績を確認するようにしましょう。

検査・保証サービスもチェックする

土地を引き渡した後に、埋没物や地盤の弱さなどが発覚するケースがあります。

不動産会社の中には、こうしたトラブルがあった時に保証をしてくれるところがあります。

また、売り出しの前に安値で検査してくれる業者も存在します。

高く売れても後に問題が発覚して罰金を取られたのでは意味がありません。多少、査定額が低くても保証のしっかりしたところを選ぶのがおすすめです。

複数社を比較する際は一括査定サイトを使うのがおすすめ!

一括査定サイト

土地売買を成功させるためには複数社を比較するのが大事ですが、1社ごとに連絡を取っていたら時間がかかります。

また、隣町の不動産屋なのに査定してくれないところ、逆に他県なのに査定してくれるところがあったりするので、自力で業者探しをしても、必ず不十分のまま終わります。

こうした問題を一挙解決してくれるのが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで、最大6社以上に一括で査定申し込みが出来るサービスです。

所在地を入力すれば査定対応業者が一覧で表示されるので、隠れた優良業者を見逃す心配もありません。

また、来店で査定依頼をすると、担当者と密室で2人になることもあります。こちらは素人、相手はプロなので、不利な条件で契約を結ばれても損したことに気付かないのです。

一括査定サイトを使えば来店の心配がないので、客観的に査定額を比較できるのも魅力です。

利用料は完全無料なので、ぜひ気軽に利用してみましょう!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

土地・不動産を生前贈与するメリット・デメリット!相続・売却の税金と贈与税を比較
土地を生前贈与するときにどんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのか紹介しています。検討して…
敷地をスムーズに売るコツ!3つの売り方と税金を抑える方法
敷地を売る際は、売却方法をしっかり考える必要があります。また、税金の特例控除の条件をしっかり満たし…
土地の境界トラブルは筆界特定制度を使って解決!
土地の境界トラブルの原因とその解決法について紹介しています。これから土地の売却などを考えている方は…
土地が売れない5つの理由と4つの対処法を紹介!売れ残った土地もすぐ売れる!
土地が売れない原因は、価格が高い、管理が行き届いていないといったポイントが想定できますが、かかる税…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2019年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…