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早く家を売りたい!3ヶ月未満で高額売却を成功させるポイント

【更新日】2019-10-01
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早く家を売りたい

家を高く売却するためには、少なくとも半年ほどの期間を取って準備を行わなければならないと言われています。

不動産売却の期間は3~6ヵ月!短縮する方法はある?

じっくり時間を取ることで、より多くの不動産業者の査定を受ける事ができますし、仲介手数料などの費用も余裕を持って集める事ができるからです。

しかし、家を売り、住宅ローンの返済や新居の購入費に充てたいという方にしてみれば、なるべく売却期間は短縮したいもの。

この記事ではそんな方のために、期間短縮のポイントを紹介します。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

離婚・相続・ローン残…早く家を売った方が良いケース

家を早く売ることと、高く売ることは相反する場合が多いです。

例えば、不動産会社は仲介売却と業者買取という2つの売り方を提供しています。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の4割減)

仲介売却は高値売却が可能ですが、成約まで平均3~6か月と長くかかりがちです。

一方、業者買取は仲介売却の6割程度しか価格が付きませんが、早ければ査定を依頼したその日のうちに契約を結べることもあります。

このように、家を売るスピードと価格は真逆になることが多く、多くの方は価格にこだわって時間をかけて売っていきます。

ただ、例外のケースでは早く成約を取るほうが良いこともあります。

それはどんなケースでしょうか?解説していきます。

離婚で家が不要になった時

せっかく建てたマイホームが、離婚で不要になることもあります。

離婚が理由で家を売却…手続きの流れや財産分与はどうなる?

離婚をすると今までの共有財産を分与します。家のような固定資産は売って代金を分割するのが一般的です。

財産分与は早めにおこなった方が良いので、早期売却をおすすめします。

売れ残ってしまうと、相手との仲が余計こじれたり、売却をストップされたりすることがあります。

弁護士を立てて話し合わなければいけなくなるので、かなり厄介ですよ。

家は離婚前に売るのがおすすめ

離婚がきっかけで家を売る時は、離婚後よりも離婚前に手続きを済ませてしまうのがおすすめです。

離婚をして別居すると、冷静に連絡を取りづらくなります。共同名義人の意思が「売却」で一致していないと売り出すことはできないので、話し合いが冷静にできる離婚前にカタを付けておくことをおすすめします。

また、離婚前にまとまったお金を得ることで、離婚後の新生活が楽になるというメリットもあります。

相続した家を遺産分割する時

実家の相続は、兄弟で分割相続することが多いです。

それぞれに納税義務が発生しますし、名義人が多いと容易にトラブルが起きてしまいます。

遺産の分割はまとめておこなうことが多いので、分割協議までに家も早期売却しておくとスムーズです。

【実家売却の方法・税金】親の死後に相続した空き家の実家を売るかで揉めた友人の話

住宅ローン期限が迫っている時

住宅ローンが完済できなそうな時は、早めに家を売って代金+貯蓄で一括返済するのがおすすめです。

それまでに残高を減らしていれば、完済して余った分を生活費にあてることもできます。

返済期限を過ぎてしまっても任意売却という方法で家を売ることはできますが、少数の不動産会社しか対応していなかったりと色々ややこしいので注意が必要です。

任意売却はローンの払えない家を売る方法!売った後も住み続けられる!

家を早く売る3つのメリット

家を売りたいと考えている人の中で、「売却価格よりも期間短縮を優先したい」と考えている人は少ないです。

多くの売り手は、家を高い価格で売ることを目的にしていますし、そのためにはしっかりとした準備期間が必要で、長い時間がかかることも仕方がないと多くの方が理解しているでしょう。

しかし実は、短期間で売却をすること自体にメリットがあるんです。

特に一戸建ての家の場合は、マンションよりも多くの税金や特例が関わってきますから、短期間で売却することにより、よりお得な取引ができます。

3年以内10か月以内に実家を売ると税金がお得になる

マイホームを売る場合、売却益に対して3,000万円が控除される、「マイホーム特例」というものがあります。

売却益に対する譲渡所得税の税率は、短期間での売却の場合、39%と非常に高いです。

この特例は高く売れなければ特別気にする必要はないものですが、大きな物件を売る際はなるべく短期間で売るようにして特例を適用させることをおすすめします。

また相続税に関しては、家の相続を開始してから3年10ヶ月以内に売ると、特例で譲渡所得が一部削減されます。

親から受け継がれた家なので、所有しておくべきか、売るべきか悩んでいる方は多いと思いますが、なるべくお得に売却するためには決断を早めにすることも必要です。

→不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

築年数が浅いうちに売れる

家は、築年数が経つほど価値が下がっていきます。

特に、住宅供給が過多といわれる今、1、2年の築年数の違いが売却結果に大きく関わってくることは言うまでもありません。

また近年は大地震が頻発しており、首都圏や東海地方での地震発生が危惧されています。

物件の安全性を求める傾向はマンションよりも家の購入希望者の方が強く、築年数が新しいほど、災害等に強いと判断もされて高額売却しやすいです。

相場が2022年急落する前に売れる

不動産業界で危惧されている2022年問題というものがあります。

これは、1992年に施行された生産緑地法の期限が切れる2022年に大量の緑地が売り出され、相場が急落するという予測です。

供給と需要のバランスがずれることで、不動産全体の相場が下がると言われています。

今すぐ家を売れば、相場が下がる前に換金ができてお得です。

それ以外にも消費税増税や人口減少などで、日本はだんだん家が売れにくい環境になると言われています。

早めに家を売れば、その分だけお得な時代が来るのです。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

不動産買取なら最短1ヵ月以内で売れる!

家を売る方法は仲介売却と不動産買取の2種類から選ぶことが多いです。

売却と買取には売却価格と成約期間に違いがあります。

じっくり高く売りたい方には売却が、安くても早く売りたい方には買取をおすすめします。

不動産買取は最短2週間~1ヵ月で成約に至ることができますが、いろいろと注意が必要です。

今回は、そんな不動産買取のメリット・デメリットを比較していきます。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

不動産買取は早く売れるだけでなくいつ売れるかが明確

不動産買取のメリットはただ早く売れるだけではありません。

最初に来店して相談をした段階で、いつまでに契約を交わし、いつ引き渡しをおこなえるという明確なスケジュールを共有してもらえます。

一方、仲介売却はどんな買い手がいつ内覧に訪れるか分かりませんし、一度契約したもののキャンセルされるかもしれません。

仲介売却は引き渡しまでの期間をかなりアバウトにしか設定できないので、転勤が迫っている場合などには向いていません。

3ヶ月以内に引っ越し日がきっちり決まっている場合は、買取を選んだほうが良いでしょう。

不動産買取は仲介手数料やリフォーム代がかからない

仲介売却にかかる大きなコストの代表が仲介手数料です。仲介手数料は家の売却価格に応じて以下のように決められています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

家の価格が1,000万円だったとしても仲介手数料は36万円にもなってしまうわけです。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法

一方、不動産買取では仲介手数料の支払いが免除されています。

また、不動産買取は原則そのままの状態で引き渡し可能なので、売却前にリフォームや掃除をする手間が一切かかりません。

買取の場合、売る相手は不動産のプロです。対して仲介売却は相手(買主)も素人なので、フローリングのちょっとしたキズ・凹みなどがあるだけで購入を断られることもあります。

不動産業者はもともとリノベーション前提で中古物件を買い取るので、表面のちょっとした欠陥ではなく柱は腐食していないか、頑丈な構造かという部分を重視します。

そのため、仲介売却で売れ残ってしまった物件も買い取ってもらえる可能性が高いです。

不動産買取は価格が低くなるのが最大のデメリット

不動産買取の相場はだいたい仲介売却の6割程度になります。

家を売る目的はさまざまですが、それが住み替え目的にしても相続物件の処分にしても高く売るに越したことはありません。

仲介売却価格が3000万円だとすれば買取価格は約1800万円にしかならないので、冷静に考えれば1000万円以上損してることになります。

不動産買取はリスクも多い!短期間で仲介売却をおこなうのがおすすめ

業者買取は、家を最速で売れる方法です。

ただ、買取は高値がつかないという点でリスクがあります。

家を手放す時には高額の費用・税金がかかるので、「コストを払ってまで買い取ってもらうべきか?」という疑問がまず生じます。

ただ、近年はなるべく高値で買い取ることを標ぼうする不動産業者もいます。買取を依頼するのであれば、こうした優良業者に依頼するとよいでしょう。

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

早く売りたい方におすすめ!家買取の流れ

家買取の流れは、こちらの6ステップで進んでいきます。

  1. 買取業者を探す
  2. 査定を依頼
  3. 査定結果の提示
  4. 打合せ
  5. 売買契約
  6. 引き渡し・決済

仲介売却とは異なる点もあるので注意しましょう。

①買取業者を探す

まずは買取を依頼する業者を選びましょう。

自社で直接買取をする業者は意外に少なく、買取保証(期限付きで仲介売却をして、期限が過ぎたら自社買取)しかおこなってない業者もあって紛らわしいです。

おすすめの買取業者はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

家買取におすすめの業者ランキング!一戸建て空き家の高額買取ならココ!

①買取業者を探す

まずは買取業者を探していきましょう。

買取対応してる業者の中にも、自社買取をしていないところ、買取保証の中でしか買取していないところなど様々あります。

買取の仕組みに気を付けて業者を選びましょう。

②査定を依頼

買取業者がある程度絞れたら、査定を依頼しましょう。

仲介売却の場合は相手の買主との交渉次第で査定額より低い価格で取引されることもありますが、買取査定額は買い取る業者自身が提示しているので、ほぼそのままの価格で売れます。

なるべく多くの業者の買取査定額を比較して、高値を付けてくれたところに依頼しましょう。

③査定結果の提示

査定結果が出たら、金額だけでなく数字の根拠に注目しましょう。

査定額が高額だったはずが、いろいろな費用を請求されて価格を下げられるケースもあります。

ちゃんと適正価格をつけてくれたかどうかチェックしましょう。

④打合せ

査定が終わったら、次にどんなスケジュール・方法を買取をおこなうか話し合います。

スケジュールは融通が利くことも多いので、遠慮せず希望を言いましょう。

⑤売買契約

打合せをして納得がいったら、売買契約を結びます。

話し合われたことがしっかり契約書に記載されているか確認をしてから、判を押すようにしましょう。

早ければ、査定依頼から売買契約まで3日以内で終わることもあります。

⑥引き渡し・決済

契約が完了したら、最後に物件の引き渡しと、代金の決済をして完了です。

書類準備と相場調査・査定依頼は併行して行うと早く売れる

一旦、家の査定を依頼してしまうとスケジュールが見えにくくなりますし、中途半端な準備で始めたら取り返しが付かなくなってしまいます。

何より不動産売却とはどんなものなのかという知識の習得と、早く売ってくれる不動産会社と確実に契約することが早期売却の近道です。

これがないと途中で計画が破綻してしまうので、だいたいいくらで売れるかの相場調査、複数社に査定依頼をしての金額比較などは、じっくり時間を取ってやりたいものです。

この時、家を売る際に必要な書類準備も併行しておこなうのがおすすめです。

書類の中には取得まで時間のかかるものもありますし、誤って違う書類を取得してしまうこともあります。

ミスが起こっても修正できるように、できるだけ早いうちから書類集めを始めておきましょう!

※家の売却に必要な書類はこちらにまとめています!

【完全版】不動産売却の必要書類と取得方法を徹底解説

業者の得意な仲介エリアにマッチしていると早く売れやすい

不動産会社には、売却の得意なエリアがあります。

例えば小田急不動産は小田急線沿いの物件に強いですし、東急リバブルは東急沿線沿いの物件に強いです。

同じ街でも橋を挟んで向こう側はA不動産が、手前はB住宅販売が強いケースもあるので、こうした勢力図はしっかりチェックしましょう。

特定の地域に強い不動産屋は、その地域の特徴や魅力を細かく知っている可能性が高いです。

それは住環境の良さだけでなく、「ここから向いの学区の中学は荒れている」など、もっと生活に根付いた知識も指します。

また、地主や司法書士事務所など、地元の名士たちとネットワークを形成しており、その力で家を早く売ってくれる可能性も高いです。

もちろん、鉄道系の不動産会社ならグループ他社から情報を共有してもらえるケースも多々あります。

業者選びではあまり気にしない部分でもありますが、少しでも早く売るために注意してみても良いでしょう。

営業マンに家を早く売りたい意思を伝えよう

不動産屋も会社なので、高く売れない物件に高額の販売コストをかけることはできません。

しかし、コストをかけなくても担当の営業マンが奔走してくれれば高く売れる可能性は高まります。

最初に営業マンに会う時の印象が特に大事なので、どれだけ早く売りたいのか、それにどんな意味があるのかを熱っぽく語ってみましょう。

前述の通り、不動産売却には平均3~6か月ほどかかりますが、営業マンの力量に応じて前後する可能性も十分あります。

担当者の実績・力量を見抜くことも大事ですが、こちらの熱意を伝えることも大事ですよ。

早く売りたいなら家の売却価格を1割程度下げるのが基本

家を早く売りたいと思った時、一番簡単で効果的な施策は、適正価格以下の安い価格で売り出す事です。

多くの不動産業者は、売り手と媒介契約を結ぶ為に家の査定額を高めに設定します。

それ故、多くの購入希望者は売買契約の前に適正額かそれ以下に値下げをしようとします。

もちろん値下げをすると利益は減ってしまいますが、買い手が見つかりやすいので売却期間は短縮します。

とはいえ、この交渉は習慣化されており、仮に適正額で売り出したとしても、かなりの確率で値下げを依頼されます。

家の状態を鑑みて、どこまで値下げを許可するかの線引きをあらかじめ不動産業者としておきましょう。

値段の下げ過ぎには注意

一戸建ての家を一括査定した場合、業者によって大体300万円ほど、査定額と実際の売却額の差があります。

そのため、購入希望者も300万円程度の値下げを狙ってくると考えた方が良いでしょう。

たとえば家の査定額が1500万円位だと考えると、300万円の値下げはかなり大きな痛手になります。

売却額を度外視して期間を短縮して売却するのか、それとも高価格での売却にこだわるのかは人によって優先度が異なるので何とも言えませんが、値下げをする事で、売却期間は3ヶ月ほど早まると予測されます。

指値への対応を準備する

査定額に対する値引き交渉では、「あと、○○万円値引きしてくれるのなら買う」という交渉をされることも多くあります。

これを、指値(さしね)といいます。買い手が売り手に値切りをさせるのに有効な手段の一つとされており、使う人が多い手段です。

値下げの依頼に対しては、売り手からすれば不満もあるでしょうが、少なくても家には興味を抱いているというサイン。

今後別の買い手が必ず現れる保障はないですし、できればこの機会を逃さないようにしましょう。

この際、「そこまでの値下げは出来ないけれど、○○万円までなら値下げしても良い」というように、逆に売り手側から価格を指定する事も可能です。

ただ、こうした交渉時の会話は責任も重く、前言撤回はできないので注意しましょう。

家の第一印象を上げて早く売れやすくする

引っ越しをしたことがある方は良くわかると思いますが、物件選びは資料やデータと同じくらい、買い手の第一印象に左右されます。

だからこそ、売り手にとっては家の印象を良くすることが、売却を早く成功させるために必要不可欠です。

前述の通り、家の価値は築年数によって下がっていくので、持ち主が努力をしなければ、価値は下がっていくばかり。

もちろん新築同様になるようにメンテナンスをすることはできませんが、ポイントを絞って効率良く手入れをしていくことで、売却価格を上げる事ができます。

家の価値を上げる5つの施策

  • 補強器具を使って耐震性を高める
  • 外装の酸性雨、耐水性対策
  • 水分、湿気対策
  • スペースを作る
  • 庭の手入れ

家の価値を上げるのに効果的な施策としては、上記5点が挙げられます。

これらを行うだけで、購入希望者が受ける印象は大きく変わります。

時間がなくても、これら5点だけは意識していくようにしましょう。

意外な裏ワザ?媒介契約の種類によって家が売れる早さは変わる

家を売る際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、家の販売を不動産会社に任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を業者に支払うという内容です。

この契約方法には、以下の3種類があります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

【3種類の媒介契約の方法】

  • 一般媒介契約:複数社と契約する方法
  • 専任媒介契約:1社と契約する方法。最もオーソドックス
  • 専属専任媒介契約:1社と契約する方法。専任…よりも制約が強い

一般的には、専任媒介契約を選ぶのが最も早く売れます。

一般媒介契約は複数社がそれぞれ販売活動をしてくれるのが強みですが、仲介手数料が支払われるのは成約を取った1社のみです。

販売活動にかかるコストは自腹なので、ほとんどの会社は赤字になってしまいます。そのため、広告コストなどをかけてくれにくいのです。

一方、専任媒介契約なら高く売ればそれだけ高額の仲介手数料がもらえるのが分かっているので、業者のモチベーションも高く、結果的に早く売れます。

ただ、好条件の物件はその分仲介手数料も高額なので、契約した複数社の中で「うちが一番早く売るぞ!」と競争が起き、早く売れる可能性もあります。

家の質を見極めて、最適な売却方法を選ぶようにしましょう!

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

家を早く売りたいなら買取保証サービスを使う

大手業者を中心に提供される新しい売り方が買取保証サービスです。

これは一定の期限までは仲介売却をおこない、期限を過ぎたら家を仲介業者に買い取ってもらうという方法です。

最初のうちは高値売却にチャレンジでき、かつ売れ残りを防げる一石二鳥の方法となります。

ただ、仲介売却できる期間は1.5ヶ月だったり3ヶ月だったり自分で設定できたりと業者によって異なるので、ちゃんと話を聞いてどこに依頼するか決めるようにしましょう。

家を早く売りたいなら2~3月に市場に出回るようにしよう

家を早く売りたいなら、購入希望者に早く見つかる努力をしましょう。

中古の家売買が最も盛んなのは、2~3月です。会社の転勤のタイミングと重なるので、多くの人が新居探しをしています。

査定を依頼してから市場に出回るまで2週間~1か月はかかるので、1月頭の正月休み明けから手続きを始めるのが理想的です。

家を早く売るべきか高く売るべきか慎重に考えよう

物件を短期間で売るメリット・デメリットと方法を紹介しました。

特に買い替え時には、素早く売却を終えて資金を得ることで、新居購入費など余裕を持って調達することが可能です。

しかし、早く売ることを重視しすぎて過度な値下げを行うと、売却額が目的に満たなくなってしまう可能性もあります。

また、入社、転勤が多い春、秋を待って、わざと売却を遅らせる人もいます。常に期間短縮が良いわけではなく、不動産売却は適切なタイミングを見極めて臨機応変に対応していくようにしましょう。

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